臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第584號原 告 浩然建設有限公司法定代理人 顏清正
薛榮德訴訟代理人 薛西全律師複 代理人 黃靜瑜律師被 告 林奇德訴訟代理人 李明益律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院民國108 年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬陸仟柒佰玖拾玖元，及自民國一○六年九月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年九月二十八日起至終止占有門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號建物之日止，按月給付原告新臺幣玖仟肆佰肆拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾捌萬陸仟柒佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命各期給付到期部分，於原告每期各以新臺幣參仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告每期如以新臺幣玖仟肆佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條分別定有明文。查原告法定代理人原為顏清正、薛榮德，經本院以101年度全字第101號假處分裁定禁止渠等行使民國101年9月17日原告召開股東會（清算人會議）選任渠等為清算人之職權乙節，業經本院調取前開卷宗核閱屬實，故渠等無從執行清算人職務，本院遂於104年9月14日裁定訴外人薛家鈞為原告法定代理人並起訴（見院卷二第77頁至第79頁），其後於本院審理中因上開假處分裁定經撤銷確定在案，顏清正、薛榮德具狀聲明承受訴訟（見院卷五第31頁），本院審酌渠等所為核與前揭規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。查原告起訴主張被告所有位於高雄市○○區○○街○○號加強磚造3 層樓建物（下稱系爭房屋）無權占用原告所有坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（下稱系爭土地），爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地（見院卷一第3頁至第4頁）；嗣於訴狀送達後，原告於106年9月20日具狀追加依民法第428條之1、租賃之法律關係，先位聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖（即高雄市政府地政局三民地政事務所103 年8月22日三法土字第149號複丈成果圖）所示編號A 所示建物（即系爭房屋，占用面積
65.57 平方公尺）拆除，並將系爭土地返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）2,561,160 元，及自106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自收受106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日起至返還附圖編號A 所示土地之日止，按月給付原告42,686元；㈣第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告應給付原告2,561,160 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應自收受106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日起至返還附圖編號A所示土地之日止，按月給付原告42,686 元；㈢第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行（見院卷四第192頁至第193頁），本院審酌原告所為前開追加係基於系爭房屋占用系爭土地所衍生之爭執，此與原告請求之基礎事實同一，且被告亦已就原告追加之訴即民法第425條之1、租賃之法律關係提出答辯（見院卷五第92頁至第94頁反面），應無妨礙被告防禦及本件訴訟之終結，故認原告所為核與前揭規定相符，自應准許。
乙、實體事項
一、原告主張：原告所有系爭土地上坐落之高雄市○○區○○段○○段0000○號加強磚造3 層樓建物、門牌號碼高雄市○○區○○街○○號（下稱系爭原建物）本為原告所有，嗣於72年
2 月24日遭當時原告之股東薛欽銓移轉登記為其所有，其後因薛欽銓積欠他人債務，薛欽銓之債權人向本院聲請強制執行而拍賣系爭原建物，並於101年3月28日由被告拍定，本院於101年5月15日核發不動產權利移轉證書，101 年6月4日系爭原建物所有權移轉登記予被告。詎被告取得系爭原建物後，竟將該建物拆除並重建為系爭房屋且占用如附圖編號A 所示位置（占用面積65.57 平方公尺），是以系爭原建物業已滅失，目前坐落在系爭土地上之系爭房屋已非系爭原建物，則被告自屬無權占有系爭土地，應將系爭土地予返還予原告，爰依民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭房屋後返還占用之土地。又被告自101年3月起即占用系爭土地，被告等同受有相當於租金之不當得利，另依民法第179 條之規定，請求被告給付自106年2月28日起回溯至101年3月止，以每月42,686元計算之不當得利，數額合計2,561,160 元（計算式：42686×12×5=0000000）。另縱認系爭原建物僅係簡易修繕而無重建之情，本件亦有民法第425條之1規定之適用，被告仍應依租賃之法律關係給付租金等語，為此，爰依民法第
767 條、第179條、第425條之1、第421條之規定，提起本件訴訟，請求被告返還系爭土地及給付租金等語，並先位聲明㈠被告應將系爭土地上如附圖所示編號A 所示建物（占用面積65.57 平方公尺）拆除，並將系爭土地返還予原告；㈡被告應給付原告2,561,160 元，及自106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自收受106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日起至返還附圖編號A 所示土地之日止，按月給付原告42,686元；㈣第一、二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告應給付原告2,561,160 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告應自收受106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日起至返還附圖編號A 所示土地之日止，按月給付原告42,686元；㈢第一項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告拍得系爭原建物後僅做部分整修，並無拆除重建，系爭原建物並未因拆除而滅失，系爭房屋與系爭原建仍具同一性。又系爭原建物與系爭土地本均為原告所有，嗣原告於72年2 月24日將系爭原建物出賣予訴外人薛欽銓，其後被告於101年3月28日透過本院強制執行程序（96年度執字第68369號）拍定取得系爭原建物，自應適用民法第425條之
1 所定土地及其土地上之房屋同一人所有之要件，推定在系爭房屋得使用期限內，系爭房屋與系爭土地間存在法定租賃關係，故被告所有系爭房屋係有權占有系爭土地，原告請求被告拆除系爭房屋及給付不當得利，均無理由。另本件原告起訴並未請求給付租金，而待本件審理4 年多後始追加租金之請求，況兩造並無協議或同意租金之數額，租金應先經由法院核定，原告所為追加影響被告之攻擊防禦等語置辯，並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠原告公司為坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（即系爭土地）所有權人。
㈡被告為坐落系爭土地上之高雄市○○區○○段○○段0000○
號、門牌號碼高雄市○○區○○街○○號建物（即系爭房屋）所有權人。
㈢系爭原建物原為原告所有，72年2 月24日出售予訴外人薛欽
銓，復經訴外人即債權人薛鎵鋐（即薛森耀）向本院聲請強制執行，嗣經本院以96年度執字第68369 號受理並拍賣系爭原建物，而由被告於101年3月28日拍定並取得系爭原建物所有權。
㈣原告以被告拆除系爭原建物重建而竊佔系爭土地為由對被告
提起竊佔等之告訴，經臺灣高雄地方檢察官檢察官偵辦後認犯罪嫌疑不足，而以102年度偵字第1677號、102年度偵字第1756號為不起訴處分，原告不服聲請再議，復經臺灣高等法院高雄分院檢察官檢察長以102年度上聲議字第996號駁回再議之聲請，原告遂向本院聲請交付審判，再經本院以102 年度聲判字第70號裁定聲請駁回確定。
四、本院之判斷㈠系爭原建物是否已因被告之整修行為而滅失？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。訴訟法第277 條前段規定甚明。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。本件原告主張被告拍得系爭原建物後，其已將系爭原建物拆除並重建為系爭房屋乙節，為被告所否認，依前揭規定及說明，自應由原告就上開有利於己之事實負舉證責任。
2.查本院於104年9月18日囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）鑑定系爭原建物之整修有無變更建物主要結構、是否會延長系爭原建物之使用年限等節，經該會於105年11月21日出具鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）稱：經比對系爭原建物於62年之核准圖說與整修後之現況，本案3 樓樓梯間地板有降低高度而更動樓地板情形，因此鑑定標的物依建築法第8 條規定已涉及變更建築物之主要構造；又本案鑑定標的物之整修除少部份有更動樓地板及增設分間牆外，均為表面飾材重新裝修，其整修行為無強化建築物整體之主要構造，亦無更動構造類別，故其耐用年數不變。而依系爭鑑定報告附件11原有核准圖與整修後建築平面圖對照表「差異說明」欄所載，系爭原建物整修前後，系爭原建物「地下室地面」僅作部分梯階調整，不影響主要構造、「1 樓平面」僅作部分梯階調整，不影響主要構造，後方加蓋增建、「
2 樓平面」僅作部分梯階調整，不影響主要構造，後方增建浪板屋頂、「夾層(樓閣)平面」僅作部分梯階調整，不影響主要構造、「3 樓平面」梯間降低樓地板處理，影響該層樓地板、「屋頂層平面」增建鋼架浪板屋頂，僅作部分梯階調整，不影響主要構造，屋頂後方空間供50號使用等內容，均有系爭鑑定報告可查（見外放之系爭鑑定報告第2頁至第3頁、附件11）；再參以證人即鑑定人高修一證述：系爭房屋整修係變更樓板、拆除前後牆壁及重蓋前後窗戶、改樓梯位置，但是主要樑柱、屋頂結構並沒有變更，系爭房屋整修所使用的裝修材料也是舊的，主要的結構變動是3 樓樓地板下降、樓梯打掉，3 樓後面整片牆拿掉，但拿掉的牆不會影響到結構，系爭房屋樑柱位置及大小都沒有變動，這些變動沒有影響到主結構等語（見院卷五第140頁反面至第143頁），而系爭鑑定報告乃原告起訴後，聲請本院送建築師公會進行鑑定，而鑑定人曹永充、高修一均為建築師，乃專業人員，且由鑑定人參酌全卷資料，並會同兩造至現場實際勘測，由兩造充分表示意見後，就本院所提疑問逐一詳為答覆，該鑑定結果應為可採；再證人高修一為參與會勘系爭原建物之建築師，且為出具系爭鑑定報告之鑑定人，與兩造並無利害關係，且其證言與其出具之系爭鑑定報告記載內容相符，則證人高修一上開證言，堪以採信。基上系爭原建物在整修過程中，因進行部分梯階調整，各層才有拆除部分樓地板之情，而系爭原建物之主要樑柱及安全結構均未更動，系爭原建物與相鄰房屋之共同壁亦未經拆除，堪認系爭房屋與系爭原建物仍具同一性。是以原告主張系爭房屋已因拆除而滅失等語，尚不足採。
㈡系爭房屋與系爭土地是否推定有租賃關存在？原告請求被告
拆除系爭房屋，並返還占用之土地及給付不當得利，是否有據？
1.系爭房屋與系爭土地是否推定有租賃關係存在？⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1項規定之限制，88年4月21日增訂之民法第425 條之1第1項定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年度台上字第1457號判例參照）。又民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。
若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字第2344號判決可參）。
⑵系爭土地於70年2月2日以買賣為原因移轉登記為原告所有
，而其上坐落之系爭原建物係於63年9 月26日辦理所有權第一次登記，復於72年2 月24日登記為薛欽銓所有乙節，為兩造所不爭執，則依前揭說明，應認系爭原建物與系爭土地在系爭原建物得使用期限內存在租賃關係，換言之，原告與薛欽銓間在系爭原建物得使用期間內，就系爭土地存在租賃關係；又薛欽銓因積欠債務，其債權人向本院聲請強制執行拍賣系爭原建物，被告於101年3月28日經系爭執行事件拍賣程序得標，本院於101年5月15日核發不動產權利移轉證書後，被告於101 年6月5日登記為所有權人等情，亦為兩造所不爭執。基上，原告、薛欽銓間既就系爭土地存在租賃關係，被告自應繼受薛欽銓與原告間就系爭土地之租賃關係，而系爭原建物雖經被告整修成系爭房屋，然其同一性未變更，業經本院認定如前，故在系爭原建物得使用之期間內，系爭房屋與系爭土地間仍存在租賃關係，應堪認定。
⑶原告另主張：民法第425條之1所定「在房屋得使用期限內
」係指房屋通常耐用年限，視房屋之結構性質而有不同，如土造、磚造等，此期限為法定期限，不得有增強或改建等延期之情形，而系爭原建物於63年間興建完成迄今45年，若被告未大規模拆除重建，系爭原建物現況勢必陳舊不堪，難以供人居住，被告違背自然耗損原則，對系爭原建物進行不當增強及改建等延期之情形，自無民法425條之1規定之適用等語，然依高雄市政府103 年公告之高雄市各類房屋折舊標準及耐用年數表所載，加強磚造房屋耐用年數為52年（見系爭鑑定報告附件10），而系爭原建物係於63年9月26日建築完成，且為地上3層加強磚造房屋，有建物登記謄本、系爭鑑定報告附卷可查（見院卷一第7 頁、系爭鑑定報告第2頁），則系爭原建物自63年4月26日建築完成迄今甫屆45年，顯然系爭原建物並未逾耐用年數；又系爭原建物於101年3月28日拍賣時，該建物外觀完整並無損壞而難以供人居住，已達不堪使用程度之情，有系爭原建物照片可參（見本院96年度司執字第68369號卷一第291頁反面），是以原告此部分主張，尚難憑採。
2.原告請求被告拆除系爭房屋，並返還占用之土地及給付不當得利，是否有據？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第767 條第1項前段、第179條固有明文。查被告所有系爭房屋占有系爭土地上如附圖編號A 所示部分，既經推定有租賃關係存在乙節，業如前述。足見系爭房屋占有系爭土地係有法律上之原因並非無權占有，是以原告請求被告拆除系爭房屋，並將占用之土地騰空返還原告，且請求被告給付相當於租金之不當得利，均無理由。
㈢原告請求被告付租金有無理由？若有，數額為何？
1.按民法第425 條之1第1項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。次按民法第425 條之1第2項之立法理由係以租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之，如不能協議時，始得請求法院裁判。衡其意旨，僅係過濾不必要之訴訟，避免法院負擔過重；並非藉以限制人民之訴訟權。若對「不能協議」之解釋過於嚴格，反將杜絕人民利用訴訟制度解決紛爭之機會，而有違憲法保障訴訟權之旨趣。又關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。查兩造對於系爭土地之租金數額於本院審理中始終無法達成協議，足見兩造無法協議租金數額，縱原告於起訴前就系爭土地之租金數額未與被告展開協議，亦可預期即使協議必無法達成合意，應可認兩造間關於租金之數額有不能協議之情形。又原告請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。
2.次按租用基地建築房屋，其地租依土地法第105 條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息10% 為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值。土地所有權人未於公告期間申報地價，以公告地價80% 為其申報地價，土地所有權人申報地價超過公告地價120%時，以公告地價120% 為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條分別定有明文。租用基地建築房屋，其地租依土地法第105 條規定準用同法第97條所定城市地方房屋之租金標準，自以土地申報價額為計算基準甚明。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
3.查系爭土地位於高雄市○○區○○街之住宅區內，近九如二路、自由一路等幹道，有公車通行，交通便利，且步行約10分鐘內可達鄰近之熱河一街商圈、高醫商圈，周遭有博愛國小、三民國中、並有飲食店、攤販、超市、公園、美奇萊影城及夜市匯集等，生活機能甚佳，有周遭環境照片、位置圖可憑（見院卷一第112頁至第113頁、第168頁至第170頁、院卷四第48頁至第49頁、系爭鑑定報告附件4、附件8）。又本院審酌系爭土地之位置、交通便利性、生活機能、周遭經濟繁榮程度及被告否認有出租他人使用等情，應認以系爭土地之申報總價週年利率8%計算每月租金較為適當。而原告雖主張系爭土地之租金每月應為42,686元始屬相當，並提出另案訴外人愷豐不動產估價師事務所不動產估價報告書摘要為證（見院卷四第51頁至第54頁），惟上開鑑定報告評估之標的為高雄市○○區○○段○○段0000地號土地而非系爭土地，自無從採為決定系爭土地租金數額之依據，因此原告主張每月租金應為42,686元，尚不足採。
4.系爭土地總面積為68平方公尺，有系爭土地登記謄本在卷可憑（見院卷一第5 頁），系爭房屋占用系爭土地之面積則為
65.57平方公尺（見附圖編號A所載），亦已說明如前，則被告租用系爭土地之面積應為65.57 平方公尺，應予認定。又系爭土地自99年1月起至104年12月止，申報地價為每平方公尺18,960元，105年1月迄今為每平公尺21,600元，有系爭土地登記謄本、歷年申報地價資料表附卷可憑（院卷一第5 頁、第130頁、院卷六第23頁），依前開說明，本院審酌以被告於101年6月4日取得系爭土地所有權之日起算給付租金期間，並以系爭土地各年度申報地價週年利率8%為計算標準，核定每月被告應給付原告之租金數額為：⑴101年6月4日被告取得系爭原建物所有權日起至104年12月31日止，每月租金為8,288元（計算式：18,960元×8%÷12月×65.57平方公尺＝8,288元，小數點以下四捨五入，下同）；⑵105年1月1日起迄今，每月租金為9,442元（計算式：21,600元×8 %÷12月×65.57平方公尺＝9,442元）。基上，原告請求被告給付自101年6月4日起至104年12月31日止（計42個月又27天）、105年1月1日起至106年2月28日止（即106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日，計13個月又27天）之租金數額合計為486,799元〈計算式：〔（8,288元×42月）＋（8,288元×27/30月）﹞＋﹝（9,442元×13月）＋（9,442元×27/30月）＝486,799元﹞；另原告請求自106年9月20日追加聲明狀繕本送達翌日即106年9月28日（見院卷四第196頁）起至返還系爭土地之日止，按月給付9,442元，均為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
六、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定，請求被告拆除系爭房屋並返還占用之系爭土地，及自106年2月28日起回溯至101年3月止，共計5年之租金2,561,160元，及自106年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；另按月給付原告428,686 元，均無理由。惟原告依民法第425條之1、租賃之法律關係，請求被告給付原告486,799元，及自106年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自106年9月28日起至返還附圖編號A所示土地之日起，按月給付原告9,442 元，為有理由，應予准許，其逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告備位聲明請求被告給付自106年2月28日起回溯至101年3月止，共計5年，被告占用系爭土地之租金2,561,160元，及每月應給付原告之租金42,686元（見院卷四第192頁至第194頁），業經本院於先位聲明予以審酌，亦認原告於備位請求無法獲得有利之判決，併予敘明。
八、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，除本判決主文第1項原告勝訴部分乃命被告給付金額未逾500,000元，應依職權宣告假執行外，其餘聲請經核與法相符，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日
民事第四庭 審判長法 官 謝雨真
法 官 王 琁法 官 賴寶合以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 22 日
書記官 林怡君