臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第2151號原 告 陳麗琦
陳烱泰共 同訴訟代理人 周村來律師
周元培律師洪郁婷律師張名賢律師劉怡孜律師楊雅雯律師被 告 世紀星鑽大樓管理委員會法定代理人 卞憶屏訴訟代理人 黃振銘律師複 代理人 葉幸真律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，本院於民國
104 年3 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文世紀星鑽大樓民國一百零三年四月十九日區分所有權人住戶大會會議所增修住戶管理公約第一項第四款「一、二樓招牌應統一設計懸掛外，其餘嚴禁私設招牌或標示牌於本大廈大樓內外，以維本大樓之格調及外觀，設置之廣告物亦需依工務局所規範之規定（格）放置，由管理委員會監督管理並酌收使用清潔費，違反者得由管理委員會強制拆除，不得異議」，及決議「一、二樓設置廣告看板收取清潔費，每月新臺幣捌仟元（直式看板）、每月新臺幣伍仟元（橫式看板）」部分，均應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1 款定有明文。本件原告以世紀星鑽大樓管理委員會為被告，先位請求撤銷及備位請求確認無效之「世紀星鑽大樓」（下稱系爭大樓）民國103 年4月19日區分所有權人住戶大會（下稱系爭大會）會議，於提案一通過增修系爭大樓住戶管理公約（下稱系爭規約）第1項第4 款「一、二樓招牌應統一設計懸掛外，其餘嚴禁私設招牌或標示牌於本大廈大樓內外，以維本大樓之格調及外觀，設置之廣告物亦需依工務局所規範之規定（格）放置，由管理委員會監督管理並酌收使用清潔費，違反者得由管理委員會強制拆除，不得異議」及於提案二通過「一、二樓設置廣告看板收取清潔費，每月新臺幣（下同）8,000 元（直式看板）、每月5,000 （橫式看板）」之決議（下稱系爭決議），被告之當事人自屬適格。
二、次按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議；規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之，民法第56條第1 項前段、第799 條之1 第3 項定有明文。經查，本件原告為系爭大樓之區分所有權人，其依民法第56條第1 項、第799 條之1 第
3 項規定，先位請求撤銷系爭決議，係系爭大樓區分所有權人於103 年4 月19日決議通過，有該次會議紀錄附卷可稽（見本院卷第20、21頁），原告於同年7 月10日提出本件訴訟（見本院卷第3 頁之收文戳章），未逾3 個月期間，符合上揭規定之除斥期間，其起訴程序要件核無不合，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查系爭決議之內容係增修住戶管理公約並決議原告於外牆設置廣告看板應收取之費用，原告據此備位聲明請求確認系爭決議無效，既為被告所否認，顯已影響身為系爭大廈區分所有權人之原告權益，且原告因系爭決議之法律關係基礎事實存否不明確，已致其私法上之權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告就系爭決議備位聲明提起確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分
一、原告主張：原告陳麗琦、陳炯泰分別為高雄市○鎮區○○○路○○○ 號1 樓及2 樓之所有權人，而為系爭大樓之區分所有權人，被告於103 年4 月19日召開系爭大會，未以書面載明開會內容通知各區分所有權人，僅以通知單通知開會時間及地點，原告均未出席，被告於會議中突提出案一「討論修改公約第1 項第4 款事宜」及案二「討論1 、2 樓設置廣告看板收取清潔費事宜」，且未經清點確認同意此案之區分所有權人人數，即逕謂「經與會出席住戶舉手人數超過3/4 」而通過系爭決議，其召開系爭大會之召集程序及決議方法分別違反公寓大廈管理條例第30條第1 項、第31條規定；又系爭大樓1 、2 樓外牆為專有部分，並非共用部分，且系爭大樓之交屋約定書第4 條記載4 樓以上不得於外牆張掛招牌，而就使用執照登記屬於商場之1 、2 、3 樓同意張掛招牌，原告並非無權占用，又原告原本即需每月分別繳付管理費6,00
0 元、8,920 元予被告，系爭決議通過後，被告於無增加任何負擔下，卻可額外收取廣告看板清潔費，致系爭大樓1 、
2 樓每月需至少各對被告繳納19,000元、21,920元，另對照系爭大樓地下室停車位每月應繳清潔費僅300 元或500 元，而被告須負擔地下室停車環境設備之保養維護、清潔管理、機械維修及電費等，系爭決議顯失公平，爰先位主張類推適用民法第56條第1 項、第799 條之1 第3 項規定，請求撤銷系爭決議，而請求本院為擇一勝訴之判決。又系爭決議並無正當理由，就所收取廣告看板清潔費之高額費用亦無提出合理之計算依據，強令原告負擔顯不合理之高額廣告看板清潔費，實以損害原告為目的，以圖利自己，而屬權利濫用，並違反誠信原則，爰備位主張依民法第148 條第1 、2 項規定，或違反民法第148 條第1 、2 項，依同法第56條第2 項規定，請求確認系爭決議為無效，而請求本院為擇一勝訴之判決。並聲明：並聲明：㈠先位部分：系爭決議均應予撤銷。
㈡備位部分：確認系爭決議均無效。
二、被告則以：原告陳炯泰、陳麗琦分別為訴外人同揚建設股份有限公司（下稱同揚公司）法定代理人陳吳芬釵之配偶、子女，原告陳炯泰更為同揚公司實際負責人，原告自同揚公司受讓系爭大樓1 、2 樓之區分所有權後，就區分所有權人會議均係授權同揚公司代理出席並行使區分所有權人相關權利，已成立隱名代理關係，再經同揚公司委由訴外人林妙應即同揚公司員工實際出席，林妙應自同揚公司召開第1 次區分所有權人會議時起，即代表同揚公司以主席身分主持該次會議，且自斯時起，均持續以系爭大樓1 、2 樓區分所有權人代理人身分出席住戶大會、當選為各屆管理委員會委員，並出席各次管理委員會會議，迄今已歷時多年，原告與同揚公司關係密切，按諸常理，必已然知悉上情，足認原告亦已委託林妙應出席系爭大會，而不得再主張撤銷系爭決議。又林妙應於102 年9 月30日，亦同樣經原告授權同揚公司，再由同揚公司授與代理權，以系爭大樓1 、2 樓區分所有權人代理人身分出席102 年度住戶大會，當選為該屆管理委員會委員，並出席該次管理委員會會議，該次管理委員會會議決議「1F、2F、3F外牆廣告租金追繳」一事將於系爭大會為追認，足徵原告於系爭大會開會前，已知被告將於系爭大會就1、2 樓外牆廣告費用事宜為討論決議，且出席系爭大會之區分所有權人數已逾公寓大廈管理條例第31條規定之法定比例，並經幾乎在場之區分所有權人舉手表示同意，並無原告所稱在場僅有數十人之情，原告主張系爭大會之召集程序及決議方法違法云云，應不足採。另被告就系爭大樓外牆需為維護、清潔、修繕，並需負責周圍安全及環境維護，原告本有繳納公共基金之義務，原告將屬共用部分之外牆出租予他人懸掛商場招牌並收取租金，顯然高於其他樓層區分所有權人就系爭大樓外牆受益程度，被告為維情誼而為系爭決議，一方面使原告得繼續使用外牆而無須拆除招牌，他方面使原告繳交使用外牆代價，納入公共基金，以增益全體區分所有權人，對原告而言並無顯失公平、違反誠信原則之情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第230頁）：
（一）原告均係系爭大樓之區分所有權人。
（二）同揚公司之負責人陳吳芬釵，為原告陳炯泰之配偶，原告陳麗琦之母親，林妙應為同揚公司之職員。
（三）被告於103 年4 月19日召開系爭大會。
（四）被告於系爭大會之開會通知單並無記載任何開會內容。
（五）原告並無親自出席系爭大會，亦無簽立會議出席委託書委託林妙應代理出席系爭大會。
（六）系爭大會於當天為系爭決議。
（七）原告於系爭大會決議後3 個月內提起本件訴訟。
四、本件之爭點為：㈠原告主張系爭住戶大會之召集程序、決議方法分別違反公寓大廈管理條例第30條第1 項、第31條規定，並得類推適用民法第56條第1 項規定撤銷系爭決議，有無理由？㈡原告主張系爭決議係屬顯失公平，並依民法第799條之1 第3 項規定請求撤銷，有無理由？㈢如不得撤銷，原告主張系爭決議違反誠信原則，依民法第148 條第1 、2 項規定或適用民法第56條第2 項規定而無效，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）原告主張系爭大會之召集程序、決議方法分別違反公寓大廈管理條例第30條第1 項、第31條規定，並得類推適用民法第56條第1 項規定撤銷系爭決議，有無理由？⒈按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載
明開會內容，通知各區分所有權人；總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，公寓大廈管理條例第30條第1 項前段、民法第56條第1 項分別定有明文。又公寓大廈管委會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，應類推適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由不同意決議之區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院95年度台上字第2701號判決意旨參照）。準此，召集人於召集區分所有權人會議時，應將開會內容載明於開會通知，俾供各區分所有權人知悉該次會議討論及決議之議案，並進而決定是否出席及表決權行使之方向，洵屬各區分所有權人之重要權利，召集人若違反上開事項，公寓大廈管理條例雖未就召集程序違法之效果為明文，然揆諸上開判決意旨，應類推適用民法第56條第1項規定，由不同意之區分所有權人訴請法院撤銷該決議，且未出席之區分所有權人因無法事前預知區分所有權人會議之召集程序有違反法令之情，亦無法當場表示異議，仍應許其於法定期間內提起撤銷決議之訴。
⒉關於系爭大會召集程序是否違法部分：原告主張被告召開
系爭大會前，未以書面載明開會內容，召集程序已違反公寓大廈管理條例第30條第1 項規定，並提出系爭大會通知單為證（見本院卷第19頁），被告對於系爭大會開會通知單並無記載任何開會內容固不爭執，然辯稱：102 年9 月30日管理委員會會議決議就「1F、2F、3F外牆廣告租金追繳」乙事將提出於系爭大會進行討論決議，足徵原告於系爭大會開會前，已知系爭大會就1 、2 樓外牆廣告費用事宜將為討論決議云云，並提出該次管理委員會會議記錄為證（見本院卷第80至82頁）。經查，系爭大樓102 年9 月30日管理委員會會議記錄於臨時動議之案二係記載：「討論本大樓與同揚建設訴訟追討賠償金乙事。說明：有關本案102 年住戶大會討論通過決議要點如下：㈠20F 防水修復及租金追討補償案。㈡4F-19 （同揚建設）露台管理費追繳。㈢1F、2F、3F外牆廣告租金追繳。㈣1F、2F、3F17年來未分攤公共電費追繳。決議：針對上述4 項要點，全數委員同意管委會洽請律師進行民事求償，其律師費用80,000元。」（見本院卷第82頁），觀諸該臨時動議內容，目的應在由全體管理委員決議是否委任律師代理被告向同揚公司追討上列4 項要點，以執行102 年4 月21日召開之「102 年住戶大會」決議，與系爭大會所為系爭決議係規範外牆廣告規格及清潔費收取標準為目的相較，二者顯非相同議案，參以對照102 年住戶大會會議記錄（見本院卷第76至79頁），上開管理委員會會議記錄之「㈠20F 防水修復及租金追討補償案」，即為102 年住戶大會討論事項之案二「討論本棟20樓屋頂漏水工程事宜」，上開管理委員會會議記錄之「㈡4F-19 （同揚建設）露台管理費追繳」，即為102 年住戶大會討論事項之案三討論2 「（4F-1
9 ）住戶同揚建設使用露台應否負擔管理費及清潔費」，且被告於102 年9 月24日已具狀對同揚公司就上列4 項要點提起返還不當得利等訴訟，亦有本院103 年度重訴字第
9 號民事起訴狀在卷可佐（見本院卷第115 至119 頁），並經記載於系爭大會會議記錄第10點「主任委員年度工作報告」（見本院卷第20頁及背面），足認102 年9 月30日管理委員會係就「102 年住戶大會」討論通過決議之事項為討論，而未曾討論系爭決議所列事項，況區分所有權人大會欲決議之議案縱已於管理委員會會議預告，仍不能因此免除區分所有權人大會召集人於召集通知上載明該次大會欲決議之議案，以保各區分所有權人之權益，被告上開所辯，委不足採。從而，系爭大會通知單上既僅載明出席費領取方式、開會時間、地點等事項，並無就系爭大會應決議事項為任何說明，則系爭大會之召集程序顯已違反公寓大廈管理條例第30條第1 項規定，洵堪認定。
⒊關於原告是否已出席系爭大會部分：原告主張渠等並未出
席系爭大會，而得請求撤銷系爭決議等語，然此為被告所否認，並辯稱：原告為同揚公司法定代理人陳吳芬釵之配偶、子女，原告自同揚公司受讓系爭大樓1 、2 樓之區分所有權後，就區分所有權人會議均係授權同揚公司代理出席並行使區分所有權人相關權利，已成立隱名代理關係，再經同揚公司委由林妙應實際出席云云，固提出原告戶籍謄本、102 年住戶大會及系爭大會簽到名冊、系爭大會出席委託書、102 年住戶大會會議記錄、102 年9 月30日管理委員會會議記錄、系爭大樓第一次區分所有權人會議記錄、系爭大樓1 、2 樓建物異動索引、101 年第1 次至第
5 次管理委員會會議記錄、103 年第2 次至第4 次管理委員會會議記錄、100 年住戶大會會議記錄、100 年管理委員會第2 次至第4 次會議記錄、99年住戶大會會議出席委託書、99年住戶大會會議記錄、99年管理委員會第1 次至第3 次會議記錄、99年管理委員會第1 次出席人員簽到名冊、98年區分所有權人住戶大會會議記錄、98年管理委員會第1 次、第2 次會議記錄、102 年住戶大會7 樓至13樓、18樓、20樓區分所有權人簽到名冊等為證（見本院卷第66至85、189 至208 、242 至267 頁）。惟按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義或明示以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，始足當之（最高法院103年度台上字第781 號判決意旨參照）。亦即，代理人為代理行為時，係以代理人自己名義為之，而未載明本人名義，惟依其情形可得推知有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知，亦對本人發生代理之效力者而言。惟隱名代理仍賴本人以意思表示向代理人或相對人為代理權之授予，若本人未表示授予代理權，尚不得以代理人客觀之行為逕指代理人與本人間存有隱名代理關係，而令本人負授權人之責任。經查，被告所提出之系爭大會出席委託書（見本院卷第71頁），係由同揚公司委託林妙應出席系爭大會，亦即，林妙應係以同揚公司代理人身分出席系爭大會，而非以原告名義或林妙應自己名義出席，且出席委託書已載明係由同揚公司授權林妙應出席系爭大會，此與隱名代理係由代理人以自己名義為代理行為而未載明本人名義等情，並不相符，被告辯稱：原告與林妙應間成立隱名代理關係云云，已有違誤。又被告雖提出系爭大樓歷年住戶大會會議記錄、管理委員會會議記錄、出席人員簽到名冊等，以證明原告已授權同揚公司，再由同揚公司授權林妙應代理出席系爭大會，惟原告並未簽立委託書委託林妙應出席系爭大會，已為兩造所不爭執，且系爭大會之出席委託書於出席人員注意事項第2 點已載明「所有權人（受委託代理出席人員應攜帶填妥之委託書），應於
9 時至10時前報到完畢」等語，可知系爭大會已規定代理人須出具所有權人委託書始得出席，另被告所提出之上開證物，亦均無原告授權林妙應出席歷年住戶大會之委託書，尚難以簽到名冊上記載「1F、2F、3F同揚建設」並蓋同揚公司印章，或係林妙應出席歷年來住戶大會及管理委員會，即認原告已授權同揚公司，再由同揚公司授權林妙應代理出席系爭大會。從而，被告以原告與同揚公司關係密切，泛指原告與同揚公司具隱名代理關係，而由同揚公司代理原告出席系爭大會云云，與代理權授予之規定並不相合，委不足採，原告並未親自亦未委由代理人出席系爭大會乙節，堪可認定。
⒋基上所述，系爭大會通知單上，並無就系爭大會應決議事
項為任何說明，系爭大會之召集程序違反公寓大廈管理條例第30條第1 項規定，且原告並未出席系爭大會，無從當場表示異議，原告依民法第56條第1 項規定，請求撤銷系爭決議，洵屬有據。至原告另主張系爭大會之決議方法違反公寓大廈管理條例第31條規定，而依民法第56條第1 項前段規定請求撤銷系爭決議部分，屬訴之選擇合併，縱經審酌，無從為更有利原告之判斷，故此部分自無需再加以審究，附此敘明。
（二）原告主張系爭決議係屬顯失公平，並依民法第799 條之1第3 項規定請求撤銷，有無理由？查系爭大會因被告未於系爭大會通知單上載明開會內容而違反公寓大廈管理條例第30條第1 項規定，應依民法第56條第1 項前段規定，撤銷系爭決議，已如前述，則原告主張系爭決議顯失公平，依民法第799 條之1 第3 項規定請求撤銷，而請求本院為擇一勝訴之判決，亦屬訴之選擇合併，本院既認原告依民法第56條第1 項前段規定為有理由之判決，則其另依民法第799 條之1 第3 項規定部分，縱經審酌，無從為更有利原告之判斷，故此部分即無再行審酌之必要。
（三）如不得撤銷，原告主張系爭決議違反誠信原則，依民法第
148 條第1 、2 項規定或適用民法第56條第2 項規定而無效，有無理由？查原告先位主張撤銷系爭決議，洵屬有據，已如前述，則原告備位主張系爭決議依民法第148 條第1 、2 項規定或適用民法第56條第2 項規定而無效，自毋庸審酌。
五、綜上所述，系爭大會通知單上，並無就系爭大會應決議事項為任何說明，系爭大會之召集程序違反公寓大廈管理條例第30條第1 項規定，且原告並未出席系爭大會，無從當場表示異議，從而，原告先位依民法第56條第1 項規定，請求撤銷系爭決議，為有理由，應予准許。至原告先位另以系爭大會之決議方法違反公寓大廈管理條例第31條規定，而依民法第56條第1 項前段規定請求撤銷系爭決議及以系爭決議顯失公平，依民法第799 條之1 第3 項規定請求撤銷，及備位以系爭決議違反誠信原則，依民法第148 條第1 、2 項規定或適用民法第56條第2 項規定而無效部分，即無庸再為論述。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘所提攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 10 日
民事第五庭法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 13 日
書記官 黃振祐