臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第385號原 告 蔡黃菊
張婉妮陳佳聆共 同訴訟代理人 吳剛魁律師複 代理人 陳哲偉律師被 告 蔡穎睿
蔡穎晟共 同訴訟代理人 蔡智勇上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105 年6 月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表二所示土地，依如附表二方案二暨附圖二所示方法分割。
被告應分別按如附表三所示金額補償原告。
訴訟費用由兩造按如附表一所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表二所示土地（下稱系爭土地），應有部分各為如附表一所示，系爭土地並無依其使用目的不能分割之情形，亦未以契約訂有不分割期限，惟兩造不能協議決定管理使用方式及分割方法，伊等考量兩造先前分管位置，認應依如附表二方案一暨附圖一所示方法分割系爭土地，爰依民法第823 條第1 項前段及第824 條規定提起本件訴訟等語，並聲明：系爭土地應依如附表二方案一暨附圖一所示方法分割。
二、被告則以：伊等同意在符合公平原則之情形下分割系爭土地，兩造間之分管位置業經臺灣高等法院高雄分院以103 年度上易字第348 號判決確定，原告所述之分管位置不實，又考量相鄰土地之利用長度，及伊等2 人將來另有就分割後之土地再為分配之需求，故應以如附表二方案二暨附圖二所示方法分割系爭土地，且此分割方案使原告取得較分管前更有利之土地位置，無找補原告之必要；至原告所提出之分割方案，使其等所分得之土地方整，卻造成伊等分得之土地形成13個角，原告之分割方案有失公平等語資為抗辯。並聲明：系爭土地應依如附表二方案二暨附圖二所示方法分割。
三、兩造爭執與不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈系爭土地即坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○號土地（改
制前高雄縣○○鎮○○段○○○○○ ○號、權利範圍全部）之面積為7013.22 平方公尺，使用分區屬一般農業區，使用地類別乃農牧用地（見院一卷第37頁至第40頁）。
⒉系爭土地原為訴外人蔡Ｏ保、蔡Ｏ財、蔡Ｏ治共有，即蔡
Ｏ保與蔡Ｏ財以繼承為原因而登記取得應有部分各15／73；蔡Ｏ治以買賣為原因而登記取得系爭土地應有部分43／73。其後，歷經下列應有部分之異動，目前各該共有人之應有部分為如附表一所示（分見院一卷第19頁至第22頁、第41頁至第46頁）：
①蔡Ｏ保於民國85年4 月20日將其應有部分贈與蔡黃菊，
並於同年5 月20日辦畢移轉登記，系爭土地改為蔡Ｏ治、蔡黃菊、蔡Ｏ財共有。
②蔡Ｏ治於97年10月22日將其應有部分出賣移轉登記予蔡智勇、蔡穎睿、蔡穎晟。
③蔡Ｏ財之應有部分於98年7 月14日以拍賣為原因，移轉登記予蔡穎睿。
④蔡智勇於101 年10月30日以贈與為原因，將其應有部分辦理移轉登記予蔡穎睿、蔡穎晟。
⑤蔡黃菊於102 年2 月8 日以贈與為原因，移轉登記其應有部分各9／146予張婉妮、陳佳聆。
⒊系爭土地屬於耕地，其分割須依農業發展條例第16條規定
辦理，又依據高雄市政府地政局岡山地政事務所102 年10月7 日、104 年8 月11日高市地岡測字第00000000000 號、第00000000000 號函文，系爭土地目前依據農業發展條例第16條規定，可分割為3 筆土地（分見院一卷第67頁，院二卷第89頁）。
⒋兩造願將共有系爭土地予以分割，但分割方案無法協議決
定。又於分割後，原告蔡黃菊、張婉妮、陳佳聆願於分割後，就其等3 人分得土地按應有部分比例4／10、3／10、3／10 維持共有；被告2 人就其等分得之土地，亦有按應有部分比例1／2、1／2維持共有之意願。原告與被告間則則無維持共有之意願。
⒌系爭土地東方為本工六路（四線雙向車道），西方為本洲
三街支道（既成道路）（分見院一卷第62頁至第63頁、第頁，院二卷第8 頁）。
⒍系爭土地鄰近坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○號土地，
被告2 人就該405 地號土地之應有部分各為1／14 （見院一卷第80頁）。
⒎系爭土地於蔡Ｏ治、蔡Ｏ財、蔡Ｏ保共有前即存有分管協
議，亦即系爭土地於蔡Ｏ治向他人買受應有部分時，共有人間即已分管，蔡Ｏ治取得應有部分後亦沿續前手佔耕位置分管，直至其出售應有部分前，共有人間未曾協議變更分管協議（見院二卷第50頁）。
⒏被告蔡穎睿向王Ｏ松、蔡Ｏ保提起拆屋還地等訴訟，經本
院以102 年度岡訴字第6 號判決駁回其訴，蔡穎睿不服，提起上訴，經臺灣高等法院高雄分院以103 年度上易字第
348 號廢棄部分原判決，並判決王Ｏ松應將坐落系爭土地上如原審判決附圖所示406 ⑴部分地上物，面積208.26平方公尺拆除，將土地返還予蔡穎睿（分見院一卷第98頁至第101 頁，院二卷第32頁至第40頁）。
㈡爭執部分：
系爭土地應以如附表二方案一暨附圖一或方案二暨附圖二所示方法予以分割，較為適當？又系爭土地之分割方案，是否應受到分管契約之拘束？
四、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
民法第823 條第1 項前段定有明文。本件原告主張系爭土地目前由兩造按如附表一所示應有部分比例共有，兩造間就系爭土地並無分管協議或不能分割之協議，亦未以契約訂有不分割期限，系爭土地復無依法令或因使用目的無法分割之情形，但兩造不能協議決定分割方法等節，為被告所不爭執，是原告請求裁判分割系爭土地，即屬有據。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第1 項、第2 項、第4 項分別定有明文。又分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，最高法院著有69年台上字第1831號判例可參。經查：
⒈系爭土地位在高雄市○○區○○○段、地目旱、使用分區
為一般農業區、使用地類別乃農牧用地，且屬農業發展條例第3 條所稱耕地，面積7,013.22平方公尺，此為兩造所不爭執，又其整體地形略屬長形矩狀，呈東北、西南走向，其東北側因受同段404 地號土地之限制致地幅較為窄狹，再其東、西方分別接鄰本工六路、本洲三街支道，可資通行，復於本院履勘現場時，系爭土地大多供人種植作物，原坐落其上之地上物現已拆除等情，未據兩造所爭執，並有地籍圖謄本、土地登記第二類謄本在卷可參（分見岡調卷第6 頁至第8 頁，院二卷第122 頁，院三卷第89頁），上述諸節復經本院會同兩造及地政人員勘驗屬實，有勘驗筆錄、現場照片、電子地圖及高雄市政府地政局岡山地政事務所104 年4 月24日高市地岡測字第00000000000 號函文暨隨函檢附之複丈成果圖附卷可佐（見院二卷第7 頁至第24頁），是此部分事實，堪信為真實。
⒉茲審酌系爭土地屬耕地，實際上現供人種植使用，俱如前
述，是本件分割方案宜參酌兩造日後就系爭土地從事相關農業發展利用所宜地幅；兼以兩造各於系爭土地分割後，有與同造當事人維持共有之意願，又衡以系爭土地如依附表二之方案二暨附圖二方法予以分割，原告、被告所分得暫編地號406⑵、406土地之地形均為方整，有助於維持或提升整體土地客觀經濟利益，至被告所分得暫編地號406⑴土地雖較不方整，惟此筆分割後之土地東臨本工六路，該道路屬四線雙向車道，日後通行往來便利，其坐落位置暨客觀經濟利用價值應優於其餘2 筆分割後之土地，對被告尚無不利，且此方案並無形成袋地之虞，應屬公允。復共有物之分割在於謀取共有人間利益衡平及分割後之土地價值效益最大化，應考量土地具有永續經營利用之公共目的，倘採附表二方案一暨附圖一之分割方法，則被告所分得土地僅為單筆，且土地面積不足0.5 公頃，日後恐受農業發展條例所限，被告2 人無法再行分割處理，且被告所分得之土地整體將呈凸字形，致兩側臨路部分皆較為狹窄，腹地突出，相對於方案二暨附圖二之分割方法以言，較非方整，恐有礙於其將來交易價值或土地進以利用之方式，難謂有利於土地永續發展或得維持、提升其經濟發展，對被告尚非公平，是如附表二方案一暨附圖一所示之分割方法，應非妥適。
⒊此外，內政部雖於105 年4 月27日以台內營字第00000000
000 號函文表示有關已興建農舍之農業用地辦理分割及解除套繪管制事宜，應依農業發展條例及相關規定辦理，以落實農業發展條例避免農業用地細分之立法政策等語。惟本院前向主管機關函詢系爭土地有無套繪管制暨相關分割限制，經高雄市政府工務局函覆系爭土地並無申辦建築執照紀錄乙情；高雄市政府地政局岡山地政事務所則函覆略以：依內政部前於103 年1 月2 日、同年4 月29日所作成之函釋，已興建農舍之農業用地經法院判決分割共有物確定，申請人得於解除套繪前，檢附法院確定判決書申辦分割；另已依辦理農業用地興建農舍辦法規定辦理註記登記之耕地，如有依農業發展條例第16條規定辦理分割登記時，應注意將該註記保留於分割後之各筆土地地號等節（分見院二卷第113 頁、第89頁、第91頁、第92頁），佐以系爭土地其上所坐落之地上物現已拆除，亦如上述，是系爭土地之分割，應無農地套繪管制問題，縱受有相關管制，上揭內政部最新函文當無溯及既往適用於本件訴訟之效力，併此指明。
⒋從而，本院經綜合考量系爭土地之永續經營，兼以系爭土
地之地形、地目、地勢走向、使用地類別、使用分區、法規命令之限制、使用現況、道路聯絡情形、分割後各該土地格局之方整性、各共有人維持共有之意願、共有人間利益平衡及共有物之經濟效用得於分割後達效益最大化等節，認應依如附表二之方案二暨附圖二所示方法分割系爭土地，較為公平合理，俾利兩造。
㈢按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項定有明文。所謂管理者，其方法不一，各共有人依其應有部分各佔有部分特定共有物而為使用收者，固屬之，即依其應有部分各按年輪流佔有全部共有物而為使用收益者，亦屬之，惟不論以何方法管理，均應由共有人以契約訂定之，此與共有物之分割不同，不能訴由法院判決命為如何管理（參照最高法院72年度台上字第4711號判決意旨）。分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，是系爭土地之分管契約，已因原告提起本件分割共有物訴訟，而當然終止，且分管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用，是系爭土地縱有分管契約，亦僅係供法院審酌使用現狀之參考，法院依職權酌定分割方法時，並非當然絕對受分管契約之拘束（最高法院85年度台上字第53號、104 年度台上字第1497號判決意旨可參）。查兩造固均主張系爭土地存有分管協議，惟兩造所主張之分管內容有所歧異，然縱存該分管約定，亦已因原告提起本件分割共有物訴訟而當然終止，法院非必受該分管約定之拘束，遑論原告主張其所有坐落在系爭土地上之地上物現已拆除，為兩造所不爭，是於分割後，將來就此應無衍生拆除地上物暨返還土地之虞，故兩造執此作為本件分割方案之考量因素，均無足採。
㈣按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項規範明確。是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之，最高法院著有57年台上字第2117號判例可參。經查：
⒈系爭土地位在高雄市岡山區、屬耕地、公告現值每平方公
尺新臺幣（下同）2,826 元，此為兩造所不爭，又系爭土地於分割後，因地形及所臨接道路之出入位置暨面積不同，分割後土地價值隨之變更，而經本院送請大地不動產估價師事務所進行鑑價，經其作成不動產估價報告書（下稱系爭鑑價報告），其依比較法、直接資本化法，就系爭土地依如附表二之方案二暨附圖二進行分割後，兩造於分割前、後之土地價值差異，評估認定被告各應補償原告如附表三所示金額。茲審酌系爭鑑價報告業已考量系爭土地之屬性，針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭土地依最有效使用情況，評估系爭土地於現行不動產市場條件下合理價值，相關評估內容俱已詳載在系爭鑑價報告內，且其估價內容依循內政部所定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規範，並無何等違反技術法規或與經驗法則相悖之處，堪認系爭鑑價報告足資採憑。再佐以補償金額各227,550 元應不致造成被告沈重經濟負擔或有顯失公平之情，揆諸上揭說明，被告應分別對原告為如主文第二項所示之金錢補償。
⒉至被告雖辯以：系爭鑑定結果漏未考量共有人間是否找補
，應以原分管位置、分割後所得土地之價值進行比較，原告就系爭土地所分管之位置原屬袋地，較諸如方案二暨附圖二暫編地號406 ⑵所示分割後之土地更為不利，伊等自無庸補償金錢予原告等語。惟共有人間之分管協議內容，僅屬各共有人間本於情誼關係或其他考量，而於分割前就渠等管理、使用土地之位置暨範圍所為契約約定，非可逕予認定各共有人全體同意分割土地亦應按此約定內容為之，是自無從執此為據，進以論斷各共有人間應否找補尚須考量渠等原分管位置，被告此部分主張應有誤會。再者，本院送請鑑價時，業已囑託鑑價機關應就分管位置是否影響鑑價結果併予斟酌，而系爭鑑價報告亦載明分管僅係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，共有物管理不同於共有物處分、變更及設定負擔乙節（分見院三卷第3 頁反面，系爭鑑價報告第6 頁），是系爭鑑價報告已敘明共有物之分管與分割係屬二事，鑑價找補金額與原分管位置尚無何等關涉乙情，系爭鑑價報告並未疏於考量上情，故被告此部分抗辯，難謂可採。
五、綜上所述，原告請求裁判分割兩造共有之系爭土地，應屬有據，分割方法應以如附表二之方案二暨附圖二所示原物分割並金錢補償為適當。又本件乃分割共有物事件，爰酌量兩造利害關係及應有部分比例情形，由兩造依如附表一所示比例負擔訴訟費用，較為公平合理，併予指明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1 ，判決如主文。中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 鄭子文法 官 林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
書記官 吳和卿附表一┌─┬─────┬────┬────┐│編│ 共有人 │原應有部│訴訟費用││號│ │分比例 │分擔比例│├─┼─────┼────┼────┤│1 │原告蔡黃菊│12／146 │12／146 │├─┼─────┼────┼────┤│2 │原告張婉妮│ 9／146 │ 9／146 │├─┼─────┼────┼────┤│3 │原告陳佳聆│ 9／146 │ 9／146 │├─┼─────┼────┼────┤│4 │被告蔡穎睿│29／73 │29／73 │├─┼─────┼────┼────┤│5 │被告蔡穎晟│29／73 │29／73 │└─┴─────┴────┴────┘附表二┌────────┬────────────┬────────────┐│ 分割方案│方案一（原告所提方案） │方案二（被告所提方案） ││ │ │ ││共有土地 │ │ │├────────┼────────────┼────────────┤│坐落高雄市岡山區│附圖一暫編地號406 部分面│附圖二暫編地號406 ⑵部分││新本洲段0000-000│積1441.08 平方公尺，分歸│面積1441.08 平方公尺，分││0 地號、地目旱、│原告蔡黃菊、張婉妮、陳佳│歸原告蔡黃菊、張婉妮、陳││面積7,013.22平方│聆依次按應有部分比例十分│佳聆依次按應有部分比例十││公尺土地 │之四、十分之三、十分之三│分之四、十分之三、十分之││ │維持共有；附圖一暫編地號│三維持共有；附圖二暫編地││ │406 ⑴部分面積5572.14 平│號406 部分面積3305.14 平││ │方公尺，分歸被告蔡穎睿、│方公尺，分歸被告蔡穎睿、││ │蔡穎晟按應有部分比例各二│蔡穎晟按應有部分比例各二││ │分之一維持共有。 │分之一維持共有；附圖二暫││ │ │編地號406⑴ 部分面積2267││ │ │平方公尺，分歸被告蔡穎睿││ │ │、蔡穎晟按應有部分比例各││ │ │二分之一維持共有。 │└────────┴────────────┴────────────┘附表三：找補表（單位：新臺幣／元）┌───────────┬────┬────┬────┬────┐│ 受補償人暨│蔡黃菊 │陳佳聆 │張婉妮 │（應補償││ 受補償金額│ │ │ │ 總額）││ │ │ │ │ ││補償義務人 │ │ │ │ ││暨應補償金額 │ │ │ │ │├───────────┼────┼────┼────┼────┤│蔡穎睿 │ 91,020 │ 68,265 │ 68,265 │227,550 ││----------------------│--------│--------│--------│--------││蔡穎晟 │ 91,020 │ 68,265 │ 68,265 │227,550 │├───────────┼────┼────┼────┼────┤│（受補償總額） │182,040 │136,530 │136,530 │ │└───────────┴────┴────┴────┴────┘