臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第530號原 告 王錫祥訴訟代理人 謝國允律師被 告 鄒慶業訴訟代理人 孫守濂律師
李慶榮律師涂榮廷律師當事人間請拆屋還地事件，本院於民國103 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告乃高雄市○○區○○段○○○ 號地號土地（重測前高雄縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○ ○號，下稱系爭土地）之所有權人，被告鄒慶業無故占有系爭土地上未搭蓋完成且未曾辦理保存登記之房屋（下稱系爭違章建築，門牌號碼：高雄市○○區○○里○○街○○號）使用，因系爭違章建築搭蓋於原告所有之系爭土地上，致原告就系爭土地之所有權能遭到妨害，而被告並無占用系爭土地之合法權利，原告乃依民法第767條第1 項規定訴請被告拆屋還地並請求相當租金之不當得利。
（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767 條第1 項定有明文。次按「房屋及其坐落之基地為各自獨立之不動產，房屋之占有人即令有占有房屋之正當權源，對於房屋坐落之基地，並不當然成為有權占有」此亦有最高法院88年度台上字第160 號民事判決可稽。查被告鄒慶業占有系爭違章建築，而系爭違章建築坐落於原告所有之系爭土地，被告既無使用系爭土地之合法權源，原告自得請求被告排除前開侵害，亦即將前開違章建築拆除，並將所占用之系爭土地返還於原告。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查本件被告無權占用原告所有之土地，自受有相當於租金之不當得利，原告得請求返還。次按租金之請求權因5年間不行使而消滅，為民法第126 條所規定，則凡無法律原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，債務人並為時效之抗辯者，其對於相當租金之利益，不得依照不當得利之法則，請求返還，最高法院85年度台上字第711 號作有判決，故本件原告謹請求起訴之日起回溯5年之相當於租金之不當得利。又原告請求相當於土地租金之損害，其損害認定標準非不得參考土地法租用土地建築房屋之租金規定，依土地法第105 條準用第97條第1項規定，應以不超過每年土地申報地價年息10% 為限。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚需斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭土地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）2,240 元，系爭土地之申報地價總價即為270,995 元（公式：2,240 元×120.98平方公尺），而被告使用系爭土地係作為本件系爭未辦理保存登記房屋之用，原告乃以申報地價年息10% 計算相當租金之損害。查本件被告無權占用之面積為120.98平方公尺，按照申報地價年息10% 計算，自起訴回溯5年之相當於租金利益為135,498 元（計算公式：2,240元×120.98平方公尺×10% ×5 年＝135,497.6 元，
4 捨5 入後為135,498 元）。再本件被告迄今尚未拆屋還地予原告，自應一併再自起訴翌日起至返還系爭土地予原告止，按月給付2,258 元（計算公式：2,240元×120.98平方公尺×10% ÷12＝2,258.29元，4 捨5入後為2,258 元）。
（四）綜上所述，原告之請求為有理由，爰請求被告拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利，另聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）訴外人吳健三就其所有高雄縣○○鄉○○○段○○○○○○○○ ○號土地，分別於65年12月12日及66年6 月1日與訴外人盧清達、盧有智合建房屋。訴外人盧清造、盧有智於69年５月27日，將其所分得房屋及其基地（即本件系爭房屋及土地），即門牌號碼高雄縣○○鄉○○村○○街○○號之房屋連同其基地，以43萬元出售予訴外人朱鳳美，嗣朱鳳美於82年10月11日再以125萬元轉售予被告（系爭土地於68年4 月27日分割為高雄縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○號，地目林，面積124平方公尺），此有被告與朱鳳美簽訂之不動產賣契約書可證。
（二）上開買賣因吳健三拒絕協同辦理所有權移轉登記，且盧清達、盧有智、朱鳳美亦怠於行使權利，經被告行使代位權，對吳健三、盧清達、盧有智、朱鳳美等人提起土地所有權移轉登記之訴，經本院以84年度重訴更字第1 號、臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）85年度重上字第95號判決被告勝訴確定，此有該第一、二審判決書及最高法院核發之確定證明書可證。足證被告為系爭土地之真正權利人，且房屋占有土地為有權占有，並非無權占有。
（三）上開判決確定後，因吳健三、盧清達、盧有智、朱鳳美等人並未遵照確定判決之意旨履行所有權移轉登記之義務，被告乃執確定判決向地政機關申辦土地所有權之移轉登記，但需先繳納高達200 多萬元之稅捐，完稅後始能過戶，因被告無資力代繳，致過戶之手續迄今未能完成。詎吳健三不惟不履行其所有權移轉登記之義務，反而竟勾結原告，以假買賣方式虛偽通謀而於102 年7月11日將土地過戶給原告，再以原告名義主張被告為無權占有，訴請被告拆屋還地，原告與吳健三之作為，顯然嚴重違反民法第148 條第2 項之誠信原則。且被告明知其情，竟不當取得土地所有權，進而要求被告拆屋還地及給付不當得利之金額，其行使權利，亦顯然係權利濫用，違反民法第148 條第1項禁止權利濫用之原則。原告之訴顯不應准許。
（四）縱原告與吳健三非屬通謀虛偽，惟系爭土地之房屋，早在66年間即已興建完成而存在，由被告自82年間買受房屋及土地，並占有使用迄今，且早已取得有所有權移轉登記之勝訴判決，在申辦過戶中，被告顯為真正權利人。原告明知其情，竟罔顧被告之權利，而故意買受登記取得土地所有權，其取得所有權，顯難謂為善意，自不受土地法第43條規定之保護（最高法55年台上字第449 號判例、61年台再字第56號判例參照）。從而，原告自不得以其所有權對抗真正權利人之被告。
（五）再查，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 定有明文。本件系爭土地、房屋原均為吳健三所有，吳健三僅將土地讓與他人，自應推定房屋與土地受讓人間有租賃關係，從而，系爭房屋占有土地，自非無權占有，原告主張系爭房屋為無權占有，亦顯無可採。
（六）又重測○○○鄉○○○段第981 號土地本為原告之前手吳健三所有，吳健三於65年12月12日與被告之前手盧清達簽立合建房屋契約書，約定應將該筆土地移轉予盧清達建屋使用。另吳健三又於66年6 月1 日與盧清達、盧有智簽立合建房屋契約書，約定吳健三應將同地段第980 號土地亦移轉予其等建屋使用。嗣第981號土地於68年4 月27日分割出田草埔段第981-13號、第981-13號土地又於99年11月6 日重測變更○○○區○○段第605 號之系爭土地。盧清達、盧有智於約定合建之上開2筆土地上完成建屋後，於69年5 月27日將所分得門牌高雄市○○區○○街○○號之系爭房屋、及當時猶為田草埔段第981-13號之基地，以43萬元之價額出售予朱鳳美，朱鳳美又於82年10月11日以125 萬元轉售予被告，此等事實，亦有盧清達、盧有智與朱鳳美所立不動產買賣合約書、朱鳳美與被告所立不動產買賣合約書可證。原告雖主張被告提出之不動產買賣合約書附記部分只寫到房屋，未記載土地部分，則被告對系爭土地主張因買受而有使用權無理由云云。惟查，原告前手吳健三依約應將田草埔段第981-13號土地移轉予盧清達之事實，有本院81年度重訴字第101號判決認定在案。而盧清達、盧有智與朱鳳美所立不動產買賣合約書上，已載明「不動產標示：高雄縣○○鄉○○路○○號房屋連同土地」、「房屋門牌：高雄縣○○鄉○○街○○號」，及朱鳳美與被告所立不動產買賣合約書第1 條載明亦載明「以上不動產係以甲方向盧有智、盧清達承購之買賣合約書之記載為基準，讓渡予乙方」、第6 條甚至約定土地之增值稅及土地工程受益費均由乙方負擔等語，顯見被告買受之標的物確實包括系爭基地。被告確曾向前手朱鳳美購買系爭土地，否則若被告與朱鳳美約定之買賣標的物未包括系爭房屋之基地，本院84年度重訴更字第1 號（判決主文第1 項）、高雄高分院85年度重上字第95號確定判決（判決第23、24頁），豈有可能諭命吳健三應將系爭土地所有權移轉登記予盧清達、盧有智，再移轉登記予朱鳳美、再移轉登記予被告？顯見原告辯稱被告僅買受房屋云云，與事實不符。
（七）按學說上所謂「占有連鎖」，係指多次連續有正當權源之占有，即可構成有權占有。例如不動產買受人在取得所有權之前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反賣賣契約的內容；次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，故應認為次買受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有（見王澤鑑教授著，民法物權第一冊：通則，所有權，第174 頁，2001年修訂版）。換言之，基於買賣關係占有買賣標的物之買受人，得向出賣人主張占有之正當權源，若買受人再將標的物出賣、出租或借用第三人時，由於第三人已具有合法占用之權源，並據此取得移轉占有之權利，故受讓占有之第三人亦得對出賣人主張有權占有（王澤鑑教授著：基於債之關係占有權的相對性及物權化，收錄於民法學說與判例研究七）。而占有連鎖理論，亦為實務上所承認之通說，此觀諸最高法院44年7 月26日民刑庭總會決議㈥：「承租人未得出租人承諾，擅將其所租出租人所有之基地，轉租於第三人，現該基地係由該第三人占有使用，出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向第三人請求返還」之旨，即係基於占有連鎖之理論而來。另最高法院71年度台上字第4293號、85年度台上字第1696號判決要旨，101 年度台上字第224 號判決及台灣高等法院96年度上字第63號、台灣高等法院台中分院87年度上易字第12號、91年度上易字第245 號等判決，亦均同揭此旨。本件系爭土地係由原告之前手吳健三基於與盧清達間之合建契約關係，已交付予盧清達建屋使用，盧清達之占用即顯有法律上之權源。盧清達嗣後與盧有智共同將系爭土地出售及交付予朱鳳美、朱鳳美復出售及交付予被告，依上說明，縱因未辦理移轉登記，被告基於連續有正當權源之占有，亦已構成有權占有。
（八）又按，出賣人將其所有物出賣並交付後，在買賣關係下，其所有權之權能已受有限制，而不得對買受人行使物上請求權，則縱買受人將其占有移轉與次買受人，因係基於合法占有之權源而來，自不得否定其移轉之合法性。則在出賣人本身之所有權權能已受有限制之情形下，亦不宜再允許其擴張回復而得對次買受人為主張，以確保權利行使之誠信及合法交易之保障，藉以調和在合法債之關係下，特定關係人間之債權得有相對物權化之效果，此即學說上所稱「占有連鎖」之法律效果，高雄高分院98年度重上更一字第28號確定判決亦明揭此旨。依上說明，吳健三基於合建契約關係既已交付土地之使用權予盧清達，原告之權利又係受讓自吳健三，自應一併承受吳健三基於合建契約所生容忍盧清達及其後手之使用義務，而不得主張被告依占有連鎖而來之占用為無權占有。再按學理上及實務上所以承認「占有連鎖」，無非因出賣人將標的物之土地出售後，依買賣契約關係，本有移轉其所有權及交付占有之義務，此義務不因是否已完成移轉登記而受影響；而其將標的物之土地出賣，對於買受人如何管理、收益及處分，除非買受人有違約情事並因而使契約發生終止或撤銷之事實，否則當已無權過問。則對於向買受人再買受權利之次買受人而言，其取得占有土地之權源既然也是本於合法之契約關係而來，若仍准許原所有權人得以登記之形式上所有權人仍係自己為由，認其對於買受人或次買受人仍保有物上請求權而得恣意主張，無異認為出賣人得不受其買賣契約之拘束，對於買受人、次買受人而言，明顯違反誠信原則，自屬不公。再者，若出賣人已出售其土地並同意移轉占有後，復得因尚未辦理所有權登記即仍得對次買受人主張所有權之物上請求權，而認次買受人屬無權占有，豈不使買受人因而對於次買受人無端發生違約之事？而於其負擔違約責任之後，復得回頭主張是可歸責於出賣人之事由所生之相關約責任，如此形成變相鼓勵出賣人違約、造成循環求償之境，自難認有何交易安全可言。準此，在貫徹誠信原則、確保交易安全之情形下，自有承認占有連鎖之關係使出賣人及其繼承人均應受買賣契約之拘束、不得再對買受人或次買受人仍保有物上請求權之必要，此亦為學理上承認基於債之關係占有權的之相對物權化之道理所在。本件原告趁被告無力負擔鉅額增值稅致尚未完成所有權移轉登記之情形下，向吳健三受讓系爭土地權利，亦應繼受吳健三於系爭土地上之負擔及權利瑕疵，不容主張被告為無權占有，否則即有違反誠信原則並有權利濫用之情形。
（九）綜上所述，原告之主張為無理由，請求駁回原告之訴，並聲明如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：系爭土地現由被告占有使用。
（二）爭執事項：
1.被告占有系爭土地有無合法權源？
2.原告依民法第767 條規定，請求被告拆屋還地，有無理由？
3.原告可否請求相當於租金之不當得利？如可請求，金額為何？
四、本院得心證之理由：
（一）原告係於102 年7 月2 日以219 萬6 千元向訴外人吳健三購買系爭土地，除有原告提出之不動產買賣契約書外，復有原告台中銀行存摺及匯款單影本附卷（本院卷第104-107 頁）足稽，原告與吳健三就系爭土地之買賣並非通謀虛偽意思表示，原告就系爭土地確已取得所有權，核先說明。
（二）按學說上所謂「占有連鎖」，係指多次連續有正當權源之占有，即可構成有權占有。例如不動產買受人在取得所有權之前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反賣賣契約的內容；次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，故應認為次買受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有（見王澤鑑教授著民法物權第一冊：通則，所有權，第
174 頁，2001年修訂版）。又最高法院44年7 月26日民刑庭總會決議㈥：「承租人未得出租人承諾，擅將其所租出租人所有之基地，轉租於第三人，現該基地係由該第三人占有使用，出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向第三人請求返還」之旨，亦係基於占有連鎖之理論而來。又按出賣人將其所有物出賣並交付後，在買賣關係下，其所有權之權能已受有限制，而不得對買受人行使物上請求權，則縱買受人將其占有移轉與次買受人，因係基於合法占有之權源而來，自不得否定其移轉之合法性。則在出賣人本身之所有權權能已受有限制之情形下，亦不宜再允許其擴張回復而得對次買受人為主張，以確保權利行使之誠信及合法交易之保障，藉以調和在合法債之關係下，特定關係人間之債權得有相對物權化之效果，此即學說上所稱「占有連鎖」之法律效果。
（三）經查，重測○○○鄉○○○段第981 號土地本為原告之前手吳健三所有，吳健三於65年12月12日與被告之前手盧清達簽立合建房屋契約書，約定應將該筆土地移轉予盧清達建屋使用。另吳健三又於66年6 月1 日與盧清達、盧有智簽立合建房屋契約書，約定吳健三應將同地段第980 號土地亦移轉予其等建屋使用。嗣第981 號土地於68年4 月27日分割出田草埔段第981-1
3 號、第981-13號土地又於99年11月6 日重測變更○○○區○○段第605 號之系爭土地。盧清達、盧有智於約定合建之上開2筆土地上完成建屋後，於69年5 月27日將所分得門牌高雄市○○區○○街○○號之系爭房屋、及當時猶為田草埔段第981-13號之基地，以43萬元之價額出售予訴外人朱鳳美，朱鳳美又於82年10月11日以125 萬元轉售予被告，此等事實，有盧清達、盧有智與朱鳳美所立不動產買賣合約書、朱鳳美與被告所立不動產買賣合約書可證（本院卷第58、59頁）。而盧清達、盧有智與朱鳳美所立不動產買賣合約書上，已載明「不動產標示：高雄縣○○鄉○○路○○號房屋連同土地」、「房屋門牌：高雄縣○○鄉○○街○○號」，及朱鳳美與被告所立不動產買賣合約書第1條亦載明「以上不動產係以甲方向盧有智、盧清達承購之買賣合約書之記載為基準，讓渡予乙方」；第6條甚至約定土地之增值稅及土地工程受益費均由乙方負擔等語，顯見被告買受之標的物確實包括系爭基地。被告確曾向前手朱鳳美購買系爭土地，否則若被告與朱鳳美約定之買賣標的物未包括系爭房屋之基地，本院84年度重訴更字第1 號（判決主文第1 項）、高雄高分院85年度重上字第95號確定判決（判決書第23、24頁），自不可能諭命吳健三應將系爭土地所有權移轉登記予盧清達、盧有智，再移轉登記予朱鳳美、再移轉登記予被告？顯見原告主張被告僅買受房屋云云，與事實不符。依上說明，訴外人吳健三基於合建契約關係既已交付土地之使用權予訴外人盧清達，原告之權利又係受讓自吳健三，自應一併承受吳健三基於合建契約所生應容忍盧清達及其後手之使用義務，而不得主張被告依占有連鎖而來之占用為無權占有。再者，學理上及實務上所以承認「占有連鎖」，無非因出賣人將標的物之土地出售後，依買賣契約關係，本有移轉其所有權及交付占有之義務，此義務不因是否已完成移轉登記而受影響；而其將標的物之土地出賣，對於買受人如何管理、收益及處分，除非買受人有違約情事並因而使契約發生終止或撤銷之事實，否則當已無權過問。則對於向買受人再買受權利之次買受人而言，其取得占有土地之權源既然也是本於合法之契約關係而來，若仍准許原所有權人得以登記之形式上所有權人仍係自己為由，認其對於買受人或次買受人仍保有物上請求權而得恣意主張，無異認為出賣人得不受其買賣契約之拘束，對於買受人、次買受人而言，明顯違反誠信原則，自屬不公。再者，若出賣人已出售其土地並同意移轉占有後，復得因尚未辦理所有權登記即仍得對次買受人主張所有權之物上請求權，而認次買受人屬無權占有，豈不使買受人因而對於次買受人無端發生違約之事？而於其負擔違約責任之後，復得回頭主張是可歸責於出賣人之事由所生之相關約責任，如此將形成變相鼓勵出賣人違約、造成循環求償之境，自難認有何交易安全可言。準此，在貫徹誠信原則、確保交易安全之情形下，自有承認占有連鎖之關係使出賣人及其繼承人均應受買賣契約之拘束、不得再對買受人或次買受人仍保有物上請求權之必要，此亦為學理上承認基於債之關係占有權的之相對物權化之道理所在。本件原告雖向吳健三受讓系爭土地權利，但應繼受吳健三於系爭土地上之負擔及權利瑕疵，是原告不得主張被告為無權占有，否則即有違反誠信原則並有權利濫用之情形。因此，被告占有系爭土地應屬有權占有。從而，原告訴請被告拆除系爭房屋返還土地，尚嫌無理，應予駁回。
（四）又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 定有明文。本件系爭土地、房屋原均為吳健三所有，吳健三僅將土地讓與他人即原告，自應推定房屋與土地受讓人間有租賃關係，且依上開「占有連鎖」理論，被告亦屬有權占有。從而，被告所有上開系爭房屋占有系爭土地，即非無權占有。是原告依不當得利法律關係請求被告給付相當於租金之款項，即無理由，亦應駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
五、據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 26 日
民事第二庭 法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 26 日
書記官 林宛儀