臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第257號原 告 周漢章
周漢頂共 同訴訟代理人 陳子操律師
洪國欽律師複代理人 李倬銘律師被 告 南洋之星大樓管理委員會法定代理人 陳仲生訴訟代理人 龍一瑋當事人間請求確認決議無效等事件，本院民國104 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一０二年十月六日召開之第一０二年度第一次臨時區分所有權人會議，所為將「南洋之星」大廈管理規約第十條第二項修正為：「管理費，每坪收費﹩45元（一樓店鋪收費亦同）、平面車位﹩300 元，機械車位﹩500 元，其中﹩300 元為清潔費，﹩200 元為機械設備維修費」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，或有受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決將之除去者而言」，有最高法院52年度台上字第1922號判例要旨可參。查，本件原告先位請求確認系爭大廈於民國10
2 年10月6 日之第102 年度第1 次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），將系爭規約第10條第2 項修正為：「管理費，每坪收費﹩45元（一樓店鋪收費亦同）、平面車位﹩30
0 元，機械車位﹩500 元，其中﹩300 元為清潔費，﹩200元為機械設備維修費」之決議（下稱系爭決議）無效，惟為被告所否認，致原告是否應依系爭決議繳納管理費之私法上之地位不明，陷於不安之狀態，且此狀態得以本件確認判決將之除去，依上開說明，自有受確認判決之法律上利益，是原告提起本件確認之訴，即屬合法。
二、原告主張：原告為被告所管理之「南洋之星」大廈（下稱系爭大廈）中門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號之一樓店面房屋所有權人（下稱系爭房屋），應有部分各2 分之1 。
系爭大廈自民國98年5 月2 日成立管理委員會，訂立系爭大廈住戶之「南洋之星」大廈管理規約（下稱系爭規約）以來，於第10條第2 項均規定為：「管理費每坪收費新台幣（下同）45元，一樓店鋪20元，平面車位﹩300 元，機械車位﹩
500 元，其中﹩300 元為清潔費，﹩200 元為機械設備維修費。」，詎系爭大廈於102 年10月6 日召開之102 年度第1次臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），竟將系爭規約第10條第2 項修正為：「管理費，每坪收費﹩45元（一樓店鋪收費亦同）、平面車位﹩300 元，機械車位﹩500 元，其中﹩300 元為清潔費，﹩200 元為機械設備維修費」（下稱系爭決議）。然：㈠系爭大廈自成立管理委員會以來住戶管理規約第10條第2 項均規定「管理費每坪收費新台幣45元，一樓店鋪20元，…」，此幾乎亦為國內所有大樓考量一樓店鋪使用公共設施之程度極少而制訂不同收費標準之慣例，是系爭大廈一開始即規定一樓店鋪之管理費僅為20元，其他住戶因使用公共設施之程度較高，管理費則為45元。原告所有之系爭房屋係系爭大廈之一樓店鋪，有單獨與外界相通之出入口，使用大樓公共設施之程度與大樓內其他樓層住戶不同，大樓管理人員對一樓店鋪之進出無從管理，一樓店鋪亦不會使用系爭大廈之公共電梯及中庭，前情均顯示一樓店鋪對公共設施之使用、受益程度，遠低於其他樓層住戶，詎系爭大廈於102 年10月6 日所召開之系爭會議，就管理費收取標準所為之系爭決議，未依住戶居住情形及實際獲益程度而為差別之收取，而決議將一樓店舖管理費從原來之20元，大幅提高為與一般樓層住戶均相同，顯屬權利濫用，已違反公序良俗、平等原則及誠信原則，依民法第72條規定，應為無效，爰依民事訴訟法第247 條第1 項前段規定，先位提起確認系爭決議無效之訴。㈡退步言之，如法院認系爭決議並非無效，因系爭決議，依上開情形，對於一樓店鋪之原告顯失公平，依民法第799 條之1 第3 項規定，原告得備位提起請求撤銷系爭決議之訴等語。㈢並先位聲明：確認系爭大廈於10
2 年10月6 日第102 年度第1 次臨時區分所有權人會議所為之系爭決議無效。備位聲明：系爭大廈於102 年10月6 日第
102 年度第1 次臨時區分所有權人會議所為之系爭決議應予撤銷。
三、被告則以：依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，大廈公用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，足見公用或約定共用部分之管理、維護之費用，以依區分所有權共有應有部分比例分擔為原則，是系爭會議決議每坪按同一標準收取管理費核與上開法律之規定相符，凡坪數較高者，負擔較高之管理費，坪數較低者，則負擔較少，完全符合公平原則，系爭規約係針對全體店面之住戶，一視同仁，並無差別待遇之情事。且由原告之系爭房屋係店面，店面之騎樓部分每日需特別清掃二次，店面因供營業使用其垃圾量較諸住家部分多出甚多，店面之信件亦均由管理員代收後親自送交，公共設施部分店面住家亦可使用，大廈電梯並未限制店面住戶使用，向原告承租系爭房屋之承租人7-11、佳音英語、慕恩教會等承租人，亦有使用被告設置之垃圾車等情，原告之系爭店面房屋住戶所受之照護，並不亞於一般住家住戶，被告之系爭決議並無權利濫用，而違反公序良俗、平等原則、誠信原則情形及對原告有顯失公平之情形，原告之請求，於法無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告為被告管理委員會所管理系爭大廈中門牌號碼「高雄市○○區○○○路○○○號」（應有部分各2分之1）之一樓店面住戶，系爭大廈之一樓店面住戶直接面臨馬路，有獨立之出入口，出入無須經過被告管理委員會。
（二）系爭大廈於102 年10月6 日所召開之第102 年度第一次臨時區分所有權人會議，決議將系爭大廈原住戶規約第10條第2 項所規定之「管理費，每坪收費45元，一樓店鋪20元，…」，修正為「管理費，每坪收費45元（一樓店舖收費亦同），…」。
（三）原告並未購買系爭大廈之停車位。
五、本件爭點：
（一）系爭會議決議修正之系爭規約第10條第2項，是否因違反公共秩序、善良風俗、平等原則及誠信原則而無效？
（二）如否，系爭會議決議所修正之系爭規約第10條第2項是否顯失公平？原告請求撤銷，是否有理由？
六、系爭會議決議修正之系爭規約第10條第2 項，是否因違反公共秩序、善良風俗、平等原則及誠信原則而無效？
（一）按「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效」；「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，民法第72條及148 條定有明文。所謂公共秩序，係指國家之一般利益，兼括整體法秩序的規範原則及價值體系，尤指憲法基本人權之規定；善良風俗則係指社會之倫理道德觀念。而權利濫用禁止原則不僅源自於誠實信用原則，且亦需受誠實原則之支配，在衡量權利人是否濫用其權利者時，仍不能不顧及誠信原則之原則，若有違誠信原則而屬權利濫用者，即屬『有背於公共秩序或善良風俗』之情形，依民法第72條之規定，應認無效。次按「公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文，依此規定，公寓大廈共用部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，原則上係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，例外則得由區分所有權人會議或規約另予規定，本條就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，依此規定及立法理由可知，本條之立法授權，不僅係權利，亦是義務，故區分所有權人會議於訂定各個區分所權人之管理費負擔標準時，應依區分所權人之不同情形，定其管理費之負擔標準，以符合授權目的，並以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則應認有權利濫用之情形，與誠信原則有違，有背於公共秩序或善良風俗，而應無效。換言之，如區分所權人之居住情形及就公共設施之實際使用利用與獲益程度情形，顯有不同，而區分所有權人會議就各個區分所權人之管理費負擔標準所為之決議，未依區分所權人居住之情形及就公共設施之實際使用利用獲益程度之顯然不同情形為合理之差別對待收取者，應認為有違誠信原則而屬權利濫用，有背於公共秩序或善良風俗，而應無效。
（二）查，現今之公寓大廈多於一樓大廳設置管理室，並自行僱用人員或與保全公司簽訂委任契約由保全人員進行門禁管制，且考量同一棟大樓區分所有權人是否須利用門禁管制、有無使用大樓電梯、有無購買及利用停車位、有無使用大廈之中庭及公共設施之必要及頻率等不同情形，而於規約中就店面及一般住家管理費之收取制訂不同之收費標準。亦即，一般公寓大廈管理費之收費標準，多以各區分所有建物所在位置、樓層、對大廈之中庭及公共設施及停車場等有無使用之必要及其頻率等不同情形，而於規約中就店面及一般住家管理費之收取制訂不同之收費標準。考其訂定不同收費標準之原因，蓋係因考量店面位處大樓一樓（或一至二樓、一至三樓不等），其大門直接面對道路或外界（情形類似獨立透天住宅），有獨立之出入口，直通外界，出入不必經由一樓大廳之管理室，不受出入門禁管制之限制，未享受及利用管理人員就其出入安全之維護及門禁管制之服務，且因其係店面，亦無使用大廈之公共設施、大樓電梯及樓梯之必要，縱偶有使用之必要，其使用之次數及頻率亦甚低，且於營業結束後於夜間即離開回其另外之實際住處，於夜間亦無享受及利用管理人員就其出入安全之維護及門禁管制服務之情形，而店面以外之其他一般住家，並無獨立出入口，為過濾進入人員，維護大廈之安全，其人員之出入必須經由一樓大廳管理室而受門禁管制，並有使用大樓電梯及樓梯之必要，二者之情形顯有不同所使然。經查，原告所有之系爭房屋為系爭大廈之一樓店面房屋，大門對外，直接與外面之高雄市○○○路相通，有單獨之出入口，出入無須經過大樓之管理室，系爭大廈之中庭花園、游泳池、健身房、交誼廳等，均位於系爭大廈之內部，有系爭大廈之現場簡圖及壹層平面圖在卷可稽（卷一第152 、166-167 頁）。另依被告提出之系爭大廈101 年1 月至103 年7 月份之管理費收支明細表（卷一第209-239 頁）所示，系爭大廈所收取之住戶管理費中之約47.5% 係固定用於支付保全人員之服務費，另約47.5% 係用於系爭大廈內部之電梯、發電機、機械設備等設備之保養維護費用及公共電費（依常識公共電費大部分係電梯運作所產生之用電，大樓之照明等其他用電只占小部分），只有約5%係用於被告所抗辯之與店面住戶有關之清潔費及垃圾清運費等。則依上開原告系爭房屋與系爭大廈位置之相關位置、管理費收支明細表所示之住戶管理費運用情形及本段首開關於一般公寓大廈管理費之收費標準多於規約中就店面及一般住家管理費之收取制訂不同之收費標準之說明可知，本件被告因店面位處系爭大廈大樓一至二樓，大門直接面對大順一路，其情形類似獨立透天住宅，有獨立之出入口，直通外界，出入不必經由系爭大廈一樓大廳之管理室，不受出入門禁管制之限制，未享受及利用管理人員就其出入安全之維護及門禁管制之服務，且因其係店面，亦無使用大廈之公共設施、大樓電梯及樓梯之必要，縱偶有使用之必要，其使用之次數及頻率亦甚低，且於營業結束後於夜間即離開系爭店面回其另外之實際住處，於夜間亦無享受及利用管理人員就其出入安全之維護及門禁管制服務之情形（原告所享有者僅係店面之信件由管理員代收等小部分服務），參以系爭大廈所收取之住戶管理費中之約47.5% 係固定用於支付原告所未享受及利用管理人員就其出入安全之維護及門禁管制之服務費用，及另約47.5 %係用於原告所未使用或使用之次數及頻率亦甚低之系爭大廈內部之電梯、發電機、機械設備等設備之保養維護費用及公共電費等情，原告系爭店鋪房屋對系爭大廈之公共設施及保全人員等之使用、受益程度，顯遠低於其他一般住戶，二者之情形顯然不同，甚明。故系爭大廈於
102 年10月6 日第102 年度第1 次臨時區分所有權人會議所為之系爭決議，未注意原告之系爭店面房屋與一般住戶之上開差異甚大之顯然不同情形，而逕自將原有管理費折扣優惠取消，並要求原告與一般住戶均一體按每坪45元繳交管理費，有違等者等之，不等者不等之之平等原則，應屬權利濫用，而有違反誠信原則及背於公共秩序及善良風俗之情形，則依民法第72條規定，應認為無效。
七、綜上所述，本件原告先位之訴，為有理由，應予准許。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。又原告先位之訴既為有理由，本院即無庸就備位之訴再為審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
民事第四庭 法 官 郭文通以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 27 日
書記官 蘇千雅