臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第306號原 告 謝進發被 告 郭雅惠
郭雅筠上 一 人 蕭禮賢訴訟代理人被 告 黃振華
李海長謝佳玲曾祥明上 一 人 曾億禎訴訟代理人被 告 黃秋鴻
陳一雄上 一 人 陳采蔓訴訟代理人上3被告共同 蘇吉雄律師訴訟代理人
陳雅娟律師被 告 張慶輝 住高雄市○○區○○街○○巷○○號4樓之1
身分證統一編號：Z000000000號訴訟代理人 林鴻駿律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國103 年6 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（面積246 ㎡）為兩造所共有，其應有部分為原告萬分之3071，被告郭雅惠、郭雅筠各2 萬分之1910，被告黃振華、謝佳玲、陳一雄各萬分之620 ，被告李海長萬分之619 ，被告黃秋鴻萬分之1250，被告曾祥明、張慶輝各萬分之645。而兩造間就系爭土地並無分管協議，亦無不為分割之約定，或因物之使用目的不能分割之情事，然兩造間並無法達成分割之協議，而系爭土地全部由被告所各有如不爭執事項所示之建物坐落其上並為區分所有，原告僅係共有人而無實際使用系爭土地之情事，如將系爭土地為原物分割，事後必將由原告請求分得土地上之建物所有權人拆屋還地，為免日後衍生爭議，宜將系爭土地於被告間進行原物分割而由其等依比例取得所有權，並優先由被告全體依被告郭雅惠與郭雅筠各1/16、其餘被告各1/8 之比例，按原告於系爭土地應有部分之市價計算而以金錢為補償，如鈞院認系爭土地具有不可分割之原因，伊於此已以書狀表明終止使用借貸或租賃等關係，被告等人自已無合法權源使用系爭土地，自應給付伊以公告現值10% 計算之相當於租金的不當得利。為此爰依民法第824 條規定先位聲明請求判決就兩造共有系爭土地准予分割，並備位依民法第179 條規定聲明請求判決被告應自追加訴訟狀送達翌日起至停止使用伊所有系爭土地應有部分之日止，按月連帶給付新台幣（下同）16,998元。
二、被告除下述各別之答辯內容外，均同以系爭土地現係全供門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○○○○號共4 層、8 戶之公寓大廈建物基地使用，此屬民法第823 條但書規定依物之使用目的不能分割者，且系爭土地在重測前為高雄市○○區○○段○○○段0000地號而為原告之被繼承人謝德旺所有，其當時係為建商之身分並提供之與人合建而為出售，故始移轉各之持分予各房屋購買人，惟不知何故其竟自保留有上該應有部分而未移轉，以其自始即已同意系爭土地作為建物之基地使用，並已取得土地之買賣對價，其繼承人之原告自不得訴請分割，並要求各屋主之伊等再買回其應有部分，伊等均不能同意原告之分割請求。又系爭土地係原告之被繼承人謝德旺因合建而提供為興建房屋使用，伊等依法使用自非屬無權占有等語為辯，並均聲明求為判決駁回原告之訴。
被告各別答辯部分則以：
㈠被告張慶輝部分：
原告之被繼承人謝進旺係建商兼地主，其於合建當時曾簽署土地使用權同意書而提供系爭土地供建築建物，俟買受人買受房屋後，再陸續移轉土地持分予各人，足認原告之被繼承人自始即同意系爭土地作為建物基地使用，故已具分管協議，而謝進旺既係建商，其卻未將土地持分過戶給各購買人而私自保留，原告於繼承後亦應不能再請求分割或給付差價，本件應有權利濫用之問題而不得為之等語。
㈡被告謝佳玲部分：伊係委請代書代理買受系爭土地及其上建
物，當時並不知原告持有系爭土地應有部分，然依系爭土地之原所有人即謝德旺已出具土地使用權同意書，足認系爭土地上所坐落之建物係經其同意而興建，且其亦同意系爭土地不為分割，故系爭土地應不得分割，又伊已無資力購地，原告請求為無理由等語。
㈢被告郭雅惠、郭雅筠部分：伊等之父即訴外人郭雨濃前於69
年間，與原告之父謝德旺合併土地而於其上興建公寓，雙方均同意使用各土地之所有面積，則原告既係繼承取得系爭土地，自應概括承受謝德旺所有之權利及義務，其即不得請求分割系爭土地。又伊等之父於系爭公寓興築完成後即已依約移轉持分予買受之5 戶，並無條件給予建商17萬元，惟謝德旺自始即非本公寓之住戶，其卻僅移轉持分予3 戶而保留最大之土地持分，此自為惡意保留持分之不當得利行為，原告繼承其父所保留之上開持分後再請求伊等分割土地，無異為一地二賣，其自應將所擁有之持分土地依比例還予本公寓應持有之住戶等語。
㈣被告黃秋鴻、陳一雄、曾祥明同以原告繼承所得之系爭土地
持分，係屬使用執照所載法定空地面積之範圍，其依法並不得請求分割，且法定空地部分於建物買受人取得建物及基地所有權後，出賣人即建商與地主原應將法定空地按買受人之持分比例分別為移轉，各建物買受人使用該地即非無權占有，如否，亦應認謝德旺於出具土地使用權同意書時已有同意各建物所有人得永久無償使用其應有部分及不為分割之意思，且原告於此亦不得主張中止借貸關係，原告請求顯然違反誠信原則且損害伊等之利益，如認系爭土地得予分割，本案估價之結果亦顯屬過高等語為辯。又被告黃秋鴻則復另以系爭土地上建物共有8 戶，每戶建築使用面積與土地持分面積均不同，而按伊持有之土地持分換算已為建築基地之1/8 ，如平均分割，伊已無分割利益。再者，伊買受系爭土地時並不知土地分割狀況，屬善意第三人，如原告有損失，應向系爭土地之原始登記人、建物起造人為追討為宜等語；被告陳一雄另以原告之親人謝德旺為上開建案基地之地主之一，其當時曾簽署土地使用權同意書而提供系爭土地供建商建築建物即合建分售，嗣買受人買受房屋時，再自謝德旺處陸續移轉土地持分，故足認原告之被繼承人自始即同意系爭土地作為建物基地使用，且謝德旺於69年12月24日簽署之土地使用權同意書並非無償使用，然其爾後卻未將所有土地持分依所有權比例過戶予建物買受人，顯係惡意隱瞞其土地持分而有一地二賣之嫌，原告自應將所持有系爭土地持分，依比例還地於其上公寓大廈住戶，始符社會正義等語；被告曾祥明另以原告與當年簽訂本建案土地使用權同意書之原地主即謝德旺為繼承人與被繼承人之關係，而謝德旺在與他人合建本建案後，未取得該基地上之任何地上物，卻仍擁有萬分之3071土地持分，此顯不符建築業市場上於建築物完工後，由建築物基地上各住戶依地上物使用面積分配而比例取得土地共同持分所有權之土地處理原則，其繼承人之原告於繼承取得系爭土地持分後，自應概括承受謝德旺所有之權利義務而不得主張其為不知情之善良第三人，其不得因此繼承而得以對抗善意之各住戶等第三人而強制要求分割，進而依民法第824條規定要求其他地上物所有權人買回其土地持分，其並無保護之必要等語為辯。
三、兩造不爭執事項：
㈠、坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（面積246㎡，重測前為右冲段右冲小段96-3號）為兩造所共有，其應有部分為原告萬分之3071，被告郭雅惠、郭雅筠各2 萬分之1910，被告黃振華、謝佳玲、陳一雄各萬分之620 ，被告李海長萬分之619 ，被告黃秋鴻萬分之1250，被告曾祥明、張慶輝各萬分之645 。
㈡、系爭土地原為謝德旺所有，其於69年間乃以此地及其另有重測前同小段96-4地號土地，與被告郭雅惠、郭雅筠之被繼承人郭雨濃所有同小段96-5地號土地併為建築基地，其等並均出具土地使用權同意書而後由蔡文昇、洪明和、李武義（2 戶）、郭雨濃、李海長（2 戶）、郭歐菊為起造人於其上興築4 層8 戶之公寓建物，該建案嗣於70年11月10日完成建築，並於71年2 月9 日以門牌號碼軍校路858巷26之4 號為總登記（嗣於78年間因行政區域調整而更為門牌號○○○區○○街○○巷○○號、30號、32號）。後謝德旺即將系爭土地移轉其應有部分予楊周不纏、陳永成、潘玉華等人而另保留其中之萬分之3071，郭雨濃則移轉上開土地之應有部分予陳信財、王愛、李海長等人而自保留其中之萬分之1910。
㈢、郭雨濃於69年11月27日乃就上開地號土地與李武義簽立合建房屋契約，約定由李武義負責興建4 層樓公寓乙棟，郭雨濃則應出具土地使用同意書予之規劃設計及申請建照，並須於結構體完成時給付李武義17萬元，且應將李武義所取得之房屋基地產權移轉過戶登記予其所指定之名義人。
㈣、原告就系爭土地之應有部分係由謝德旺處於87年12月28日以分割繼承登記而來。
㈤、系爭土地全為上開公寓建物之基地，現各建物所有人如附表所示，而謝德旺自始即未為上開建物之區分所有權人。
┌──┬────┬─────────────────────┐│編號│被告姓名│被告於系爭土地上所有之建物建號（均坐落高雄││ │ │市○○區○○段○○段○○○○號碼 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 1 │郭雅惠 │368 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │郭雅筠 │28號），權利範圍各1/2。 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 2 │黃振華 │369 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │ │30號2樓之2），權利範圍全部。 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 3 │李海長 │370 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │ │30號3樓之2），權利範圍全部。 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 4 │謝佳玲 │371 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │ │30號4樓之2），權利範圍全部。 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 5 │曾祥明 │372 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │ │32號），權利範圍全部。 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 6 │黃秋鴻 │373 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │ │30號2樓之1），權利範圍全部。 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 7 │陳一雄 │374 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │ │30號3樓之1），權利範圍全部。 │├──┼────┼─────────────────────┤│ 8 │張慶輝 │376 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○街○○巷││ │ │30號4樓之1），權利範圍全部。 │└──┴────┴─────────────────────┘
四、本院就兩造爭點所為之判斷：㈠原告之請求是否違物之使用目的不能分割之限制而不得為之
？按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」，民法第823 條第1 項定有明文。本件被告固以系爭土地現係全供伊等各有如上述附表所示門牌之公寓建物基地使用，此即屬前開規定所示之因物之使用目的不能分割者，且原告所有持分係屬使用執照所載法定空地面積之範圍，依法並不得請求分割云云，惟上開條項所謂因物之使用目的不能分割者，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，此為被告所據最高法院85年度台上字第966 號、97年度台上字第1593號裁判意旨所明示，而觀此規定所由，乃在繼續供他物所用之共有物一經分割，將使之失其效用而不能達使用之目的始然，故如不致此情發生者，當不在限制請求分割之列。查系爭土地全為上開公寓建物之基地，現各建物所有人為如上附表所示，而謝德旺自始即未為上開建物之區分所有權人乙節，已為兩造所不爭，是系爭土地於形式上雖因供為被告各有之上開公寓建物基地使用而為其利用所不可缺，如為原物分割，將有使之失其效用致不能達使用目的故而應受分割限制之情形，惟原告就系爭土地為僅有應有部分權利卻非為上開建物之區分所有權人，此與一般建物基地為全體區分所有權人共有之情形已屬有間，且原告於系爭土地並未主張為原物分割，而係請求由上開建物之全體區分所有權人即被告全體依比例以金錢補償其應有部分之市價，再由之移轉應有部分予各出資補償之被告，此無異係要求實際占有系爭土地之全體被告應價購其土地應有部分之方式以解決其間之共有關係，以共有物之分割方法在98年修法後已大幅放寬，如原物分配有事實或法律上之困難者，已得將原物分配於部分共有人而以金錢補償餘之共有人或部分變價金而為分配，故如非上開建物區分所有權人之原告在無其他因素限制而得以此方式請求分割，此即未違於前揭不能分割之目的性限制，且若僅以此即禁止未占有土地之原告請求分割共有物，將使其空有土地所有權卻須負擔稅負，且無法獲得任何共有物之使用收益，此實已侵害其憲法所保障之基本權（財產權、訴訟權），惟如原告因有其他義務或因素致認不得請求全體被告價購其土地之應有部分時，因其請求僅得餘為原物分割，此時即違於上揭規定之目的性限制，其分割請求即為法之所不許而不得為之，是本件原告之請求即須視其得否請求全體被告價購其土地之應有部分而定，並不得以系爭土地為上揭公寓之建築基地，或不知如何界定而得原告所有持分係屬法定空地之範圍云云，即謂原告之請求已違法定限制而不得為之者，被告所辯尚無足採。
㈡原告得否請求全體被告價購其所有系爭土地之應有部分而為
分配？⑴查系爭土地原為謝德旺所有，其於69年間乃以此地及其另
有之重測前同小段96-4地號土地，與被告郭雅惠、郭雅筠之被繼承人郭雨濃所有同小段96-5地號土地併為建築基地，其等並均出具土地使用權同意書而後由蔡文昇、洪明和、李武義（2 戶）、郭雨濃、李海長（2 戶）、郭歐菊為起造人在其地上興築4 層8 戶之公寓建物，該建案嗣於70年11月10日完成建築，並於71年2 月9 日以門牌號碼軍校路858 巷26之4 號為總登記（嗣於78年間因行政區域調整而更為門牌號○○○區○○街○○巷○○號、30號、32號）。
又郭雨濃係於69年11月27日就上開地號土地與李武義簽立合建房屋契約，約定由李武義負責興建4 層樓公寓乙棟，郭雨濃則應出具土地使用同意書予之規劃設計及申請建照，並須於結構體完成時給付李武義17萬元，且應將李武義所取得之房屋基地產權移轉過戶登記予其所指定之名義人等情，此為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本、土地登記簿謄本、建物登記第二類謄本、土地使用權同意書、使用執照、建物複丈（勘測）結果圖、合建房屋契約、地盤圖等件在卷可稽，而有關上開建物之合建情形，業經證人李武義到庭證稱：「○○○區○○街○○巷建物是否你興建？）不是。（提示使用執照，是否你所申請？）不是。我只是做工而已，我並不知道有人用我的名義，申請建案。（你名下之前有無軍校路兩棟房屋？）不知道。（是否認識謝德旺？）認識，我幫他做泥水。系爭房屋我有去做，謝德旺有土地，他跟一位姓郭的地主合建，興建房屋都是謝德旺在處理。（你後來是否將你的房屋過戶給你弟弟李海長？）是，那是他向謝德旺買的。他辦貸款30年。
（謝德旺是否建商？）是，建案都是他處理。（合建契約是否你簽立？）不是。」等語（103 年6 月4 日言辯筆錄），而李武義之弟即被告李海長於此合建關係則陳以：「房子是向我哥哥李武義買的，李武義跟我說，他跟謝德旺共同要蓋房子，再跟郭雨濃土地合建，他買得2 戶，1 戶賣給我。我錢給他，其他辦貸款，文件也是交給他。（問：李武義說他是做工的，房子不是他蓋的，是謝德旺蓋的。）建築方面是我哥發落的。他跟謝德旺公家。」等語（
103 年6 月18日言辯筆錄），質之證人李武義與被告李海長就系爭建案之合建究孰為建商或負責人乙節雖有牴觸，惟以謝德旺就該建案最重要成本之所在基地係提供其中之2/3 （96-3地號同意使用115 ㎡、96-4同意使用114 ㎡，郭雨濃之96-5地號土地則同意使用113 ㎡），但其卻未任原始起造人而由李武義以其及李海長之名義取得其中之4戶，對比提供1/3 土地之郭雨濃係僅取得其中之1 戶且另須給付69年當時幣值為17萬元之對價予李武義者，此實不合情理至鉅，該4 戶中絕對有至少半數係謝德旺以李武義之名義而為取得得者，且以被告李海長之上開認知係聽由李武義所述而來，此與真實情況是否相符已非無疑，而親歷於此之證人李武義既確已到庭具結而為上詞，衡之土地提供人及建物起造為名、資力等情，恐須認謝德旺才係該建案之地主兼建商，而李武義僅為其之借名對象及建築者較符真實，且縱認被告李海長所述謝德旺、李武義係為合夥乙節為真，則謝德旺就該建案即亦兼有得為主導販售獲利之建商身分無疑，謝德旺就系爭土地於建案完成後所須負以之責任暨其後續對各購買戶之權利義務，自得以此為判斷依據。
⑵以系爭土地為基地之上開建案，係謝德旺以地主兼有建商
之身分而再與郭雨濃合併其所有前開土地為基地而為合建已為上述，而該建案完成並為出售後，謝德旺就系爭土地即移轉如上之應有部分予楊周不纏、陳永成、潘玉華等人而自保留其中之萬分之3071，郭雨濃則移轉上開土地之應有部分予陳信財、王愛、李海長等人而自保留其中之萬分之1910此為兩造所不爭執，而民間一般所謂合建者，多為地主提供土地，由建商出資合作興建房屋，後雙方再按約定比例分配房屋，地主則將部分基地所有權移轉登記與房屋建築人或其指定人之名義，其性質則有互易、承攬、承攬與買賣之混合、合夥或其他契約等之不同，而上該建案依上所述，其符上開一般與建商合建配屋定義者，應僅為被告郭雅惠、郭雅筠之被繼承人郭雨濃而已，即因其係依此契約而以移轉部分基地所有權持分予「建商」指定之房屋購買人，並再給付部分價金為對價而僅取得如附表所示「一戶」之建物所有權，惟謝德旺則因係建商兼地主之身分而由其一人或其與李武義二人分得此案絕大部分之7 戶建物，且係於售出所分得房屋後因買賣之關係而移轉其基地即含系爭土地在內之應有部分予各買受人者顯有不同，此觀該建案原始起造人為上述之蔡文昇、洪明和、李武義（2 戶）、郭雨濃、李海長（2 戶）、郭歐菊等人，惟在建物總登記之同時而受土地應有部分移轉者卻為除李海長（如前證述其係建築完成後再另行出資買受，而非自始即係因該起造人之身分為原始取得）外者之楊周不纏、陳永成、潘玉華、陳信財、王愛等人即明，則謝德旺與單純僅係合併土地為興築基地並因此而分得一戶之郭雨濃顯為不同之身分而得有主導上該建案之地位，如此，不論上開合建案之建商係謝德旺一人或為其與李武義合夥，其提供土地為上開建物之興建，確係以自為出售房地以取得對價或商業利益為其目的無疑。惟如上述不爭執事項所示之系爭土地係全為上開公寓建物之基地，現各建物所有人亦如附表所示，且謝德旺自始即未為上開建物之區分所有權人乙情以觀，謝德旺於其自營之上開建案完成後，即可能係以他人名義而先為總登記，或即因建案於總登記前即已因完售而移轉各之所有權予各買受人始自始即非登記為該建物之區分所有權人之一，如此，依一般之合建或建築業慣習，建案基地所有權人於取得相對之對價後，本應將其土地之所有權按區分所有建物之數量、面積大小等而全部移轉其各相對應之應有部分予各建物區分所有權人，且無建物區分所有權者原亦不可能持有基地之應有部分而與各該建物區分所有權人共有，惟謝德旺於建案完成而應移轉各該區分所有建物原應相對留有之應有部分予楊周不纏等購買戶後竟仍保留有其中大部分之萬分之3071，此顯與上情不符，通觀此情，應係其以地主兼建商之身分，利用當時地政法規未完備或購買戶不知法令之情形而擅為全體建物區分所有權人就基地應有部分以不足額之移轉登記而自為保留者，否則豈有有建物區分所有權之各該被告或其前手就系爭土地之應有部分係有如上數額之甚大差異，而無建物區分所有權之謝德旺卻有2 或3 倍於嗣後購買建物者登記應有部分之情者，而為謝德旺繼承人之原告於此不合常理之保留有系爭土地應有部分之情形並未為如何合理之說明，或為「建商」之謝德旺係因如何未受有相當之對價或他情始為如此登記之舉證，則謝德旺就上開建案於除原為地主之一之郭雨濃外的原各買受人，就為基地之系爭土地而言，以其對之原應負有完足移轉其基地應有部分予各買受人之買賣義務，其於此顯有未完全移轉之不完全給付的債務不履行情事甚明。
⑶謝德旺係以建商兼地主之身分而提供系爭土地為上開建物
之基地之一，且係以自為出售該建案房地以取得對價或商業利益為其目的，而其就系爭土地原保留之上開應有部分，應係未完全履行其房地出賣人之買賣義務而擅為各建物買受人應有基地應有部分之不足額移轉登記以致，其對被告或其前手等買受人原應負有不完全給付之債務不履行責任已如上述，則原應已因建物買賣而受有土地對價之謝德旺就上開建案於除郭雨濃外之各區分所有建物買受人等，就系爭土地既負有前揭債務不履行之債務，其就此原應為建物併行買賣標的之一而應為移轉之系爭保留應有部分，自無權以其仍登記為共有之情形而請求已付款完畢之各建物買受人（郭雨濃亦已以其原有全部土地及17萬元為對價而給付完畢）再對之為給付價購以為移轉者，此本為法理之明，而原告就系爭土地之應有部分如上所述係由謝德旺處於87年12月28日以分割繼承登記而來，以其既為謝德旺之繼承人，其依法本應對謝德旺就系爭土地保留之應有部分於各區分所有建物買受人所負上開債務不履行之債務而負其責，如此，其自亦，否則即將陷於一條牛剝兩次皮之譏而違於債信者，是原告自無請求全體被告應價購其所有系爭土地之應有部分再為分配之權至明。
㈢原告請求分割共有物是否有據？
系爭土地因全為被告各有之前開區分所有建物的基地，在法定目的性限制而不得請求原物分割之情形下，原告之得請求分割者，須視其得否請求全體被告價購其土地之應有部分而定已為上述，惟原告之被繼承人謝德旺就系爭土地所保留之前揭應有部分原係其對其上各區分所有建物之買受人所負債務不履行責任而來，其於繼承後亦因此並不得對各該區分所有建物之原買受人及其後手即被告等再行請求價購此之應有部分並如前述，則原告於此唯一可避法定分割限制之方法既不得為之，本件即無由原告請求分割系爭共有土地之餘地，其請求即為無據而不應予以准許。
㈣被告應否給付原告相當於不當得利之租金？
原告固以其已表明終止使用借貸或租賃等關係，被告等人已無合法權源使用系爭土地，自應給付其相當於租金之不當得利云云，惟原告之被繼承人謝德旺係以出售建案房地以取得對價或商業利益之目的始以建商兼地主之身分而提供系爭土地為上開建物之基地之一，並因此與郭雨濃均出具土地使用權同意書而起造上開建物，且於建案完成並為出售後，始就系爭土地移轉如上之應有部分予楊周不纏、陳永成、潘玉華等人而自保留其中之萬分之3071等節已如前述，是上開合建建物之各區分所有權人既係向謝德旺或其與李武義之合夥以買賣為原因而為取得，以房屋不能脫離土地而單獨存在，且如上述地主之一之郭雨濃已依約移轉上開土地之應有部分予陳信財、王愛、李海長等人，謝德旺本身就系爭土地亦已移轉如上之應有部分予楊周不纏、陳永成、潘玉華等人，顯見各該區分建物之買受人於買賣時當併均已就基地所在之系爭土地與地主等成立買賣契約且給付相當之價金完畢，則謝德旺自已於該合建房屋為出售或處分時而因此同獲土地之對價或利益，各該區分建物之買受人自係因已履踐買賣契約之義務而自出賣人之謝德旺或郭雨濃處取得使用坐落基地之合法權利，此並不因謝德旺擅為保留系爭土地之前揭應有部分而未予完全之移轉而有異，則各該區分建物買受人或其繼受之後手即被告等就系爭土地既屬有權占有，其等於此自無所謂無法律上原因而受利益者，為謝德旺之繼承人而亦負有該債務不履行責任之原告自無所謂得終止「使用借貸」或原即並不存在之「租賃」關係而得請求給付相當於租金之不當得利者，所為之請求自為無據而應予以駁回。
五、綜上所述，原告之被繼承人謝德旺就系爭土地所保留之前揭應有部分原係其對其上各區分所有建物之買受人所負債務不履行責任而來，其於繼承後亦因此並不得對各該區分所有建物之原買受人及其後手即被告等再行請求價購此之應有部分，而原告於此唯一可避法定分割限制之方法既不得為之，以系爭土地因全為被告各有之前開區分所有建物的基地而因法定目的性限制致不得請求原物分割之情形下，原告即不得請求分割系爭共有土地，而被告等之占有系爭土地係因向謝德旺買受各該區分所有建物暨其坐落基地而來，為買受人或其繼受之後手即被告等就系爭土地自屬有權占有，原告亦無權請求其等就此給付所謂相當於租金之不當得利，從而原告主張依民法第824 條、第179 條規定先位請求准予分割系爭土地，或備位請求被告應按月連帶給付其16,998元均為無據而應予以駁回。
六、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，合依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 2 日
民事第三庭 法 官 黃宏欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 2 日
書記官 張家瑜