臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第853號原 告 涂育豪訴訟代理人 涂明朗
蘇陳俊哲律師被 告 黃桂珍訴訟代理人 包喬凡律師
王正宏律師複代理人 蘇淑華律師上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國103 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分（面積共計五十三平方公尺）之地上物拆除，並將該部分占用之土地騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號（下稱系爭土地）及同段463-1 地號土地原為訴外人阮美麗、阮玉琴、阮彩雲、阮美珍、阮思芳等5 人所共有，另坐落系爭土地上之同段3126建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ ○○ 號之建物（下稱系爭地上物）則為阮美麗、阮玉琴、阮美珍、阮思芳等4 人所共有，嗣系爭土地及同段463-1 地號土地、系爭地上物先後經阮美麗等5 人之債權人向本院聲請強制執行，伊乃於民國99年2 月6 日拍定取得系爭土地及同段463-1地號土地之所有權，並於同年月23日辦理所有權登記，至系爭地上物則另由訴外人黃泓閔於100 年8 月10日拍定取得，並於同年月23日辦理所有權登記完畢。然依系爭地上物之拍賣公告及當時現況照片所示，系爭地上物於拍賣當時僅餘牆壁而已無屋頂，衡情已不能使用，此自已非屬建物，詎黃泓閔未經伊同意，於拍定後竟擅就該牆壁增設屋頂，並加裝鐵窗成為建物後，後於102 年12月25日將系爭地上物贈與被告，並於103 年1 月6 日辦理所有權移轉登記。而被告未經伊之同意，亦無任何權源，竟繼續占用系爭土地，自已侵害伊權利。又系爭土地嗣於103 年4 月10日分割為同段463 、463-2 地號土地（以下合稱系爭分割後土地），系爭地上物占用系爭分割後土地之面積依序為13平方公尺、40平方公尺，伊自得依民法第767 條規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭分割後土地交還予伊。再者，如認原告不得請求被告拆除系爭地上物，被告因占有系爭分割後土地，自受有相當於租地建屋之租金利益，因被告之前手黃泓閔於100 年8 月23日取得系爭地上物所有權，其所遺欠租之義務應由被告概括承受，況黃泓閔買得系爭地上物後，將之修繕加蓋屋頂後贈與被告，當為民法第835 條之1 第2 項所謂土地負擔增加，非當時所能預料，仍無償使用顯失公平，土地所有人得請求法院酌定地租之情形，而系爭分割後土地公告現值每平方公尺為新臺幣（下同）25,000元，被告所有系爭地上物占用之土地總值為1,212,500 元，而系爭地上物拍定金額為62,000元，參以土地法第97條、第105 條規定，以其總價年息百分之10為基準，伊得依民法第179 條第1 項、第835 條之1第2 項規定，請求被告自100 年8 月23日起至交還系爭分割後土地之日止，按月給付相當於租金之利益10,620元。為此爰依前揭法律規定提起本訴等語，並為先位聲明：㈠被告應拆除坐落系爭分割後土地上之系爭地上物，並將占用之土地交還予原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。併備位聲明為：被告應自100 年8 月23日起至交還系爭分割後土地之日止，按月給付原告10,620元。
二、被告則以：系爭土地及系爭地上物原均為阮美麗、阮玉琴、阮彩雲、阮美珍及阮思芳所有，系爭地上物為合法建物，並經保存登記，伊僅將系爭地上物修復，搭蓋補強屋頂，並非重建，原告投標時即已知系爭土地上有保存登記房屋，原告仍願購買，依民法第425 條之1 規定，兩造有租賃關係存在，且依民法第838 條之1 之規定，伊亦有法定地上權，故伊係有權占有系爭土地。又關於租金請求部分，伊並無承受前手黃泓閔租金給付義務之必要，原告請求並無理由，況依土地法第97條規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而系爭土地鄰近鐵路，只有小路出入，未直接連通馬路，雜草叢生，並無任何商業活動，亦無法使用，租金計算應以不超過年息百分之3 為適當，且原告以公告現值計算於法不合，是原告先位請求伊拆屋還地、備位請求伊給付超過以申報地價百分之3 計算之租金部分均無理由等語置辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項及主要爭點：㈠不爭執事項：
⒈系爭土地及同段463-1 地號土地原為阮美麗、阮玉琴、阮彩
雲、阮美珍、阮思芳等5 人所共有，另坐落系爭土地上之系爭地上物則原係阮美麗、阮玉琴、阮美珍、阮思芳等4 人所共有。嗣系爭土地及系爭地上物先後經本院強制執行，系爭土地由原告於99年2 月6 日拍定取得所有權，並於同年月23日辦理所有權登記，至系爭地上物則另由黃泓閔於100 年8月10日拍定取得所有權，並於同年月23日辦理所有權登記。
⒉系爭地上物於拍賣當時僅餘牆壁，已無屋頂，且無人使用，
黃泓閔於拍定後，於系爭地上物增設屋頂、加裝鐵門，並於原應為窗戶之處所貼上鐵皮浪板後，於102 年12月25日將之贈與被告，並於103 年1 月6 日辦畢所有權移轉登記。
⒊系爭土地於103 年4 月10日分割為463 、463-2 地號土地即
系爭分割後土地，系爭地上物占用系爭分割後土地之面積依序為13平方公尺、40平方公尺。
㈡主要爭點：
⒈兩造間就系爭地上物是否有租賃關係存在？被告之系爭地上
物就系爭分割後土地，有無法定地上權存在？被告是否無權占用系爭分割後土地？⒉原告先位聲明請求被告拆屋還地，有無理由？⒊原告備位聲明請求被告自100 年8 月23日起按月給付相當於
租金之不當得利，有無理由？其得請求之金額若干？
四、本院得心證之理由：㈠本件原告主張系爭土地及同段463-1 地號土地原為阮美麗、
阮玉琴、阮彩雲、阮美珍、阮思芳等5 人所共有，另坐落系爭土地上之系爭地上物為阮美麗、阮玉琴、阮美珍、阮思芳等4 人所共有，嗣系爭土地及系爭地上物先後經本院強制執行予以拍賣，原告乃於99年2 月6 日拍定取得系爭土地及同段463-1 地號土地之所有權，並於同年月23日辦理所有權登記，而系爭地上物則由黃泓閔於100 年8 月10日拍定取得，並於同年月23日辦理所有權登記，而系爭地上物於拍賣當時僅餘牆壁，已無屋頂，且無人使用，黃泓閔於拍定後，於系爭地上物增設屋頂、加裝鐵門，並於原應為窗戶之處所貼上鐵皮浪板後，於102 年12月25日將系爭地上物贈與被告，並於103 年1 月6 日辦畢所有權移轉登記等情，業據其提出土地及系爭地上物之登記謄本、本院99年2 月6 日雄院高98司執溫字第53415 號不動產權利移轉證書、系爭土地及系爭地上物之拍賣公告、系爭地上物於100 年8 月6 日之照片、系爭地上物之現況照片等件為證（見本院卷第6 至19、24頁），並有高雄市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）檢送之系爭地上物異動索引及102 年12月25日所有權移轉登記相關資料在卷可憑（見本院卷第50至65頁），且被告對於上情並不爭執，堪認原告之主張與事實相符，而得採信。
㈡被告是否無權占用系爭分割後土地？⒈按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1 項定有
明文。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 前段固有明文。惟該條文之立法意旨已揭示：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」等語，且參以土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地甚明，足見該前開規定本旨在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，保護房屋既得之使用權，透過該規定推定租賃關係之存在，以調和土地、建物不同所有人間之權益。準此，前開規定所謂房屋，不僅依其現狀須已足避風雨，可達經濟上之使用目的，於社會經濟觀念上得為獨立交易之客體，更須於土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，有可供辨識上情之外觀事實存在，始足當之。經查，系爭地上物係於30年6 月間即建築完成之一層樓磚造建物，此有系爭地上物之登記謄本附卷足參（見本院卷第9 頁），又系爭地上物於100 年8 月間拍賣當時僅餘牆壁，已無屋頂，且無人使用等情，此為兩造所不爭執，而依系爭地上物於100 年8 月6 日當時之現況照片觀之（見本院卷第13至16頁），系爭地上物當時僅餘四面牆壁，而牆壁上方有部分磚石連同整片屋頂均已不存在，且牆壁上原屬門窗處亦已無任何門窗存在，而四面牆壁所圍範圍內之地面雜亂，長有雜草，並有廢棄磚石置於該處，由此可見系爭地上物於當時已多年無人居住使用，佐以系爭地上物自建築完成時起至99年2 月6 日原告拍賣取得系爭土地之時止，已歷時約69年，顯已逾越行政院頒布之固定資產耐用年數表所示磚造房屋之耐用年數25年甚多，是以系爭地上物於原告拍定取得系爭土地時之狀態而言，其顯已不足遮風避雨，無法達到個別經濟上使用之目的，且未經原所有權人妥為管理使用而呈毀壞、棄置狀態，自已非民法第66條第1 項所稱之定著物，是以，原告於99年2 月間參與系爭土地之投標當時，系爭土地之系爭地上物並無現供他人作為房屋使用之外觀存在，堪認原告標買系爭土地時，尚無從由系爭土地外觀獲悉有何應受法定租賃權保護之房屋存在，揆諸前揭說明，系爭地上物即不能視為適於受民法第425 條之1 所定法定租賃權保護之客體。雖黃泓閔於拍定系爭地上物後，另於系爭地上物增設鐵皮屋頂、加裝鐵門，並於原應為窗戶之處所貼上鐵皮浪板，使之外觀上成為一定著物，並有本院於103 年8 月1 日至現場履勘時所攝之照片附卷可參（見本院卷第114 至130 頁），然系爭地上物於原告拍定取得系爭土地時已非屬民法上所稱之定著物，且黃泓閔於拍定取得系爭地上物時，尚無從適用民法第425 條之1 之規定對系爭土地之所有權人主張法定租賃權，則黃泓閔事後所為上開相當於新建或整建房屋之行為，仍無法使其取得對於系爭土地之合法占有權源。
⒉次按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執
行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，民法第838 條之1 第1 項前段固著有規定。而該條文立法理由揭示：「…如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定…」等語，是得適用上開關於法定地上權之規定者，除須以土地及其上建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，而異其所有之情形外，並須該建築物具有應受保護之經濟價值為要件，是如該建築物幾無價值，雖予拆除，於社會經濟並無甚影響者，應不能視為該法條所欲保護之建築物，而無法定地上權可言。經查，系爭地上物於原告拍定取得系爭土地之際已非屬民法上所稱之定著物業如前述，則本件已難認有上開法定地上權規定之適用。再者，系爭地上物於原告拍定取得系爭土地當時，已係不足已避風雨，無法達經濟上使用之目的，且呈現毀壞、棄置之狀態，並已逾耐用年數甚久，實無以為用，自堪認系爭上物於當時幾無經濟價值，縱予拆除，於社會經濟亦無甚影響，揆諸上開說明，系爭地上物應非民法第838 條之1 規定所欲保護之建築物甚明，則黃泓閔於拍定系爭地上物時，尚無從依上開規定取得法定地上權，其自亦不得透過事後如上所述相當於新建或整建房屋之行為而取得法定地上權。
⒊基於上開說明，黃泓閔於拍定取得系爭地上物時，因系爭地
上物已非民法第66條第1 項規定所稱之定著物，並已呈現無從供人居住使用，且無何經濟價值之狀態，而無民法第425條之1 關於法定租賃權及第838 條之1 關於法定地上權等規定之適用，故其於拍定取得系爭地上物時，即係無權占有系爭土地，則其將系爭地上物贈與被告後，被告自亦屬無權占有。被告辯稱其係有權占有系爭土地云云，尚非可取。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。查被告所有之系爭地上物係無權占用系爭土地業如前述，而原告主張系爭土地於103 年4 月10日分割為463 、463-2 地號土地後，系爭地上物占用系爭分割後土地如複丈成果圖所示編號
Ａ、Ｂ之位置，面積依序為13平方公尺、40平方公尺等事實，有土地登記謄本及現場照片等件可證（見本院卷第17至19、145 、146 頁），復經本院至現場勘驗，並囑託鳳山地政就經黃泓閔新建或整建過後之系爭地上物占用系爭分割後土地之位置及面積進行測量，此有本院103 年8 月1 日勘驗筆錄、鳳山地政以103 年9 月4 日高市地鳳測字第0000000000
0 號函文檢附之複丈成果圖（即附圖）在卷可參（見本院卷第108 至137 頁），且為兩造所不爭執，原告上開主張堪信為真實。是被告既無權占用原告所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分之土地，且系爭地上物現為被告所有，則原告本於所有權請求被告將系爭地上物拆除，並將占有之如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地騰空後予以返還，核屬有據，自應予准許。
㈣又無權占用他人土地，可獲得相當於租金之利益，故土地所
有權人原則上得依不當得利之規定請求無權占有人返還該不當之利得。惟本件原告係以先位聲明請求被告拆屋還地，備位聲明請求被告給付相當於租金之不當利得，並主張本件經審理後，如認被告應拆屋還地，其即不請求被告給付相當於租金之不當利得，如認被告毋庸拆屋還地時，始請求被告為給付等情，迭經原告陳述明確（見本院卷第89、90、93頁），而本院既已判命被告應拆屋還地，則基於原告之處分權主義，本院就被告無權占用系爭土地應否給付相當於租金之不當利得暨金額若干等節即毋庸加以審酌，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告將系爭分割後土地上如附圖Ａ、Ｂ所示占用463 地號、463-2 地號土地面積各為13、40平方公尺之系爭地上物拆除，將土地騰空後返還予原告，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
民事第三庭 法 官 陳芸珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 6 日
書記官 蔡蓓雅