臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第2378號原 告 吳阿蘭訴訟代理人 蘇昱銘律師
單文程律師被 告 蔡幼訴訟代理人 林堯順律師被 告 陳志杰兼前一被告訴訟代理人被 告 梅子工場有限公司法定代理人 黃雅琪訴訟代理人 林堯順律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年6 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。本件原告起訴時，係以陳志杰、梅子工場有限公司（下稱梅子工場）為被告，嗣於105 年5 月11日以書狀追加被告蔡幼，並撤回對梅子工場之起訴，之後復於105 年5 月26日重新追加梅子工場為被告，經核被告陳志杰、梅子工場為系爭房屋之現占有人，被告蔡幼為系爭房屋之所有權人，原告主張已依與陳志杰、蔡幼共同簽訂之契約關係取得系爭房屋之所有權，被告3 人依契約關係及所有物返還請求權之法律關係，負交還系爭房屋予原告之義務，另被告陳志杰、梅子工場未經原告同意占有系爭房屋構成侵權行為與不當得利，應負賠償與返還不當得利之責任等語，原告追加被告後請求之基礎事實與原起訴者，於社會事實具有同一性，核與前揭法律規定並無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：被告陳志杰自民國97年起陸續向伊借款，並於97年1 月25日已坐落門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○ 巷 ○○○ 號之未保存登記建物（下稱系爭房屋）產權4 分之1 過戶與伊，以擔保新臺幣（下同）2,200,000 元之債權，嗣被告陳志杰欲再借款，伊遂以1,200,000 元加上前開2,200,00
0 元之債權共計3,400,000 元向被告陳志杰及其母即被告蔡幼購買系爭房屋所餘4 分之3 產權，並於98年11月19日辦理過戶完畢。兩造並就系爭房屋簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由被告陳志杰向伊承租系爭房屋經營被告梅子工場，並以每月10,000元與繳納房屋稅捐，作為租金。嗣因被告陳志杰積欠伊多筆債務均未清償，兩造於100 年11月28日簽立切結書（下稱系爭切結書），被告陳志杰如未於100 年12月24日前清償本金19,000,000元及利息500,000 元，則無條件將其曾簽署過之全部契約書上提及之土地及建物均移轉讓與予伊。嗣被告陳志杰仍未清償債務，顯見系爭房屋之所有權自100 年12月24日即應歸屬於伊，被告陳志杰就系爭房屋之占用即無合法權源。伊亦承受系爭房屋原所有權人即被告蔡幼與被告陳志杰、被告梅子工場間之無償使用借貸關係，伊已以他案之律師函送達作為終止該使用借貸關係之意思表示等語。為此，爰依所有物返還請求權、系爭切結書之契約關係，請求被告3 人騰空交還系爭房屋，以及依侵權行為、不當得利法律關係，擇一請求被告陳志杰、梅子工場無權占有系爭房屋所受之利益或造成原告之損害而提起本訴，並聲明：㈠被告3 人應將系爭房屋騰空返還原告；㈡被告陳志杰及梅子工場應自100 年12月25日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付17,161元予原告。
三、被告3 人均以：㈠被告陳志杰向原告借款之總額為1,770 萬元，其將系爭房屋納稅義務人變更為原告名義，係欲作為上開借款擔保之用，並非移轉系爭房屋之所有權。又被告陳志杰、蔡幼簽訂系爭租約亦係作為借款擔保之用，被告蔡幼並無將系爭房屋所有權讓與原告之意，故原告並非系爭房屋所有權人；㈡系爭切結書之訂立，係為使被告陳志杰能盡速清償借款及利息，兩造並無移轉系爭房屋之真意，故系爭切結書因通謀而為虛偽意思表示而無效；㈢原告並非系爭房屋所有人，就系爭房屋無使用權限，而被告陳志杰與被告蔡幼間亦有締約自由，則原告主張終止被告陳志杰與蔡幼間之使用借貸契約係屬無理由。原告至多僅能主張使用土地部分之不當得利，且原告以申報地價10% 計算不當得利金額亦屬過高，應以公告地價3%計算較為合理；㈣系爭房屋為被告梅子工場之廠房，造價及內部設備價值高達數千萬元，而被告陳志杰向原告借款係為使廠房能繼續營運，如無系爭建物，被告陳志杰自無法繼續經營，且即使要賣系爭房屋，亦不會僅買出系爭房屋而不連同出售內部設備，況當初簽訂系爭切結書係出於原告避債之脅迫行為，雙方並無移轉系爭房屋所有權之意等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項:㈠被告陳志杰自97年起陸續向原告借款。被告蔡幼、訴外人陳
天佑於97年1 月25日書立契約書，約定將高雄市路○區路○段○○○○○○○號土地，及系爭房屋提供予原告做為被告陳志杰及被告梅子工場借款之擔保。
㈡系爭房屋房屋稅籍自96年10月起課，納稅義務人原為被告蔡
幼，97年1 月25日被告蔡幼將系爭房屋之應有持分1/ 4變更為原告，98年11月12日被告蔡幼再將應有持分3/4 名義變更為原告。
㈢原告與陳志杰於98年11月15日就系爭房屋簽立系爭租約。
㈣被告陳志杰、被告蔡幼於100 年11月28日書立系爭切結書，
約定如未於100 年12月24日償還積欠原告之債務，即同意無條件將上開契約書內記載之土地、建物移轉給原告。被告陳志杰、被告蔡幼嗣於100 年12月24日並未清償原告上開債務。
㈤系爭房屋自98年起至100 年止之房屋稅為陳志杰所繳納。
五、本院之判斷㈠原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人，可類推適用民法
第767 條及依系爭切結書之契約關係，請求被告返還系爭房屋，有無理由？⒈按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，
其意思表示，不因之無效，但其情形為相對人所明知者，不在此限；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第86條、第87條第1 項分別定有明文。次按房屋所有人應向政府繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，且房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，故房屋所有權如有讓與情事，而須向稅捐稽徵機關申請變更納稅義務人名義，係盡其公法上之義務，不得以之為私權訟爭之客體（最高法院79年度台上字第87
5 號判決參照）。復按代物清償者，係債權人受領他種給付以代原定之給付者，其債之關係消滅，民法第319 條定有明文。而代物清償為要物契約，其成立僅當事人之合意尚有未足，必須現實為他種給付，他種給付為不動產物權之設定或轉移時，非經登記不得成立代物清償。如僅約定將來應為某他種給付以代原定給付時，則屬債之標的之變更，而非代物清償，此亦有最高法院65年台上字第1300號判例足資參照。
⒉經查，被告陳志杰、蔡幼雖辯稱系爭切結書因出於通謀虛偽
意思表示而無效云云，然查，被告陳志杰、蔡幼為清償陳志杰所欠原告借款債務而訂立系爭切結書等情，為被告陳志杰到庭坦承在卷，依一般經驗法則，身為債主之原告於處理債務時，殊無與身為債務人之被告陳志杰、蔡幼簽訂虛偽之清償條款之理，且被告陳志杰同時主張其係因債務到期，被迫簽署系爭切結書，顯見雙方簽署系爭切結書係出於合意所為，並非出於通謀虛偽意思表示，被告上開所辯，違反一般經驗法則，不足採信。
⒊次查，原告主張系爭房屋之納稅義務人已變更為原告，故原
告為系爭房屋之所有權人云云，惟依前揭最高法院判決意旨可知，系爭房屋之納稅義務人雖變更為原告，亦僅生房屋稅納稅義務人變更之效果，此為政府機關對於未辦保存登記不動產所為稅捐稽徵之便宜措施，實與系爭房屋事實上處分權之移轉無涉，更非權移轉之要件，且變更納稅義務人之原因甚多，是否變更納稅名義人即屬所有權或事實上處分權之移轉，仍應從其他證據綜合判斷。而查，原告雖於97年1 月25日將系爭房屋之房屋稅納稅名義人持分1/4 為原告，98年11月12日再將所餘3/4 持分變更為原告，惟依據原告與被告陳志杰、蔡幼於97年1 月25日就系爭房屋所簽訂之契約書所載，雙方係約定被告二人為擔保借款債務之履行，未經原告同意，不得將系爭房屋之所有權（事實上為事實上處分權）移轉他人（見卷一第6 頁），足見被告蔡幼於97年1 月25日、98年11月12日就系爭房屋變更納稅義務人之持分登記，係出於擔保借款之返還所為之變更，並無移轉事實上處分權之意思。況原告與被告陳志杰於98年11月15日簽訂之租賃契約，業據本院民事庭以102 年簡上字第406 號確定判決以系爭房屋為被告蔡幼原始興建取得所有權，雙方於98年間移轉房屋稅籍時並無移轉系爭房屋事實上處分權之合意，故原告並未取得系爭房屋之事實上處分權，且該屋始終由陳志杰佔有使用，並未於租賃契約約定之租賃期間繳交任何租金為由，而認定系爭租賃契約係雙方出於通謀之虛偽意思表示所簽訂，不生契約效力為由，判決駁回原告依租賃契約請求被告陳志杰、蔡幼騰空交還系爭房屋之請求，此有該判決書1 份在卷可查，基於該判決之既判力與爭點效理論，原告於此不得再爭執以系爭房屋納稅義務人已變更為原告名義為由，主張取得系爭房屋之事實上處分權。故原告僅以其為納稅義務人而主張其為系爭房屋之所有權人云云，不足採信。
⒋又查，原告主張被告陳志杰、被告蔡幼於100 年11月28日書
立之系爭切結書，已約定如未於100 年12月24日償還積欠原告之債務，即同意無條件將上開契約書（指雙方於97年1 月25日、98年11月25日簽訂之租約、100 年11月28日訂之系爭切結書）內記載之土地、建物移轉給原告等事實，為兩造所不爭執，故系爭切結書形式上堪信為真實。惟查⑴原告於言詞辯論準備書狀㈣（見卷二45頁）自承原告交付借款之時間點眾多，因年代久遠憑證已逸失，被告陳志杰答辯狀載有還款日期，被告陳志杰還款最後之日為100 年10月25日，之後並未遵期清償，屢經原告催告均置之不理，雙方於100 年11月28日會帳，確認尚積欠原告1900萬元等語，足認原告與被告陳志杰、蔡幼簽訂系爭切結書，係就已屆清償期之借款債務再約定清償日期，而系爭切結書第3 條載明：「甲方（蔡幼、陳志杰）若於100 年12月24日未能償還本金計新台幣壹仟玖佰萬元正且又未支付利息新台幣伍拾萬元正甲方同意乙方無條件將原向乙方等訂立契約書內全部土地建物移轉乙方絕無異議。」等語，顯係約定以被告蔡幼、陳志杰若於100年12月24日未能償還本金1900萬元且又未支付利息50萬元之停止條件成就時，原告得以債權人身分受領被告以移轉土地、建物所有權之他種給付以代原定之返還金錢給付之契約，核其契約之法律性質，係屬民法第319 條所定之代物清償契約。又依前揭最高法院判例意旨，代物清償契約為要物契約，非諾成契約，故系爭切結書除須有當事人合意外，倘契約所約定之他種給付係不動產所有權之移轉者，則依民法第75
8 條第1 項之規定，需完成不動產所有權之移轉登記始生代物清償契約之效力；若所約定之他種給付為未保存登記建物（如系爭房屋），考量民法第758 條所定不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力之立法目的，無非係以登記為公示方法以保障交易安全，基於同一立法理由，未保存登記不動產之事實上處分權之移轉，應以移轉占有為公示之表徵，此外，代物清償契約所定之他種給付為不動產時，因債務人處於遭追債之弱勢地位，常未就該不動產與原定給付是否等價與債權人為精算，以致事後常因不動產物價上漲，造成不動產物價高於欠款金額之情況，致債務人受有損失，故代物清償契約之要物性確實提供債務人二度思考是否以不動產清償金錢債務之機會，倘債務人二次思考後拒絕提出他種給付代替原定給付，而使代物清償契約不生效力，債權人仍享有原定給付之原因債權，不會因此而受有損失，故考量代物清償契約之有因性與要物性，倘債務人未移轉未保存登記不動產之占有予債權人時，即難謂二者訂立之代物清償契約已生效。是以本件原告於簽訂系爭切結書之同時，倘被告蔡幼並未同時移轉系爭房屋之占有，即難認原告已取得系爭房屋之事實上處分權。⑵而查，原告現雖為系爭房屋之房屋稅納稅名義人，但並未取得系爭房屋之事實上處分權，且雙方於98年11月15日簽署之租賃契約亦經本院民事庭前開確定判決認定無效已如前述，足認原告自始至終均未占有系爭房屋，從而雙方雖簽署系爭切結書，但因被告蔡幼並未移轉系爭房屋之占有予原告，故系爭切結書不生代物清償之效力，從而原告僅得依借款之法律關係請求被告陳志杰、蔡幼返還借款，其依系爭切結書請求被告交還房屋，或主張依民法第946 條準用第767 條之規定，行使系爭房屋之事實上處分權，要求被告返還系爭房屋等，均無理由，應予駁回。
㈡原告擇一主張依不當得利之法律關係，請求被告連帶返還占
有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，或依侵權行為之法律關係，請求被告連帶賠償因渠等無權占有系爭房屋所致原告之損害有無理由？經查，原告並未取得系爭房屋之事實上處分權已如前述，且無權終止被告蔡幼與被告陳志杰、被告陳志杰與梅子工場就系爭房屋之使用借貸契約，故被告陳志杰、梅子工場占有系爭房屋分別基於有效之使用借貸契約，係屬有權占有，並不構成民法第179 條不當得利或第184 條、第185 條之共同侵權行為，從而，原告擇一依民法第179 條或第184 條請求被告3 人應連帶給付自100 年12月25日起至返還系爭房屋日止，按月連帶給付17,161元之相當租金之不當得利或所致原告損害之賠償即無理由。
六、綜上所述，原告並未取得系爭房屋之事實上處分權，系爭切結書因欠缺系爭房屋之移轉占有而不生效力，從而原告不論依據事實上處分權或依系爭切結書之契約關係請求被告3 人遷讓返還系爭房屋，以及依不當得利或侵權行為之法律關係，請求被告自100 年12月25日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付渠等無權占有系爭房屋所受相當於租金數額之不當得利或所致原告之損害賠償17,161元，均無理由，不應准許，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 11 日
民事鳳山分庭法 官 吳文婷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 7 月 21 日
書 記 官 鄒秀珍