臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第2316號原 告 王雅麗訴訟代理人 孫志鴻律師複代理人 邱麗妃律師被 告 吳睿烜訴訟代理人 顏福松律師當事人間返還價金等事件，本院民國104 年7 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103 年5 月23日與訴外人即被告之代理人李麗珠簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以價金新台幣（下同）850 萬元購買被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號（面積201.71平方公尺，應有部分千分之91）、606 地號（面積80.09 平方公尺，應有部分全部）土地，及其上同段35建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○弄○○號房屋（應有部分全部，下稱系爭房屋，並與前揭土地合稱系爭房地），原告已分別給付頭期款70萬元、用印款100 萬元，共計170 萬元之買賣價金。詎系爭契約簽立後，系爭房屋因連日大雨而發生漏水現象（下稱系爭瑕疵），顯與系爭契約附件即「房地產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書）所載無滲漏水之情形不符。被告於簽立系爭契約時，卻未告知系爭瑕疵存在，係屬可歸責於被告之事由，被告亦曾因此發函允諾將於10日內修復，可知其已承認系爭瑕疵存在之事。而因系爭瑕疵係屬重大，原告為維權益乃依物之瑕疵擔保責任法律關係通知被告解約，詎被告收受通知後，卻推翻前言，一概否認系爭瑕疵之存在，並旋於103年6 月30日發函通知原告履行給付價金義務，否則將於同年
7 月10日解除契約。惟本件係被告違約在先，原告於被告未提出並擔保系爭房屋已無瑕疵之證明前，自得拒絕後續價金之給付，被告解約自非合法。則本件被告未依債之本旨履約，復無法提出無瑕疵之物或擔保除去該瑕疵而為給付，更表明拒絕履約，原告自得依物之瑕疵擔保責任或不完全給付之法律關係解除系爭契約，並依民法第259 條第1 、2 款規定請求被告返還已付之170 萬元價金，及依系爭契約第8 條第
1 項約定請求違約金170 萬元等情，聲明：㈠被告應給付原告340 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋固曾有輕微滲水，然無原告所稱嚴重滲漏水情事，且經被告委由訴外人永久工程行於103 年6 月17日修繕完畢，並歷經同年6 至8 月間之大雨及颱風侵襲，皆無滲漏水現象，足認系爭房屋在約定之103 年6 月30日交屋日期前，已無滲漏水情事。是系爭房屋縱於同年6 月17日修復前存有系爭瑕疵，亦屬極為輕微，原告並無契約解除權，亦無拒絕給付後續價金之同時履行抗辯權，至多僅能請求修補瑕疵或減少價金。而被告既早已修復瑕疵，並無拒絕修補及未依債之本旨給付等情事，原告卻仍拒絕履約，被告遂於
103 年6 月30日發函原告請求依約履行否則解約，原告反指被告違約在先，自屬無據等語置辯。並聲請：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於103 年5 月23日與訴外人即被告之代理人李麗珠簽立
系爭契約，約定以價金850 萬元購買被告所有系爭房地，原告已分別給付頭期款70萬元、用印款100 萬元，共計170 萬元之買賣價金。
㈡系爭契約簽立後之103 年6 月初某日，系爭房屋因受連日大雨影響而生滲漏水之現象（即系爭瑕疵）。
四、兩造爭執事項：系爭契約是否由原告合法解除？原告得否請求被告返還價金170 萬元及給付違約金170 萬元？
五、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。職故，民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上應於危險移轉後始有適用。惟因出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前，買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院95年度台上字第1608號判決；最高法院95年度台上字第39號判決參照）。另再參以最高法院99年度台上字第2443號判決意旨所示：「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約」，可知買受人如在危險移轉即交屋前即知物有瑕疵存在，且其瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之，亦即出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付者，若限制買受人須於危險移轉後始得依瑕疵擔保規定主張權利，將使往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，故例外應予容許。然倘若危險移轉前，物之瑕疵尚能修補，且出賣人亦無拒絕修補之意者，即與上舉例外情事不符，買受人自無拒絕受領瑕疵物，並逕行解約之權利。
㈡本件原告主張系爭契約訂立後，發現系爭房屋存有系爭瑕疵
，且滲漏情形嚴重，與系爭現況說明書所載無漏水乙節不符，被告雖先允諾修繕，後又否認漏水，並表示拒絕修補之意，原告因此於103 年6 月10日發函（下稱6 月10日函）解約云云。被告否認之，並辯稱：被告甫購得系爭房屋不久，其亦不知有系爭瑕疵，嗣於103 年6 月7 日得知其事後，立即僱工修繕，並於同日通知原告應續予履約（下稱6 月7 日函），未料原告旋以6 月10日函文通知解約等語，資為抗辯。
查原告於103 年5 月23日簽立系爭契約後，因同年6 月初連日大雨而發現系爭瑕疵，被告則以6 月7 日函文通知原告已請漏水師父進行處理，預計10日內可以完工等情，為原告所不爭執（院卷第4 頁），並有被告6 月7 日函文存卷可憑（院卷第17頁），是被告於103 年6 月7 日既承諾10日內即10
3 年6 月17日前修復系爭瑕疵，且該瑕疵依常情亦非不能修復，然原告卻未待期限屆至，亦未再次入屋檢視漏水情形，即以6 月10日函通知依物之瑕疵擔保規定解約（見院卷第5頁書狀及第18頁函文內容），即與上揭提前行使瑕疵擔保請求權之要件不符，自非合法。
㈢又原告主張被告故意隱瞞系爭瑕疵，並於系爭現況說明書為
不實告知云云，惟被告於103 年1 月間購入系爭房屋後，復即委託仲介出售，嗣於同年5 月23日成交乙情，除據被告陳明在卷外（院卷第177 頁），並有系爭現況說明書之填表日期「103 年1 月22日」及系爭房地登記謄本附卷可憑（院卷第16頁、第91頁至第96頁），堪認屬實。由此可知，被告填寫系爭現況說明書之日期距其取得系爭房屋時間甚短，期間又未經歷雨季，則其依通常之檢查能否發現系爭瑕疵，誠屬可疑，被告辯稱其未隱瞞或為不實告知乙節，尚非無憑。原告未就此節加以舉證，徒以系爭現況說明書之記載與現實不符乙情，遽指被告知情而為不實告知云云，亦屬無據，遑論縱有此情，亦僅生可否另依民法第360 條規定請求損害賠償問題，非謂即得執此為由逕行解約。是原告以6 月10日函解約乙節，非但依法無據，甚且，由被告承諾之修復日期為10
3 年6 月17日，尚在兩造約定之103 年6 月30日交屋期限前（見院卷第9 頁），然原告卻未待被告允諾修補期限屆至即逕行解約等情以觀，恰已足徵原告當時已無履約意願，始會不顧被告有無進行修補或擔保以無瑕疵物為交付，而迫不及待解約之情。
㈣其次，原告主張被告承諾修繕後，復於103 年6 月18日發函
（下稱6 月18日函）原告，改口否認有漏水瑕疵，繼於同年月30日通知解約，顯已明確表示拒絕修補之意，原告遂以同年7 月9 日律師函解除契約云云。惟查，被告6 月18日函係記載系爭房屋並非嚴重漏水，且縱有（輕微）漏水情事，依民法第359 條規定僅能主張減少價金或要求賣方修補，不得逕為解約等語（詳見本院卷第19、20頁函文內容），且被告以6 月7 日函文通知原告將於10日內修復漏水，然在其承諾之期限屆至前，卻旋即接獲原告6 月10日函通知解約，已如前述。可知被告係因原告突於6 月10日函告解約，始以6 月18日函回應，且該函內容僅表明不認同原告所指漏水嚴重乙情，並就瑕疵如非重大，依法即不得逕為解約，僅能請求賣方修補或減少價金之相關規範意旨為表述，初無拒絕修繕之意，此觀被告就其於103 年6 月12日至17日期間僱工修復系爭瑕疵乙節，亦已提出修繕收據及保固書各乙紙為證（均影本，見本院卷第54頁、第69頁），益徵其情。繼以，有關兩造於103 年6 月26日在區公所進行調解乙節，業據證人即系爭房屋實際所有人陳明德到庭結證稱：伊於調解當日承諾會解決漏水問題，直到原告滿意為止，但原告仍說不買了等語明確（院卷第130 頁），核與證人即房屋仲介余雯絹結證所述：發現漏水後，陳明德說願意全部修復到好等語（院卷第
149 頁）相符，堪予採信。由此亦見被告從未表達拒絕修繕之意，實際所有人陳明德更積極表示願善盡修補之責，原告主張被告拒絕修繕云云，顯與實情有悖，殊無可採。是以，原告雖以6 月10日函違法解約在先，然被告仍依其承諾進行修繕，復於調解時擔保會以原告滿意之品質為交付，原告卻仍執意解約，在此情況下，被告因認原告實無履約意願，且其所稱解約事由不存在，而於交屋期限末日即103 年6 月30日發函嚴正表達原告應續為履行給付價金之義務，否則被告將以原告違約為由解約，並依約沒收已付價金之立場，自屬其保障自身權利之作為，且核無違法失當之處。而原告反執被告103 年6 月30日解約通知，主張被告拒絕修繕及履約云云，自屬倒果為因，不足為採，並其據此為由，另於同年7月9 日對被告發函解約乙節（見院卷第23、24頁），亦屬無據。
㈤再者，原告主張兩造嗣為解決爭議，於103 年7 月21日至本
件原告訴訟代理人之事務所協商，過程中被告雖允諾提出相關修復資料，事後卻出爾反爾，又以「證物7 」函文逕自解約云云（見院卷第5 頁）。惟查，原告所指「證物7 」係被告於103 年7 月14日自高雄博愛路郵局寄發之364 號存證信函（下稱7 月14日函），有該函暨其上郵戳可憑（院卷第25頁），則原告主張被告係在103 年7 月21日協商「後」，又以上開函文解約云云，亦顯與事實不合，已非可採。且依被告7 月14日函文內容所示，係通知其前於6 月30日函所訂催告給付價金之期限已屆滿，系爭契約業經被告解約完成等情。可知被告寄發7 月14日函之目的，僅在向原告告知及確認其於6 月30日函所為解約之意思表示已生效力，而6 月30日函文係因原告先恣意解約而起，如前所述，則被告7 月14日函既係由6 月30日函文所衍生，故亦不能以此推認被告自始即無修補瑕疵或履約之意。繼以，證人陳明德另證稱：103年7 月21日協商時，伊雖提出保固書及整修後照片供原告檢視，然原告友人說不用看了，原告亦未表示反對；另伊等提議颱風過後到現場查看，原告等人亦說不用了等語明確（院卷第131 頁），並參諸原告自承被告協商時確有提出照片及當日確有下雨等語（院卷第128 頁），及卷附颱風資料庫列表所示自103 年7 月21日至同年月23日間確有發布「麥德姆」颱風警報（院卷第61頁）等情，佐以前述原告發覺系爭瑕疵後即急於解約之情，足徵陳明德所證上情尚堪採信。是由被告縱在6 月30日發函解約後，仍願提出相關修繕照片等資料，並提議颱風過後會同檢視，亦見其仍竭力配合原告解決系爭瑕疵，以完成履約之心態；反觀原告倘有意履約，僅擔心缺乏專業知識而無法正確判斷，衡情亦可委由公正專業人士陪同，或可先初步查看後，視狀況決定是否進行鑑定判別，而無斷然拒絕之理，尤徵被告抗辯原告早無履約意願，其協商目的僅欲索還已付價金乙節，誠屬可採。則原告另執被告於協商翌日即103 年7 月22日再次表示解約之函文（見本院卷第48頁）為據，主張被告拒絕修補及履約為由，而於同年月28日向被告解除契約乙節，亦屬無據。
㈥末按民法第227 條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給
付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。是以構成不完全給付之要件，須債務人已為給付，僅所提出之給付與債之本旨不相符合，若債務人未為給付，雖可能構成給付不能、給付拒絕或給付遲延，惟均非屬不完全給付之範疇，業經最高法院96年度台上字第2084號判決要旨闡述明確。本件原告另主張被告為系爭房屋所有人，對有無系爭瑕疵應為知悉或有知悉之可能，則其未告知其瑕疵之存在，即屬故意或過失，而有未依債之本旨提出給付之情事，原告自得依不完全給付之法律關係解除契約云云。然查，系爭房地迄未辦理所有權移轉登記，亦尚未點交乙情，為兩造所不爭執，並有系爭契約所訂履約期程及系爭房地登記謄本可資參照，是本件被告既尚未移轉所有權及交付系爭房地，自無給付可言，依前揭判決要旨，尚無適用不完全給付之餘地；至原告所引最高法院94年台上字第1112號判決固稱：「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任」，然細譯該判決意旨，仍係認為不完全給付之債務不履行責任，應以出賣人已為給付為前提，並非於出賣人知有瑕疵而與買受人訂約時即成立，此觀該案當事人事實主張即明（院卷第196 頁正、反面），原告援於本件為據，已有未合，遑論被告購得系爭房屋不久即委由仲介出售，並經3 、4 月後即與原告成立系爭契約，期間甚短，已如前述，則被告能否依通常之檢查得知系爭瑕疵之存在，並非無疑，難認有何故意或過失未告知之情。此外，原告亦未舉證被告有何給付不符債之本旨或違約之情事，則其依不完全給付之法律關係解除系爭契約，及依系爭契約第8 條第1 項約定請求給付違約金乙節，亦屬無據。
六、綜上所述，原告主張依民法354 條、第359 條前段規定之瑕疵擔保請求權，及民法第227 條不完全給付法律關係解除系爭契約等節，均非適法，則系爭契約既未經原告合法解除，且被告亦無所指拒絕履約或給付不符合債務本旨之違約情事。從而，原告依民法第259 條第1 款、第2 款規定及系爭契約第8 條第1 項之違約金約定，請求被告給付340 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又本件既為原告敗訴之判決，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件因事證已明，兩造關於系爭瑕疵是否重大之爭點（見院卷第178 頁），及其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 蔣志宗以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 2 日
書記官 陳昱良