臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第2482號原 告 邱鴻興訴訟代理人 孔福平律師被 告 賴國祺訴訟代理人 湯金全律師
湯東穎律師林嘉柏律師上列當事人間請求調整地上權租金事件，本院於民國104年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○號（下稱系爭土地) 為原告所有，經本院102 年度訴字第900 號、臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院) 103 年度上字第79號判決（下稱確定地上權存續期間事件判決）被告於系爭土地上之地上權（下稱系爭地上權) ，自民國102 年3 月20日起存續期間為20年。兩造就系爭地上權地租經本院96年度訴字第140號判決自96年1 月25日起調整為每年新台幣（下同)218,294元，嗣經高雄高分院96年上字第105 號判決（下合稱核定地租事件判決）除第一審判准之金額外，每年應再增加61,080元，故系爭土地之地租現為每年279,374 元（218,294+61,0
80 ＝279,374 ）。惟系爭土地係澄清湖特定區第二種住宅區，近年車流量大，附近建物漸趨密集，生活機能良好，已非96年所可比擬。且系爭土地之公告現值已自96年度13,000元/ ㎡，上漲至104 年1 月19,000元/ ㎡，申報地價亦自96年度2,080 元/ ㎡，上漲至102 年1 月2,400 元/ ㎡。另被告於系爭土地上建築同段建號1408、1409、1050、1051號建物（門牌號碼高雄市○○○路○○巷○○○○○○○○○○○號，下合稱系爭建物) 分別租予訴外人李志賢、順福食品、自如行自動化有限公司，合計每月租金收益68,660元，每坪月租金為
162 元，較諸核定地租事件判決每坪月租金55元，每月每坪租金已懸殊差距107 元。依系爭土地公告現值較96年間調整
1.46倍計算（19,000÷130,00＝1.46，小數點二位以下四捨五入），系爭土地之地租亦應調整1.46倍，其租金每年應為407,886 元（279,374 ×1.46＝407,886 ，元以下四捨五入，以下同），依民法第442 條規定，系爭土地價值提升，原告自得聲請法院增加其租金，否則，依民法第227 條之2 規定，本件亦有情事變更原則之適用。為此，爰依民法第442條、第227 條之2 規定提起本訴等語。並聲明：兩造就系爭地上權地租應自104 年1 月25日起，除已確定之金額（每年279,374 元) ，應再增加128,512 元。
二、被告則以：系爭地上權之地租於96年經法院予以核定，距今不過數年，數年來仁武地區工商尚無顯著發展，附近建物亦非密集，生活機能難謂良好。另被告興建系爭建物之成本高達5,445,000 元，扣除地租、房屋稅、所得稅後，每年淨利不超過20萬元，估計至少需27.725年始得以回本，以法院所定系爭地上權存續期間20年計算，被告投入成本已無法回收，況系爭建物之租金，並不代表系爭土地之價值，原告主張顯然無據。又原告於90年間拍定系爭土地後，即百般阻撓被告使用系爭土地，先於91年強行拆除被告所建之工務所，再以鐵絲網圍住系爭土地，致被告無法使用，被告於94年間即已申請取得建造執照，惟因原告阻撓，無法興建建物，直至
101 年間再度取得建造執照，始建造系爭建物，被告於無法行使地上權期間仍須按年支付279,374 元租金予原告，已有未公，若允許原告再提高租金，對已蒙受損失之被告而言，亦非公允。況系爭地上權定有存續期間，依民法第442 條但書規定，原告本不得請法院增減其租金。另衡以與系爭土地相鄰之同區段19、22、23、24、28-3地號及部份25地號及部分27地號土地，總面積約220 坪，目前亦由被告以月租金10,000元租予他人，換算每月每坪租金僅45.45 元，故系爭土地租金每月每坪55元，實已高於租金行情甚多。參諸系爭土地北面係農地及浚溝包圍，周邊建物稀少且多為鐵皮工廠，生活機能低下，原告再行請求調整系爭地上權之地租，實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為原告所有，被告於系爭土地上有地上權，系爭地上權經本院102 年度訴字第900 號、臺灣高等法院高雄分院103 年度上字第79號判決自102 年3 月20日起存續期間為20年。
（二）兩造就系爭地上權地租額，經本院96年度訴字第140 號判決自96年1 月25日起調整為每年218,294 元，嗣經臺灣高等法院高雄分院96年上字第105 號判決每年應再增加61,080元，故系爭土地之地租現為每年279,374 元。
四、本件爭點為：
（一）原告是否得起訴請求調漲系爭地上權租金？其請求是否符合民法第442 條規定？另原告之請求是否符合民法第227之2情事變更原則？而有情事變更原則之適用？
（二）若原告得起訴請求調漲租金？則其租金有無調整之必要？若有，金額以若干為適當？
五、本件得心證之理由為：
（一）原告主張：民法第442 條規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用等語，經被告辯稱：依民法第442 條但書，定有期限之租賃並不適用，系爭地上權經法院判決存續期間為20年，係定有期限之租賃，原告於存續期間內，自無法向法院起訴請求增加租金等語。經查：
1.按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文，其立法理由係以：「按不動產之價值，在經濟流動之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有升降，其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事. . . 」，足見民法第442 條但書之立法意旨，係因當事人意定租賃期間時，已將該期間租賃物價值昇降之風險均考量在內，故法院不宜干涉當事人間之契約自由，故「定有租賃期間」之租賃契約，始排除於民法第442 條適用範圍。
2.參諸系爭地上權乃為75年7月1 日設定，當時系爭土地之所有人為訴外人賴國禎，系爭地上權係為不定期之地上權，原告係於90年3 月13日經拍賣取得系爭土地所有權後，於96、97年間，經核定地租事件判決核定每年地租額為279,374 元，原告再於103 年間，提出確定系爭地上權存續期間之訴，經法院判決系爭地上權存續期間為20年確定，故系爭地上權經法院核定地租額時，系爭地上權仍為不定期之地上權，其核定之時，並未將未來20年之土地價值升降變動納入其酌定考量因素之內，若以事後系爭地上權經法院確定其存續期間一事，而回溯認定系爭地上權係定有期限之地上權，而使當事人自96、97年核定地租後，均不得請求租金之增減，對原告即有失公平。復核諸上開立法要旨，本件之地租額及存續期間均非當事人所意定，法院核定地租額時，亦未及考量租賃物存續期間之價值昇降風險，此均與立法意旨所定之排除適用情形有異，堪認本件應無民法第442 條但書之適用，仍應視系爭土地是否合於民法第442 條及第227 條之2 規定，而有無調整租金之必要。
（二）按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項，民法第442 條規定，係情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金，最高法院87年度台上字第1133號判決、97年度台上第625 號判決意旨可資參照。故系爭土地是否有調整租金之必要，除衡量是否有民法第442 條本文所規定之「土地價值之昇降」外，基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，與鄰地租金比較等項，均應為審酌租金有無調整必要之考量因素之一。經查：
1.兩造就系爭地上權地租額，經本院96年度訴字第140 號判決自96年1 月25日起核定為每年218,294 元，嗣經高雄高分院96年上字第105 號判決每年應再增加61,080元一情，為兩造所不爭執，並有上開判決書附卷可參（見本院卷第10-16 頁）。參諸本院96年度訴字第140 號判決核定地租之原因，係斟酌與系爭土地相鄰之同段23-25 地號土地與同段31地號土地，均面臨馬路，足值為系爭土地租金之參考，而同段23-25 地號土地租金每坪每月30元，同段31地號土地租金每坪每月55元，故採上兩者之平均值即每月每坪43元，作為系爭土地之計算基準（見本院第11頁背面），而高雄高分院96年度上字第105 號判決之所以另核定每年再增加61,080元之原因，係以系爭土地與同段31地號土地面臨同段14號既成道路，公告現值均為每平方公尺13,000元，而同段23-25 地號土地因面積小，且未面臨同段14地號既成道路，故認應比照同段31地號土地之租金即每坪每月55元，不應援用同段23-25 地號土地之租金等語，為其理由（見本院卷第15頁）。參諸系爭土地之地籍圖謄本（見高雄高分院96年度上字第105 號卷第43頁），可知系爭土地係南北分別與同段31地號、25地號土地相鄰，而同段14地號土地即高雄市○○區○○○路○○巷雖為既成道路，惟其係寬度甚為狹窄之巷道，部分路段甚約僅容單向車輛通過（見本院卷第138 、139 頁照片），惟同段31地號土地除面臨上開巷道外，其南方係面臨八德一路、澄德路（參見96年度訴字第140 號卷第102 頁示意圖、及本院卷第140 、141 頁照片），其位置係位於上兩條主要幹道交會之處，其價值顯然與僅面臨同段14地號狹窄巷弄之系爭土地不同，高雄高分院96年度上字第105 號判決以系爭土地、同段31地號土地均面臨同段14號既成巷道為由，即認兩者價值相當，應有誤會；惟北方之同段23-25 地號土地較諸系爭土地，係處於既成巷道北向深處，被告雖辯稱：其相鄰之同段19地號土地也是我所有的，目前是空地、部分是既成道路等語（見本院卷第77頁），惟同段23-25 地號土地之位置、面積、形狀，均未及系爭土地完整，故被告陳稱：系爭土地之地租應比照同段23-25 地號之土地租金云云，亦非足採，系爭土地於96年間合理之租金額，應依本院96年度訴字第140 號判決之認定，取同段23-25 地號及同段31地號土地租金之平均值，始為允當。參諸被告受核定地租事件判決之既判力之拘束，按年繳交租金279,
374 元予原告，原告因此受領上開租金，雖無不當，惟本院審酌系爭土地租金有無增減之必要時，仍應以系爭土地於96年間合理之租金數額及每月每坪43元為基準，高雄高分院96年度上字第105 號判決核定系爭土地每坪每月租金55元，既已高於當時合理租金行情每坪每月43元，是原告主張現今系爭土地價值上漲，原核定之租金過低，即應證明系爭土地上漲及其周邊經濟效益成長之幅度，不僅逾越96年間核定之基準，且已達法院若未增加其租金，則顯失公平之程度，始見有調整之必要。
2.參諸系爭土地周遭目前出租之情形，依被告陳報：同段19、22、23、24、28-3地號及部份25、27地號共220 坪土地，租金為每月10,000元，每月每坪為45.45 元（10,000÷
220 ＝45.45 ，小數點二位以下四捨五入，以下同），而同段28-2、31地號，部分25、27地號共780 坪土地（其中31地號土地面積為697 坪，租金為每月45,000元，每坪每月為57.69 元（45,000÷780 ＝57.69 ），並提出上開土地之租賃契約書附卷可參（見本院卷第132-137 頁），上開租賃契約書之真正亦為原告所不爭執（見本院卷125 頁），故以上開土地之平均值51.57 元而言（45.45+57.69÷2 ＝51.57 ），雖較諸96年間合理地租額每坪每月43元已有增加，惟其增加幅度亦未逾核定地租事件判決所核定之每月每坪55元，原告請求增加租金，已無理由。
3.另按城市地方房屋租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10% 為限；租用基地，建築房屋，亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條亦分別定有明文。是以，土地所有權人之「申報地價」，係供城市地方作為承租人租用房屋或基地租金之參考，其等歷年之漲跌情形，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。故原告雖另以96年間公告現值為每平方公尺13,000元，104 年已為每平方公尺19,000元，調整幅度達1.46倍，而96年申報地價為每平方公尺2,080 元，目前為2,400 元為由，認系爭土地之地租至少亦應調整1.46倍等語，惟以系爭土地96年度申報地價2,080 元計算，其當時合理租金行情約為每坪每月43元，約為當年申報地價年息之7.50％【43×423.2943坪÷（2,
080 ×1399.32 平方公尺÷12月）×100 ％＝7.50％】，依目前申報地價2,400 元，以年息7.50％計算，其地租應為每月每坪49.59 元（2,400 ×1399.32 ×7.50％÷12÷
423.2943＝49.59 ），亦尚未逾目前核定地租之每坪每月55元。
4.另原告主張：系爭土地附近近年車流量大，建物已趨密集，生活機能發達，其價值與96年間已有相異等語，並提出照片數張以資佐憑（見本院卷第104-122 頁），惟參諸上開新建案、新公共建設之照片均非系爭土地鄰近狀況，均至少距系爭土地1 至3 公里遠一情，為原告所不爭執（見本院卷第126 頁），故原告於相當距離外，挑選局部設有新建案及新公共設施之地點所拍攝之照片，是否能作為系爭土地經濟價值提升之佐證，已有可疑。又系爭土地北面鄰近浚溝與農田，附近數百公尺內多作為工廠、農地使用，土地使用密度低，亦少作為住宅使用，生活機能及附近土地使用狀況與96年間情形相較，並無太大差異等情，有被告所提供之照片及核定地租事件判決卷宗所附照片等件附卷可稽（見本院卷第142 、143 、144 、145 、147 、
148 、149 頁，96年照片參見96年度訴字第140 號卷第27、36、74、83、103 、104 頁），是原告主張系爭土地週邊環境、工商繁榮之程度，已達「非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平」之情形，亦乏佐證，而難採信。
5.另被告於核定地租事件判決後，雖另於系爭土地上建有建物並出租予他人，惟被告此部分收益之增加，乃因被告自身投入5,545,000 元成本興建鋼構之建物所致（見本院卷第40-46 頁），並非原告有何施以改善系爭土地之積極行為，或系爭土地本身價值升降之原因所造成，此自不應作為原告得調整系爭土地租金之理由，否則無異對積極投入成本改善系爭土地效用之被告之懲罰，自不利於鼓勵土地使用人改善土地使用效益之目的，是原告以被告於系爭土地興建建物而得收取租金，作為其提高租金之理由，亦無足取。另系爭土地經原告於90年間拍定之後，系爭地上權有相當期間遭原告以鐵絲網圍住而受影響無法行使一情，亦經高雄高分院103 年度上字第79號判決所是認（見本院卷第36頁背面），是承租人即被告所受利益，因原告先前之阻撓，及投入高額成本興建系爭建物後，嗣後隨經法院判決確定系爭地上權存續期間僅20年等因素影響，其利潤顯然係受到相當程度之壓縮，原告以被告所受利益與所付租金失衡等語，作為其增加租金之理由，亦非足採。
（三）綜上，系爭土地雖不受民法第442 條但書之適用，而得請求法院增減其租金，惟自核定地租事件判決後，原告對於系爭土地價值之昇降，已逾核定地租事件判決所定之數額，及本件有情事變更原則之適用等節，其舉證均屬不足，要難認本件有調整租金之必要。
六、綜上所述，原告依民法第442 條、第227 條之2 規定，請求系爭地上權地租應自104 年1 月25日起除核定地租事件判決所定之每年279,374 元外，應再增加128,512 元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述，與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 30 日
民事第七庭 法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 30 日
書記官 謝群育