臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第381號原 告 郭美伶訴訟代理人 顏宏斌律師被 告 潘興國
統南國際實業有限公司法定代理人 黃勝源上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院民國104年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告潘興國與統南國際實業有限公司間就如附表所示門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號房屋之租賃關係不存在。被告統南國際實業有限公司應自上開房屋遷出，將房屋騰空交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣捌拾捌萬肆仟元供擔保後得假執行。但被告統南國際實業有限公司如以新台幣捌佰陸拾伍萬叁仟壹佰壹拾壹元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：高雄市○○區○○○段○○段000000號土地及其上門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號（建號同段13598 號，下稱系爭房屋），原為被告潘興國所有，因積欠債務經本院103 年度司執字第25898 號強制執行程序拍賣，由原告於103 年7 月8 日拍定取得，惟被告統南國際實業有限公司（下稱統南公司）於103 年5 月30日陳報與潘興國就如附表所示房屋訂有自102 年1 月1 日起至106 年12月30日止，每月租金新台幣（下同）25,000元之租賃契約（下稱系爭租約），拍賣公告因而載明不點交；惟103 年4 月1 日查封時潘興國或統南公司並無人在場，或有何使用、收益狀態，債權人臺灣銀行亦稱「執行標的現由債務人自行使用，未出租或出借予他人。」；103 年5 月20日警方現況調查亦載「該址鐵門深鎖，查訪附近居民稱無人居住。」。潘興國顯為妨害強制執行程序及拍定人使用權利，而虛偽訂立租約，並無真正租賃關係，統南公司屬無權占有。爰依法提起本件確認之訴，並請求統南公司應自系爭房屋遷出。聲明：㈠確認潘興國與統南國際實業有限公司間就系爭門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號之房屋租賃關係不存在。㈡被告統南公司應自系爭房屋遷出，將房屋返還予原告。㈢就第二項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。（卷第75頁民事陳報狀，變更聲明、第99頁筆錄）
二、被告則以：103 年4 月1 日查封時未收到通知而無法即時提出租約；統南公司於系爭房地內設有神明廳及放置公司物品作為倉庫之用，每日早晚均有人進出參拜神明或取用、放置公司之物；統南公司現仍占有使用中，應有民法第425 條買賣不破租賃之適用，原告縱因拍賣取得所有權，統南公司本於租約仍得繼續合法占有使用，原告請求統南公司遷出並返還並無理由（卷第79-80 頁）；統南公司確實有一次繳付現金150 萬元予潘興國（卷第126 頁）等語。聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及本件爭點：不爭執事項：
㈠高雄市○○區○○○段○○段000000號土地及其上門牌號碼
高雄市○○區○○○路○○○ 巷○ 號（建號3598號）房屋，原為潘興國所有，因潘興國積欠債務經本院103 年度司執字第25898 號強制執行程序拍賣，由原告於103 年7 月8 日拍定取得所有權。
㈡被告於上開執行程序進行中之103 年5 月30日具狀提出房屋
租賃契約書，陳稱被告間有租賃關係存在，請求拍定後不點交。
㈢上開執行事件於103 年4 月1 日下午至現場查封勘驗，查封
筆錄記載，債務人不在場，由轄區警員及鎖匠協同開門入內執行，並由債權人代理人在場陳稱由債務人自行使用，未出租或出借予他人。
㈣上開執行事件經請警方派員查詢占有使用現況，高雄市政府
警察局苓雅分局103 年5 月23日以高市警苓分偵字第00000000000 號載明，由警員方郁瑋於103 年5 月20日下午2 時至系爭房屋查訪，該址鐵門深鎖，查訪附近居民稱無人居住。
有上開函文及房屋現況調查表附在執行卷可證。
本件爭點：
㈠原告提起本件訴訟有無利益。
㈡被告間就系爭房屋所提出自102 年1 月1 日至106 年12月30
日之租賃契約，有無民法第425 條買賣不破租賃原則之適用，得否對抗原告。
㈢原告訴請統南公司自系爭房屋遷出，將房屋遷讓交還原告，有無理由。
四、原告提起本件訴訟有無利益。按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年臺上字第1922號判例意旨參照）。原告訴請確認被告對於系爭房屋租賃關係不存在，被告則抗辯其仍存有租賃關係，且得以對抗原告，則被告就系爭房屋之租賃關係是否存在，即不明確，並得以本件確認之訴予以排除，故上訴人訴請確認被告系爭對於系爭房屋之租賃關係不存在，即有訴之利益而為合法。
五、被告間就系爭房屋所提出自102 年1 月1 日至106 年12月30日之租賃契約，有無民法第425 條買賣不破租賃原則之適用，得否對抗原告。
㈠原告主張被告間之租賃關不存在，並否認被告所提租賃契約
之真正（卷第15-18 頁），主張潘興國係為妨害強制執行程序及妨害原告使用系爭房地，實際並無租賃關係存在，被告係無權占有；則被告間就租賃關係存在之事實，自應舉證證明。
㈡系爭房屋與基地均由潘興國為抵押債務人與義務人而於95年
12月1 日向債權人台灣銀行設定抵押辦理抵押貸款，有抵押設定契約書、其他約定事項及他項權利證明書附於103 年司執字第25898 號卷內可參，兩造亦未為爭執；另由被告統南公司法定代理人黃勝源、潘興國各簽發本票面額分別為2,20
0 萬元、100 萬元之本票，本票則各由潘興國、黃勝源與劉筱奐（即黃勝源前妻）分別於連帶保證人欄共同簽發本票，向謝孟融借款共2,300 萬元未清償，並以系爭房地設定第三順位抵押權，謝孟融聲明參與分配上開強制執行事件，亦有謝孟融103 年4 月22日所提民事聲明參與分配狀附於103 年司執字第60034 號執行卷（併入103 年司執字第25898 號執行）為憑，潘興國於上開執行事件亦未曾爭執其真正，被告等人亦未表示意見（卷第150 頁筆錄），則以潘興國願以系爭房地設定抵押並擔保黃勝源高達2,200 萬元本票債務之情觀之，潘興國與黃勝源、劉筱奐間，應非全無任何利害關係或情誼存在。
㈡再證人即與黃勝源同住於系爭房屋對門4 樓鄰居之張哲宗證
稱「我不認識潘興國，但跟黃勝源是多年的老鄰居將近20年了。」「據我所知，黃勝源是在報關行上班，我的感覺黃勝源好像是報關行老闆之一，但我不確定。」「是一般公寓住家的一樓，我們那裡是住商混合區，但大部分都是住家。」「我看不出來，從來沒有。（指黃勝源有無在該址經營公司業務）」「我沒有見過。（指有無卡車或貨物進出黃勝源家門口）」「我所知道都是家人，印象中是黃勝源夫妻及二個小孩。（看到黃勝源家是那些人出入？」「不知道，沒有看到有掛任何公司或工廠的招牌。」「我太太跟我說，他的小孩比較小的時候是住在該址沒錯，應該是黃勝源的女兒讀大學時期，全家人都還住在該址。（指黃勝源是否長期居住該址，抑或偶爾才在）」「我所知是沒有。我所知道的就是住到黃勝源的小孩大學期間為止。（指黃勝源的太太是否仍居住該址）」「黃勝源的小女兒。應該畢業大約二年了。」（卷159-162 頁筆錄）；是依證人所述，系爭房屋長期均由黃勝源與其妻、女同住，且居住至約2 年前左右搬離未再實際居住，且未曾以系爭房屋經營公司，足認黃勝源雖抗辯90年間已與劉筱奐離婚（卷第149 頁），惟其之後仍繼續與劉筱奐及女兒同住，縱有辦理離婚登記，亦難認關係已非親密，黃勝源所稱系爭房地於出賣予潘興之前，其繳納租金及押金予劉筱奐之詞（卷第150 頁筆錄），既未提出任何確實繳納租金或押金之證明，自難採信。
㈢又依統南國際實業有限公司之公司登記資料所示，劉筱奐長
期均為統南公司之股東（卷第108-122 頁經濟部函文及附件），是否實際出租亦有疑義；又統南公司原名為統南麵包食品有限公司，至99年2 月24日始更名為統南實際實業有限公司，被告亦自陳向劉筱奐另承租林森二路71號4 樓為實際營業處所，到現在仍在該處營業，但可能快要結束了（卷第66頁筆錄，是否實際承租林森二路房屋與本件待證事項無關），黃勝源或統南公司有無同時使用二處所為營業處所，亦有疑問。
㈣況被告提出之租賃契約記載租期102 年1 月1 日至106 年12
月30日元，每月租金25,000元，訂約日載為102 年1 月1 日（卷第15-17 頁），黃勝源則提出其台灣銀行存摺於101 年11月15日一次現金提領3,683,100 元之紀錄（卷第92-95 頁），抗辯係因潘興國要求而一次交付現金1,500,000 元予潘興國用以支付5 年期間全部之租金，衡情，租約既在102 年
1 月1 日始簽約，且租期亦同日開始，何有提前1 個半月即一次提領3 百餘萬元，而以其中150 萬元作為之後租期方開始之租金支付方式，況150 萬元之數額非少，黃勝源亦為有相當歷鍊且任公司負責人多年，竟不選擇以轉帳或匯款方式支付租金以保留付款證明，卻以現金方式一次交付，所為顯然不合常理；被告等人抗辯難信為真。參以潘興國亦自陳之前系爭房屋之租賃方式均採每年簽約，租金每月給付3 萬元之方（卷第66頁），豈有於房屋遭強制執行拍賣後，方改為一次交付現金150 萬元作為支付5 年租金之方式，所辯並不足採，被告顯為避免強制執行點交房屋，而事後提出租賃契約，不能認為被告間所提出之租賃契約為真正。
㈤綜上，被告間所提自102 年1 月1 日至106 年12月30日之租
賃契約，不能認為真正，被告不得以民法第425 條買賣不破租賃原則為由對抗原告；原告訴請確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由。
六、原告訴請統南公司自系爭房屋遷出，將房屋遷讓交還原告，有無理由。
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
㈡原告為系爭房屋所有權人，業據提出不動產權利移轉證書、
民事聲請狀、查封筆錄等為證，且為被告所不爭執，應認為真正。被告統南公司就所辯非無權占有且與潘興國間有租賃關係存在，不能認為真正。此外，統南公司未提出其他證據資料證明有合法占有使用系爭房屋之權源，被告屬無權占用原告所有之系爭房屋至明。
七、綜上所述，原告訴請確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，並依所有物返還請求關係請求統南公司遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。
八、原告陳明就遷讓交還房屋部分願供擔保，聲請為假執行，統南公司聲請免假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、、第390 條第2 項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第四庭 法 官 林玉心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 王立山┌──┬──┬───────┬─────┬────────────┬────┐│編號│建號│基地坐落 │建築式樣主│建物面積（平方公尺） │權利範圍││ │ │ │要材料及房│ │ ││ │ ├───────┤屋層樓 ├──────┬─────┤ ││ │ │建物門牌 │ │樓層面積合計│附屬建物主│ ││ │ │ │ │ │要建築材料│ ││ │ │ │ │ │及用途 │ │├──┼──┼───────┼─────┼──────┼─────┼────┤│ │ │高雄市三民區灣│住商用、5 │1 層：62.7 │陽台： │全部 ││1 │821 │內段718-6 地號│層樓鋼筋滾│2 層：62.7 │27.77 │ ││ │ │ │凝土造 │3 層：62.7 │ │ ││ │ ├───────┤ │4 層：62.7 │ │ ││ │ │高雄市三民區敦│ │5 層：31.72 │ │ ││ │ │煌路80 巷1號 │ │合計：282.52│ │ │├──┼──┼───────┼─────┼──────┼─────┼────┤│2 │913 │高雄市三民區灣│ │1 層：5.88 │ │全部 ││ │ │內段718-6 地號│ │合計：5.88 │ │ ││ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │同上建物未保存│ │ │ │ ││ │ │登記部分 │ │ │ │ │└──┴──┴───────┴─────┴──────┴─────┴────┘