臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第600號原 告 張伊璻訴訟代理人 康四評律師被 告 李雅芬
葉雅雯共 同訴訟代理人 陳水聰律師
江立偉律師上列當事人間請求遷讓停車位事件，本院於民國103 年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於101 年4 月12日與其他41名亞洲仁愛大廈區分所有權人共同經法務部行政執行署高雄分署98年度助字第3443號行政執行，拍定原係訴外人大總建設股份有限公司（下稱大總公司）所有坐落高雄市○○區○○段0 ○段0000地號土地，面積3,137 平方公尺，權利範圍1 萬分之297 （下稱系爭土地）及其上同段建號5510號門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號等（即亞洲仁愛大廈，下稱系爭大廈）地下室未保存登記建物，總面積2,026.61平方公尺（下稱系爭建物），並於101 年4 月27日領得權利移轉證書，其中地下室拍定價格新臺幣（下同）1,140 萬元由42人分擔，每人分擔27萬1,000 元。原告於拍賣取得系爭土地及系爭建物之所有權後，復經系爭大廈區分所有權人於101 年5 月30日訂立停車位使用位置分管協議，原告因出資60萬元而分得編號12、55號兩處車位（下稱系爭停車位）。惟被告李雅芬及葉雅雯竟分別無權占用上開2 車位使用，屢經伊催促遷讓仍置之不理。爰依系爭分管契約及民法第767 條第1 項前段、第
821 條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告李雅芬應將坐落高雄市○○區○○段0 ○段0000地號土地上即建號5510號、門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下室編號12號停車位遷讓返還原告及其他全體共有人。㈡被告葉雅雯應將坐落高雄市○○區○○段0 ○段0000地號土地上即建號5510號、門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號地下室編號55號停車位遷讓返還原告及其他全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：伊等之前手於81年間與訴外人大總公司就系爭停車位簽訂使用權永久買賣契約，伊等分別取得編號12、55號停車位永久使用權。當時法令並無民法第799 條第5 項專有部分與所屬部分不得分離之限制，簽訂使用權永久買賣契約應屬有效，原告也知悉此份使用權永久買賣契約存在，自應受拘束而容許伊等繼續使用。縱認伊等之前手與大總公司之系爭停車位使用權移轉行為，受公寓大廈管理條例第4 條第2 項規範之限制，惟依法律不溯及既往之原則，就已於84年前即取得建築執照及使用執照之系爭大廈並無適用，自無從拘束81年間即已完成之使用權移轉行為。另伊等之前手既已支付高額價金予建商，實質上等同支出使用系爭停車位之對價，應認係一次付清對價而取得占有供停車使用至建物滅失為止之權利，性質上與未定期限之地上權與租賃關係無異，應類推適用買賣不破租賃原則，伊等自得繼續使用系爭停車位。且兩造均於系爭停車位遭拍賣前向原住戶購買停車位，均有受讓使用權永久買賣契約之情，且行政執行署拍賣公告上亦載明「查封時，現供停車場使用，據管委會表示，有許多住戶向義務人（即大總公司）購買車位的永久使用權... 拍定後不點交」等，原告知悉上情且無異議，等同默示此種分管契約之內容，復參加系爭大廈地下室之拍賣購得系爭停車位，自應受上開契約內容拘束。又原告買受系爭停車位時已因使用權永久買賣契約存在而獲得減低部分價金之利益，如認原告得向伊等請求返還車位，原告即有雙重獲利之情形等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項㈠兩造均為系爭大廈區分所有權人。
㈡原告於101 年4 月12日與其他41名系爭大廈區分所有人共同
經法務部行政執行署高雄分署98年度助字第3443號行政執行，以1,140 萬元共同拍定原係大總公司所有之系爭土地及其上系爭地下室，並於101 年4 月27日領得權利移轉證書。
㈢行政執行署上開拍賣公告上載明「查封時，現供停車場使用
，據管委會表示，有許多住戶向義務人（即大總公司）購買車位的永久使用權... 拍定後不點交」。
㈣原告於拍賣取得系爭土地及系爭地下室之所有權後，系爭大
廈區分所有權人於101 年5 月30日召開區分所有權人會議，就系爭地下室之65個停車位，訂立停車位使用位置分管協議，原告因出資60萬元而於分管協議中分得編號12、55號兩處系爭停車位。
㈤李雅芬、葉雅雯分別於自前手購入系爭停車位永久使用權後
（前手係於81年間與大總建設公司簽訂系爭車位永久使用權），即分別占用系爭停車位迄今。
四、本件爭點為：原告請求被告李雅芬、葉雅文遷讓系爭停車位，有無理由？
五、得心證之理由㈠按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特
別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。又基於一定法律上之原因而享有占有之權利，亦稱本權；既因占有而具有事實支配標的物之外觀，自足以表彰本權（最高法院101 年度台上字第437 號裁定意旨參照）。特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使當事人一方繼續占有該不動產，並由他方依約交付使用，此項事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，仍難謂非具有公示性質。
㈡經查：
⑴系爭大廈於70年8 月15日建築完成，地下室之總面積為3,07
1.57平方公尺，其中876.10平方公尺連同系爭大廈1 至12層樓之樓梯間、屋頂突出物及騎樓部分，合計4,719.94平方公尺，編定建號549 號為系爭大廈公共設施，屬區分所有人共有。而該地下室3,071.57平方公尺，扣除已登記部分後，其餘2,195.47平方公尺並未登記為公共設施，此有建物登記謄本在卷可稽（本院100 年度訴215 號卷第82頁）。則依登記謄本記載，大廈區分所有權人共有之公共設施應僅為876.10平方公尺，而不及於其餘2,195.47平方公尺部分。大總公司為系爭大廈之原始起造人，有建造執照及使用執照在卷可稽（本院100 年度訴字第215 號卷第28至72頁）。而系爭建物並未登記在系爭大廈之公共設施範圍內，已如前述，自應歸屬為原始起造人之大總公司所有。且系爭建物係於70年間建築完成取得使用執照，依據當時之建築法，建築物不需附建防空避難設備或停車空間（按建築法第102 條之1 建築物應附建防空避難設備或停車空間之規定係在73年11月7 日修法增訂）。故當時在實際交易上，就地下室是否作為防空避難設備或法定停車空間使用部分，得由大總公司與房屋承購戶，依契約自由原則定其產權歸屬。而被告之前手與大總公司就系爭地下室之停車位所訂立之使用權買賣契約，乃係大總公司將系爭地下室所有權積極權能中之「使用權」，與所有權分離而為買賣標的，而許被告或其前手得永久使用系爭停車位，該系爭停車位使用權買賣契約，性質上為債權契約無誤。
⑵又兩造均係系爭建物之區分所有權人，且行政執行署上開拍
賣公告上載明「查封時，現供停車場使用，據管委會表示，有許多住戶向義務人（即大總公司）購買車位的永久使用權…拍定後不點交」等情，為兩造所不爭執。且原告於85年4月5 日亦曾向前手購買系爭建物編號17停車位之永久使用權，有車位讓渡契約書在卷可稽（本院100 年度訴字第215 號卷第187 至188 頁），亦徵原告於取得系爭建物所有權之前，已有可得知悉被告繼受其前手與大總公司公司間就系爭停車位使用權買賣契約而有停車位使用權存在之情形。且占有具有公示性，原告為系爭大廈之區分所有權人且拍賣公告上亦已載明占用情形，則原告對系爭停車位經被告占用係因被告自其前手向大總公司購得永久使用權之事實，自屬可得而知。原告於上開情狀，既仍願受讓系爭建物所有權，自與法律保障「善意第三人不受不測損害之虞」之情形不相當，其因而與被告發生利益衝突，相較於被告取得系爭建物特定位置之使用權在先，無從得知日後會與原告發生利益衝突之情況相衡量，不應由被告承擔不能使用之不利益。換言之，從法的價值及社會通念為正義之評量，被告自有優先受保護之必要，原告於承受前已可測知有上述損害之虞，不能認係善意，應不受善意之保護。
⑶再者使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬
租賃，此乃二者區別之所在（最高法院83年度台上字第2544號判決意旨參照）。次按民法第425 條第1 項買賣不破租賃規定所保護之利益，在於避免承租人支付租金後，無法確保使用權之存續。李雅芬、葉雅雯分別於自前手購入系爭車位永久使用權後（前手係於81年間與大總公司簽訂系爭車位永久使用權），即分別占用系爭編號12、55之停車位迄今之事實，既為兩造所不爭執，是李雅芬、葉雅雯或其前手支付價金予大總公司而受交付並占有使用系爭停車位之權利，雖因停車位所在之建物非屬大樓全體住戶共有，而非與全體住戶成立分管契約，即支付占用車位之價金予建商者，其契約之對造是建物所有權人之建商，而非其他住戶，支付使用車位對價者，雖因未取得車位所在之系爭大廈所有權，然因實質上已支出使用系爭大廈特定車位（即特定停車空間）之對價，則解釋上應認係一次付清對價而取得占有供停車使用至建物滅失為止之權利。又被告是以給付對價方式，取得停車位之使用（不論其名稱為何），已與無償之使用借貸明顯有異。參以使用僅所有物權能之一，非獨立之權利，非得單獨作為買賣客體，然因確有交易之實及需求功能等情，認系爭停車位形式上雖以使用權買賣為之，惟該權利之性質即與租賃之有償性質無殊。是本件被告購買系爭停車位永久使用權而占有系爭大廈各該特定停車空間，其性質與租賃契約相類，嗣後該建物由原告取得所有權，得類推適用民法第425 條規定，賦予債權物權化之效力，即應認被告使用系爭停車位之權利，對取得系爭大廈所有權之原告繼續存在，被告自得以其或前手與大總公司間之契約關係對原告主張其有權繼續占有使用系爭停車位。從而被告使用系爭停車位而占用系爭大廈並非無權占有，原告訴請被告返還系爭停車位，為無理由。
六、從而，原告依民法第767 條之規定，請求被告返還系爭停車位予原告，為無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
民事第四庭 法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 24 日
書記官 李祥銘