臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第1342號原 告 陳靜如訴訟代理人 黃俊仁律師被 告 張娟盈訴訟代理人 洪仁杰律師上當事人間請求返還買賣價款事件，經本院於民國103 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰肆拾陸萬元，及自民國一０二年十月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之同時，原告應將附表所示不動產所有權移轉登記予被告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決所命被告給付部分，於原告以新臺幣壹佰捌拾貳萬元為被告擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新臺幣伍佰肆拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國102 年10月8 日經由訴外人采邑房屋仲介有限公司業務員之仲介，與被告簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以新台幣（下同）546 萬元之價格，向被告買受其所有坐落高雄市○○區○○○段○○段00000000000地號土地（權利範圍均為100/2900，下稱系爭土地），及其上同段11110 建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○○路○ ○○ 號7 樓之2 ，權利範圍全部，下稱系爭主建物），買賣標的物之計價包含該房屋7 樓頂所搭建之建物（即系爭買賣契約第17條所載「8 樓增建臥房」約12坪，下稱系爭頂樓增建）。伊已依約如數給付價金，上開土地及建物得辦理過戶部分，亦於102 年10月30日辦理所有權移轉登記完畢，雙方約定於同年11月11日辦理交屋。詎被告明知系爭頂樓增建屬未經其他區分所有權人同意所搭蓋之違章建築，卻於訂約時惡意隱瞞此重要內容事項，甚且交屋時猶一再向伊保證系爭頂樓增建為合法可搭建使用之房屋，致伊信以為真，旋即於交屋後之102 年11月24日開始僱工裝潢，惟未及進住，即於同年月28日接獲高雄市政府工務局函稱系爭頂樓增建係屬違反建築法、未經申請擅自增建之違建，且屬不能補辦之實質違建，並限期拆除，嗣被告雖出面聲稱絕對不會遭拆除房屋，然高雄市政府拆除大隊仍於同年12月10日派工將上述頂樓增建之遮雨棚拆除。而伊當初係衡酌本件買賣標的有
3 間房屋，堪供家中成員生活起居使用，始決議購買，然該買賣標的房屋因上述違建拆除結果，顯已不具兩造簽約時伊所預計之通常效用及價值，導致伊無法依原訂計畫供家人居住使用買賣標的房屋，亦因此減損房屋之經濟上價值，伊自得依民法第354 條、第359 條物之瑕疵擔保責任規定，及系爭契約第2 條第2 款約定，解除系爭買賣契約。又本件買賣標的房屋有無法補正之實質違建、產權不清，被告以嚴重違反建築法令行政管理規定之違建物為買賣標的，此等瑕疵、加害給付情事，屬未依債之本旨給付，伊自亦得依民法第22
6 、227 、256 條債務不履行之規定，解除系爭買賣契約。而伊於上述違建拆除後，即已致電被告表示解除系爭買賣契約，爰再以本件起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示。系爭契約既已解除，依民法第259 條規定，雙方應回復原狀，且被告受領價金即屬民法第179 條規定之不當得利，伊自得請求被告返還價金546 萬元，及依民法第182 條第2 項規定請求附加自被告受領全部價金翌日即102 年10月26日起之法定利息。為此，提起本訴，並先位聲明：㈠被告應給付原告546 萬元，及自102 年10月26日起至清償日止，按年息
5 計算之利息（備位聲明：被告應給付原告546 萬元及自10
2 年10月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息之同時，原告應將附表所示不動產所有權移轉登記予被告。）。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊所出售者僅限系爭土地及系爭主建物，並不包含系爭頂樓增建，此由系爭買賣契約第1 條所標示之買賣標的及權利範圍、第2 條就增建或占用部分空白全未勾選，及第17條載明8 樓現況交屋及冷氣臥房櫃子附贈等語可明，足證兩造已將系爭頂樓增建排除於系爭買賣契約範圍，此等加蓋部分僅屬附贈。其次，系爭頂樓增建部分，僅遮雨棚部分遭高雄市政府工務局拆除，且頂樓增建部分既非買賣範圍而屬附贈，自無由因頂樓增建部分存有瑕疵，即認符合民法第
259 條瑕疵擔保責任之解除買賣契約事由，或構成民法第22
6 、227 、256 條規定之加害給付，故原告解除系爭買賣契約為不合法。又伊未曾告知或向原告保證頂樓增建屬合法建築，僅於標的物現況說明書中註明房屋有頂樓增建情事，並告知系爭主建物所有人對該頂樓加蓋僅有使用權；況原告之配偶於銀行工作，理應知悉合法建築均有權狀及登記謄本作為證明乙事，然本件買賣自始伊僅出示系爭主建物及系爭土地之權狀，未曾出示系爭頂樓增建（即8 樓）之權狀，足認原告明知該等頂樓增建部分屬無權狀或登記謄本之違章建築，故該等增建建物受拆除之危險，應由原告自負。再者，系爭頂樓增建為伊於98年5 月間購入時即已存在，迄今全未變動，且據前任屋主告知，該增建部分屬97年前即已存在之違章建築，依高雄市政府工務局內規，屬第二順位拆除之建築，故短期內如未有97年後之增建即不會被拆除，此由系爭頂樓增建僅遮雨棚部分遭拆除可證，而該遮雨棚所占全部加蓋部分面積之比例少於百分之1 ，對8 樓之使用完全無影響，且高雄市政府工務局於拆除後亦去函向原告表示不會再來拆除，足見縱經拆除，影響亦不大，故原告解除買賣契約不合法，被告自無不當得利情事。又縱認伊應將全部價金返還原告，惟於原告將附表所示不動產所有權移轉予伊前，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕給付等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免於假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於102 年10月8 日簽訂系爭買賣契約，買賣總價款546
萬元，原告於102 年10月25日已依約給付價金完畢，被告於
102 年10月30日將系爭房地之所有權移轉登記予原告，並於同年11月11日交屋，且被告所交房屋包含未辦保存登記且屬違章建築之系爭頂樓增建。
㈡原告於102 年11月28日接獲高雄市政府工務局函稱系爭頂樓
建物有違反建築法、未經申請擅自增建之違建，且屬不能補辦之實質違建，並限期拆除。嗣高雄市政府工務局違章建築處理大隊拆除組（下稱拆除大隊）於102 年12月10日派工將系爭頂樓增建之遮雨棚拆除。
㈢系爭頂樓增建前曾遭高雄市政府工務局於102 年4 月22日發
函要求被告在102 年5 月20日前自行拆除，並報拆除大隊銷案，逾期未辦，工務局將於102 年5 月21日起派工拆除。
㈣被告於簽約時未告知系爭頂樓增建已經高雄市拆除大隊認定
屬違建應予拆除之事，並於簽約時在系爭現況說明書第2 項「是否有其他分管協議」、第14項之「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」及第16項「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」之欄位選項未勾選「是」或「否」（見本院卷第67頁）。兩造均在該現況說明書上簽名。
四、本院之判斷：㈠系爭買賣契約標的包括系爭頂樓增建部分在內：
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（參照最高法院19年上字第453 號判例意旨）。被告抗辯系爭頂樓增建並非系爭買賣契約之標的云云，惟查：觀諸系爭買賣契約書第2 條業已載明：「本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務雙方約定如下…」等語，而該條之「增建或占用範圍：□地下室□壹樓空地□平台□頂樓□露台□夾層□防火巷□天井□陽台外推□其他：」欄位固未經兩造勾選，然據證人即被告所委託銷售系爭房地之采邑房屋仲介有限公司業務員陳若盈於本院結證稱：「（問：契約第二條的勾選地方？）我們一般只會填在標的物現況說明書那邊，是否有增建，這是一定要讓買方閱覽的…」等語（見本院卷第90頁），再依該標的物現況說明書（見本院卷第67頁）所示第12條之「是否有增建部份」已勾選「是」及「頂樓增建」之選項，堪認系爭買賣契約之買賣標的物乃約定房屋部分包括系爭頂樓增建在內。至系爭買賣契約書第17條記載：「房屋依簽約時現況（定著物不動、分離式冷氣×3、八樓增建臥房櫃子附贈）遷空辦理點交」等語，依其文字觀之，乃係約明房屋點交之內容及方式，被告辯稱此條約定足證兩造已將系爭頂樓增建排除於系爭買賣契約範圍，此等加蓋部分僅屬附贈云云，顯與文義不符而無足取。況由系爭頂樓增建之照片（見本院卷第41頁）亦可知該屋並非簡陋搭建而為具有相當造價之建物，衡情被告應無未將系爭頂樓增建包含在系爭買賣契約標的範圍內一併計價之可能。是依上情，足見被告抗辯系爭頂樓增建並非系爭買賣契約之標的而是附贈云云，尚難以採信。
㈡原告得解除系爭買賣契約並請求被告返還已受領之價金：
⒈依雙方系爭買賣契約書第2 條第1 項第2 款規定：「若增
建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有人或住戶主張權利時，乙方（被告）應告知甲方（原告），甲方得以請求損害賠償或解約。」，而系爭頂樓增建既在系爭買賣標的之範圍內，且被告前曾遭高雄市政府工務局（下稱工務局）於102 年4 月22日發函要求在102 年5 月20日前自行拆除，並報拆除大隊銷案，逾期未辦，工務局將於102年5 月21日起工拆除；本案查報處分原由及過程，係因該大樓管委會陳情等情，此有工務局102 年4 月22日高市工務字第00000000000 號函副本影本、103 年9 月3 日高市工務隊字第00000000000 號函在卷可按（見本院第66頁、第97頁），並為被告所不爭執，則被告於102 年11月11日所交付之系爭頂樓增建於其交屋前，既因該大樓管理委員會向工務局陳情而經工務局通知拆除，堪認此情已符合上開條款所約定原告得解約之事由，故原告於拆除大隊在10
2 年12月10日派工將系爭頂樓增建之遮雨棚拆除後，乃向被告表示予以解除雙方之系爭買賣契約為有理由。
⒉復按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款及第2 款定有明文。承前所述，系爭買賣契約既經原告合法解除，揆諸上開規定，被告自負有將全部價金546 萬元返還原告之義務，但被告既就回復原狀之義務行使同時履行抗辯權，故原告於被告返還價金之同時，亦負有將附表所示不動產所有權移轉登記予被告之義務。次查，原告係於102 年10月25日將全部價金給付完畢，此為被告所不爭執，則原告依上開規定，請求被告返還價金546 萬元，並附加自10
2 年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算法定遲延利息之同時，原告應將如附表所示房地所有權移轉登記予被告，即屬有據，應予准許。
⒊本院既認原告前開請求為有理由，則關於原告依民法第35
4 條、第359 條、第226 條、227 條、第256 條之規定解除系爭買賣契約，再依民法第259 條、第179 條之規定請求被告返還買賣價金之請求部分是否有理由，即無再予審究之必要，附此敘明。
五、綜上所述，本件買賣契約既已解除，原告請求被告給付546萬元及自102 年10月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許，惟應依被告抗辯諭知主文第
1 項所示之同時履行判決。
六、兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
民事第三庭法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 31 日
書記官 陳莉庭附表：
一、土地┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬─────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│市 ○區 ○ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼─────┤│１│高雄 │苓雅區 │林德官│二 │3423 │建│241 │100/2900 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ ├───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼─────┤│2 │高雄 │苓雅區 │林德官│二 │3423-3 │建│240 │100/2900 │└─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴─────┘
二、建物┌─┬── ┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│ │ │主要建│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│築材料├───────────┬─────┤ ││ │建號 │--------------│及房屋│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│層數 │ │要建築材料│ ││號│ │ │ │合 計 │及用途 │ 範圍 │├─┼── ┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│１│00000○○○區○○○段│鋼筋混│第7層：64.03 │陽台：4.81│ 全部 ││ │ │二小段3423地號│凝土造│ │ │ ││ │ │--------------│、7層 │ │ │ ││ │ │高雄市苓雅區青│ │ │ │ ││ │ │年一路2 之6 號│ │ │ │ ││ │ │七樓之2 │ │ │ │ ││ ├── ┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考 │共同使用部分建號13255號面積451.47平方公尺，權利範圍10000分之317。 │└─┴── ┴──────────────────────────────────┘