臺灣高雄地方法院民事判決 103年度重訴字第55號原 告 游凱甯訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師涂榮廷律師複代理人 陳柏中律師被 告 王偉仲訴訟代理人 張立業律師複代理人 劉禹劭律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國103年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告委由其父王順發為代理人，於民國102 年8 月20日同意
將坐落高雄市○○區○○段○○段00000000地號土地（權利範圍各為萬分之52）及其上同段213 建號建物（權利範圍全部，門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○○ 號5 樓之2 ，含共同使用部分380 建號，應有部分萬分之52，與上述土地下合稱系爭不動產）售予原告，並約定買賣總價新台幣（下同）1,350 萬元，付款方式為：第一期款135 萬元，於簽約時以存匯入專戶方式給付，尾款1,215 萬元則以系爭不動產向金融機構辦理貸款轉存匯入專戶方式給付，且申請訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）擔任付款中間人，另指定由訴外人何國寶為特約地政士辦理稅務及過戶事宜。原告為求銀行核貸順利，乃於不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）上記載買受人為訴外人京華國際事業有限公司（下稱京華公司）。
㈡原告已依約給付第一期款，並就尾款部分向台灣銀行博愛分
行（下稱博愛分行）申貸，然該行審查後認為京華公司信用有瑕疵而未核貸，原告遂與王順發協議，由原告再給付被告價金70萬元，被告則同意原告另指定訴外人陳絲琦為買受人及登記名義人，並以陳絲琦名義向台灣銀行高雄科學園區分行申貸，該行已於102 年11月20日核貸並完成對保、開戶，詎被告於102 年11月18日委由律師寄發存證信函，以買方未於102 年9 月30日給付全部價金為由解除契約，嗣亦未依約繳納稅捐機關於102 年11月21日核定之契稅、土地增值稅，致原告無法順利取得銀行核准之貸款以給付尾款，被告解除或終止系爭買賣契約，顯屬無理。
㈢兩造於系爭契約書第16條「其他約定事項」約定，被告願補
貼原告系爭不動產之修繕費用250 萬元，是原告應給付之價金尾款僅有1,100 萬元，扣除原告已經給付205 萬元（135萬元＋70萬元＝205 萬元），僅剩餘895 萬元（1,100 萬元－205 萬元＝895 萬元），兩造嗣又協議原告應再給付之尾款金額為950 萬元，是於原告給付被告950 萬元之同時，被告應將系爭不動產移轉登記予原告指定之登記名義人即訴外人周傳良（身分證統一編號：Z000000000號）。為此依買賣契約之法律關係，提起本訴，並聲明：於原告給付被告950萬元之同時，被告應將系爭不動產移轉登記予周傳良。
二、被告則以：系爭不動產之買受人係京華公司，並非原告，原告僅係經京華公司授權處理買受系爭不動產事務之代理人，不得以自己名義對原告行使買受人之權利。系爭契約書第10條第6 項約定，京華公司至遲應於102 年9 月30日履行全部價金之給付義務，嗣被告雖同意延長至102 年11月18日，然京華公司僅於102 年8 月27日以支票方式將第一期款135 萬元存入專戶，另以原告名義匯款53萬9,000 元、16萬1,000元至被告個人帳戶，旋於102 年11月15日向被告要求解除契約、返還已支付之價金，被告乃於同年月19日以京華公司未依約給付價金為由，寄發存證信函向京華公司為解除系爭買賣契約之意思表示，付款中間人僑馥公司亦於102 年11月22日寄發存證信函催告京華公司於7 日內履行契約、給付尾款，京華公司並未置理，僑馥公司嗣於102 年12月4 日寄發存證信函予京華公司，認證買賣契約已經解除。退步言，縱認原告為系爭不動產之買受人，原告亦應依系爭契約書第6 條第4 項約定，於繳稅前，與登記名義人共同開具與尾款同額之本票作為擔保，然原告及陳絲琦均未為之，自不得請求被告將系爭不動產移轉登記予原告指定之人，原告遲延履行給付價金義務，被告並以本件所提歷次書狀之送達對原告為解除契約之意思表示，原告本件請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：㈠被告委由其父王順發為代理人，於102 年8 月20日同意以總
價1,350 萬元將系爭不動產出售，並與原告簽立以京華公司為買方、原告為買方代理人、被告為賣方之不動產買賣契約書。
㈡系爭契約書原約定買受人於102 年9 月30日履行全部給付價金義務，嗣被告同意延長至同年11月18日。
㈢被告委任律師於102 年11月19日寄發存證信函予京華公司，
以京華公司遲未給付價金為由，向京華公司為解除契約之意思表示。
四、本件爭點：㈠系爭不動產之買受人究係原告或京華公司？原告能否行使買
受人之權利，請求被告移轉登記？㈡買賣契約是否業經被告合法解除？㈢承㈡，如否，原告請求被告移轉登記，是否附有條件？條件
是否成就？原告之請求有無理由？
五、得心證理由：㈠按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據
所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外，須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在之可言（最高法院40年台上字第1241號判例要旨參照）。是若以第三人名義為買受人，與出賣人訂定買賣契約，則出賣人僅能對買賣契約上所明載之買受人行使出賣人之權利，反之，亦僅需對明載之買受人負擔出賣人之義務即可。且無論實際上負擔買受人義務之出資人為何人，亦不論實際享有買賣標的物利益者為何人，均非所問。除非買賣契約之買受人與出賣人間，另訂有利益第三人契約，約定由實際出資人對出賣人行使部分買賣契約之權利外，實無由逕以實際出資人為買賣契約之締約當事人，而任其得當然居於買賣契約之買受人地位，行使權利。
㈡原告主張買賣系爭不動產之契約關係存在兩造之間，原告確
為系爭不動產之買受人，系爭契約書記載買受人為京華公司，僅係為求銀行核貸順利而為之等情，惟被告否認之，原告就此部分有利於己之事實，應負舉證之責。經查：
⒈被告委由其父王順發為代理人，於102 年8 月20日同意以
總價1,350 萬元將系爭不動產出售，並與原告簽立以京華公司為買方、原告為買方代理人、被告為賣方之不動產買賣契約書（即系爭契約書），乃兩造所不爭執之事實，依系爭契約書之文義，系爭不動產之買受人為京華公司，應屬甚明。原告雖主張上情，然除系爭契約書外，原告並未以自己名義與被告之代理人王順發另簽立類如系爭契約書之書面約定買賣系爭不動產事宜，買賣契約固為諾成契約，不以訂立書面契約為必要，惟依通常交易習慣及經驗法則，在標的物價值較低、交易手續簡單明確者，成立諾成契約之可能性較大，反之如權利義務關係複雜者，則以訂立書面之可能性較大，系爭不動產之買賣價金達1,350 萬元，並非小額，買賣雙方間之權利義務關係更非簡明，例如付款方式、產權移轉、貸款作業、稅費負擔、違約及解約賠償責任等，均待約明，以免日後履約時滋生爭議，若謂原告係以諾成方式，以自己名義與被告就買賣系爭不動產成立契約，而無書面契約為憑，實有違常理。況且，證人即代理被告出售系爭不動產之王順發到庭證述：簽約時買方是京華公司，原告是代理人等語（本院卷一第162 頁背面、170 頁），則難認原告另以自己名義與被告間有買賣系爭不動產之互相表示意思一致。
⒉證人郝俊台雖證稱：其係仲介，系爭不動產是原告要買的
，原告說為了銀行作業直接把京華公司寫成買方等語（本院卷一第165 頁背面）；證人莊中岳固亦證述：其係本件簽約代書，名義上的買方應該是京華公司，實質上買方是原告，是應原告要求，說這樣銀行比較好貸款，賣方應該知道實際買受人是原告，而京華公司僅係出名為銀行貸款所需之買賣契約名義人，及不動產借名登記之名義人，因為每個程序王順發都在場，故其認為賣方知悉此情等語說這樣銀行比較好貸款，本件銀行貸款由原告自行指定作業等語（本院卷一第166 頁背面、167 、167 頁背面）；證人林艷玉另證述：系爭不動產過戶、報稅程序係其負責辦理，當初登記名義人及貸款借款人均為京華公司，因銀行沒辦法核貸，原告表示要換人登記，才變更登記為陳絲琦等語（本院卷一第168 頁背面、169 頁），然證人即京華公司負責人何華鳳到庭證述：原告是公司股東，公司財務由原告管理，原告提議要買系爭不動產，由原告全權作主決定要買，要以公司名義購買，價金由公司支出，其並簽立授權書，授權原告去買系爭不動產等語（本院卷二第21、21頁背面），並有授權書附卷足佐（本院卷一第57頁），且系爭契約書約定之第一期款，亦係以京華公司為發票人之支票為之，有支票影本附卷可稽（本院卷一第58頁），上述證人證述關於系爭不動產之實際買受人乙節，恐係因於買賣過程中與接觸原告，經原告單方告知而獲悉，尚難遽採為有利原告之認定。況且，倘若系爭不動產係原告個人欲出資買受，如其非以自己名義為法律行為，而係以第三人名義為之，終與出賣人互相表示一致，則僅於該第三人與出賣人間成立買賣契約關係，原告於以第三人名義為之時，即退居與第三人間內部法律關係之債權人地位，除非前述之特別情事，原告並非買受人，上述證人之證詞，並不能證明原告以自己名義為法律行為，並與被告間有買賣之意思表示合致。據證人莊中岳證述：為了辦貸款，買賣契約可以當事人名義為買方，另外指定第3 人為登記名義人；也可以第三人名義為買方，同時指定登記名義人，本件原告是選擇第2 種方式來簽立買賣契約等語（本院卷一第167 頁背面），足證，系爭不動產之買受係以京華公司之名義為法律行為，參以，原告本件主張之事實理由、關於系爭不動產之價金及各項履約義務，均引用系爭契約書之約定，甚至第一期款之給付，亦係以京華公司為發票人之支票為之，姑且不論支票存款帳戶之資金來源為何？原告與京華公司間之內部關係應如何定性？於外部關係，給付價金亦係以京華公司之名義為之。益徵，系爭不動產之買賣，原告係以京華公司名義為法律行為，原告僅係代理人而已，即原告代理京華公司與被告簽訂系爭契約書，約定買賣系爭不動產，則系爭不動產之買受人，自為京華公司無誤。
⒊原告雖謂：貸款銀行審查後認為京華公司信用有瑕疵而未
核貸，原告乃與王順發協議，由原告再給付被告價金70萬元，被告即同意原告指定陳絲琦為買受人，並以陳絲琦名義向台灣銀行高雄科學園區分行申貸云云，證人郝俊台並證稱：後來有經過賣方同意變更買方及登記名義人為陳絲琦等語（本院卷一第165 頁背面）。然證人莊中岳證稱：
僅撤銷登記名義人，並未撤銷買賣，買方重新提出登記名義人，再報稅等語（本院卷一第167 頁），證人王順發亦證述：因京華公司信用有問題無法貸款，才改登記名義人為陳絲琦，並無同時變更買方為陳絲琦等語（本院卷一第
162 頁背面），對照系爭契約書之記載，關於買受人部分並無更改之情形，且以陳絲琦為買受人名義申辦貸款所附之買賣契約書，係以原告為出賣人之名義與陳絲琦簽訂，有不動產賣賣契約書存卷可查（本院卷一第241 至243 頁），證人郝俊台證述關於系爭不動產買受人已變更為陳絲琦之事實，尚與客觀事證有間，不足採信，系爭不動產之買受人，未經新約變更為原告或陳絲琦，應屬甚明。系爭不動產登記名義人嗣因京華公司貸款未果而變更為陳絲琦之情，固為兩造所不爭執，然系爭不動產之買受人既未變更，則原告於外部關係仍係京華公司之代理人，要不能以其參與指定陳絲琦為登記名義人之過程，即得自己居於買受人地位行使權利。
⒋原告另主張：京華公司已於102 年11月8 日與原告終止借
名登記之關係，買方之主體回歸原告，原告得本於買受人地位行使權利云云，然本件原告以京華公司名義與被告簽訂買賣契約書，締結買賣契約，核與最高法院肯認之當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之借名登記契約，尚有不同，首應辨明；其次，原告與京華公司間之內部關係，縱認出名之京華公司有類似勞務給付之情形，而得類推適用委任之規定，惟委任人若欲實際上取得受任人所收取之金錢等物或取得之權利，仍必須受任人向委任人另為移轉權利或交付之涉法律或事實行為，始能完成。並非委任人向受任人為終止契約之意思表示，即能發生取得物品或權利當然移轉予委任人之效力，至為灼然。是縱原告與京華公司間有借名訂立買賣契約之約定，且京華公司已向原告終止該契約關係，然於京華公司將自己因系爭契約書所取得之買受人權利移轉原告之前，原告均無從以買受人自居，而對被告為主張，要無疑義。
㈢據上，系爭不動產之買賣雙方為京華公司與被告，原告並未
舉證京華公司有將其權利讓與原告，或與被告間有約定實際出資之人得對被告行使權利之情形，實無由因原告主張其為實際出資之人，而認其為契約當事人，許其得居於買受人地位行使權利。原告請求被告履行出賣人義務，自非有理。
㈣原告既不得就系爭不動產對被告行使買受人權利，其餘爭點即與原告無涉，更與判決結果無影響，爰不再贅論。
六、綜上所述，原告依據買賣契約，請求於原告給付被告950 萬元之同時，被告應將系爭不動產移轉登記予周傳良，並無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 陳宛榆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
書記官 莊正彬