臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第228號原 告 黃永吉
黃永全上列二人共同訴訟代理人 王建元律師複代理人 蘇昱銘律師被 告 黃月琴
黃淑珍黃永和黃慧琴黃淑敏張黃寶琴上列六人共同訴訟代理人 黃振銘律師複代理人 葉幸真律師上列當事人間確認優先購買權存在事件，經本院於民國103 年9月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地及其上同段同小段339 建號即門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○ 號建物（權利範圍均為全部，下稱系爭房地），為兩造公同共有。被告於民國102 年9 月25日以存證信函通知伊等，表示欲將系爭房地以新台幣（下同）1,080 萬元出售予訴外人朱志偉，伊等接獲通知後，即請伊等之母即訴外人郭素連向被告張黃寶琴表示伊等願以相同條件優先承購系爭房地。詎張黃寶琴知悉上情後竟避不見面，致伊等無從與被告以相同條件簽立契約，權益受損甚鉅。又被告通知伊等行使優先承購權之存證信函內，未依土地法第34條之1 執行要點第7 點第5 項規定記載價金分配、買受人如何給付價金及價金給付之時程等事項，且該存證信函僅係優先承購權之通知，並不符合土地法第34條之1 第2 項事先通知之要件，無法律上效力。為此，爰依土地法第34條之1 規定提起本訴。並聲明：原告對被告就系爭房地有優先承購權存在。
二、被告則以：被告既已與朱志偉就系爭房地訂立買賣契約，土地法第34條之1 之優先承購權僅有債權性質，原告無法主張該買賣契約無效，故原告提起本件訴訟，無確認利益。伊等於102 年9 月25日曾以存證信函通知原告，表示欲將系爭房地以1,080 萬元出售予朱志偉，請原告於文到10日內就系爭房地表示是否行使優先承購權之意，並經原告於同年月30日收受，惟原告迄至同年10月10日止，均未曾向伊等表示行使該權利之意，故原告之優先承購權已視為放棄。縱原告先後於同年10月21日、10月28日曾以存證信函向伊等要求提供與朱志偉之買賣契約書，及表示願優先承購之意，均無礙於其優先承購權已經放棄而不存在之事實。本件原告之請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：系爭房地為兩造所公同共有。被告於102 年9 月25日以存證信函通知原告，表示欲將系爭房地以1,080 萬元出售予非屬系爭房地公同共有人之朱志偉，請原告於該函到達後10日內就系爭房地表示是否以同一價格行使優先承購權。原告於10
2 年9 月30日收受上開存證信函。嗣原告於102 年10月23日另向被告寄發存證信函主張優先承購權。
四、原告主張系爭房地為兩造所公同共有，被告將系爭房地售予朱志偉，經其行使優先承購權未獲置理，並遭被告否認其有該權利，爰請求確認原告就系爭房地有優先承購權存在等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院所應審究者核為：原告可否就系爭房地對被告行使與上開買賣契約同一買賣條件之優先承購權？㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
且按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨亦可參照。查，本件原告訴請確認其就兩造公同共有之系爭房地有優先承購權存在，既為被告所否認，則原告所主張之上開優先承購權是否確係存在乙節即屬不明確，致其在法律上之地位有不安之狀態，且此不安之狀態，能以確認判決將之除去，尚無疑義。故原告所提本件確認之訴之部分，應認有確認利益。被告辯稱原告就本件訴訟無確認利益云云，殊非可採。
㈡按土地法第34條之1 第4 項固規定共有人出賣其應有部分時
，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104 條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院80年度台上字第2198號裁判意旨參照）。次按土地法第34條之1 第4 項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：㈡徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第10
4 條第2 項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，此觀95年3 月29日修正之土地法第34條之1 執行要點第10點第2 項規定甚明。參酌土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其目的在於簡化共有關係，促進土地利用，為免影響交易安全及安定。而出賣人之通知義務，旨在使他共有人知悉買賣條件而得行使優先承購權，土地法關於通知之方式，既未為限制規定，他共有人茍已知悉買賣事實、買賣條件，而未能於知悉後10日內行使其優先承購權，縱出賣人未為通知，其優先承購權亦應視為放棄，亦即應發生失權之效果，以避免法律關係長期處於不確定狀態，並能兼顧共有人及買受人之權利保障。
㈢查，被告係於102 年9 月25日以存證信函通知原告，表示欲
將系爭房地以1,080 萬元出售予非屬系爭房地公同共有人之朱志偉，請原告於該函到達後10日內就系爭房地表示是否以同一價格行使優先承購權。原告於102 年9 月30日收受該函，原告於102 年10月23日另向被告寄發存證信函主張優先承購權等情，為兩造所不爭執，是原告於102 年9 月30日即已知悉該買賣之事實及條件，揆諸前揭說明，原告依土地法第34條之1 第4 項規定行使優先承購權，應於102 年9 月30日知悉後之10日內表示優先承購之意，否則即應認為其已放棄本件優先承購權。惟原告係遲至102 年10月23日始向被告寄發存證信函表明依法主張優先承購權之意思，足認原告並未於知悉該買賣契約之買賣條件後10日內行使優先承購權，應生失權之效果，原告自不得再對系爭房地之其餘公同共有人即被告主張行使本件優先承購權。
㈣原告雖主張：被告通知伊等行使優先承購權之存證信函內，
未依土地法第34條之1 執行要點第7 點第5 項規定記載價金分配、買受人如何給付價金及價金給付之時程等事項，且該存證信函僅係優先承購權之通知，並不符合土地法第34條之
1 第2 項事先通知之要件，無法律上效力云云。惟按土地法第34條之1 第2 項規定：「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、同條第4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」；土地法第34條之1 執行要點第7 點第5 項係規定：「本法條第二項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容依下列之規定：㈤通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。」等語，是土地法第34條之1 執行要點第7 點第5 項係就土地法第34條之1 第2 項所為之補充規定，亦即共有人處分共有土地及建物時，應事先以書面或公告方式通知他共有人，且該通知或公告應記載之內容，依上開執行要點第7 點第5 項定之。至於土地法第34條之1 第4項所規定優先承購權之通知方式及內容，法並無明文。本件被告於102 年9 月25日寄發予原告之存證信函，係通知原告得行使優先承購權，故該存證信函係被告依土地法第34條之
1 第4 項規定對原告所為優先承購權之通知，與同條第2 項所規定處分共有土地及建物之共有人對未處分之他共有人所為處分之通知，尚有不同。該優先承購權之通知方式及內容，既無何限制規定，則原告主張被告通知伊等行使優先承購權之存證信函內，未依土地法第34條之1 執行要點第7 點第
5 項規定記載價金分配、買受人如何給付價金及價金給付之時程等事項，無法律上效力云云，洵屬無據。又按共有土地之處分，依土地法第34條第2 項，雖有應事先以書面通知未同意之共有人，其不能以書面通知者，應公告之規定，但同意處分之共有人縱未踐行此項通知義務，僅生應負賠償責任之問題，對於處分共有土地之效力，尚無影響（最高法院86年度台上字第420 號裁判意旨參照），是被告對原告縱未踐行土地法第34條之1 第2 項之通知義務，依上開說明，對被告處分系爭房地，仍無影響。原告主張被告所寄發之存證信函僅係優先承購權之通知，並不符合土地法第34條之1 第2項事先通知之要件，無法律上效力云云，亦不足採。
五、綜上所述，原告既已不得再對其餘公同共有人即被告主張行使本件優先承購權，則其依土地法第34條之1 規定，請求確認原告對被告就系爭房地有優先承購權存在，為無理由，不應准許。
六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 9 月 25 日
民事第二庭法 官 何悅芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 9 月 25 日
書記官 楊馥如