臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第248號原 告 薛基銘
薛基釧薛基炎薛鐵吉共 同訴訟代理人 許明德律師
鄭勝智律師被 告 財政部國有財產署南區分署法定代理人 吳宗明訴訟代理人 何旭苓律師複代理人 蘇哲萱律師上列當事人間確認租賃關係存在事件，本院於103 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院著有42年台上字第1031號判例，可資參照。查原告主張被告終止租約不合法，認為兩造間租賃關係依然存在，是原告對被告提起確認系爭租賃關係存在之訴，已足認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落高雄市○○區道○○段0000地號（面積576平方公尺）、0000-0地號（面積250 平方公尺）土地（下稱系爭土地）為被告經管之國有土地，原告於民國83年12月1日向被告承租系爭土地，兩造並簽訂國有基地租賃契約書（下稱系爭租約），系爭租約多次更新，嗣於100 年5 月1 日續簽租約，並約定租賃期間自100 年5 月1 日起至108 年12月31日止。詎被告於102 年9 月5 日，竟以原告擅自將租賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用，違反系爭租約第5條「其他約定事項」第9 點第2 款約定為由，以台財產南租字第00000000000 號函文終止系爭租約。然系爭租約係屬「租地建屋」契約，基地範圍包括主體建物、居住使用場所或附屬設施，使用目的亦不以居家生活為限，而系爭土地自系爭租約簽約時起，均供原告所有門牌號○○區○○街○○號、00-0號平房坐落基地使用，未曾變更使用方式，亦未曾轉租或轉讓租賃基地即系爭土地供他人興建房屋或其他地上物使用；嗣原告固於90年間在系爭土地上鋪設水泥地，並供經營黃昏市場使用，然係將租賃基地上之「地上物」供他人使用，係屬原告使用、收益系爭土地上之所有物，為基於所有人行使所有權之權能，並非將租賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用；又縱認原告有違約轉讓、轉租之情形，然系爭土地上之地上物，自90年起即已由庭院樹木變更為鋪設水泥地面，並為經營攤販市集，在地面上以油漆劃設攤販及停車格位，迄今已長達12年之久，被告既已自承知悉基地上之地上物改變為水泥地已多年，被告續訂租約時又必然有至現場勘查，既已知悉原告違約使用，卻仍與原告續訂租約，嗣再以此理由行使終止權，顯已違背誠實信用原則。故被告終止系爭租約為不合法，原告有提起本件訴訟確認基地租賃關係存在之必要。為此，爰依民法第421 條第1 項、第423 條規定及民事訴訟法第247 條規定，訴請確認兩造間就系爭土地之基地租賃關係存在等語。並聲明：確認兩造間就系爭土地之基地租賃關係（租賃期間自100 年5 月1 日起至108 年12月31日止，租金為每月新台幣22,370元）存在。
二、被告則以：兩造訂立系爭租約時，已於系爭租約第5 條第9點第2 款明文約定，原告不得將承租基地之一部或全部轉讓或轉租他人使用，惟被告於102 年1 月22日派員至系爭土地勘查時，發現原告竟將系爭土地上之水泥地部分供他人擺設活動攤位及作為○○臨時市場之停車場使用，原告亦自承將系爭土地作為經營○○臨時市場供他人設攤營業使用，是系爭土地非由原告自用，而由原告轉租予他人設攤營業及停放車輛，已改變系爭土地原始使用方式，原告顯有轉租基地予他人使用之情事，已違反系爭租約第5 條第9 點第2 款約定、土地法第103 條第3 款、第5 款規定，被告自得依系爭租約第5 條第17點第6 款約定終止系爭租約，被告亦已於同年
9 月5 日發函終止系爭租約，是兩造間就系爭土地之基地租賃關係已不存在，原告請求為無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為被告經管之國有土地。
（二）原告於83年12月1 日向被告承租系爭土地，兩造並簽訂系爭租約，系爭租約多次更新，嗣於100 年5 月1 日續簽租約，並約定租賃期間自100 年5 月1 日起至108 年12月31日止，地上物為「○○街00號木造平房、棚架、水泥地」、「○○街00號磚造平房、鐵皮平房、棚架、水泥地」。
（三）原告承租系爭土地後，在其上經營○○臨時市場，作為擺設攤販及停車使用，並將○○街00、00-0號房屋作為市場辦公室及管理室使用。
（四）被告於102 年9 月5 日，以原告擅自將租賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用，違反系爭租約第5 條第9 點第
2 款約定為由，依系爭租約第5 條第17點第6 款約定，以台財產南租字第00000000000 號函終止系爭租約。
四、本件之爭點：
（一）原告將系爭土地上之系爭房屋及地上物供他人使用有無違反系爭租約？被告終止系爭租約是否有據？
（二）兩造間就系爭土地有無基地租賃關係存在？
五、原告將系爭土地上之系爭房屋及地上物供他人使用有無違反系爭租約？被告終止系爭租約是否有據？
（一）按承租人不得擅自將租賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用；又承租人違背系爭租約約定時，出租機關得終止租約。系爭租約第5 條「其他約定事項」第9 點第2 款、第17點第6 款分別定有明文，此有兩造不爭執之系爭租約在卷可稽（本院卷第7 頁）。經查，原告向被告承租系爭土地後，嗣於90年間在系爭土地上鋪設水泥地，並連同周遭自己所有之土地合併供經營黃昏市場使用等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地自85年至99年林務局農林航空測量所空照圖、被告所提土地勘清查表、現場照片等在卷可稽（本院卷第103-106 頁、第119-127 頁、第189-194 頁）；原告亦自承：伊等將系爭土地上之高雄市○○區○○街○○號、00-0號平房作為市場管理室及辦公室使用，並向市場攤販收取水電費及清潔費，每一個攤位每日80元等情（本院卷第116 頁、第131 頁），堪信為真實。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。是不論當事人約定之給付名目為何，苟當事人合意以給付金錢作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，本件原告將其所承租自被告之系爭土地，向他人收取費用供設置攤位經營生意，已如前述，其性質上乃就他人設置攤位使用土地收取對價之行為，核屬租賃無誤，則原告既將所承租之土地再為租賃，自屬轉租行為甚明。從而，原告擅自將租賃基地轉租他人使用，被告依系爭租約第17點第6 款約定終止租約，即屬合法，系爭土地之租約業已終止無訛。
（二）原告固主張：原告於90年間在系爭土地上鋪設水泥地供經營黃昏市場使用，係將租賃基地上之「地上物」供他人使用，並非將租賃基地之全部或一部轉讓或轉租他人使用云云，並舉最高法院79年度台上字第2678號、89年度台上字第1654號判決意旨為依據。而上開最高法院判決所指涉之案例事實，係在租用建築房屋之基地時，認房屋與基地為各別獨立之不動產，其所有權人各得行使其權利，而房屋所有人與基地所有人就基地有租賃關係，如其訂立租約當初並無特別反對之約定，房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，無論該他人為其親屬或向其租借之人，均與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。然按動產附合於不動產，而歸不動產所有人取得動產所有權者，須以動產因附合而成為不動產之重要成分為要件。所謂不動產之重要成分，係指此種結合具有固定性、繼續性，而未成為獨立之定著物而言（最高法院84年台上字第2625號裁判參照）。本件原告鋪設之水泥地附著於土地，非經毀損或變更其物之性質，否則無法與土地分離，並無獨立之經濟價值，應認為已附合為土地之重要成分，屬土地所有人所有，並非獨立之不動產，是本件原告並非將所承租系爭土地上之高雄市○○區○○街○○號、00-0號平房轉讓或轉租他人使用，而係擅自將系爭土地鋪設水泥後出租予他人使用，水泥地又非屬獨立之不動產，核與上開判決意旨所指涉之事實不符，尚難遽以比附援引。又原告主張：原告承租之系爭土地使用目的不以居家生活為限云云，然系爭租約第
5 條「其他約定事項」第9 點第2 款係約定出租人不得擅自將租賃物之全部或一部轉讓或轉租他人使用，本件被告亦係以此終止租約，核與原告作何使用無涉，原告上開主張，殊不足採。
（三）原告另主張：歷次更新租約時有關基地坐落之記載不同，顯見被告有至現場勘查，且早已知悉原告鋪設水泥地云云，為被告所否認。而依系爭租約第6 條「特約事項」第1點約定：「本案係屬單一窗口案件，不送勘查，換約後經抽查或檢舉違反法令及租賃契約者，出租機關即終止租賃關係。」且承租人於租期屆滿時，聲請續租換約之案件，得免辦勘查，國有非公用不動產租賃作業程序第40條第3項亦定有明文，則被告主張換約時並未至現場勘查，租約上之記載係依據承租人所述等情，尚非全然無據；況原告自承係於90年鋪設水泥地，然歷次租約係於第4 次續租時即100 年4 月11日簽訂之租約始增加記載「水泥地」等語，顯見被告應非知悉原告鋪設水泥地已逾12年，原告就其主張被告早已知悉其鋪設水泥及經營黃昏市場云云，復未能舉證以實其說，自不足採。原告又主張：伊於90年間即鋪設水泥地面供經營攤販市集，迄今已長達12年之久，被告既已知悉伊違約使用，卻仍與原告續訂租約，嗣再以此理由行使終止權，顯已違背誠實信用原則云云。然按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法（最高法院100 年度台上字第445 號民事判決意旨參照）。又權利行使是否符合誠信原則或有無權利濫用，應先就行使權利之原因事實上之歸責可能性為審酌，再就該權利行使之方式是否適當及行使後之法律效果是否有利益與損失間之不均衡為判斷。故若權利行使對象就其違約行為有較高度之選擇權時，因其可選擇不違約之自主性較高，而竟仍選擇為違約行為，本質上就履行義務即有違誠信，自應受有較高可歸責之評價，因行使權利人並無違約情事，而權利行使對象則已有違約之事實，原則上仍應以行使權利人之保障為優先，以確保權利應受保障之法理及本質，僅在於權利行使之結果明顯在利益與損失間有所失衡時，始得認為有違誠信原則或屬權利濫用。查本件被告並未知悉原告違約轉租逾12年乙節，已如前述，則被告並未有因其行為造成特殊情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利或不欲義務人履行義務，自難認被告有何濫用權利之情形；況本件係被告違約轉租系爭土地予他人，原告就履行義務即有違誠信，自應受有較高可歸責之評價，且被告於終止租約前已給予原告定期改善之期間，被告於終止租約後，係依約收回其出租之土地，並非有獲取法律規定外之額外利益，若認被告終止租約有違誠信原則或權利濫用，則將使承租人之違約行為無法為完全之制約，亦將癱瘓主管機關相關之審核機制，並導致人民可無視於契約之約定，堪認權利行使之結果在利益與損失間亦未明顯失衡，是被告行使終止權並無違反誠信原則或屬權利濫用。
六、綜上所述，原告於90年間在系爭土地上鋪設水泥地，將系爭土地出租他人擺設攤位，自屬違反系爭租約第5 條「其他約定事項」第9 點第2 款約定，是被告依系爭租約第17點第6款約定終止租約，要無不合，其行使終止權亦無違反誠信原則，是兩造間就系爭土地之租賃關係業經終止而消滅。從而，原告請求確認兩造就系爭土地之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 26 日
民事第七庭法 官 邱泰錄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 26 日
書記官 蔡毓琦