臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第586號原 告 莊翔壹被 告 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 沈臨龍訴訟代理人 蔡錫和
田剴崙林志鴻上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102 年4 月18日以新臺幣（下同）2,850,001 元拍定取得高雄市○○區○○段○ ○號土地（權利範圍10000 分之40）、其上同段高雄市○○區00○號建物（權利範圍全部，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○ 號00樓，下稱系爭房屋）及共有部分同段000 建號建物（權利範圍10000 分之28。以下合稱系爭不動產）之所有權。原告於系爭不動產點交後，始自大樓總幹事及管理員口中得知訴外人即原所有人盧○○之胞妹盧○○自系爭房屋墜樓身亡，系爭房屋為凶宅。被告為專業金融機構，復為系爭不動產之唯一債權銀行，應會與債務人溝通瞭解其不繳納房貸之原委，自應知悉系爭房屋為凶宅，然被告於法院進行查封時，並未詢問系爭不動產有無發生事故，顯係故意隱瞞此事實。又被告欲就系爭不動產行使抵押權，應可預見他人之擔保品可能為事故屋，且債務人盧○○仍與家人居住同一大樓0 樓，該0樓房屋亦向被告辦理貸款，原告合理推測被告有與盧○○取得聯繫，但因過失未向盧○○求證系爭不動產是否發生事故，佐以非自然死亡之事故屋為影響拍賣行情之重大交易訊息，被告未依修正前強制執行法第77條之1 第2 項規定聲請法院調查，亦可認有欠缺注意義務之調查過失。被告所為違反民法第148 條之規定，而該當民法第184 條第2 項前段違反保護他人法律之侵權行為，致系爭不動產價值折損3 成，應賠償原告拍定價格3 成即855,000 元之財產損失，又原告居住於凶宅中產生精神上之恐懼壓力，致居住安寧之人格法益受到侵害，被告應賠償原告所受精神損害50,000元，合計905,000 元。為此，爰依民法第184 條第2 項、第195 條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告905,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：法院查封系爭不動產時，大樓管理員僅稱目前無人居住，並未告知法院及被告所屬人員有發生墜樓身亡情事，且被告多次催請盧○○還款均未取得聯繫，亦無從自盧○○得知系爭不動產之現況及使用情形，被告實無法知悉系爭房屋有墜樓身亡情事，並無故意隱瞞之情形。況102 年12月10日修正前之「辦理強制執行事件應行注意事項」，並未要求拍賣公告應載明建物內有無非自然死亡之特殊情事，是系爭房屋無論是否為凶宅，法院拍賣公告上未予記載，洵無錯誤或疏漏。另依強制執行法相關規定，被告亦無調查系爭房屋是否曾發生墜樓事件之義務，且未被賦予此權利；又催收債務程序目的係請求債務人依約清償繳款，並非用以調查抵押物現況，債務人並無告知義務，被告自無未盡調查義務或違反民法第148 條誠信原則、權利濫用禁止之情形。又民法第148 條規定並非民法第184 條第2 項所定保護他人之法律，且系爭房屋縱有人墜樓身亡，亦非屬凶宅，原告應具體證明其受有房屋價值減損及人格法益受損之損害等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭不動產原為盧○○所有，其以系爭不動產為擔保向被告
借款並設定最高限額抵押權，嗣因盧○○積欠被告借款未清償，被告乃向本院聲請強制執行，經本院民事執行處以102年度司執字第5844號清償債務強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣系爭不動產，原告於102 年4 月18日參與投標，並以2,850,001 元得標買受系爭不動產，於102 年5 月20日以拍賣為原因取得系爭不動產所有權。
㈡盧○○胞妹盧○○於101 年8 月3 日凌晨4 時許，自系爭房屋墜樓身亡。
四、本件之爭點：㈠系爭房屋是否為凶宅？㈡被告是否違反民法第148 條規定之禁止權利濫用及誠實信用
原則，而應負民法第184 條第2 項之侵權行為責任？㈢如是，原告請求被告賠償房屋價值減損之財產損害及非財產
上損害，有無理由？金額應各以若干為適當？
五、本院得心證之理由：㈠系爭房屋是否為凶宅？
盧○○胞妹盧○○於101 年8 月3 日凌晨4 時許，自系爭房屋墜樓身亡，屬非自然死亡乙情，業經本院調取臺灣高雄地方法院檢察署101 年度相字第1400號相驗卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執（見本院卷第134 、163 頁），是此部分事實堪以認定。被告固否認系爭房屋為凶宅，惟存有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生凶殺或自殺致死之情事」之房屋。而盧○○自系爭房屋墜落身亡，經警員勘查現場及檢察官督同法醫師相驗結果，並未發現有遭外力入侵或破壞跡象，並參酌死者陳屍位置等情，認與意外失足墜落情形有別，尚查無他殺嫌疑，而應係自殺死亡等節，有現場勘查報告、法務部法醫研究所鑑定報告書及檢察官相驗報告書附於前開相驗卷宗可憑，足認系爭房屋確屬曾發生自殺致死情事之房屋，且前開自殺事件發生於000 年0 月間，距原告於102 年5 月間購買系爭房屋尚非甚久，又原告購買系爭房屋乃為自住使用，經其自陳在卷（見本院卷第134頁），依一般社會通念，應認前開跳樓自殺事件足以使購買房屋之人在心裡層面造成相當之負面影響，而屬於凶宅甚明，原告主張系爭房屋為凶宅，應屬可採。
㈡被告是否違反民法第148 條規定之禁止權利濫用及誠實信用
原則，而應負民法第184 條第2 項之侵權行為責任？⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條第2 項定有明文。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言；或雖非直接以保護他人為目的，而係藉由行政措施以保障他人之權利或利益不受侵害者，亦屬之。例如道路交通安全規則及道路交通管理處罰條例所定保障公眾安全、食品衛生管理法所定保護消費者身體、健康、勞工保險條例所定保護勞工法益等法律，而就具體之事項，課以主體或單位具體之作為義務或不作為義務，以達保護個人或特定範圍之人為其規範目的，至若專以保護國家公益或社會秩序為目的者，尚不包括在內。又除必須原告所指之法律為保護他人之法律外，且於確定系爭法律為保護他人之法律後，必須行為人之行為確實違反法律規定之注意標準、原告為該法規所保護之特定範圍之個人、原告遭受之損害必須為法律目的所欲避免者，且行為人所違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係，方符合民法第184 條第2 項所規定之要件，惟上開各節仍屬原告所應負之舉證責任。
⒉原告固主張被告於法院進行查封時，並未詢問系爭不動產有
無發生事故，顯係故意隱瞞系爭房屋為凶宅之事實，且查封時未主動詢問大樓管理員系爭房屋是否發生事故、曾與債務人盧○○聯繫卻未向其求證調查房屋現況，亦未依修正前強制執行法第77條之1 第2 項規定聲請法院調查，而有欠缺注意義務之調查過失，違反民法第148 條所定違反保護他人之法律，構成民法第184 條第2 項之侵權行為等語。惟民法第
148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，因權利之行使本即主張權利之方式，不免對他人造成不便，為免逾越權利本質或經濟目的、逾越社會觀念所允許界線之權利行使，而有該條之規定，惟權利濫用既係為對權利行使之限制，其要件自應嚴格界定，必須權利人行使權利會造成公共利益之損害，並著重於權利人之主觀以損害他人為主要目的，且客觀上所取得之利益與他人之損害顯不相當，始足構成權利濫用。誠實信用原則之規定，則在規範具體的權利義務之關係，權利人或義務人應依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己。民法第148 條之規定既屬在具體權利義務關係中，規範當事人主張權利或履行義務之概括原則，與特定法律或行政措施就具體之事項，課以主體或單位具體之作為義務或不作為義務，以達保護個人或特定範圍之人為其規範目的之法律即有不同，尚難認屬民法第184 條第2 項所指違反保護他人之法律。況且，被告因債務人盧○○積欠款項，於取得執行名義後，本於債權人之身分，對盧○○所有之系爭不動產聲請強制執行等情，業經本院職權調取系爭強制執行事件卷宗核閱無誤，被告所為係為滿足自身債權之行為，並無違公共利益，亦非以損害他人為主要目的，應屬合法正當，難認有何權利濫用或違反誠實信用原則之情形。
⒊原告徒以被告於查封時未詢問管理員系爭房屋有無發生事故
，主張被告故意隱瞞系爭房屋為凶宅之事實，惟並未就被告已知悉而故意隱瞞系爭房屋為凶宅之事實舉證以實其說，且依系爭強制執行事件102 年1 月15日查封筆錄記載，地上物現狀：「管理員稱系爭建物目前無人居住，管理費自101 年
6 月迄今未繳納」等語，債務人盧○○亦未到場，有查封筆錄附卷可稽（見本院卷第176 至177 頁），復無他人陳述或其他證據可得知系爭房屋為凶宅，原告此部分主張已無從憑採。又原告另主張被告未依修正前強制執行法第77條之1 第
2 項規定聲請法院或書記官調查系爭房屋為凶宅，有欠缺注意義務之調查過失等語，惟強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出買人。拍賣物應買人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第69條及第11
3 條分別定有明文。強制執行法第69條規範理由乃係於拍賣前，應買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，故排除物之瑕疵擔保責任，使應買人自行負擔瑕疵存在之危險，故強制執行法第69條之適用，並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異。系爭強制執行事件拍賣系爭不動產時，即已於拍賣公告載明：「本件建物於102 年1 月15日查封時，據管理員陳稱目前無人居住；惟實際使用情形，投標人應自行查明。」，有系爭不動產之拍賣公告可憑（見本院卷第178 至179 頁）。原告主張系爭房屋為凶宅固然屬實，然其向法院投標前已得閱覽拍賣公告，知悉系爭不動產所在地並可預為查詢明確，而有機會發現系爭不動產係凶宅之瑕疵，原告於本院審理時亦陳明之前曾幫姊姊買過一間法拍屋等語（見本院卷第166 頁），顯見其非無投標經驗之人，對於購買法拍屋可能存在瑕疵之風險應知之甚詳。又原告於本院審理時固陳稱：伊曾詢問大樓管理員系爭房屋為何要法拍，管理員說他只是服務大樓的人，如果要問大樓住戶的隱私，他不方便跟伊說等語在卷（見本院卷第135 頁），其雖經管理員拒絕告知系爭房屋屋況，仍非不得另向當地住戶詢問，且其以投標人身分詢問仍遭管理員拒絕回答，更難期待被告以債權人身分至該大樓尋找債務人盧○○或詢問系爭房屋現況，能獲得管理員完整詳實之答覆。況強制執行法第77條之1 第1 項規定：「執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之：一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。」，第2 項規定：「債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書，或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人，並認非予管收，顯難查明不動產狀況者，不得為之。」。該條第2 項係明定執行法院得依債權人聲請管收債務人或依職權管收債務人之情形，並非課予債權人聲請法院調查執行標的現況之義務，原告執此規定主張被告有調查義務而未聲請法院或書記官調查系爭房屋現況，實屬無據。
⒋原告另以：被告欲就系爭不動產行使抵押權，應可預見他人
之擔保品可能為事故屋，且盧○○仍與家人居住同一大樓0樓，該0 樓房屋亦向被告辦理貸款，原告合理推測被告有與盧○○取得聯繫，但因過失未向盧○○求證系爭不動產是否發生事故等語，惟盧○○積欠被告2 百餘萬元借款及利息、違約金未清償，有本院99年度司促字第17866 號支付命令暨確定證明書可憑（見本院卷第174 至175 頁），依一般銀行催討債務情形，債務人拒接銀行電話、對銀行催討置之不理或行方不明，而致銀行無法順利催討債務之情形實屬常態，盧○○所填載之消費者貸款申請書亦無原告主張可供被告取得聯繫之緊急聯絡人或連帶保證人電話，有該消費者貸款申請書附卷可稽（見本院卷第170 頁至背面），本件尚無從證據證明被告有與盧○○取得聯繫。又縱使盧○○與家人居住於同一大樓0 樓，並無證據證明被告知悉此節，且盧○○如存心躲避被告催討債務，更無可能告知其實際居住地點供債權銀行登門催討債務，況該0 樓房屋固另向被告貸款設定最高限額抵押權，然抵押義務人為盧○○，並非盧○○，與盧○○個人之借款債務無涉，且債權銀行聲請法院就債務人之抵押物強制執行，執行標的物並非必然具有重大瑕疵或為存在非自然死亡之事故，尚難以被告為銀行即片面推認其可預見系爭不動產為凶宅，原告僅憑個人臆測，主張被告已與盧○○取得聯繫，但因過失未調查系爭房屋現況等語，殊難憑採，自難認被告有何未盡調查義務之過失而違反民法第148條規定。
㈢依上開說明，原告主張被告明知而故意隱匿系爭房屋為凶宅
或有未盡注意義務之調查過失，而違反民法第148 條規定，應依民法第184 條第2 項負侵權行為損害賠償責任，委無可採，就前開爭點㈢原告得否請求被告賠償房屋價值減損之財產損害、非財產上損害及賠償金額部分，即無再予論述必要，併此敘明。
六、綜上所述，本件原告依民法第184 條第2 項、第195 條第1項之規定，請求被告給付905,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
民事第六庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 16 日
書記官 武凱葳