臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第2097號原 告 陳坤賞訴訟代理人 黃俊嘉律師
孫安妮律師被 告 吳天庇訴訟代理人 張名賢律師
劉怡孜律師楊雅雯律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告就其所有坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（面積：13平方公尺，權利範圍：全部）、449地號土地（面積：101平方公尺，權利範圍：全部，下合稱系爭448、449地號土地），並未與被告訂立買賣契約，亦未同意移轉系爭448、449地號土地所有權予被告。另雖先前曾和訴外人張瑞鏥、黃中良於民國100年5月31日共同與訴外人東堡建設股份有限公司（下稱東堡公司）就系爭448、449地號土地及同段391至398地號、413至416地號、427至430地號、446、447、454、455地號共22筆土地（下稱系爭22筆土地）簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約一），然因系爭22筆土地該時未完全屬出賣人所有，其上並設有他項權利，出賣人未能在約定之100年12月30日前清除其上所設定之他項權利，並將上開土地全部移轉予出賣人所有，遂雙方已於101年1月間合意解除系爭買賣契約一。詎料原告日前卻發現系爭448、449地號土地於101年10月29日以買賣為原因，遭移轉所有權登記予被告，被告取得系爭448、449地號土地所有權實無法律上原因，且侵害原告對系爭448、449地號土地之所有權，爰依民法第179條、第184條第1項前段、第213條、第767條第1項，請求被告塗銷系爭448、449地號土地所有權移轉登記等語，並聲明：㈠被告將系爭土地於101年10月29日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告、訴外人張瑞鏥、黃中良前於100年5月31日與訴外人東堡公司就系爭22筆土地簽立系爭買賣契約一，約定就系爭22筆土地移轉登記時，關於取得不動產之權利名義人，得由買方即東堡公司自由選擇或指定之。因系爭448、449地號土地係訴外人李嗣弘借名登記於原告名下，故就系爭448、449地號土地之買賣等事宜，原告均全權委任李嗣弘及訴外人林春發處理。嗣東堡公司與訴外人周坤元於101年4月6日簽立不動產買賣契約權利讓與契約書（下稱系爭權利讓與契約），約定東堡公司就系爭買賣契約一之權利義務由周坤元概括承受。周坤元復與被告於101年10月9日就系爭22筆土地，外加興仁段452、453地號土地簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約二），約定買賣總價金為新臺幣（下同）1億8千3百萬元。後被告依約給付買賣價金完畢，周坤元即依系爭買賣契約一前揭約定，指定被告為系爭448、449地號土地所有權人，並經李嗣弘交付移轉系爭448、449地號土地所需文件資料，辦理系爭448、449地號土地土地所有權移轉登記。故被告取得系爭448、449地號土地並無侵害原告之所有權，亦非無法律上原因，原告請求返還自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院訴字卷三第110至111頁）：㈠系爭448、449地號土地係李嗣弘邀訴外人合資購買，借名登記於原告名下。
㈡系爭448、449地號土地於101年10月29日以買賣為原因，由原告移轉登記予被告。
㈢原告、訴外人張瑞鏥、黃中良於100年5月31日與訴外人東堡
公司就系爭22筆土地簽立系爭買賣契約一。相關約定如下：⒈第2條約定總價款為1億2千萬元、房地售價依土地公告現
值及房屋評定價格比率分配（第2條）。另並約定：興仁段391至398、413、414地號等10筆土地之總價為4398萬元；系爭448、449地號土地則與其他興仁段429、430、446、447、454、455等8筆土地總價款為4102萬元、415、416、427、428等4筆土地總價款則為3500萬元，買賣價金由土地所有人各自分配。
⒉第8條約定：「本買賣不動產移轉登記時，關於取得不動
產權利名義人，得由買方自由選擇或指定之。又買賣雙方同意依照公告現值與前次移轉孰高申報移轉。」⒊其他約定事項第5項約定：「因買方整體規劃之需要，本
買賣標的22筆，賣方應負責收購全部土地移轉予買方，並負責塗銷各筆土地之地上權及抵押權。至100年12月30日仍有任何一筆未完成移轉登記予買方及他項權利未完全排除，則本買賣契約取消，買方所付之全部款項退還並加罰違約金500萬元，所移轉之土地返還賣方，辦理移轉登記之一切規費及稅費全部由賣方負擔，買方持有期間之地價稅、房屋稅全部由賣方負擔。若賣方認為仍有處理空間，經與買方協商後，賣方繼續進行處理，買方依本契約條件有優先購買權。賣方不得異議。」㈣嗣東堡公司與周坤元於101年4月6日簽立系爭權利讓與契約
。約定東堡公司就系爭買賣契約之權利義務由周坤元概括承受。
㈤東堡公司於101年7月24日復與張瑞鏥、黃中良就系爭買賣契
約一中，興仁段391至398、413、414地號之10筆土地簽立增補契約書，約定總價款為5357萬元，其上載明張瑞鏥、黃中良為出賣人、東堡公司為承買人、李嗣弘為履約人。
㈥周坤元復與被告吳天庇於101年10月9日就系爭22筆土地，外
加興仁段452、453地號土地簽立系爭買賣契約二，約定買賣總價金為1億8千3百萬元。
㈦依據系爭448、449地號土地之土地登記謄本暨異動索引表及
彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化商銀）103年12月26日彰風企字第0000000000號函（下稱彰化商銀函一），原告於98年12月25 日登記為系爭448、449地號土地所有權人同日，就系爭448、449地號土地一同設定最高限額抵押權600萬元予彰化商銀（下稱系爭抵押權一），嗣原告於同年12月30日向彰化商銀借款500萬元，約定於每月30日自原告開立之存款帳戶（下稱系爭彰銀存款帳戶）轉帳繳付本息，嗣系爭448、449地號土地於101年10月29日移轉予被告後，由被告以所有權人名義至彰化商銀七賢分行代償上開借款本息後，申請塗銷系爭抵押權一，系爭抵押權一遂於102年4月1日以清償為原因而塗銷登記。
㈧被告於102年1月25日匯款4,421,390元予原告於彰化商銀七賢分行之帳戶（帳號末4碼為3301，其餘詳卷）。
㈨依據彰化商銀函一及彰化商銀104年2月4日彰七賢字第00000
00號函暨所附原告系爭彰商存款帳戶於101年7月起交易明細表（下稱彰化商銀函二），系爭存款帳戶每月扣款約37,000餘元，於101年7月3日由訴外人蔡崇禮存入37,000元1次，嗣於101年7月31日、8月31日及9月28日分別由周坤元存入37,000元3次，後於同年10月30日、11月30日及12月28日則由被告存入37,000元3次。
㈩系爭448、449地號土地於98年12月25日借名登記予原告後，
除於98年12月25日設定系爭抵押權一外，分別於99年3月22日設定抵押權予訴外人林聖傑（下稱系爭抵押權二）、於100年9月9日設定抵押權予陳佩君（下稱系爭抵押權三）、於同年月27日設定抵押權予陳逸松（下稱系爭抵押權四），上開3抵押權分別於100年7月8日、101年5月2日及同年月23日因清償而塗銷。
周坤元分別開立票載發票日為101年5月2日、面額100萬元之
支票予陳佩君、票載發票日為101年5月23日、面額395萬元之支票予陳逸松、票載發票日101年8月31日、面額500萬元之支票、受款人為原告。上開500萬元以原告為受款人之支票係由陳逸松於101年5月23日簽收。
四、得心證理由：原告主張其未與被告就系爭448、449地號土地簽立買賣契約，亦未同意將系爭448、449地號土地所有權移轉予被告，系爭448、449地號土地卻遭人擅自移轉登記予被告一情，被告並未否認其未曾與原告就系爭448、449地號土地簽立買賣契約，惟以前揭情詞置辯。是依被告抗辯，其取得系爭土地所有權，固係基於其與訴外人周坤元間之買賣契約，然所能對抗原告之原因，則在於周坤元與東堡公司間之系爭權利讓與契約，以及東堡公司前與原告所簽立之系爭買賣契約一中，關於前引東堡公司可直接指定系爭448、449地號土地所有權人之約定。是本件首應審酌者，即在於系爭買賣契約一是否如原告所主張業已解除；以及系爭權利讓與契約之效力。在原因關係均確立後，因原告復主張上開不動產移轉登記之行為未經原告同意，惟被告抗辯此業經原告之代理人即系爭
448、449地號土地真正所有權人李嗣弘協同為之，故應再確認上開物權行為之效力。又就系爭買賣契約一及相關事宜之處理，原告本人除簽立系爭買賣契約一外，後續事項均委由李嗣弘及林春發處理，其等之關係及角色，於本院認定本件爭點亦有關聯，據本院分別認定如下：
㈠就原告、李嗣弘及林春發就系爭448、449地號土地及系爭買賣契約一之關係：
系爭448、449地號土地雖登記為原告所有，惟實際上以李嗣弘為實際所有權人，借名登記於原告名下一節，業據兩造所不爭執（不爭執事項㈠）。而在李嗣弘前亦以其為系爭448、449地號土地真正所有權人之身分，就系爭448、449地號土地之買賣糾紛向臺灣高雄地方法院檢察署（下稱雄檢）提出刑事告訴（經雄檢104年度偵字第11650號詐欺案件受理，下稱系爭偵查案件）。依原告於系爭偵查案件及本院中所證稱：系爭買賣契約一是我親自簽的，後來我是委託李嗣弘、林春發去處理，把印鑑證明、印鑑章、身分證都給李嗣弘，系爭448、449地號土地所有事項（包含設定抵押、移轉、販賣等事）都授權李嗣弘處理；土地上有彰化商銀貸款這件事我知道，是我去辦的，上開帳戶是李嗣弘在使用、保管，帳戶也在李嗣弘那裡；我請李嗣弘幫我付每個月貸款，之後還清了，但幫我繳錢的人我都不認識，我問李嗣弘，他說是東堡公司的人還清的；其上有設定其他抵押權我不知道，我人在大陸，土地都交給李嗣弘、林春發處理等語（參系爭偵查案件他字卷第292至293頁、本院訴字卷三第4至5、7頁），林春發於本院具結證稱：我在順生堂兼差，負責順生堂之土地開發、貿易等事務管理，順生堂本身的業務就是在從事土地開發。順生堂的老闆與我是好友，說要開發一塊土地，委託我去處理，我才會認識原告，他是要開發土地的地主之一。系爭448、449地號土地之買賣我只是原告的其中一位代表，尚有一位是李嗣弘，我只是一個辦事員，都是經由李嗣弘將原告的證件交給我，原告的印鑑等資料都是向李嗣弘要；系爭448、449地號土地上設定有多筆抵押權，包含彰化商銀、陳佩君及陳逸松等，這是李嗣弘情商原告去借的，彰化商銀是要購買系爭448、449地號土地借的，陳佩君、陳逸松是後來其他6筆土地要買賣時，李嗣弘再請原告去借的，錢應該是李嗣弘拿走，我沒有經手；要塗銷抵押權我在場，李嗣弘沒有在場，但他知道，也是他同意我拿原告的身分證件及印鑑去塗銷；彰化商銀的每月貸款是李嗣弘要我傳真給東堡公司要他們代為還錢等語（參本院訴字卷一第117頁、訴字卷三第113頁反面至114頁），核與李嗣弘於系爭偵查案件中於告訴狀陳述並證稱：系爭448、449地號土地係我邀集訴外人黃洧琳、張瑞鏥、黃中良、黃瓊儀等人共同出資購買，並經張瑞鏥、黃中良及原告同意借名登記在其等名下，經該3人同意全權由其處理系爭買賣契約一之相關事宜；原告為我以前員工，我係用原告名義去買系爭448、449地號土地，我向銀行或他人借錢時，就會以系爭448、449地號土地設定抵押權等語（參上開偵查案件他字卷第1、225頁、第78頁反面、警卷第19頁）大致相符；再參酌如不爭執事項㈧至所示，就系爭448、449地號土地上相關貸款、抵押權及價金之交付，均係由李嗣弘經手或與李嗣弘相關（詳情見下），是可知系爭448、449地號土地，本係李嗣弘借名登記在原告名下，再加上原告久居大陸，故就系爭448、449地號土地之所有管理、收益、處分等行為，係由李嗣弘主導並全權處理，而原告亦將其相關身分證件等資料及印鑑交予李嗣弘。是就內部關係而言，李嗣弘實為系爭448、449地號土地之真正所有權人；就外部關係而言，原告則將系爭448、449地號土地之相關事務處理，全權授與李嗣弘及林春發處理，先予敘明。
㈡系爭買賣契約一是否已解除部分：
⒈原告、張瑞鏥、黃中良於100年5月31日與東堡公司就系爭
22筆土地簽立系爭買賣契約一。相關約定如下：⑴第2條約定總價款為1億2千萬元、房地售價依土地公告現值及房屋評定價格比率分配（第2條）。另並約定：興仁段391至
398、413、414地號等10筆土地之總價為4,398萬元；系爭
448、449地號土地則與其他興仁段429、430、446、447、
454、455等8筆土地總價款為4,102萬元、415、416、427、428等4筆土地總價款則為3,500萬元，買賣價金由土地所有人各自分配。⑵第8條約定「本買賣不動產移轉登記時，關於取得不動產權利名義人，得由買方自由選擇或指定之。又買賣雙方同意依照公告現值與前次移轉孰高申報移轉。」。⑶其他約定事項第5項約定「因買方整體規劃之需要，本買賣標的22筆，賣方應負責收購全部土地移轉予買方，並負責塗銷各筆土地之地上權及抵押權。至100年12月30日仍有任何一筆未完成移轉登記予買方及他項權利未完全排除，則本買賣契約取消，買方所付之全部款項退還並加罰違約金500萬元，所移轉之土地返還賣方，辦理移轉登記之一切規費及稅費全部由賣方負擔，買方持有期間之地價稅、房屋稅全部由賣方負擔。若賣方認為仍有處理空間，經與買方協商後，賣方繼續進行處理，買方依本契約條件有優先購買權。賣方不得異議。」，此據兩造所不爭執（不爭執事項㈢），堪予認定。至就其他約定事項第5項之約定，雖原告主張此係屬解除條件之約定，一旦條件成就即出賣人未能在100年12月30日完成該條款之義務，則系爭買賣契約一失效等語。然就上開約定綜合其前段賦予出賣人一定義務，若未在期限之前則系爭買賣契約一取消之內容，以及後段所約定出賣人仍可與買受人協商，且買受人仍可優先購買、出賣人不得異議之約款綜合觀之，若屬解除條件之約定，著重在使契約於條件成就後即失其效力，惟上開約定卻於後段加上但書，使出賣人可協商，以及買受人可再予優先承買等取決雙方當事人意思之因素，徒使系爭買賣契約一之效力懸而未決，實有失約定解除條件之意義。再參以後引證人蔡崇禮、林春發及李嗣弘均有提及在100年12月30日之期限屆至時，雙方討論解約事宜之證詞，以及100年12月30日後，雙方就系爭買賣契約一之標的仍持續進行相關協商、變更、履約等事宜，可知縱上開日期屆至後雙方對於有談及解約一事，然亦均同意再找金主承接，顯見雙方亦不認系爭買賣契約一業因解除條件成就而失效（此部分詳見下述）。是原告主張上開約定係屬解除條件，且條件已生效而失其效力，應不可採，而以被告抗辯此係解約事由，較符系爭買賣契約一該約定之意旨及兩造當事人之真意。
⒉原告復主張原告等3位出賣人未能依前揭系爭買賣契約一
「其他約定事項」第5項之約定，在100年12月30日前完全排除上述22筆土地所設定之他項權利以及完全將該22筆土地移轉登記予出賣人所有，故東堡公司遂於101年1月間與原告等3位出賣人開會，兩造同意解除契約一詞，固據原告以證人林春發到庭具結證稱：系爭買賣契約一在簽約時我在場，我是這塊土地所有事務的處理人，包括當時土地的糾紛及地上權之問題，都需要我去報告；系爭買賣契約一係由順生堂與東堡公司協議好提出來，也有向其他2位出賣人即張瑞鏥、黃中良之代理人詢求意見。約在100年間，因為還有地上權問題未解決，故在101年1月份，東堡公司之總經理蔡崇禮說因為我們尚未整合完畢，股東沒辦法等，他們就不買了要解除契約，要我們整理去找新的買家；東堡公司說的時候，我們也是說好，我們解約，另外找買家，我事後也有跟出賣人說（參本院訴字卷一第119、122、127至128頁），另證人李嗣弘亦到庭證稱：我與朋友合作開了順生堂不動產開發公司，主要負責不動產買賣。100年年底，因為系爭買賣契約一標的物之土地，其地上物及收購問題無法定案，所以翌年1月份，在東堡公司例外會議上，蔡崇禮就說因為資金關係，要停止系爭買賣契約一；至於500萬元定金部分，蔡崇禮則要我另外找買主，賣給人家之後再還等語（參本院訴字卷二第120至122頁），作為其主張之證據。
⒊然查，在101年1月份之後，系爭買賣契約一之雙方當事人
仍繼續就系爭買賣契約一進行後續協商、換約、履約等事宜，此依處理方式，可分為兩方面，其一為出賣人張瑞鏥、黃中良部分；其一則為原告部分，玆分敘如下：
⑴就出賣人張瑞鏥、黃中良部分：
依證人即東堡公司總經理蔡崇禮到庭具結證稱：系爭買賣契約一係我所經手，依照約定，賣方應該要在100年12月31日前將所出售之土地收購完成，移轉給東堡公司，但並沒有完成，還有地上權的問題，對方就說已經講好了，要再繼續等，但張瑞鏥和黃中良等不及，就發存證信函要求我們要付款，否則要解除契約，但我說合約書裡寫得很清楚，因為地上權沒有塗銷，銀行無法貸款，我們也不同意解除契約。我們就找當初引介雙方的張惠人詢問為何說話不算話，張惠人才找周坤元出來承接，他手上有現金，所以我們才會將系爭買賣契約一之權利義務讓渡給周坤元，取得現金之後付給張瑞鏥與黃中良，並與其2人訂立增補契約書。不過周坤元也只是在幕後付錢，後面處理還是由東堡公司出面接洽。當初是有口頭上的爭議，沒有說要真的解除，對方也沒有錢，才會透過張惠人找周坤元來買等語（參本院訴字卷一第
170、178至179、182至185頁），再參酌林春發亦證稱：後來系爭買賣契約一之定金500萬元並未還，因為我們還在籌錢時，東堡公司的蔡崇禮在4月份就說他要尋找新金主來接這個契約。後來上開22筆土地上部分土地抵押權被塗銷，應該就是東堡公司找人去塗銷的，他說這部分的錢等整個土地賣掉之後再與我們算等語（參本院訴字卷一第122至124頁），李嗣弘於本院及系爭偵查案件警方詢問時亦證稱：東堡公司在100年沒有買，但有支付500萬元定金，這樣如何處理？就說我們再找新買主，所以介紹人張惠人說這個案子不要急著解除，看如何讓這個案子完成。101年4月東堡公司突然說他有金主，不如將我設定他人之土地資料回收，待整地及手續完成後價格更好時再出售，如此我才不至虧損，雙方尚可獲利等語（參本院訴字卷三第150頁、系爭偵查案件警字卷第18頁反面至19頁），以及如不爭執事項㈣、㈤所示東堡公司與周坤元於101年4月6日簽立系爭權利讓與契約，將其就系爭買賣契約一之權利義務由周坤元概括承受；另於101年7月24日則與系爭買賣契約一之其他出賣人即張瑞鏥、黃中良就系爭買賣契約一中，興仁段391至398、413、414地號之10筆土地簽立增補契約書，並對照證人李嗣弘於本院證稱：系爭增補契約書是我簽的，東堡公司介紹新的金主要換掉張瑞鏥及黃中良，所以要換掉舊的；因為張瑞鏥及黃中良的代理人每次開會都會抱怨，而蔡崇禮及訴外人張惠人說有找到金主願投資本案，所以叫我把舊投資人即張瑞鏥、黃中良的母親約到東堡公司來協調，將其等本金、利息一次與他們結算，再過戶回來東堡公司指定新的金主作為擔保，因為東堡公司要當新的金主，所以要拿這筆錢出來；至於原告沒有吵，所以原告沒有簽等語（參本院訴字卷二第131至132、133至134頁），另證人即上開22筆土地實際出資人之一、出賣人張瑞鏥之母親張林秀娥於系爭偵查案件中亦證稱：系爭448、449地號土地買賣相關人如李嗣弘、周坤元、陳兆雄（東堡公司董事長）及蔡崇禮之中，我只認識李嗣弘，會認識他是因為李嗣弘當初投資土地時資金不夠，找我投資，土地登記在我兒子張瑞鏥名下；在100年5月31日第一次與東堡公司簽訂系爭買賣契約一時，李嗣弘找我及黃中良代理人王麗雪一起去，是李嗣弘及蔡崇禮在談；本來要付定金給我們，但對方一次要買22筆土地，登記在我兒子名下的只有10筆，我就說先不收定金，但之後一直沒消息，我希望投資的錢趕快拿回來，就和王麗雪一起催李嗣弘及蔡崇禮，希望這個契約履行，最後我有拿到錢，101年8月29日收據上的領款人張林秀娥就是我簽的，我也收取面額分別為10,785,000元及1000萬元之支票各1張作為土地價金，該2張支票事後也有兌現；土地登記誰名下我不管等語（參系爭偵查案件他字卷第82頁、第403頁），另證人即黃中良於系爭買賣契約一之代理人亦為其母親王麗雪亦於系爭偵查案件中證稱：李嗣弘前將興仁段391至398、413、414地號土地借名登記在黃中良名下，我是黃中良之代理人；我曾私下跟李嗣弘說我們從97年就投資，時間拖太久，希望投資的錢趕快收回來，李嗣弘就在101年7月24日簽立增補契約，讓我們先把投資的資金拿回；簽之後就自蔡崇禮處取得面額600萬元之支票2張及8,785,000元之支票1張，並在101年8月29日之收據領款人上簽名，即是為支付上開10筆土地用，上開支票有兌現等語（參系爭偵查案件他字卷第82至83頁、第403至404頁），可證張林秀娥、王麗雪代表張瑞鏥、黃中良簽立增補契約，並非如原告所述，因系爭買賣契約一解除條件成就而失其效力，實係其等不耐投資過久而欲抽回資金，故待東堡公司找到新金主補足其等資金缺口，即由東堡公司以增補契約先取得其等代表出售之土地；益可證當初系爭買賣契約一出賣人（或其真正出資人）及買受人均非主張系爭買賣契約一因解除條件成就而失效。另系爭買賣契約一會生解約之爭議，亦係出於此因，但雙方均未於該時即主張解約，而係待東堡公司尋得新資金來源即周坤元後，簽立增補契約而解決上述問題。
⑵就原告部分：
Ⅰ系爭買賣契約一本有原告、張瑞鏥、黃中良等3位出
賣人，為其中張瑞鏥及黃中良之部分，業於101年7月24日另與東堡公司簽立增補契約；至就原告部分，當時並未表態而收回資金（因其亦非主要投資人），故並未參與其中，此觀李嗣弘前揭證詞即可知。況系爭
448、449地號土地於辦理所有權移轉登記時，所附之原告印鑑證明，其申辦日期係在101年4月30日（參本訴訴字卷一第54頁），而原告於本院行當事人訊問程序時，亦證稱：第2次開印鑑證明時，我正要回來台灣過年，我聽到土地尚未賣成功，還要再找買主，我就說好，如果東堡公司那邊需要其他證件，我會再申請1份印鑑證明放在林春發處，印鑑會帶在身上，並告訴林春發如果東堡公司還要買的話，就可以再賣給東堡公司等語（參本院訴字卷三第5頁反面至第6頁），明顯可知原告該時並無要解除契約或主張該契約業因解除條件成就而失效之意，反係表明若東堡公司仍願購買，願再出賣給其等，而再次申請印鑑證明並授權林春發等人處理。此與證人蔡崇禮到庭具結證稱時亦提及：就系爭買賣契約一，當時是張瑞鏥、黃中良部分說要我們持續付款，否則解約，至於原告則完全沒有表示什麼意見，他都是由李嗣弘及林春發在代理，也沒有作任何動作或提到要解約等語（參本院訴字卷一第179頁）相符，而參酌前引李嗣弘、林春發之證詞，確實也顯現當時有引發解約爭議的，僅表明要收回投資之張瑞鏥、黃中良，至原告部分，並未特別表態。
Ⅱ況就原告部分，東堡公司及周坤元均仍有持續給付價金之情形：
①查李嗣弘前以原告名義購買系爭448、449地號土地
時，亦以原告名義以系爭448、449地號土地設定系爭抵押權一而向彰化商銀貸款500萬元，每月利息約37,000元，每月固定自原告系爭彰化商銀存款帳戶扣款繳付本息，惟系爭彰化商銀貸款每月利息之繳納，自101年7月3日起，即是由東堡公司總經理蔡崇禮匯款轉入，嗣後分別由周坤元於同年7月31日、8月31日、9月28日分別匯入3期37,000元左右之金額、再由被告於101年10月30日、11月30日、11月28日亦分別匯入3期37,000元左右之金額等節，此參不爭執事項㈦、㈨可知。而原告將上開貸款之繳息事宜均交由李嗣弘處理一節，亦經原告證述如前。再據證人即就系爭448、449地號土地買賣辦理塗銷抵押權暨移轉所有權登記之代書吳美滿到庭具結所證：在系爭買賣契約一成立後，李嗣弘、林春發就把彰化商銀每個月的利息傳真過來要賣方去繳，所以東堡公司、周坤元和被告都有幫忙還過錢，當初就是這樣談的，雖然系爭448、449地號土地尚未過戶，理應由出賣人繳貸款，但他們就是不繳，說既然已經簽約了就由你們去繳；其實林春發知道後來付款的是周坤元，因為票都是開周坤元的等語（參本院訴字卷二第8頁正反面、第147至148頁、訴字卷三第113頁），與林春發到庭證述：我們有傳真給東堡公司要他們每月存37,000元到原告彰化商銀帳戶裡去繳貸款，這是李嗣弘叫我傳給東堡公司的，我認知是反正以後會從買賣價款裡面去扣除這筆錢，就請東堡公司代墊，何時傳真的我已經沒有印象，後來也沒有再追蹤，都是由李嗣弘在處理等語（本院訴字卷三第115頁反面至116頁），李嗣弘到庭證述：彰化商銀的利息是我請東堡公司幫忙繳納，這是針對本案開發土地的資金等語（參同卷第145頁反面至146頁）相符，堪信屬實。原告雖稱其係委由李嗣弘代繳，其他人代繳未經由其同意，其亦不知情云云，然其已自承上開貸款繳納，是全權委由李嗣弘處理，如前所述，而東堡公司、周坤元及被告之代繳，實係出於李嗣弘要求，此觀前引證詞即可知，是原告自無從推諉認對其不生效力。且就上述彰化商銀函二可知，最早由東堡公司總經理蔡崇禮代為繳納本息之日，係101年7月3日開始，嗣後即由周坤元繳納，再對照不爭執事項㈣即東堡公司與周坤元簽立系爭利讓與契約之時間為101年4月6日、不爭執事項㈤所示之張瑞鏥、黃中良與東堡公司簽立增補契約書之時間為同年7月24日，以及前述張瑞鏥、黃中良要收回資金之爭議觀之，可知在東堡公司找到新金主周坤元挹注資金後，李嗣弘及林春發即認定系爭買賣契約一就原告部分，亦大勢底定，是方將前揭彰化商銀之貸款均交由東堡公司及周坤元負責支付，而作為買賣價金之一部分。
②又系爭448、449地號土地於98年12月25日借名登記
予原告後，除於98年12月25日設定系爭抵押權一外，分別於99年3月22日設定抵押權予訴外人林聖傑（下稱系爭抵押權二）、於100年9月9日設定抵押權予陳佩君（下稱系爭抵押權三）、於同年月27日設定抵押權予陳逸松（下稱系爭抵押權四），嗣經周坤元於分別開立票載發票日為101年5月2日、面額100萬元之支票予陳佩君；票載發票日為101年5月23日、面額395萬元之支票予陳逸松；票載發票日101年8月31日、面額500萬元之支票、受款人為原告之支票，而該面額500萬元、以原告為受款人之支票係由陳逸松於101年5月23日簽收。上開3抵押權分別於100年7月8日、101年5月2日及同年月23日因清償為原因而塗銷等節，業據兩造不爭執如不爭執事項㈩、所示。再參酌證人蔡崇禮到庭證稱：系爭448、449地號土地其上抵押權的塗銷，也都是周坤元拿資金出來，抵押權人看到現金、銀行本票才願意提供塗銷證明，並委由林春發及代書去處理等語（參本院訴字卷一第184頁），證人吳美滿到庭證述：原告的土地，在拿資料來時，就有好幾筆抵押權在其上，以我是代書的職責，一定要確保雙方權益，所以他們要去付抵押權人錢時，我們就約在地政見面，抵押權人我也不認識，是李嗣弘、林春發他們帶來的，他們把塗銷證明等文件準備好，我們給地政看說沒有問題，就請他們簽名；系爭
448、449地號土地上彰化商銀、陳佩君及陳逸松的押權塗銷是我辦理的，這3個是不同天辦理，文件是林春發拿來，因為原告所有的證件資料都在林春發那邊，我們需要什麼資料就跟林春發說，章則是普通的章，塗銷抵押權不用印鑑章，依我認知，李嗣弘及林春發是代表原告，是我聯絡原告的窗口，有事我會聯絡李嗣弘，他有時會派林春發來；民間抵押權的塗銷先辦理是由周坤元付款，銀行部分則是一定要全部還清才辦，所以是被告最終清償後，由彰化商銀給我們塗銷證明等語（參本院訴字卷二第8頁正反面、第110至113頁、訴字卷三第111頁反面），證人林春發到庭證稱：系爭448、449地號土地上設定有多筆抵押權，包含彰化商銀、陳佩君及陳逸松，這是李嗣弘情商原告去借的，彰化商銀是買賣土地及房子時借的，陳佩君、陳逸松是林家後面6筆土地要買賣時李嗣弘再請原告去借的，錢應該是李嗣弘拿走，我沒有經手；在辦理上開抵押權塗銷時我有在場，李嗣弘不在場，但他知道，他有同意我拿原告的身分證件及印鑑去辦理塗銷；錢是東堡公司找人出的，我們就系爭448、449地號土地還是與東堡公司在接洽中等語（參本院訴字卷三第114頁反面至115頁），李嗣弘到院具結所述：我在買另外6筆土地時，有請陳逸松出資，有向他借錢，這6筆土地原告沒有買，不過我是用系爭448、449地號土地設定抵押；陳佩君是我和原告去向代書借款150萬元，經代書指示設定抵押權給陳佩君；陳逸松和陳佩君的借款是東堡公司幫我還的，東堡公司還是陸續有出資在系爭買賣契約一的錢上等語（參同卷第144至146頁），顯見東堡公司、周坤元等人均仍持續就系爭448、449地號土地其上之擔保債權提供資金而代原告或李嗣弘清償。
③原告雖主張不得以上開抵押權塗銷費用認屬買賣價
金等語，然系爭買賣契約一第10條本即規定，包含系爭448、449地號土地在內之系爭22筆土地其上若有抵押權，應由出賣人負責塗銷，可知這本即是出賣人應負擔之義務及應支出之費用，而非買受人東堡公司應負擔之義務，惟原告代理人李嗣弘、林春發卻要求買受人方支出，再參以林春發到庭具結所證：塗銷抵押權的成本，就從買賣價金中扣除等語（參本院訴字卷一第126頁）、及吳美滿到庭證述：林春發有跟我說還清系爭448、449地號土地上設定抵押權的借款就可以過戶了，錢付完後買方及賣方（李嗣弘做代表）多次催我辦過戶等語（參本院訴字卷三第112頁正反面），可認林春發、李嗣弘本即要將買受人為此支出之費用算入買受人應支付之買賣價金中。原告空言否認上開費用之支出非屬買賣價金，卻又無法說出其要求東堡公司等人為其支付上開抵押權債務之原因關係為何，顯難憑採。
又李嗣弘雖證稱上開金錢是出於朋友幫忙等語（參本院訴字卷三第146頁）、後又稱是東堡公司與其共同投資等語（參同卷第149頁），然徒觀其證言，就其為何要求東堡公司支出該筆金錢，其前後已有出入，其亦未能提出所謂共同投資之相關證明，顯難遽信。況上開資金非全為東堡公司所支出，而已涉及周坤元及被告，實難認其等3人會平白無故為他人支出數百萬元至千萬元之金額；而東堡公司、周坤元及被告就系爭土地分別簽訂有系爭買賣契約一、系爭權利讓與契約及系爭買賣契約二，上開金錢之交付均係針對系爭土地及原告或李嗣弘借款，實可認此係東堡公司、周坤元及被告基於支付系爭買賣契約一中關於系爭448、449地號土地之對價而支付。
Ⅲ依上所述，顯見縱在原告所謂系爭買賣契約一於101
年1月因解除條件生效而失效或合意解除後，李嗣弘實仍透過東堡公司要求周坤元或吳天庇等人代其清償其以系爭448、449地號土地設定抵押而向他人所借款項，以及清償以原告名義向彰化商銀借貸之利息，而作為買賣價金之交付，實難認系爭買賣契約一原告部分業已失效或已解除。
⑶綜上，可知縱因系爭買賣契約一之出賣人未能於100年
12月31日前將系爭448、449地號土地整合完畢，雙方或曾有討論到因雙方金主或股東不耐久候，而可能有抽身解約之議，然因雙方均願意再尋金主承接系爭448、449地號土地買賣一案，故雙方實未合意解約，其中，就張瑞鏥、黃中良即欲抽回資金之出資人方面，由東堡公司於101年4月另尋得金主周坤元，而得以支援上開資金之缺口後，雙方嗣就系爭買賣契約一原出賣人黃中良、張瑞鏥之部分即簽立前揭增補契約，由東堡公司名義上依增補契約買受出賣之土地；至於原告之部分，因李嗣弘本身即為系爭448、449地號土地實際所有人，系爭448、449地號土地本即係由其全權代原告處理，故就所投入資金及借貸，李嗣弘即陸續再要求東堡公司清償其上抵押債權及支付其他款項作為價金之支付。堪認原告主張系爭買賣契約一業於100年12月30日因解除條件成就而失效，或於101年1月間雙方合意解除等均不足採，被告抗辯稱系爭買賣契約一效力仍存一事則堪憑信。
㈢被告就系爭448、449地號土地之所有權移轉登記，其原因關係是否可對抗原告：
⒈承上，系爭買賣契約一既未經解除，則依系爭買賣契約一
第8條規定，買受人東堡公司即可自由選擇或指定系爭買賣契約標的物之土地所有權人為何人，此觀前引張林秀娥證詞稱其僅在意資金是否取回，至於土地登記給何人其不管等語相符。李嗣弘雖稱：東堡公司不可以把土地指定說要賣給誰，因為金主是純投資，不能自行買賣，他指定的人和我們沒關係云云（參本院訴字卷二第132至133頁），然此非惟與前引約定不符，李嗣弘於該次庭期又稱：東堡公司指定當登記人可以，但現在是將整筆賣給被告，當然不行等語（參同卷第133頁），惟若系爭買賣契約一已同意買受人即東堡公司指定第三人為標的物之登記所有權人，則此即屬一不真正利益第三人契約（因觀契約約定，尚難認該第三人可直接向出賣人請求移轉登記），東堡公司依該約定本即有就買賣標的物指示交付任意受領人之權，而東堡公司要指定登記予第三人，通常即表示東堡公司與第三人間會存有一原因關係存在，惟此係東堡公司與該第三人間之法律關係，與系爭買賣契約一並無關聯，系爭買賣契約一亦無就此部分有何限制約定，李嗣弘前揭證詞實有違系爭買賣契約一之約定，亦明顯前後矛盾，而李嗣弘於本院最後一次傳喚其到庭作證時，即稱：這種契約書通常都是這樣，我們當時也瞭解該狀況，不會去刻意爭執這個，東堡公司要登記給誰是他的權利，若依照我們合約履約，我們交付料，他過給誰，我們不會去爭議等語（參本院訴字卷三第152頁），確可知上開約定係出於雙方瞭解並同意，系爭買賣契約一之買受人就契約標的物對出賣人有指定登記、交付任意第三人之權利。
⒉嗣東堡公司與周坤元於101年4月6日簽立系爭權利讓與契
約，約定東堡公司就系爭買賣契約一之權利義務由周坤元概括承受一節，此據兩造所不爭執。觀諸系爭權利讓與契約之條文，顯見東堡公司已將其因系爭買賣契約一所生之法律上地位概括移轉予承受人，而屬契約承擔，此與證人周坤元到庭具結所證之詞相符（參本院訴字卷二第144至145頁）。惟契約承擔因對原契約雙方當事人及承受人權利義務影響甚鉅，故應經三方同意始生效力。而在未經第三人同意，或第三人拒絕同意之情形下，並不表示上開契約承擔完全不生效力，就讓與人與承擔人之間，上開約定自有效力；至於就他方當事人而言，則仍由讓與人任契約之當事人，並就契約承擔中各自依債權讓與及債務承擔之部分，依約定或法規各決定其效力及是否可對抗他方當事人。就本件而言，原告否認系爭讓與契約業經其同意，而被告就此部分亦未能舉證證明，是自無從認定上開契約承擔在外部間已生效力，而使周坤元可取得系爭買賣契約一買受人之地位。然依前揭說明，讓與人即東堡公司仍屬系爭買賣契約一之當事人，是東堡公司就原告而言，仍有前揭指示交付任意受領人之權利；至東堡公司與周坤元間，則自應依系爭讓與契約之約定行之，自不待言。故嗣後周坤元與被告就系爭448、449地號土地成立買賣契約，是周坤元本即負有將系爭448、449地號土地移轉所有權登記予被告之義務；而依周坤元與東堡公司間系爭讓與契約之約定，雖系爭讓與契約對原告不生效力，然對東堡公司仍有拘束力，故東堡公司亦負有依周坤元之指示將系爭不動產移轉登記予被告之義務；復就東堡公司與原告之間，東堡公司仍為系爭買賣契約一之當事人，而上開契約效力仍存，是原告依前揭約定亦負有將系爭不動產移轉登記予東堡公司所指定交付對象之義務，是依前揭3契約約定連環相扣，被告取得系爭土地所有權，若係基於有效之物權行為（此部分見下述），其自屬有法律上原因，其原因可對抗原告，亦難認有何侵害原告所有權而言。
㈣被告取得系爭448、449地號土地所有權移轉登記之物權行為，是否出於原告同意或有權代理之行為：
⒈系爭買賣契約一就原告部分，由原告全權委由李嗣弘、林
春發處理，而李嗣弘及林春發亦陸續要求東堡公司或其所找之金主代為清原告對償彰化商銀所負貸款本息債務、系爭448、449地號土地其他抵押債權等節，均如前述。又系爭448、449地號土地於101年10月29日以買賣為原因，由原告移轉登記予被告，此為兩造所不爭執（不爭執事項㈡）。原告雖主張上開移轉登記未經其同意及授權等語，然就前揭系爭448、449地號土地辦理移轉時所附之101年4月30日辦理之印鑑證明，此為原告親自申辦交付，並告知若東堡公司願繼續買賣，亦願再賣給東堡公司，如前所引。是可證明其有授權將系爭448、449地號土地再為買賣，其亦願再賣予東堡公司一事，其交付該印鑑證明亦含有此一目的。
⒉另查，雖證人林春發首次到庭證稱：第1次簽約即100年5
月30日，當初說為了表示誠意，要把原告之印鑑及土地所有權狀交給東堡公司保管等語（參本院訴字卷一第124頁），及李嗣弘證稱：系爭448、449地號土地辦理過戶一事我不知情，我還曾為此打電話給張惠人，並未將原告之印鑑、文件交給代書辦理等語為證（參本院訴字卷二第
122、128、131頁、訴字卷三第146頁反面）。然就林春發證詞部分，觀諸系爭448、449地號土地辦理系爭所有權移轉登記之申辦文件，其中所附印鑑證明之申辦日期是101年4月30日，已如前述，顯非在其所稱簽約之時所交付者；況李嗣弘已證稱：100年5月31日簽約時，會將印鑑證明、印鑑章及身分證拿出來，表示他們是本人及要買賣的資料有到場，但只是拿出來而已，沒有交給東堡公司等語（參本院訴字卷三第148頁），顯與林春發之證詞不符。再者，就系爭448、449地號土地要辦理過戶，所交付之文件不僅要有印鑑證明，尚須原告之身分證件、系爭土地所有權狀等相關文件及印鑑章，而據證人李嗣弘到庭所證：因為原告都在大陸定居，所以其印鑑、印鑑證明及身分證原本都放在我們那邊，印鑑章保管在順生堂，如果林春發去法院或辦其他行政手續，我就會交給林春發；身分證原本後來原告要換護照、台胞證時有來拿回，我忘記是何時，有時他回來就放著，有時他要用就帶走等語（參本院訴字卷二第130、135至136頁），顯非如林春發先前所述，係交給東堡公司，而林春發第2次來本院作證時，先改稱原告之身分證件及印鑑都在原告處，我們要用才向原告拿等語（參本院訴字卷三第113頁反面至114頁），待本院以李嗣弘前揭證詞再追問林春發時，林春發又改口稱：當初我在順生堂工作時，原告確實在大陸來來去去，印鑑章有時原告會帶走，有時會放在順生堂，我只是一個辦事的人員，都是經由李嗣弘將原告的證件交給我，原告的印鑑等資料都是向李嗣弘要等語（參同卷第114頁），再參酌前引證人吳美滿所證在辦理系爭448、449地號土地抵押權塗銷時，原告之文件資料都是林春發帶來之證詞，是足認原告身分證原本、印鑑、鑑證明等辦理過戶所需物品及文件，均置於李嗣弘、林春發處，並非在東堡公司處。
⒊再據證人即辦理過戶之代書吳美滿到庭證稱：以我的認知
，李嗣弘、林春發就是代表原告，我有事會聯絡介紹人張惠人，張惠人就會聯絡他們，李嗣弘有時會派林春發來。這之間林春發有跟我說要還清系爭448、449地號土地上面的錢，就是以系爭448、449地號土地設定抵押權的借款，還清之後就有討論土地可以辦理過戶了；錢付完了之後，買方即被告、周坤元、東堡公司及以李嗣弘為代表的賣方均多次催我辦過戶，李嗣弘說土地都已經賣了，希望趕快過戶由對方繳錢，不然銀行會過來催繳。過戶那天，因為需要原告之印鑑章，而印鑑章在李嗣弘身上，我就跟張惠人說過戶要印鑑章，那天應該是李嗣弘拿印鑑章過來，我蓋完章以後李嗣弘就離開了，我不曉得李嗣弘知不知道系爭448、449地號土地要過戶給誰，他可能覺得買受人登記誰並不重要，只要錢給他就可以了，他也知道買方可以指定登記給別人，他也不在意是誰；至於被告他們沒有到場，是委託我處理等語（本院訴字卷二第6頁、第111至116、118頁、訴字卷三第112至113頁反面），此亦與前述系爭448、449地號土地其上所設定之系爭抵押權二、三、四最晚在101年5月23日以清償為原因塗銷，至於系爭抵押權一所擔保之彰化商銀借貸，在101年10月29日以買賣原因移轉所有權登記前，係由東堡公司及周坤元代為繳納彰化商銀本息，嗣於所有權移轉後，則由被告清償本息，並經被告於以所有權人名義至彰化商銀七賢分行代償上開借款本息後，申請塗銷系爭抵押權一，系爭抵押權一遂於102年4月1日以清償為原因而塗銷登記（參不爭執事項㈦）等節相符。可認係李嗣弘、林春發認被告確已依其等要求給付買賣價金完畢，且為避免再負擔前揭彰化商銀債務，故將系爭448、449地號土地移轉登記予被告所有。
⒋原告之代理人李嗣弘、林春發雖均證稱系爭448、449地號
土地過戶所需之印鑑、身分證件等文件資料並非由其等交付供代書辦理過戶用，且對過戶一事均不知情等語，然原告之印鑑、過戶所需文件，不是放在原告處，就是放在順發堂，此亦經原告、李嗣弘及林春發證述在前，則原告復未能提出在其等未交付之情形下，被告及代書吳美滿如何辦理系爭448、449地號土地過戶之具體主張及證據，僅空況系爭448、449地號土地相關之前揭抵押債權，其清償係經過李嗣弘、林春發同意及授意，就系爭抵押權二、三即以陳逸松、陳佩君為抵押權人之抵押權因清償而塗銷一事，更係由林春發持上開文件交予代書吳美滿辦理，李嗣弘亦知悉，而上開借貸債務之清償，其資金即係來自東堡公司、周坤元及被告，且屬買賣價金之支付等節，均據本院認定如前，實難認李嗣弘、林春發等人所證其不知系爭
448、449地號土地辦理所有權移轉登記予被告一節所述為真，又系爭448、449地號土地本係李嗣弘借名登記予原告名下，就系爭448、449地號土地之買賣相關事宜，原告已全權委任李嗣弘、林春發處理，故系爭448、449地號土地所有權之移轉，自可認屬李嗣弘、林春發等人之有權代理行為，而對本人即原告生效力。
五、綜上所述，被告取得系爭448、449地號土地所有權之原因關係，可對抗原告，非無法律上之原因；系爭448、449地號土地之不動產移轉登記物權行為，亦屬原告之代理人李嗣弘、林春發之有權代理行為，對原告本人生效力，亦非屬對原告所有權之侵害，原告就系爭土地之所有權已移轉予被告。從而，原告依民法不當得利、侵權行為及物上返還請求權之法律關係，請求被告塗銷系爭所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 11 日
民事第四庭 法 官 李怡蓉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 11 日
書記官 劉冠宏