臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第142號原 告 火星人交易平台股份有限公司法定代理人 程麗英訴訟代理人 阮文泉律師被 告 蓮香齋國際股份有限公司法定代理人 溫駿宏被 告 蓮香齋事業有限公司法定代理人 劉展宇訴訟代理人 陳宜鴻律師被 告 人道國際事業股份有限公司法定代理人 關寶琴訴訟代理人 李永然律師
吳任偉律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告蓮香齋國際股份有限公司（下稱蓮香齋國際公司）經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠高雄市○○區○○段○○○○○號即門牌高雄市○○區○○○路
○○○號建物（含地上11層、騎樓、地下層，下稱系爭建物），及其上第12、13、14、15層增建部分（面積各為544.28平方公尺、210.08方公尺、131.13平方公尺、1313 .13平方公尺，位置如附圖所示），係原告於民國102年7月10日向訴外人童寶環購買，並於102年7月24日完成所有權移轉登記，詎遭被告人道國際事業股份有限公司（下稱人道公司）、蓮香齋國際公司、蓮香齋事業有限公司（下稱蓮香齋事業公司）共同無權占用，以經營人道飯店及餐飲業使用，為此依民法第767條第1項前段規定，請求被告返還。又被告無權占有系爭建物，受有相當於租金之不當得利，參酌蓮香齋國際公司之前身克莉絲汀股份有限公司（下稱克莉絲汀公司）前與訴外人童寶環承租系爭建物之租金為每月新臺幣（下同）250萬元，原告自得依民法第179之規定，請求被告自102年7月24日起至返還系爭建物及增建部分之日止，按月給付原告250萬元。
㈡被告人道公司、蓮香齋事業公司所辯童寶環與人道公司就系
爭建物為借名登記關係，縱屬為真，然借名登記契約既屬有效，不論原告為善意或惡意，出名人所為之物權處分均屬有權處分。況所謂惡意，應指「明知轉讓不動產權利之登記名義人為無權處分」，並非知悉有訴訟繫屬即屬惡意，原告僅知童寶環與人道公司間就系爭建物有訴訟繫屬，對於渠等關係如何並不清楚，訴訟繫屬登記僅係依起訴狀註記，而起訴狀充其量僅係人道公司之單方主張，非必為事實，童寶環當時保證系爭建物之所有權並無來歷不明情事，原告係信任童寶環為系爭建物登記所有權人、對系爭建物有處分權而買受，被告亦未能證明原告明知童寶環為無權處分，自不足認原告為惡意。此外原告與童寶環間為真實買賣，並非通謀虛偽意思表示，故原告確已合法受讓取得系爭建物所有權。
㈢聲明︰⒈被告應將系爭建物及其上如複丈成果圖所示第12層
面積544.28平方公尺、第13層面積210.08平方公尺、第14層面積131.13平方公尺及第15層面積1313.13平方公尺之增建建物返還予原告。⒉被告應自102年7月24日起至返還前項聲明之建物日止，按月給付原告250萬元，及自次月25日起算計至清償日止，按年息5﹪計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告之答辯：㈠被告蓮香齋國際公司經合法通知，無正當理由不到庭，惟具狀辯以：並未占有系爭建物等語。
㈡被告人道公司、蓮香齋事業公司均以：否認原告為系爭建物
及增建部分之所有權人。系爭建物及坐落之基地（高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地），及同段1204、1204-2、1205、1206、1206-1、1207、1207-1、12
13、1213-1、1216地號土地（以上14筆土地以下合稱系爭土地，系爭建物、土地以下合稱系爭房地），原為人道公司為經營人道國際酒店，於93年6月14日委由訴外人鄭志雄出面，以4億9125萬3000元之代價，向訴外人皇統大飯店股份有限公司（下稱皇統大飯店公司）、張志銘、張茂星、張永鴻買受，並借名登記在童寶環名下，93年9月12日人道公司為向銀行順利增貸，而與童寶環約定以高於市場行情價格簽訂虛偽買賣契約，實由童寶環將系爭房地移轉登記返還予人道公司。惟人道公司嗣因積欠他人債務，為免系爭房地遭強制執行，乃於98年4月29日與童寶環再次通謀虛偽簽訂買賣契約及買回契約書，並由與人道公司關係密切之克莉絲汀公司與童寶環虛偽簽訂租賃契約書，實係將系爭房地借名登記在童寶環名下。詎童寶環未經人道公司同意，將系爭建物出售予惡意之原告，並於102年7月24日完成所有權移轉登記，惟童寶環所為之無權處分，既經人道公司拒絕承認，即確定不生效力。縱認童寶環出售系爭建物為有權處分，原告與童寶環間之買賣乃通謀虛偽意思表示，買賣及移轉所有權之行為均屬無效，是原告並未取得系爭建物之所有權，所有權人仍為人道公司。原告既非系爭建物之所有權人，自無從行使所有物返還請求權。人道公司為所有權人，而蓮香齋事業公司又係基於與人道公司簽立之租賃契約，承租占有系爭建物，自屬有權占有。再者，蓮香齋事業公司每月租金僅175萬元，原告主張之不當得利金額過高等語，資為抗辯。並均聲明︰原告之訴駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告自102年7月24日起，登記為系爭建物之所有權人。㈡系爭房地原由鄭志雄於93年6月14日，以4億9125萬3000元之
代價，向皇統大飯店公司、張志銘、張茂星、張永鴻買受，後系爭房地於93年7月22日以買賣之登記名義，移轉登記予童寶環。人道公司、童寶環又於93年9月12日簽立不動產買賣契約書，童寶環並於93年10月11日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予人道公司。雙方於94年2月2日又共同簽立不動產買賣付款協議書。人道公司於98年4月29日與童寶環簽訂買賣契約，並於98年5月12日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予童寶環。
㈢人道公司於99年間向童寶環提起二訴訟，分別請求童寶環塗
銷系爭建物、系爭土地之移轉登記，並取得法院核發已起訴證明，於99年11月5日為訴訟繫屬登記。系爭土地部分，業經本院100年度重訴字第297號於105年8月22日判決訴外人莊連豪應塗銷系爭土地之所有權移轉登記，童寶環應將系爭土地移轉登記予人道公司，該判決尚未確定。系爭建物部分，經本院於101年6月21日以100年度重訴字第165號判決人道公司全部敗訴，人道公司上訴二審後，童寶環與原告於102年7月10日共同簽訂本院卷一第35-38頁之買賣契約書，於102年7月24日將系爭建物及增建物移轉登記予原告，台灣高等法院高雄分院以101年度重上字第84號判決人道公司變更之訴駁回，另裁定駁回人道公司追加原告為被告，人道公司上訴三審及抗告後，經最高法院以103年度台上字第1304號判決、103年度台抗字第565號裁定廢棄發回，後經臺灣高等法院高雄分院於105年4月6日以103年重上更(一)字第18號判決原告應將系爭建物於102年7月24日之買賣移轉登記塗銷，童寶環應將系爭建物移轉登記予人道公司，該判決尚未確定，原告已提起第三審上訴（系爭建物之訴訟下稱另案）。
㈣人道公司在系爭建物上有出資增建12、13、14、15樓，增建
物必須使用系爭建物之電梯樓梯對外出入，屬系爭建物之附屬物，不具獨立所有權，該增建物現由人道公司占有並出租予蓮香齋事業公司使用。
㈤蓮香齋國際公司原名皇統大飯店公司，後改名為克莉絲汀公
司，於98年4月29日曾與童寶環簽立租賃契約書，內容載明該公司向童寶環承租系爭土地及系爭建物，租期自點交之日起10年，每月租金為250萬元，該租賃契約書並經公證。克莉絲汀公司從未給付童寶環租金，童寶環曾於98年8月11日委託游開雄律師以國使館郵局第558號存證信函催告克莉絲汀公司給付租金，復於99年4月21日委託游開雄律師以國使館郵局第275號存證信函表示終止租賃契約。
㈥如童寶環與原告之間買賣為真，渠等買賣標的除系爭建物外，尚包含增建之第12、13、14、15樓建物。
㈦人道公司前任法定代理人為郭芳良，於98年6月9日變更為許文雄，嗣又變更為關寶琴。
五、兩造爭執事項：㈠原告是否為系爭建物及其上增建12、13、14、15樓之實際所
有權人？⒈童寶環與人道公司間於98年4月29日所為系爭建物買賣債權
行為、於98年5月12日所為系爭建物所有權移轉行為，是否屬通謀虛偽意思表示而屬無效？是否隱藏借名登記契約？⒉童寶環是否取得系爭建物之所有權？其出售系爭建物予原告
，是否有權處分？⒊若童寶環為無權處分，原告買受系爭建物時，是否善意？⒋若童寶環為有權處分，原告與童寶環於102年7月10日、同年
7月24日所為系爭建物之買賣、所有權移轉行為，是否屬通謀虛偽意思表示而無效？㈡蓮香齋事業公司、人道公司是否有權占有系爭建物及增建物
？㈢蓮香齋國際公司有無占用系爭建物及其上增建之12、13及
14、15樓？蓮香齋國際公司之前身克莉絲汀公司與童寶環間的租賃契約，是否為通謀虛偽而無效？若有占有，是否有權占有？㈣原告請求被告將系爭建物及其上第12、13、14、15樓增建部
分返還予原告及按月給付不當得利，有無理由？如有，不當得利數額應以若干為適當？
六、本院之判斷：㈠原告並非系爭建物及其上增建12、13、14、15樓之實際所有權人，理由如下：
⒈系爭建物、土地為人道公司於93年6月14日購買，而借用童寶環名義登記：
⑴人道公司抗辯訴外人郭芳良於93年間為其法定代理人，因人
道公司欲購買系爭房地，郭芳良遂委由鄭志雄以其個人名義向張茂星等人購買，並指定童寶環為登記權利人，嗣因土地面積計算錯誤，於同年月29日經協議變更買賣價金為4億9125萬3000元等事實，業據提出93年4月26日委託書、93年6月14日不動產買賣契約書、93年11月11日補充協議條件書、人道公司簽發予張茂星等人之票面金額7,137,983元之支票等為證〔見本院103年度重訴字第142號卷一（下稱本案卷一）第66頁、臺灣高等法院高雄分院101年度重上字第84號影卷一（下稱重上字影卷一）第41頁、本院100年度重訴字第165號影卷二（下稱重訴字影卷二）第353-354、355頁〕，原告對於93年6月14日鄭志雄與張茂星等人所簽訂之買賣契約為真正，及買賣價金為4億9125萬3000元等情亦不爭執，又人道公司之原法定代理人郭芳良委託鄭志雄簽約購買系爭房地，卻遭鄭志雄詐騙，郭芳良嗣對鄭志雄起訴請求賠償損害，並經法院判決勝訴確定，亦有臺灣高等法院高雄分院99年度重上更㈡字第20號確定判決可按（見重訴字影卷五第23-51頁）；且證人蔡見興於本院100年度重訴字第297號所有權移轉登記案件已證稱：系爭房地以前為皇統大飯店，郭芳良曾於93年間來找我，因其要購買系爭房地，請我幫忙介紹，而因為我與鄭志雄是朋友，所以郭芳良有透過鄭志雄來找我，後來買賣成交後郭芳良還有透過鄭志雄把仲介費付給我，我從未看過童寶環也未曾與其接觸等語〔見臺灣高等法院高雄分院103年度重上更㈠字第18號影卷五（下稱重上更字影卷五）第80-90頁〕，證人張金龍於同案亦證述：我曾擔任皇統大飯店董事長，於93年間出售系爭房地，但我從沒有與童寶環接觸過，簽契約書時是鄭志雄、介紹人蔡見興等人在場等語（見重上更字影卷五第79-79頁），審酌上開證人與兩造間均無親屬親屬或僱傭關係，且卷內亦無其他證據足資認定渠等與人道公司、童寶環、原告間有何仇隙怨恨，衡情應無干冒偽證罪風險而故為虛偽陳述之動機。復徵諸93年11月11日之補充協議條件書（見重訴字影卷二258頁），係就此次系爭房地買賣之尾款協議金額，而出面與賣方張金龍、張茂星協議並在其上簽署之人，乃鄭志雄、鄭志雄之繼受人郭芳良，而非童寶環，可徵渠等證詞應堪採信，則依上開證詞，渠等均未曾與童寶環接觸，且鄭志雄係受郭芳良所託處理系爭房地之買賣，並指定童寶環為登記名義人，而郭芳良斯時又為人道公司之法定代理人（見重訴字影卷二第325頁之人道公司變更登記表），人道公司嗣並以其所簽發之支票支付款項予張茂星等人，有該支票為證（見重訴字影卷二第260頁），堪認郭芳良當時係代表人道公司買受系爭房地，並委由鄭志雄處理買賣事宜，約明指定登記予童寶環等節為真實。復參以童寶環並未主張鄭志雄為其所委任，則鄭志雄即非代童寶環購買系爭房地，且系爭房地自購買後，卷內並無相關證據足資證明童寶環曾實際使用系爭房地，反係先由郭芳良接任皇統大飯店公司之負責人後（見重訴字影卷二第406-408頁之皇統大飯店公司變更登記表），即由人道公司於系爭房地經營，足認人道公司抗辯系爭房地為其所購買，僅係借名登記予童寶環此情為真實。
⑵原告固主張系爭房地為童寶環出資購買，並提出鄭志雄於93
年6月14日所出具、記載系爭房地全部價金係由童寶環支付，故無條件移轉登記予童寶環之不動產讓渡同意書、及童寶環開立之面額6200萬元之支票為證（見重訴字影卷三第77頁、重訴字影卷四第46頁），人道公司則以：大部分買賣資金係向童寶環借款支付，故指定童寶環為登記權利人等語解釋，查上開不動產讓渡同意書至多僅能證明買賣價金係由童寶環所支付，不足以證明系爭房地係童寶環所購買，惟參以人道公司與童寶環間時有資金往來（見重訴字影卷三第103-10
9、113-119頁人道公司提出之資金往來憑證、重訴字影卷四第69、71頁童寶環帳戶之明細、重訴影卷四第166-190頁童寶環提出之資金往來說明），及童寶環於斯時係擔任人道公司之董事（見重訴字卷二第325-326頁人道公司變更登記表，則童寶環是否係基於與人道公司間之借貸關係或投資之故而交付款項，要非無疑。是未能僅憑童寶環有支付部分價款，即否定人道公司為系爭房地之實際購買人，加以童寶環於另案未能提出其他證據可資證明其在93年6月14日受移轉登記後，確有實際使用、管理該不動產，相較之下，人道公司主張系爭房地係由郭芳良代表人道公司，委託鄭志雄購買，因大部分買賣資金係向童寶環借款支付，故指定童寶環為登記權利人，而有借名登記關係等語，較值採信。
⒉人道公司於93年9月12日為向銀行增貸，與童寶環虛偽買賣，將系爭建物移轉登記返還予人道公司：
⑴人道公司抗辯伊購買系爭房地後，考量經營飯店之初，有高
額營運支出，須向銀行抵押增貸，因此向童寶環終止借名登記關係，雙方並於93年9月12日協商以高於市場行情價格之6億6400萬元，虛偽簽訂買賣契約，實乃將系爭房地移轉登記返還予童寶環，俾作為人道公司向銀行增貸之契約書，未實際支付買賣價金，人道公司支付童寶環之款項，係償還借款或因郭芳良與童寶環間其他原因之金錢往來等語。童寶環於另案則陳稱：起初人道公司邀我合資購買系爭房地，中途人道公司表示不買，因我已支出數仟萬元，如完成買賣，起碼我可以賣出，我被迫買受系爭房地，後來可能有一些因緣，人道公司願意出資向我購買，洽談過程中，人道公司要使用，因而點收系爭房地並接收飯店，我購買後未使用，不到3個月即出賣給人道公司，雙方於93年9月12日簽訂買賣契約，訂約時曾談到買賣價金6億6400萬元，後來結論是6億1832萬2000元，有簽訂2份不同價金之買賣契約，6億1832萬2000元之買賣契約應屬真正，另外6億6400萬元之買賣契約可能由人道公司持向銀行辦理貸款所云云（見重上更字影卷四第332至333頁）。
⑵查系爭房地於93年6月14日向張茂星等人購買，並於同年7月
登記為童寶環名義後，迄至同年9月12日買賣契約簽訂為止，期間不到3個月，當時應付張茂星等人之價金尚未清償完畢，此觀童寶環於另案陳報93年6月14日買受系爭房地之支出明細表，記載童寶環開立支票支付價金之到期日為93年11月28日乙情即明（見重訴字影卷四第34頁），童寶環於另案亦自陳自93年6月14日後未占有使用系爭房地（重上更字影卷四第334頁），如謂人道公司起初係與童寶環合資以4億9125萬3000元購買，嗣不願購買而改由童寶環購買後，在不到3個月內且買賣價金尚未付清之情形下，人道公司又願以飆漲至6億1832萬2000元之價格，向童寶環買受系爭房地，顯與事理相違。人道公司抗辯其不可能在資金不足情況下，讓童寶環在如此短暫時間內賺進此鉅額價差等語，應可採信。佐以童寶環亦不否認人道公司可能持93年9月12日買賣契約書向銀行申貸（見重上更字影卷四第329頁），準此，堪認93年9月12日買賣契約係人道公司為順利向銀行申貸，而與童寶環通謀虛偽簽訂，並以此一方式由童寶環將系爭房地返還登記予人道公司。93年9月12日之買賣契約既非真正，童寶環執此將人道公司向其清償借款所提出之給付，辯稱為購買系爭房地之價金給付，並非可採。人道公司主張並未支付買賣價金，支付予童寶環之款項係償還借款或郭芳良與童寶環間其他金錢往來等語，自屬可信。
⑶原告固主張：93年9月12日買賣契約若非真實，童寶環、人
道公司何必於94年2月2日再簽訂不動產買賣付款協議書，人道公司就此則辯稱：人道公司於93年6月14日購買系爭房地時，借用童寶環名義向玉山銀行貸款以支付買賣價金，玉山銀行並於系爭房地設定抵押權登記，嗣人道公司與童寶環於93年9月12日簽立虛偽買賣契約，由童寶環將系爭房地登記返還予人道公司後，人道公司僅積欠童寶環借款，其後因系爭房地於94年1月7日遭張茂星等人聲請假扣押，而當時人道公司尚未找到融資銀行，故系爭房地所有權人雖為人道公司，惟債務人仍為童寶環，人道公司一時亦無法另行貸款以塗銷債務人為童寶環之抵押權登記，童寶環要求人道公司速向誠泰銀行抵押貸款以償還借款，包含童寶環先前以其個人名義代人道公司向玉山銀行所貸之2億元，及人道公司向童寶環所借之1億元在內，並要求人道公司簽立面額合計2億6000萬元之本票計25張供擔保，及承擔蓮香齋事業公司之借款債務4667萬8000元，人道公司因受訴外人即童寶環配偶黃日紅施壓，且期能繼續與童寶環維持友好關係，以利日後資金調度，方於94年2月2日與童寶環簽訂不動產買賣付款協議書等語。查94年2月2日不動產買賣付款協議書之前言，固載明該協議書係為93年9月12日買賣契約書之第3條付款條件而簽訂（見重訴字影卷四第83頁），然93年9月12日買賣契約係屬虛偽不實，人道公司支付童寶環之款項係償還借款，並非買賣價金，已如前述，且系爭建物於94年1月7日確遭假扣押，有系爭建物異動索引可稽（見重上字影卷三第159頁），又上開94年2月2日協議書簽訂後，人道公司已依該協議書第1條之約定，向誠泰銀行申請抵押貸款以償還童寶環向玉山銀行所貸之2億元，並支付童寶環1億元，亦有匯款申請書足按（見重上字影卷三第163-165頁），足徵人道公司所稱其與童寶環簽立不動產買賣付款協議書，係為解決童寶環擔任系爭房地抵押債務人之問題此節，並非無據。原告雖稱不動產買賣付款協議書乃在處理系爭房地於94年9月12日買賣契約之價金支付問題云云，惟由內文觀之，雖有記載「應付購買房地產給付」，然亦就童寶環、人道公司間之借款如何清償加以約定，且就購買系爭房地尚欠價金若干並未記載，此核與一般結算價金應付、未付款時，會載明已付價金金額、結算後之餘款為何之常情不符，是人道公司、童寶環簽定該協議書之真意，究否確為處理94年9月12日之價金支付問題，並非無疑，尚難認原告此部分主張可採。
⒊童寶環與人道公司間於98年4月29日所為系爭建物買賣債權
行為、於98年5月12日所為系爭建物所有權移轉行為，為通謀虛偽意思而隱藏借名登記契約，童寶環未取得系爭建物之所有權：
⑴人道公司當時積欠其他債權人債務，有虛偽買賣隱藏借名登記之動機：
①人道公司辯稱積欠他人債務乙情，業據提出李勝義持有人道
公司陸續於96年12月29日至98年4月5日期間所簽發面額共計5億7470萬9618元之本票共21紙，及李勝義向本院聲請之99年度司票字第821號本票裁定暨確定證明書可稽（見重訴字影卷一第305-314頁）；又人道公司辯稱其於97年5月間欲購買系爭房地旁之土地，而積欠訴外人林宗德、鍾嘉村、陳尚府與林明憲等人（下稱林宗德等4人）債務，乃由前任法定代理人郭芳良與林宗德等4人於98年7月10日簽訂協議書，協商本金達2億2110萬元之債務清償方式等情，已據提出該協議書暨附件可稽（見重上字影卷一第107-108頁），參以訴外人陳金宏對人道公司起訴請求給付票款，業獲勝訴判決確定，陳尚府起訴請求人道公司給付票款事件，亦經雙方達成訴訟上和解，此有本院98年雄簡字第3071號判決、100年簡上字第301號和解筆錄可按（見重訴字影卷二第205-210、217-218頁），堪認人道公司主張積欠李勝義及林宗德等4人債務為真。童寶環對此雖稱：李勝義所持本票，實乃師父們投資而將股份掛在郭芳良名下所簽立，故李勝義與人道公司間並無借貸關係云云，然李勝義所持5億7470萬9618元本票共21紙，發票日為96年12月2日至98年4月5日，核與郭芳良在臺灣臺北地方法院99年度重訴字第730號李勝義請求童寶環移轉所有權登記事件（下稱730號事件，該案因未繳納裁判費，業經法院裁定駁回確定）所陳述其受出家人鼓勵投資經營素食飯店，而於93年購買系爭房地之時間不符（見重訴字影卷一第389、391頁），是童寶環此部分陳述應非屬實，不足採信。
②原告雖以：系爭建物第二順位抵押權人李金宏實乃林宗德之
掛名人頭，人道公司並無躲避林宗德或其他債權人之意，所以設定抵押權予林宗德指定之人；98年7月10日協議書簽訂之時間顯非買賣契約簽訂之前，故與98年4月29日買賣無關；該協議書內容亦與人道公司營業項目均無關，而非屬人道公司債務；郭芳良自98年6月9日起已非人道公司之負責人，協議書上亦無人道公司之用印，林宗德與人道公司間並無債權債務關係，上開協議書之簽訂，充其量僅係郭芳良之債權人，與人道公司無關云云，質疑人道公司上開辯詞。惟查，童寶環於另案自承曾於99年5月4日基於系爭房地所有權人身分，委託律師發函通知第二順位抵押權人李金宏於7日內確認抵押債權額，俾其代位清償以塗銷抵押權登記事（見重訴字影卷一第198-199頁），並有存證信函為證（原審卷一第
336 -338頁），倘人道公司未積欠林金宏債務，衡情童寶環豈有向林金宏表達代位清償之理。又人道公司法定代理人固於98年6月9日由郭芳良變更為許文雄，但郭芳良係人道公司實際負責人，迭據人道公司及目前名義負責人關寶琴陳明（見重上字影卷一第206頁、本案卷一第114頁），許文雄又未爭執上開協議書所約定之債務清償方式，要難以郭芳良已非登記之法定代理人，及協議書上無人道公司之用印，遽認該協議書與人道公司無涉，及林宗德等4人僅係郭芳良之債權人。
③雖郭芳良於730號案件雖證述其非人道公司實際負責人云云
（見重訴字影卷0000-000頁），惟郭芳良係因當時人道公司甫更換法定代理人，且林宗德又聲請查封財產，致不敢承認其為實際負責人乙情，已據郭芳良到庭陳明（見重上字影卷二第175頁），足見郭芳良所述其非實際負責人云云，乃其有顧慮所為之不實證言。又上開協議書之簽訂固早於98年4月29日買賣契約之簽訂，協議書內容亦與人道公司營業項目無關，然此均不足以推論人道公司對林宗德等4人並無債務。至郭芳良於730號案件中，固證述：「（在你擔任人道國際公司負責人時，人道國際公司所積欠的債務，有哪些債權人？）其實也不是債權人，而是那些投資人」（見重訴字影卷一第392頁），惟郭芳良為此項陳述之前，同日在730號事件中除證述有出家人投資其經營素食飯店外，已證述：「（你剛才說因為師父要投資飯店，你為何要簽發這些本票？）因為我私下決定在飯店隔壁買下一筆八千多萬的土地，．．」「我有帶其他債權人去找童寶環，他們要童寶環開票出來，．．我所稱的債權人是指前開我說代墊飯店旁邊那筆八千多萬元土地的金主」（見重訴字影卷一第389、391頁），且人道公司有積欠李勝義與林宗德等4人債務之事實，已如前述，是郭芳良所稱「其實也不是債權人，而是那些投資人」，無非將投資其經營素食飯店之出家人，解為非債權人，要非指人道公司並無其他債權人，自不得據此即謂人道公司並無債權人存在。又人道公司不僅積欠李勝義債務，亦積欠林宗德等4人債務，自不能因人道公司起訴時未提及積欠林宗德等4人債務，而為人道公司不利之認定。
⑵98年4月29日之買賣契約為通謀虛偽意思表示：
①人道公司辯稱其與童寶環於98年4月29日所簽立之買賣契約
（下稱系爭買賣契約）、買回契約書，及克莉絲汀公司與童寶環於同日所簽立之租賃契約書，均屬通謀虛偽而隱藏借名登記之法律關係等情，固為原告所否認，惟衡諸一般社會常情，若非為真實之買賣行為，則雙方間並無真實之價金交付，且多由實際所有權人負擔房地稅捐。經查，系爭房地為人道公司於93年6月14日向張茂星等人所購買，且當時購買之價格已達4億9125萬3000元乙情，業如前述，倘人道公司於98年4月29日欲將系爭房地出售，衡情其應會在意所出售之價格及賣方是否確實依約履行價金交付，惟觀諸系爭買賣契約書第2條（買賣價金）明訂：人道公司與童寶環合意買賣價金為11億5000萬元，其中土地部分為10億元，建物部分為1億2000元，動產部分為3000萬元；第3條付款方式：「一、本契約簽訂同時，甲方（指童寶環）應給付乙方（指人道公司）新台幣參億玖仟萬元正，抵銷乙方積欠甲方同額之債務．．」（見重訴字影卷一第256頁），童寶環雖應給付人道公司3億9000萬元之買賣價金，然該價金尚無須現實給付，而係抵銷雙方間原所存在之債務，人道公司即負有將系爭房地所有權移轉登記予童寶環所有之義務，惟此3億9000萬元之金額低於系爭房地之價值甚多，人道公司卻於斯時即將系爭房地移轉登記予童寶環，其所背負童寶環未依約履行價金交付之風險甚鉅，已難認其確有出售系爭房地之真意，且於系爭房地移轉登記予童寶環後，迄今童寶環仍未依該第3條約定，將人道公司為債務人之系爭房地貸款清償完畢，亦未將尾款8,000萬元交付人道公司，至今仍由人道公司繳納系爭房地之貸款，此為兩造所不爭執（見本案卷三第166、122-123頁），是童寶環除可能有上開抵銷之情外，並未依系爭買賣契約約定履行價金交付義務。
②系爭買賣契約書雖載明以3億9000萬元抵銷人道公司、童寶
環間同額之債務（見重訴字影卷一第256頁），童寶環即據此主張係以3億9000萬元抵銷人道公司所積欠之2億6000萬元債務云云。然系爭買賣契約第3條約定並無「2億6000萬元債務」之記載，且抵銷係債之消滅原因，約定抵付之價金高達3億9000萬元，雙方就人道公司債務消滅數額多寡之重要事項竟未明白約定，實悖於常理，且參以人道公司於98年4月29日簽約時即已負債如前述，其卻同意童寶環以該2億6000元債務抵付3億9000萬元價金，未收受1億3000萬元價差，此亦與一般真實買賣有違。況倘雙方確有將債務抵銷作為價金交付之真意，則人道公司原所積欠之債務即應歸於消滅，理應會要求童寶環將其前因借款，於94年2月2日至98年4月6日簽發、面額合計2億6000萬元之本票25張返還，然其竟捨此不為，甚而將系爭房地移轉登記予童寶環，反容任童寶環得以保留上開本票作為債權之證明，使其日後於100年間仍得持其中18張本票聲請本票裁定（見重訴字影卷二第467-478頁之本票25紙、本院100年度司票字第28號本票裁定），此實悖於常情，殊難想像人道公司出售價值甚高之系爭房地時，除不在乎系爭房地之價金履行情形外，亦不在乎先前債務是否全歸消滅，即於訂立系爭買賣契約數日後即98年5月12日，速將系爭房地移轉登記予童寶環，益徵人道公司所稱其係為避免債權人追償，而將系爭房地移轉登記予童寶環，並非真實買賣等情，要非無稽。
③原告雖主張：當初人道公司與童寶環之所以約定以2億6000
萬元債務抵充3億9000萬元價金，乃因雙方同時簽訂5年後以同一價格買回之契約，倘非系爭買賣契約約定以2億6000萬元抵付價金3億9000萬元，此5年期間之利息損失、地價稅及房屋稅損失、移轉費用支出及維修、利潤等損失至少有1億3000萬元，人道公司始同意以2億6000萬元抵充3億9000萬元云云，惟此為人道公司所否認，並稱該買回契約亦虛偽不實，買回契約之真意係為保障實質所有權人即人道公司，避免系爭房地被轉賣而配合虛偽簽訂等語。經查，人道公司與童寶環簽立之買回契約書，固記載買回價金為11億5000萬元，而與系爭買賣契約書所記載之價金相同（見重訴字影卷一第264-265、256頁），然倘依童寶環所稱系爭買賣契約、買回契約書及其與克莉絲汀公司所簽立之租賃契約書（見重訴字影卷一第271-281頁）均屬真實，則童寶環於買受系爭房地後，即可依約按月收取克莉絲汀之租金250萬元，且租賃期間達10年之久，對童寶環而言，買受系爭房地雖可能支出地價稅、房屋稅等費用，然相對地亦可享受租金收益，且上開租賃情事亦為人道公司所知悉，則人道公司在此情形下，竟仍同意以此金額抵銷而甘願損失1億多元之價差，已難認符合常理；再就童寶環所稱2億6000萬元債務之利息損失此節，人道公司前雖積欠童寶環2億6000萬元，惟由渠等於96年11月8日所簽立之協議書內容觀之，並未約定人道公司積欠童寶環之債務清償期為何時（見重上字影卷一第105頁），且童寶環於98年4月2日即以存證信函催告原告須於3日內將此債務清償完畢（見重訴字影卷一第205頁），足見童寶環簽立系爭買賣契約前，係要求人道公司儘早將債務清償，而非等待人道公司於5年後方清償債務以獲取該期間之利息，是童寶環前後陳述顯互相矛盾，礙難採信。準此，人道公司與童寶環間，應無依系爭買賣契約以價金抵銷人道公司積欠債務之真意，堪予認定。
④系爭房地於98年5月12日移轉登記予童寶環後，童寶環僅清
償人道公司原向合庫銀行貸款6億8000萬元之其中2461萬6323元本息，此外並未實際支付其他價金，此為童寶環於高雄地檢100年度偵續字第271號詐欺案件偵查時自承（見高雄地檢100年度偵續字第271號影卷第47頁）。原告就此雖稱：因人道公司未能系爭房地之塗銷抵押權設定，致童寶環無法依98年4月29日買賣契約書第3條之約定，貸款還清人道公司原向合庫銀行之6億8000萬元貸款，故與人道公司於98年6月29日簽立協議書，於98年7月22日簽立補充協議書，同意暫緩履行6億8000萬元銀行代償及8000萬元尾款支付，且不受買回契約拘束，相關買賣移轉費用合計722萬6914元（含代書費、98年度房屋稅、契稅、97年度地價稅）均由童寶環支付，足見系爭買賣契約為真實云云，惟依98年6月29日協議書之約定：因人道公司違反系爭買賣契約第5條瑕疵擔保約定，且無力塗銷抵押權設定登記，爰同意童寶環暫緩依系爭買賣契約辦理合作金庫銀行貸款代償及尾款給付等語（見重訴字影卷一第290頁），童寶環在簽立該協議書後，應即暫緩支付後續價金，然其卻仍於簽立該協議書之同日即98年6月29日匯款705萬6323元至合作金庫銀行帳戶、復於98年7月2日匯款176萬0000元、98年7月27日匯款210萬0000元予原告、98年8月28日匯款190萬元、98年9月29日匯款350萬元、98年10月30日匯款350萬元、98年11月19日匯款130萬元、98年12月30日匯款350萬元予許文雄以清償合作金庫貸款，此經童寶環於另案陳述在卷，並有匯款資料可憑（參重訴字影卷一第195、291-294頁），童寶環並稱此均為其給付價金之行為，然此等清償之舉已與上開協議書所載之內容有所扞格，此究否屬買賣價金之給付，並非無疑；復依證人郭芳良於730號事件證稱：我跟童寶環簽買賣合約是在4月29日，但不知道不動產在4月15日被偷設定5000萬元的抵押權，在5月2日代書調謄本出來才發現有設定5000萬元的抵押權，童寶環當時也知道，但她是要幫我，所以也過戶了，但童寶環的先生不諒解，還罵她已經借出去6億8千萬元，還幫我扛一個5千萬元的債務，所以才會有協議書、補充協議書出來，是為規避前面的流程，沒有符合資金流向程序，因為只有辦過戶，前面的1款、2款、3款都沒有做（我剛才講太快，所謂的6億8千萬元是指以系爭不動產向銀行貸款6億8千萬元，不是向童寶環借了6億8千萬元）等語（見重訴字影卷一第391頁），本院審酌郭芳良雖曾任人道公司之法定代理人，惟其業經具結，且所證述之上情並未悖於常情，亦能合理說明何以簽立協議書後童寶環仍有上述匯款行為，乃係因該協議書僅係為安撫童寶環之配偶，並補作系爭買賣資金流向之用，而與嗣後之匯款行為無涉，是其證詞應屬可信；又依證人林登財於本院100年度重訴字第297號案件證稱：我是在供奉齊天大聖的水濂宮擔任住持，98年6月間郭芳良曾來向我調借700萬元，因他當時3個月利息沒繳要被法院查封，故來找我調借，但因為他債信不良，所以要求他開童寶環的票給我來作擔保，且他須從廟外面跪到裡面，後來我有借款給郭芳良，並匯到童寶環的戶頭，之後票有兌現清償，因為我不收利息，郭芳良為了回饋，還硬是匯了1萬元過來當作利息等語（見重上更字影卷四第390-398頁)，而林登財自陳與兩造均無親屬及僱傭關係（見重上更字影卷四第390頁），卷內亦無證據證明其與童寶環、人道公司間有何仇隙怨恨，衡情應無甘冒偽證罪風險而故為虛偽陳述之必要，堪予採信。又林登財之匯款時間既係為98年6月29日，斯時已為簽立系爭買賣契約及系爭房地移轉登記之後，系爭房地因未繳付貸款而有遭強制執行之虞，仍係由郭芳良向林登財為上開借款行為以支付系爭房地貸款，而非由童寶環向其借款，益徵系爭房地之實際所有權人應非童寶環而仍為人道公司；另該筆借款其後雖由童寶環所開立之票據兌現清償，惟此應僅屬人道公司或郭芳良與童寶環間之債權債務關係，因倘童寶環所辯系爭買賣為真實，則於系爭房地已移轉登記予童寶環後，郭芳良自無須恐他人之財產遭查封拍賣而有調借金錢之舉，且系爭房地之貸款依系爭買賣契約本應由童寶環清償，郭芳良亦無擔憂人道公司無法清償貸款之必要；再就童寶環上開歷次所匯款項，既與其所辯之協議書內容不符，且參以其與人道公司或郭芳良於系爭買賣契約簽立後仍不乏資金往來情形（參重訴字影卷四第189-190頁人道公司與童寶環整理之資金往來），復無相關證據佐證係基於系爭買賣關係所為之價金交付，即難認確係因系爭買賣關係所為之價金給付，而應係基於其他法律關係所為之給付。從而，原告主張童寶環業依系爭買賣契約約定，清償合作金庫貸款共2461萬6323元以支付買賣價金乙節，並非可採。
⑤原告主張童寶環已支付系爭房地移轉之相關費用7,226,914
元，及稅捐共11,982,049元，固據其提出相關支出單據為憑（見重訴字影卷一第 282-285 頁），惟依證人關瑞坤於另案證稱：我於系爭買賣契約書簽立時在場，有聽到他們討論在規避債務上的事情，及怎麼樣把合約做得很完善，當時他們說過戶要快，不要讓別人知道，而辦理過戶產權登記所需的費用，是郭芳良叫我去哪裡拿，我就去哪裡拿，記得有向童寶環拿了好幾百萬等語（見重上更字影卷三第206-207頁），佐以該等移轉相關費用單據上均有關瑞坤之簽名（參重訴字影卷一第284-285頁），堪認其確為向童寶環取款之人，且參以人道公司斯時已積欠李勝億5億餘元而為負債狀態，則其為避免己名下所有之系爭房地遭受強制執行而為移轉行為亦屬可能，是證人關瑞坤所述上情尚稱合理。而人道公司既於負債甚鉅之窘困狀態下欲移轉系爭房地，因系爭房地價值甚高，所需之移轉相關費用自亦非低，則其因無力支付而向童寶環借貸以為支付，實屬可能，且依上所述，童寶環並未支付系爭房地之買賣價金，自無從僅憑其曾支付系爭房地之移轉費用，逕推論系爭買賣確屬真正。復依人道公司所提出其所繳納之系爭房地地價稅及房屋稅繳款書等資料觀之，於系爭房地移轉登記予童寶環後，99年間繳納之地價稅及房屋稅仍由原告繳納（見重訴字影卷一第36、37頁），且其中地價稅單投遞地址為童寶環於新竹市之地址（見重訴字影卷一第36頁），然此係由人道公司所繳納，而非由童寶環於收受稅單後自行繳納，益徵雙方當時之真意應認係由人道公司負擔繳納稅捐義務，是人道公司主張其為實際所有權人，並非無稽；嗣童寶環雖於100年6月17日發函高雄市稅捐稽徵處三民分處，要求稅捐機關將繳款書寄至其新竹市之住所，由其繳納相關稅捐，惟斯時人道公司與童寶環間已訴訟中，則童寶環其後繳納相關稅捐之行為，恐因臨訟舉證所故為，已難遽爾認定其即為實際所有權人。
⑥原告固另主張：童寶環簽約購買系爭房地後，出租予克莉絲
汀公司占有，係依人道公司之指示交付，並由童寶環取得間接占有云云，然為人道公司所否認，並稱：系爭房地一直由人道公司占用經營人道酒店飯店迄今，未曾交付童寶環或第三人，因克莉絲汀公司係可與人道公司配合之公司，從未占用系爭房地，當初找克莉絲汀公司與童寶環虛偽簽訂租賃契約，是為藉由克莉絲汀公司主張租賃權，以避免系爭房地被查封，確保人道公司可以使用系爭房地等語。經查，童寶環未曾使用系爭房地，克莉絲汀公司係人道公司介紹予童寶環而簽訂租賃契約之事實，為童寶環於另案所陳明（見重上更字影卷四第334、335頁），且童寶環與克莉絲汀公司簽訂之租賃契約書第5條，係約定人道公司於98年6月1日前將租賃標的物，現狀交付予克莉絲汀公司占有使用（見重上更字影卷一第174-175頁），童寶環據此已自承雙方均知簽約時無法交付租賃物（見重上更字影卷三第155頁），其嗣後改稱：人道公司於簽約時已指示交付克莉絲汀公司占有云云（見重上更字影卷五第98頁），核與契約明文不符，童寶環就其所稱克莉絲汀公司占有系爭房地及係依人道公司指示交付乙情，並未舉證以實其說，自難採信。又童寶環與克莉絲汀公司簽訂之租賃契約第4條約定租金高達250萬元，第3條並約定由克莉絲汀公司開立面額250萬元、到期日空白並授權童寶環自行填載之商業本票作為押租金（見重訴字影卷一第274頁），如克莉絲汀公司於簽約時已依人道公司指示占用系爭房地，則童寶環於未收取押租金之情況下，即同意人道公司將系爭房地交由克莉絲汀公司租用，嗣後與克莉絲汀公司往來之存證信函，全無提及押租金給付事宜（見重訴字影卷一第296-298、342-343、358-363頁、重上字影卷一第105-106頁），與一般交易習慣相違。復觀諸上開存證信函之內容，可知克莉絲汀公司自簽約日起即未交付租金，至101年5月8日催告時已積欠高達9000萬元租金，則童寶環屢次催繳租金未果，竟坐視該公司積欠鉅額租金迄今而未訴諸法律解決，均與常情不合，是該租賃契約，自不足信為真實。
⑦人道公司始終主張系爭房地從未點交於童寶環，系爭買賣及
租賃契約均虛偽不實，並稱克莉絲汀公司與人道公司關係密切。徵諸克莉絲汀公司之前身即為皇統大飯店公司，並自93年8月23日起由郭芳良擔任負責人、關瑞坤、童寶環擔任董事，其後至租賃契約簽訂時，郭芳良仍擔任董事，有克莉絲汀公司之公司變更登記表在卷可按（見本案卷二第103-109頁），可見克莉絲汀公司確與人道公司關係密切。又代表克莉絲汀公司與童寶環簽訂租賃契約書之人係董事關瑞坤（見重訴字影卷一第276頁），而非克莉絲汀公司當時法定代理人黃致謀（見本案卷二第108頁克莉絲汀公司變更登記表）；另黃致謀於童寶環對郭芳良等人提出詐欺告訴（臺灣高雄地方法院檢察署100年度偵續字第271號）之偵查中陳稱：「我們早就知道這是一件虛偽買賣，告訴人（指童寶環）後來起了貪念，想要賣掉人道的資產，就開始要我們付租金，以假亂真，因為我不懂法律，而當時是用我的名字去跟告訴人簽虛偽的契約」（見重訴字影卷五第210頁），核與關瑞坤於本院100年度重訴字第297號所有權移轉登記事件證述；這三份合約都有看過，簽約當時我在場，有聽到他們在討論，.. ....怎麼讓這三份合約做得很完善......（據你剛剛所述，克莉絲汀沒有使用這些土地，為何要跟童寶環簽租賃契約？）......聽他們說這樣比較完整、安全，簽這三份契約才會夠安全等情（見重上更字影卷三第204-20 5、211-212頁）相符，自不能因童寶環曾向克莉絲汀公司函催交付租金（見重訴字影卷一第296-298、358-361頁之存證信函），及克莉絲汀公司曾函復占有系爭房地，即認上開租賃契約為真實。從而系爭房地自93年後，一直由人道公司占用經營人道酒店飯店迄今，未曾交付童寶環，童寶環與克莉絲汀公司間之租賃契約虛偽不實，堪以認定。
⑧承上，系爭房地自人道公司於93年6月14日購買後，即由人
道公司占用經營飯店迄今，而其嗣積欠李勝義5億餘元之債務未清償，復於98年4月29日與童寶環簽訂系爭買賣契約，童寶環迄今均未依系爭買賣契約之約定，支付買賣價金予人道公司，且於系爭房地移轉登記後，仍有由人道公司負擔系爭房地地價稅、房屋稅之事實，另克莉絲汀公司亦未曾占用系爭房地及給付押租金與每月租金，人道公司復未曾將系爭房地點交予童寶環等情，業如前述，是人道公司除曾為系爭房地之所有權移轉登記外，迄未為系爭房地之點交，且童寶環及克莉絲汀公司迄今均未依系爭買賣契約、租賃契約之約定為對待給付，而買賣、租賃過程亦有諸多如前所述悖於常情之處，再參以童寶環曾任人道公司董事，具有財力，與人道公司間有長期信任關係之事實，足認系爭買賣契約、買回契約書、租賃契約均係為規避其他債權人之追償而虛偽簽訂，僅符合買賣形式，並無買賣真意。至童寶環於另案雖陳稱其不知李勝義為何人，亦不知人道公司有積欠李勝義債務尚未清償，故不可能與人道公司為通謀虛偽意思表示云云，然判斷系爭買賣契約真實與否，並不以童寶環是否知悉人道公司之全部債務為必要，參以童寶環陸續借款予人道公司，與人道公司有長期資金往來並深獲人道公司信任，其對於人道公司需款周轉而負債之情事，實難諉為不知，故童寶環執此抗辯並非可採。又人道公司與童寶環於簽約時討論如何使該3份合約內容完善，要求關瑞坤快速辦理過戶，當時提到因人道公司債務問題而簽立系爭買賣契約，並非出售乙情，復據關瑞坤於本院100年度重訴字第297號事件證述明確（見重上更字影卷三第204-205、213頁），可見簽約前系爭買賣契約內容雖經投影播放、逐條審視並修改，及簽約後復經公證等情，係為使契約內容真實完備慎重所為，不足以據此推翻系爭買賣虛偽不實之認定。
⑨原告雖又主張：童寶環於98年4月2日尚函催人道公司償還債
務，自無可能捨棄求償意思，於同年月29日配合人道公司簽訂虛偽之買賣契約云云。惟童寶環於98年4月2日函催人道公司償債後，仍於同年月16日出借40萬元、同年5月8日出借50萬元、同年5月15日出借50萬元予人道公司，有其所提出之給付資金原因說明表記載明確（見重訴字影卷四第188-189頁），可見人道公司主張童寶環在其負債情況下，仍願持續借款予人道公司乙情為真實，是童寶環配合人道公司為虛偽買賣，規避其他債權人之追償，以保全其債權，無悖於情。又系爭買賣既非真實，則人道公司積欠之債務即未因抵付價金而消滅，童寶環自仍得行使債權，是原告以童寶環不可能甘願損失被抵付價金之債權，不再向人道公司求償，主張系爭買賣並非虛偽不實云云，要無可信。
⑩另人道公司為證明系爭買賣虛偽不實，所提出郭芳良與童寶
環於99年5月14日之通話錄音光碟，因童寶環否認此為其與郭芳良間之對話，且因錄音品質不佳，致聲紋共振峰圖譜特徵模糊，不符聲紋鑑定條件，難以進行聲紋比對鑑定，有法務部調查局函可按（見重上更字影卷三第56頁），並經童寶環於另案抗辯無證據能力，是本院即不援引作為證據使用，兩造就該錄音譯文所為主張，均非可取。
⑶98年4 月29日之買賣契約隱藏借名登記行為：
按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（最高法院99年度台上字第1097號判決意旨參照）。人道公司所辯其與童寶環係以虛偽買賣方式，將系爭房地借名登記在童寶環名下，業舉證人郭芳良、關瑞坤之證言為證（見重訴字影卷三第27-28、39-42頁、重上字影卷二第172-174頁），原告雖質疑郭芳良乃人道公司之實際負責人，關瑞坤與人道公司負責人關寶琴為親姑姪關係，與郭芳良為表兄弟，關係密切，就本事件案涉甚深，所證殊值商榷云云。惟按證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。據郭芳良證述：（剛才所說借用童寶環名義登記的原因為何？）因為在民國88年我們就認識，我們是同皈依同一師父，算師兄弟，彼此間的信用很深，因為一開始就有88、89年間有借貸關係，有借有還，他跟銀行信用比較好，所以我習慣拜託他等語（見重上字影卷二第174頁），核與關瑞坤證述：當初人道公司為躲避林宗德、李金宏等債權人追討債務查封財產，而與童寶環協商並同時簽訂買賣、買回及租賃契約書，作借名登記舉動，簽訂該3份合約時，我有在現場親自聽到雙方談系爭買賣是為逃避債務之假買賣，並由我辦理過戶登記等情（見重訴字影卷三第27-29頁）相符，郭芳良與關瑞坤就親身經歷之人道公司與童寶環間約定借名登記之事實所為上開證言，並無瑕疵，自不能徒憑渠等與人道公司有利害關係及親屬關係，即謂渠等證言為不可採。原告另執關瑞坤於100年8月31日證稱：人道公司為躲避債權人林宗德、李金宏等
3、4人查封財產而簽訂系爭買賣契約等語（見重訴字影卷三第28頁），嗣於104年1月8日在本院100年度重訴字第297號案件作證時卻證稱：「當時沒有指名是誰的債務，我只知道是人道的債務。（問：是要解決哪一個債務，誰跟誰的債務？）我不清楚」（見重上更字影卷三第211頁），主張關瑞坤證詞反覆不一，惟查關瑞坤前後作證時間，相距近4年，時隔已久，就人道公司之債權為何人，已不復記憶或不復清楚，乃為情理之常，尚難執此即認關瑞坤之證言不足採。徵之人道公司於93年間買受系爭房地登記在童寶環名下，即有借名登記之經驗，系爭房地一直由人道公司管理使用，童寶環未曾占有使用，人道公司與童寶環間有長期資金往來及信任關係，已如前述，足認渠等於98年4月29日通謀而為買賣之意思表示，其真意實係隱藏借名登記行為，應堪認定。又借名登記契約並不以書面為必要，自不因未另訂契約，即為人道公司不利之認定。再人道公司曾為擔保對童寶環之債務，將系爭房地權狀交付童寶環保管，此由前述96年11月8日協議書第2條約定「甲方（人道公司）同意在前條所載債務（指2億6000萬元）未完全清償之前，將前條所示所有不動產之權狀全數質押予乙方（童寶環）」（見重上字影卷一第105-106頁）即明，且童寶環於人道公司積欠債務之情況下，仍借款予人道公司，是人道公司為能繼續向童寶環借款，並基於信賴關係，而於房地過戶後由童寶環保管權狀，難認有違事理，自不能徒憑權狀由童寶環持有，即認渠等間並無借名登記行為。再系爭買賣既屬虛偽且隱藏借名登記行為，自不因人道公司曾以存證信函表示解除買賣契約（見重訴字影卷一第299-300頁）而受影響。
⒋復按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分已具
構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年度台上字第485號判決意旨參照），系爭建物上的增建12、13、14、15樓，為人道公司所出資興建，必須使用系爭建物之電梯樓梯對外出入，屬系爭建物之附屬物，不具獨立所有權乙情，為原告、人道公司、蓮香齋事業公司所不爭執（見本案卷二243、244頁），並經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄、勘驗照片為證（見本案卷一第304-334頁），揆諸前揭說明，系爭建物之所有權範圍即及於增建之12、13、14、15樓。
⒌童寶環於102年7月24日出售及移轉系爭建物予原告，為無權處分：
⑴按出名人對登記之財產並無真正所有權，其違反借名登記契
約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益（最高法院98年度台上字第76號判決意旨、104年度台上字第298號裁定意旨參照）。
⑵原告主張人道公司於98年6月29日、98年7月22日與童寶環簽
立之協議書及補充協議書，已同意童寶環出售系爭建物，故童寶環出售系爭建物予原告，乃有權處分，人道公司則予以否認。經查，98年6月29日協議書第2條約定所載：「乙方（指人道公司）同意甲方(即童寶環）得將已辦妥所有權移轉登記之買賣標的另行出賣予第三人，不受買回契約書之限制，但出售價格不得低於新臺幣15億8000萬元（甲乙雙方同意保留議價空間），出售期間至98年12月31日止...。」（見重訴字影卷一第290頁），及98年7月22日補充協議書第二條所載：「乙方同意甲方出售買賣標的期間，原定至98年12月31日止，雙方同意屆期得另行協議延長之。」等語（見重訴字影卷一295頁），足見人道公司所同意童寶環出售系爭建物之期間，乃至98年12月31日止，且出售金額不得低於15億8000萬元，惟參以童寶環係於102年7月10日將系爭建物出售予原告，且價金為1億元，此有買賣契約書可稽（見本案卷一第35-38頁），此已逾上開協議書、補充協議書所約定之得出售期間，亦低於所約定之出售價格，自難謂人道公司已同意童寶環為此出售行為，且童寶環迄未就其與人道公司間另有延長得出售期間及降低出售價格之協議舉證，是原告所主張童寶環已徵得人道公司同意出售云云，並非可採，童寶環係未經人道公司同意，擅將系爭建物出售並移轉登記予原告，應堪認定。
⑶原告對於童寶環之無權處分為惡意：
①人道公司抗辯原告之實際負責人為莊連豪一情，固據原告否
認，然莊連豪為原告設立登記時之負責人兼股東，至今仍為原告之股東乙節，為原告所自承（見本案卷三第166、167頁），並有原告公司變更登記表在卷為憑（見本案卷三第160-163頁反面），佐以原告與童寶環之買賣契約係由莊連豪出面簽訂，有買賣契約書可稽（見本案卷二第355頁），莊連豪接受媒體訪問時，復自稱系爭房地均由其購得，並出示建物、土地所有權狀，有聯合報報導在卷可參（見本案卷一第279頁），其於102年10月31日在高雄地檢102年度交查字第1347、1348號偽造文書案件受檢察事務官詢問時，亦表示系爭建物、土地均係其購買所有（見本案卷二第337、338頁），反觀原告之登記負責人程麗英於高雄地檢102年度交查字第1689號偽造文書案件受檢察事務官詢問時，對於系爭建物如何取得、有無設定抵押權予他人，均一問三不知，僅表示：我公司都是委託給莊連豪處理，我對我公司事情都不清楚，系爭建物也是委託莊連豪買的等語（見本案卷二第344、345頁），足徵莊連豪確為原告公司之實際負責人無誤。
②人道公司對童寶環提起系爭建物所有權移轉登記之另案訴訟
後，即依民事訴訟法第254條第5項規定，聲請本院核發起訴證明，於99年11月5日持向地政事務所為訴訟繫屬之註記，有民事聲請起訴證明狀、已起訴證明書、建物登記第二類謄本可稽（見重訴字影卷一第127-128、133頁、本案卷一第8頁）。原告於102年7月10日簽約時，由系爭建物第二類登記謄本其他登記事項欄記載：「依臺灣高雄地方法院99年11月5日已起訴證明書辦理註記，本件不動產現為該院99年度審重訴字第369號案件審理在案（詳如起訴狀）所有權移轉登記案件訴訟中」之內容，及人道公司在該案起訴狀上關於：「系爭建物之實際所有權人仍為人道公司，童寶環僅係名義登記之人」（見重訴字影卷一第4頁）等記載，應可知悉系爭建物有產權訟爭，且有童寶環以外之人主張為真正所有權人，此觀原告實際負責人莊連豪於102年8月7日在高雄漢王飯店召開之記者會上所稱：「這個產權跟所有權有很多的糾紛，那我今天就來揭穿這個糾紛，本身我在上個月是透過原金主跟地主童小姐，她的兒子，......當她跟我講了這個狀況以後，我第二天，二天的時間我就決定要跟她買，那她也很訝異有這麼快，有一點糾紛......。」等語即明（本案卷二第375-376頁），原告買受系爭建物前既明知有產權糾紛，對於童寶環可能為無權處分之人，及原告因此可能遭受之不利益、交易風險已有認識，復刻意在與童寶環簽立之買賣契約書特約第2條約定：「本件買賣之部分建物於本買賣契約簽訂時受有訴訟之註記，不適用本契約第8條之規定，惟如致本買賣契約全部或部分無效、全部或部分被撤銷或其他全部或部分失效之情形，甲方（即童寶環）同意將所收之全部價款退還外並加計自過戶完成日起算按年利率5﹪計算之利息，並應賠償乙方（即原告）8888萬元整作為懲罰性違約金」等語（見本案卷一第35-38頁），使自己立於不受損失之地位，顯然其對於登記名義人童寶環是否為真正所有權人，並非全然相信無所懷疑。
③加以系爭房地自93年6月以來，均由主張為真正所有權人之
人道公司持續占有以經營酒店，在98年4月29日之買賣移轉之後亦同，童寶環並未實際占有系爭房地。且原告於102年7月10日買受時，先前被人道公司設定予合作金庫之8億1000萬元最高限額抵押權、設定予晉興資產管理有限公司、李金宏之5000萬元之最高限額抵押權，在98年4月29日之買賣移轉後，仍未塗銷，有系爭建物登記謄本足參（見本案卷一第8-10頁），莊連豪既擔任原告公司之實際負責人，依聯合報之報導，其當時亦為高雄市電腦公會理事長（見本案卷一第279頁），堪認具相當社會、商業歷練，尤其依原告及莊連豪分別與童寶環簽立之建物、土地買賣契約書（見重上更字影卷四第71-84、85-92頁），系爭房地買賣價款合計10億6888萬元（含系爭建物1億元，系爭土地9億6888萬元），以如此鉅額之買賣交易而言，實難想像莊連豪在明知童寶環已遭人道公司起訴主張非權利人，又從未取得系爭房地占有、抵押權亦未因移轉而塗銷變更之情形下，會單純一味地信賴登記，更遑論前述莊連豪之記者會內容，已透露其在決定買受系爭房地前，已對於童寶環、人道公司之產權糾紛有所了解。再者，系爭房地經鑑價於102年5月8日之價值高達14億6000萬元，有瑞普國際不動產估價師事務所估價報告書乙份在卷可徵（見重上字影卷三第130-133頁），但依上開買賣契約書所載，莊連豪及原告合計僅支付3億4807萬1006元給童寶環，其餘6億8000萬元均約定以負擔既存之上述抵押債務之方式沖抵，然而系爭房地上之抵押權之債務人至今仍為人道公司，並未因沖抵而變更為原告或人道公司，換言之，對銀行有清償義務之人仍為人道公司，莊連豪雖已向合作金庫清償抵押債務500萬元，但其清償後，即向人道公司寄送存證信函，表明已承受代為清償之500萬元債權，而請求人道公司清償，有存證信函可稽（見本案卷二第250頁），衡諸原告、莊連豪買受價值14億6000萬元之系爭房地，僅支付3億餘元之買賣價金及代為清償500萬元抵押債務，顯不相當，較為合理之解釋，應係買賣雙方即原告、莊連豪、童寶環均認知童寶環並非真正所有權人，有極高交易風險，因而願以實質上之低價買賣。本院綜合上開各情，因認原告確知悉童寶環無處分權限而為惡意。揆諸前揭說明，童寶環未經人道公司同意，將系爭建物所有權以買賣為原因移轉登記予惡意之原告，應按民法第118條無權處分之規定而定其效力，而該處分行為既經人道公司拒絕承認，自不生效力，故原告並未取得系爭建物之所有權。
④原告固主張人道公司曾先、後主張與童寶環間為借名登記法
律關係、讓與擔保法律關係，原告為第三人，自無從知悉人道公司與童寶環間為何等法律關係，並無明知童寶環為非處分權人之惡意云云，惟所謂惡意僅須明知系爭房地之登記名義人與實際狀態不一致、登記名義人無處分權限即可，並不以知悉登記名義人與真正所有權人間之法律關係為何之必要，原告、莊連豪既已知悉系爭房地之登記名義人與實際狀態不一致，即非屬善意信賴不動產登記之第三人，至其是否知悉登記與實際狀態不一致之原因、人道公司與童寶環間之法律關係為何，均無礙原告為惡意之認定。
⑤原告雖援引最高法院103年度台上字第1518號判決意旨「不
動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，無無權處分可言」；及105年度台上字第473號判決意旨「借名登記並非民法第759條之1第1項所稱「原登記物權之不實」，而主張童寶環與人道公司間之借名登記契約既屬有效，即無登記不實可言，不論原告惡意或善意，童寶環之處分均屬有權處分。然前揭判決意旨尚非最高法院一致見解，而目前實務既均承認借名登記契約之有效性，倘在出名人違反約定處分登記財產之情形，不問交易之第三人惡意與否，均認屬有權處分，此無異放棄對借名者即真正權利人之保護，全由借名者承擔出名人違約處分財產之不利結果，參照信託法第18條就受託人違反信託本旨處分信託財產之行為，縱信託財產未經信託登記或信託表彰，只要處分行為之相對人及轉得人明知或因重大過失而不知，受益人亦得撤銷該處分，其立法意旨亦在於保護真正權利人，賦與其在相對人或轉得人為惡意或重大過失而不知之情形下，仍有推翻該處分效力之權利。本院認為借名登記之出名人違反約定處分登記財產時，其處分之效力問題，亦應參照信託法第18條，解為借名人得主張該處分為無權處分，對抗處分行為之惡意相對人，以謀求交易安全保障與真正權利人保護間之利益衡平。是原告此部分法律見解，為本院所不採。
㈡原告既未取得系爭建物所有權，自無從行使民法第767條第1
項前段之所有物返還請求權，亦不因被告占有系爭建物而受有損害，與民法第179條不當得利之要件不合，其請求均屬無據。至蓮香齋事業公司、人道公司是否有權占有系爭建物及增建物、蓮香齋國際公司有無占用系爭建物等節，均與結論無涉，毋庸審酌。
七、綜上所述，原告並非系爭建物之所有權人，從而原告依民法第767條第1項前段、第179條，請求被告返還系爭建物並給付相當於租金之不當得利，洵屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 28 日
民事第一庭 法 官 陳筱雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日
書記官 彭帥雄