臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第988號原 告即反訴被告 王干絨訴訟代理人 孫志鴻律師複代理人 邱麗妃律師被 告即反訴原告 李愷臻訴訟代理人 蕭永宏律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
確認反訴原告就反訴被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖所示部分建物使用面積為六十一平方公尺之土地有租賃關係存在。
核定反訴原告使用反訴被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖所示部分建物占用面積為六十一平方公尺之土地之每年租金為新臺幣肆萬陸仟零陸拾柒元。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者有牽連關係。查本件本、反訴訴訟標的之法律關係其發生之原因相同，且訴訟資料顯然共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同種程序，合併審理，並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭。故本件被告提起反訴，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面
甲、本訴部分
一、原告主張：原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地），其上有被告所有之同區段1407建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路○○號，下稱系爭建物），惟系爭建物占用系爭土地計63平方公尺，且無合法占有之權源，自屬無權占用。為此爰依民法第767 條第1 項、第
184 條第1 項前段及第179 條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地占用部分返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊固不否認系爭土地為原告所有，惟系爭土地及系爭建物本同屬訴外人林金星（即原告之夫）所有，林金星於民國（下同）89年5 月10日將系爭土地贈與原告，復於92年8 月15日將系爭建物贈與訴外人即其子林佑恩，系爭建物嗣後於100 年3 月16日由伊及訴外人張家銘拍賣取得，102年5 月29日張家銘復將其所有之系爭建物持分出售予伊。既系爭土地及系爭建物原同屬訴外人林金星所有，依民法第42
5 條之1 規定，兩造就系爭土地應推定有租賃關係存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：系爭土地及系爭建物本同屬訴外人林金星所有，林金星於89年5月10日將系爭土地贈與原告，復於92年8月15日將系爭建物贈與訴外人即其子林佑恩，系爭建物嗣後於100年3月16日由被告及訴外人張家銘拍賣取得，被告再於102年5月29日取得系爭建物之全部所有權。
四、本件爭點如下：㈠兩造就系爭土地是否依民法第425 條之1 推定有租賃關係？㈡原告請求被告拆除系爭建物並返還土地，有無理由？
五、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條固有明文。惟按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照。準此，倘被告能證明系爭地上物占用系爭土地具正當權源，原告即不得認係無權占有而請求返還土地甚明。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由謂：
「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題，最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照。又按前手有民法第425 條之1 適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第425 條之1 之保護，該條規範目的性應為同一解釋，最高法院101 年度台上字第1643號判決要旨參照。
㈢經查，原告雖主張其與訴外人林佑恩皆係無償取得系爭房地
，且其等就系爭土地已有無償使用之約定，無民法第425 條之1 規定之適用云云，惟民法第425 條之1 之本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，最高法院95年度台上字第551 號判決要旨參照。觀諸該項文字僅規定「所有權讓與」，並未標明須「有償讓與」，足見該條項規定並不以有償讓與之情形為限，最高法院88年台上字第1034號裁判要旨參照。又原告縱長期未向訴外人林佑恩收取使用系爭土地之代價，至多僅能認原告怠於行使權利，尚不能以此即推認原告與訴外人林佑恩間就系爭土地無租賃關係存在。因而，本件系爭土地及系爭建物本同屬訴外人林金星所有，林金星於89年5 月10日將系爭土地贈與原告，復於92年8 月15日將系爭建物贈與訴外人即其子林佑恩，而造成土地與房屋分開由不同人所有，並無特別約定不許土地上房屋所有人繼續使用土地，按房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之情常，故房屋所有人得依民法第425 條之1第1 項規定，推定於房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係存在。準此，揆諸上開說明，訴外人林佑恩依民法第425 條之1 第1 項規定，推定在其系爭建物得使用期限內，與土地所有人即原告間有租賃關係存在。
㈣再按，執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執
行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異，最高法院67年台抗字第129 號、60年台上字第4615號判例意旨、台灣高等法院台南分院91年度上易字第208 號判決意旨供參。是系爭建物嗣後於100 年3 月16日由被告及訴外人張家銘拍賣取得，被告再於102 年5 月29日取得系爭建物之全部所有權，而前開推定之租賃關係，仍應繼續存在於原告及系爭建物之受讓者即被告雙方之間。揆諸上開說明，均有民法第425 條之1之適用，原告自應繼受被告之系爭建物與系爭土地原有之法定租賃關係，而繼續原來之租賃關係，則被告就系爭土地，於系爭建物之存續期間，與原告間仍有租賃關係存在，應堪認定。準此，被告所有之系爭建物，對於系爭土地既有租賃關係存在，即非無權占有，且租賃期限迄至系爭建物得使用期限止，即使被告未依約給付租金，但基於社會經濟之維護，原告亦僅得訴請給付租金，而不得依民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭建物，返還土地。
六、綜上所述，被告占有系爭土地既有正當權源，則原告主張被告無權占有即非可採，從而，原告請求被告應將系爭建物拆除，並將占用系爭土地返還予原告為無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告起訴請求反訴原告拆屋還地，惟反訴原告認系爭土地及系爭建物原同屬訴外人林金星所有，嗣反訴原告取得系爭建物所有權，依民法第425 條之1 規定，兩造就系爭土地應推定有租賃關係。又反訴原告雖曾就兩造間租賃關係存在與否提起訴訟，並經本院102 年度鳳簡字第
623 號案件受理，惟嗣後反訴原告變更訴之聲明為確認反訴原告就系爭土地之通行權存在，原訴之聲明即為撤回，並未重複起訴。另系爭土地及建物原同屬訴外人林金星所有，當時並無無償使用土地之情形，反訴被告主張受贈與系爭土地，並無民法第425 條之1 規定之適用，並不可採。既兩造就租賃關係存在與否有爭執，反訴原告自有即受確認判決之法律上利益，如認兩造成立民法第425 條之1 規定之法定租賃關係，則因兩造間就租金數額無法協議，請求由法院酌定租金數額。反訴原告請求按系爭土地之申報地價每平方公尺新台幣（下同）8,480 元，面積63平方公尺，依年息6%計算租金為適當，即每年租金32,054元（計算式：8,480 ×63×6%＝32,054），租賃關係自103 年3 月29日起至系爭建物得使用期限為止。為此，爰依民事訴訟法第247 條第1 項及民法第425 條之1 規定提起反訴，並聲明：㈠確認兩造間就系爭土地租賃關係存在。㈡請求酌定上開租賃關係租金數額。
二、反訴被告則以：反訴原告前曾提起確認租賃關係存在之訴，經本院102 年度鳳簡字第623 號案件受理，屬重複起訴。又反訴被告於89年5 月10日自訴外人林金星取得系爭土地所有權，即有無償使用系爭土地之合意，嗣林金星復於92年8 月15日將系爭建物所有權讓予訴外人林佑恩，仍維持無償使用之約定，既反訴被告與訴外人林佑恩皆係無償取得系爭土地及建物，就系爭土地復有無償使用之約定，自無民法第425條之1 規定之適用，而無從推定租賃關係存在，反訴原告確屬無權占有等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠系爭土地及系爭建物本同屬訴外人林金星所有，林金星於89
年5 月10日將系爭土地贈與反訴被告，復於92年8 月15日將系爭建物贈與訴外人即其子林佑恩，系爭建物嗣後於100 年
3 月16日由反訴原告及訴外人張家銘拍賣取得，反訴原告再於102年5 月29日取得系爭建物之全部所有權。
㈡反訴原告前曾提起確認租賃關係存在之訴，經本院102 年度鳳簡字第623 號案件受理，尚未終結。
四、本件爭點如下：㈠反訴原告是否重複起訴？㈡兩造就系爭土地是否依民法第425 條之1 推定有租賃關係？
如認兩造間租賃關係存在，其租金數額應以若干為當？
五、得心證之理由㈠反訴原告是否重複起訴？⒈按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴；
又訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴，民事訴訟法第253條、第400 條第1 項分別定有明文。再按訴訟法上所謂一事不再理之原則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束，最高法院19年上字第278 號判例可資參照。
另參照一事不再理原則之立法意旨，蓋同一事件如為二重審判，非但其裁判有發生矛盾之虞（即避免裁判矛盾），且徒增時間、勞力、金錢之耗費，於訴訟經濟上有欠妥當，又令被告苦於應訴（即避免應訴麻煩），並避免增加法院之負擔，故特立此原則之適用。
⒉經查，反訴原告雖於本院102 年度鳳簡字第623 號確認租賃
關係存在事件之審理程序中，起訴請求「確認原告所有建號1407、14981 即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋，就被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○ 號土地全部，存有租賃關係」，惟於該訴訟進行中，反訴原告於102 年10月
3 日民事訴之變更狀變更訴之聲明，請求「確認原告就被告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○號土地之通行權存在。被告不得於上開通行範圍土地為禁止或設置障礙物或其他妨害原告通行之行為」；並於該案103 年5 月13日言詞辯論期日陳稱：訴之聲明及事實理由陳述如102 年10月3日民事訴之變更狀、102 年11月21日、103 年2 月20日言詞辯論筆錄所載等語（見本院102 年度鳳簡字第623 號卷第35至44頁、第140 至141 頁）。業經本院調閱上開卷宗查核屬實，揆諸前揭判例意旨，前開案件與本件反訴之訴訟標的及請求皆不同，殊難逕認為同一事件而有一事不再理之適用。
故反訴被告前揭辯詞，即屬無據，不予採認。
㈡兩造就系爭土地是否依民法第425條之1推定有租賃關係？如
認兩造間租賃關係存在，其租金數額應以若干為當？⒈反訴原告就系爭土地，於系爭建物之存續期間，與反訴被告
間仍有租賃關係存在，已如前述，而反訴被告又否認其權利，則反訴原告請求確認兩造就系爭土地租賃關係存在，於程序上有確認之利益，於實體上於法有據，應予准許。
⒉按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第民法第42
5 條之1 定有明文。反訴原告所有之系爭建物就反訴被告所有之系爭土地依法乃推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，已如上述，是反訴原告就系爭建物固因法律規定而得在其使用期限內繼續合法使用所坐落之基地，惟迄今均未能與反訴被告達成協議租金數額之和解，則反訴原告請求本院定之，於法有據。
⒊次按城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額
年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105 條、第97條第1 項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度臺上字第3071號判例可資參照。經查：
⑴系爭土地坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○ ○號，地目建，
102 年1 月之申報地價為9,440 元/ 平方公尺，有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第10頁）。又系爭土地，地形完整；系爭房屋位於高雄市○○區○○路上，附近多為商家營業中，交通便利、生活機能良好，其主體為加強磚造之二層樓建物含騎樓，復經本院勘驗現場明確，並製有勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第70至71頁）。
⑵再查，系爭土地遭占用之面積計為61平方公尺，已據本院勘
驗現場屬實，並製有勘驗筆錄在卷，復有高雄市政府地政局鳳山地政事務所土地複丈成果圖存卷可稽（見本院卷第77頁）。
⑶綜上，反訴原告所有之系爭建物既占有系爭土地61平方公尺
，其應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準，而租額之多寡原應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且並須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息百分之10計算基準之限制，則本院斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨反訴原告等利用基地之經濟價值與所受利益併高雄市政府公告市有出租基地租金率（5%）等情，認反訴被告主張以申報地價百分之10計算反訴原告使用系爭土地之租金，稍嫌過高，應以申報地價按年息百分之8 計算較為適當。依此計算，則反訴原告每年應給付反訴被告之租金核定為46,067元（61㎡×9,440 ×8%，元以下四捨五入）。再者，兩造間推定之租賃關係應自何時起算乙節，因反訴原告之反訴聲明僅請求酌定上開租賃關係之租金數額，基於民事訴訟係採處分權主義，本院僅能在反訴原告請求之聲明範圍內為審判，至反訴被告請求反訴原告自何時開始起給付租金，則應由反訴被告自行決定，附此敘明。
六、綜上所述，反訴原告依民法第425條之1第1項規定，推定在其系爭建物得使用期限內，與反訴被告間有租賃關係存在，從而，反訴原告請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，為有理由，應予准許。另反訴原告依民法第425條之1第2項之規定請求核定租金部分，為有理由，應予准許，並核定兩造間之租金如主文第4項所示。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 張茹棻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 吳書逸