臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第380號原 告 黃輝堂訴訟代理人 顏伯奇律師被 告 黃輝衍訴訟代理人 吳剛魁律師複代 理 人 陳哲偉律師
王智恩律師上當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國103 年4 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆佰貳拾參萬伍仟玖佰零柒元及自民國一百零三年八月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰肆拾壹萬元供擔保後得假執行；但被告以新台幣肆佰貳拾參萬伍仟玖佰零柒元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊及配偶即訴外人楊清玉於民國87年10月14日，共同將坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（權利範圍1/
5 ）及坐落該地之門牌號碼高雄市○○區○○街0 段00號未保存登記建物（下稱系爭土地、房屋，並合稱系爭房地），以新台幣（下同）3,730,000 元之價格出售予被告，雙方簽有買賣契約，並約明付款方式為被告給付現金860,000 元，其餘款項則由被告負責按月向訴外人高雄市美濃區農會繳納兩造父親即訴外人黃○○生前向高雄市美濃區農會貸款本息，迄於全部貸款債務清償完畢為止（下稱系爭買賣契約），嗣伊與楊清玉均已依約履行，並依被告之指示將系爭土地移轉登記予被告之妻即訴外人黃陳○○，將系爭房屋之納稅義務人變更為訴外人彭○○，詎被告僅給付現金700,000 元及繳納16期之貸款本息後，即未再繼續清償，致高雄市美濃區農會以黃○○繼承人之身分，對伊核發支付命令確定並聲請強制執行，自93年12月間起對伊扣薪計1,745,90元，而伊另於101 年7 月間自行籌款向高雄市美濃區農會清償1,630,00
0 元，是伊因被告未依系爭買賣契約履行，致受有3,375,90
7 元之損害，自得請求被告負賠償責任。又被告既未依系爭買賣契約履行，伊乃於102 年9 月30日函催其履約，然被告仍置之不理，伊遂於102 年10月11日發函解除系爭買賣契約，而楊○○亦已將其就系爭買賣契約所生之權利均讓與伊，並已通知被告完畢，是被告依民法第259 條之規定負有回復原狀之義務，惟因系爭房地均已移轉予第三人致不能返還，被告自應依系爭房地當初之價格3,730,000 元返還該價額，為此爰依民法第227 條、231 條、第259 條第6 款之規定，訴請判令被告應給付7,105,907 元及自民事準備㈣狀繕本送達翌日即103 年8 月15日起至清償日止按年息5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告依系爭買賣契約負有先將系爭房屋納稅義務人變更為伊及將系爭土地移轉予伊之義務，原告迄今尚未履行該部分義務，伊本得拒絕買賣價金之支付；縱認原告無須先行給付，惟原告與楊○○將系爭房屋一屋二賣予彭○○並辦理稅籍義務人變更登記完畢，顯未依系爭買賣契約履行，伊亦得主張同時履行抗辯，自無須就原告所受損害負賠償責任，又伊既得拒絕為價金給付義務之履行，原告解除契約即非適法，亦不得請求伊負回復原狀之義務，本件原告主張均無理由，爰聲明求為判決：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告與楊○○於87年10月14日就系爭房地與被告簽立系爭買賣契約，雙方約定買賣價金為3,730,000 元，付款方式為被告給付現金860,000 元，其餘款項則由被告負責按月向高雄市美濃區農會繳納兩造父親黃○○生前以系爭土地抵押擔保向高雄市美濃區農會貸款本息，迄於全部貸款債務清償完畢為止。
㈡、系爭土地由原告於87年12月30日移轉登記予被告之妻黃陳○○。
㈢、楊○○於88年2 月3 日將系爭房屋之稅籍登記名義移轉予彭○○。
㈣、被告前以彭○○未依約給付價金，其得解除買賣契約為由，對彭○○起訴請求返還系爭房屋之稅籍登記，經本院10
1 年度旗簡字第143 號、102 年度簡上字第277 號以被告迄未一併移轉系爭土地所有權，彭○○自得拒絕給付為由，判決被告敗訴確定（下稱前案）。
㈤、黃陳○○於上開判決確定後之103 年2 月25日將系爭土地移轉登記予彭○○之女即訴外人鍾○○、鍾○○。
㈥、兩造之父黃○○前以系爭土地設定抵押權向高雄市美濃區農會申辦貸款，迨黃○○死亡後，該貸款債務及系爭土地均由兩造及其他繼承人共同繼承之，嗣因該貸款債務未依約清償，高雄市美濃區農會乃對原告申請核發台灣台南地方法院93年度促字第28795 號支付命令確定，並以之為執行名義對原告為強制執行，自93年12月起至101 年6 月止計扣薪1,745,907元。
㈦、黃○○積欠高雄市美濃區農會之債務，由原告於101 年7月30日持2,680,000 元全部清償完畢。
㈧、原告與楊○○於102 年9 月30日以存證信函催告被告應依約清償買賣價金，該函經被告於同年10月2 日收受；後原告與楊○○復於同年10月11日發函解除系爭買賣契約，該函經被告於同年10月15日收受。
四、本院得心證之理由：
㈠、被告就系爭買賣契約有無債務不履行之情事？原告得否請求被告負損害賠償責任？⒈本件原告與楊○○就系爭房地與被告簽立系爭買賣契約，
雙方約定買賣價金為3,730,000 元，付款方式為被告給付現金860,000 元，餘款應由被告按月向高雄市美濃區農會繳納黃○○生前之貸款本息迄於全部債務清償完畢為止乙節，業為兩造所不爭執，已如上述。又被告就系爭買賣契約價款之履行，僅先給付700,000 元之現金，並繳納16期之貸款本息，後因繳不起而未繼續繳款乙情，業經被告陳明在卷（見本院卷二第132 頁、卷一第132 頁），是被告確未依約將所餘貸款繳納完畢，應可認定。
⒉被告固辯稱於原告及楊○○未將系爭土地移轉予被告，並
將系爭房屋之納稅義務人變更為被告前，其得拒絕履行給付價金之義務云云，並以系爭買賣契約書為證（見本院卷二183 頁），經查，原告主張其係依被告之指示將系爭土地移轉登記予被告之妻黃陳○○，並將系爭房屋之稅籍名義人變更為彭○○等語，被告就此未予爭執（見本院卷一第136 頁）；又被告於前案訴訟中，係主張由其向原告及楊○○購買系爭房地後，其再轉售予彭○○乙節，此有該案卷證及判決書附卷可參；而兩造於簽定系爭買賣契約後，確即由原告直接將系爭土地移轉登記予被告之妻黃陳○○，並由楊○○直接將系爭房屋之稅籍名義人變更為彭○○乙節，亦有卷附土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書、公證書、契稅申報書、建築改良物買賣所有權移轉契約書等件附卷可參（見本院卷一第31至34頁），設若買受人之被告未曾指定上開房、地移轉對象，出賣人之原告及楊○○豈有無端移轉予非契約當事人之黃陳○○、彭○○之可能，且被告自系爭買賣契約簽定迄於本件訴訟繫屬前長達十數年之期間內，亦未曾以原告未履行系爭買賣契約之交付義務為由，對原告有何請求或主張，是堪認原告應已依系爭買賣契約及被告之指示，完成系爭房地之移轉行為，被告以原告未將系爭房地移轉至其名下而為同時履行抗辯，自無可採。
⒊被告復辯以系爭買賣契約特約條款約明系爭建物除保留1
間房間予原告堆置家具外其餘均先行交予被告使用，而原告迄今仍居住於系爭房屋內，其自得為同時履行抗辯而拒絕給付剩餘之買賣價金云云，惟證人即原告兄嫂（被告之弟媳）劉○○到庭證稱原告於簽定系爭買賣契約後，即自系爭房屋搬出，由被告搬入居住，被告原本住同路10號房屋，後來連同系爭房屋一起用，迨被告將系爭房屋出售予鍾○○之後，才另外搬去泰中路283 號房屋居住，而原告於101 年間將美濃區農會之貸款清償完畢後，始於103 年搬回系爭房屋等語在卷（見本院卷6 至8 頁）；另證人即兩造大哥黃○○亦證稱兩造簽立系爭買賣契約後，原告就搬走了，系爭房屋由被告使用，被告有留1 間房間讓原告放東西，後來鍾○○搬進去，其才知道被告又把房子賣給鍾○○，鍾○○大概住了1 年多左右就搬走了，鑰匙交給原告，原告把債務還清之後便搬進去等語明確（見本院卷三第10、11頁），本院審酌證人劉○○、黃○○與兩造均屬至親關係，應無故意偏頗任何一方之虞，且兩造所述內容互核相符，應屬真實可採，是原告於簽定系爭契約後業已依約將系爭房屋交予被告居住使用，應可認定，至被告另將系爭房屋交付鍾○○使用，及鍾○○嗣後搬出並將鑰匙交予原告，使原告得於多年後重新搬回系爭房屋部分，係屬被告與鍾○○間就系爭房地買賣糾紛（即前案），已與系爭買賣契約之履行無涉，被告以原告未曾交付系爭房屋為由拒絕履行給付價金義務，尚屬無憑。
⒋本件被告確有未依約履行系爭買賣契約之價金給付義務，
而有債務不履行之情事，已如上述，則原告就其因此所受之損害，自得請求被告負賠償責任。原告固主張其因被告未依約繳納貸款，致其遭高雄市美濃區農會陸續扣薪0000
000 元及支出1,630,000 元以清償全部貸款，共受有3,375,907 元之損害云云，並提出高雄市美濃區農會函覆2 紙為證（見本院卷一第49、50頁）。經查：
⑴當初黃○○以系爭土地設定抵押先後向高雄市美濃區農
會貸款2,700,000 元、800,000 元、60,000元乙節，此有高雄市美濃區農會函覆在卷（見本院卷二第140 頁），而系爭買賣契約第3 條係約定「向美濃鎮農會貸款本息至本契約日止，由買方負責繳清」等語，此有該契約書在卷可稽（見本院卷一第9 頁），其內容雖未表明係全部或部分之貸款，惟原告於本院審理時自陳系爭買賣契約所約定應由被告負清償責任者，僅限於其以黃○○名義貸款之2,700,000 元部分，其餘800,000 元、600,
000 元係其大哥黃○○以黃○○名義借款，應由黃○○負責清償，與系爭買賣契約無關等語在卷（見本院卷三第67頁），原告此部分陳述既屬有利於被告，自應採信。又原告因被告未依約繳納貸款本息，致遭高雄市美濃區農會自93年12月起至101 年6 月止扣薪計1,745,907元，業為兩造所不爭執已如前述；又原告於101 年7 月
3 日持2,680,000 元向高雄市美濃區農會繳清黃○○全部貸款，其中2,700,000 元貸款部分以1,772,885 清償完畢、800,000 元貸款部分則以898,497 元清償完畢（600,000 元貸款部分於95年間即已全數清償），另支付法院訴訟費用8,618 元乙節，有原告所提函覆及前揭交易明細表可參（見本院卷一第50頁、卷二第143 、14 7頁），而證人劉○○證稱101 年間尚欠農會約270 萬元，原告要其出30萬元，但其沒那麼多錢，只有出15萬元，被告出90萬元，其他的原告自己去借等語在卷（見本院卷三第8 、9 頁），而證人黃○○亦證稱最後一筆欠農會200 多萬元的錢，是被告借90萬元、原告跟銀行借
165 萬元，劉○○向兒子拿15萬元，原告自己再去借15萬元後，把全部債務還清等語明確（見本院卷三第10頁），是原告主張其為清償該筆貸款債務，復支出1,630,
000 元（2,680,000 －150,000 －900,000 ＝1,630,00
0 ），應屬真實可採。⑵再系爭買賣契約係約定買賣總價金3,730,000 元，除86
0,000 元部分由被告以現金交付外，其餘2,870,000 元由被告將高雄美濃區農會2,700,000 元之貸款餘額清償完畢之方式給付乙節，均如上述，則該2,870,000 元部分既屬原告本得請求被告履約之款項，則原告因被告債務不履行所受之損害自應扣除該部分金額，即505,907元（1,745,907 ＋1,630,000 －2,870,000 ＝505,907），原告逾此範圍之主張係屬無據，不應准許。
㈡、原告解除契約是否適法？其請求被告給付3,730,000 元有無理由？⒈按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當
期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」、「債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約」，本件被告未依約繳納貸款而有債務不履行情事，係如上述，，而原告與楊○○於102 年9 月30日以存證信函催告被告應依約清償買賣價金，該函經被告於同年10月2 日收受；後原告與楊○○復於同年10月11日發函解除系爭買賣契約，該函經被告於同年10月15日收受乙節，亦為兩造所不爭執，則被告經催告後既仍不履行給付價金義務，原告解除契約自屬適法有據。
⒉按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另
有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額」，民法第259 條第6 款定有明文。本件被告辯以其就高雄市○○區○○段○○○ ○號土地另有1/5 應有部分之持分，故就系爭土地部分並非返還不能云云，查本件被告將系爭房地出售予鍾○○、彭○○夫妻，原告乃依被告指示，將系爭房屋之稅籍登記名義移轉予彭○○，系爭土地則移轉登記予黃陳○○，而黃陳○○嗣已於103 年2 月25日將系爭土地移轉登記予訴外人鍾○○、鍾○○等節，均為兩造所不爭執，又系爭買賣契約之標的係同時包含系爭土地及房屋，當初契約目的顯慮及系爭房屋為未保存登記建物，若未與系爭土地併同交易，恐生日後占有使用上之糾紛，而雙方於約定價金時，亦係將房、地合併計算而未分別為之，故被告於契約解除後若未能一併返還，即違反契約目的而屬返還不能至明；另系爭房屋現在稅籍名義人仍為彭○○，並自楊○○處受讓事實上處分權而為占有使用，至彭○○嗣後雖因與被告間之買賣糾紛而搬離系爭房屋，並將鑰匙交予原告，惟其既未一併同意移轉系爭土地之所有權及回復系爭房屋之稅籍名義，尚難僅憑彭○○遷出即認其有返還系爭房屋事實上處分權予原告之意，且被告就此復未舉證以實其說，是系爭房、地均仍屬不能返還，可堪認定，被告依上開規定，自應償還其價額即系爭買賣契約所約定之價金3,730,000 元，原告此部分主張係屬有據。
㈢、兩造是否已另為和解協議，原告就其系爭買賣契約不得再為請求？被告另辯稱兩造已協議於被告出資900,000 元繳清高雄市美濃區農會之貸款後，系爭買賣契約所生糾紛均一筆勾銷云云，並以證人黃陳○○、黃○○之證詞為證，而原告就此則予否認。經查，證人黃陳○○證稱當初農會的抵押借款是其與原告於101 年間拿現金去還的，其不曉得兩造就系爭房地之買賣，後來有無作出什麼約定等語在卷（見本院卷三第29至31頁），嗣又改稱兩造有約定被告還清農會貸款後，買賣契約所生糾紛一筆勾銷，是其與原告還農會貸款時，2 人在農會外面講的，沒有其他人在場云云（見本院卷三第32至35頁），本院審酌其為被告之妻，證詞復前後矛盾，已難採信，且依其上開證述內容，僅係原告與其私下之對話，被告本人並未參與，亦無從使本院為兩造間確有任何和解協議之認定。另證人黃○○亦證稱當初原告要去還農會貸款時，有說只要貸款還清，不會再被扣薪，其會感謝被告幫忙，當時是對其與黃○○說的，被告並不在場，兩造並未約定系爭買賣契約未付完的價款不用再付，其只有聽大哥黃○○在電話裡對其說只要債務還清，從此大家和和氣氣，相安無事，什麼事都沒有，也不用再上法院，但黃○○說的有無包括系爭買賣契約，其並不清楚，兩造間如何溝通其也不知道等語明確（見本院卷三第36至39頁），是證人黃○○亦未能證明兩造間就系爭買賣契約有何和解協議，被告此部分所辯即屬無憑。
五、綜上所述，本件原告因被告未依約履行系爭買賣契約之價金給付義務，致受有505,907 元之損害，自得依債務不履行之法律關係請求被告負賠償責任；又被告經原告催告履約仍拒不履行，原告亦得解除系爭買賣契約，並請求被告返還系爭房地之價額3,730,000 元，從而，本件原告依債務不履行、解除契約回復原狀之法律關係，請求被告給付4,235,907 元及自民事準備㈣狀送達翌日即103 年8 月15日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，其逾此部分之請求即屬無據，不應准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決之結果無影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第七庭法 官 謝 雨 真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
書記官 林 雅 姿