臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第144號上 訴 人 何復義追 加 被告 何蘇碧霞上二人共同 黃淑芬律師訴訟代理人被 上 訴人 高雄市旗山區公所法定代理人 黃伯雄訴訟代理人 王元良
林方晴上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104 年3 月31日本院高雄簡易庭104 年度旗簡字第12號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院民國104 年8 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
追加被告甲○○○應與上訴人將坐落高雄市○○區○○路○○○號房屋遷讓交還被上訴人，並與上訴人共同給付新臺幣貳佰參拾捌元，及自一○四年七月起至遷讓上開房屋之日止按月給付新臺幣壹仟肆佰貳拾伍元予被上訴人。
被上訴人對被告甲○○○其餘之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人及追加被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第23定有明文。又訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限，同法第446 條第1 項亦有明文，而依同法第436 條之1 第3 項規定，此於簡易訴訟程序之二審程序亦準用之。本件被上訴人於原審依民法第767 條、第179 條等規定請求上訴人返還門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）及給付相當於租金之不當得利，嗣於本院審理時追加甲○○○為被告，並請求其與上訴人共同遷讓返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，核屬訴之追加，而該追加之訴部分與原起訴部分請求之原因事實，均係以系爭房屋遭無權占用為基礎，在社會生活上，當屬關聯之紛爭，且追加之訴部分之訴訟及證據資料，與原起訴部分，有事實上之共通性與關聯性，原起訴部分之證據資料，於追加之訴部分得繼續使用，自宜利用同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符訴訟經濟之要求，應認係屬基礎事實同一，是被上訴人所為訴之追加合於上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為高雄市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地( 以下合稱系爭土地) 之使用權人，而被上訴人於52年間在系爭土地上建造系爭房屋作為員工宿舍，並於57年間無償提供上訴人之父親何彥鑌( 即前旗山鎮公所之衛生所員工) 使用，雙方為借貸關係，嗣何彥鑌於102 年12月13日過世，已無借貸之目的，被上訴人爰依民法第472 條第
4 款規定以存證信函終止借貸契約，並經上訴人收受，然上訴人迄未交還系爭房屋，且因無權占用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767 條及第179 條提起本訴等語。並聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並自103 年10月份起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣( 下同) 27,305元。
二、上訴人則以：被上訴人興建系爭房屋後將系爭房屋作為高雄縣旗山鎮衛生所之宿舍使用，嗣高雄縣旗山鎮衛生所於63年
8 月改隸為前高雄縣衛生局，系爭房屋即移歸由前高雄縣衛生局管理，故被上訴人已非系爭房屋之管理人，其無權逕向上訴人終止使用借貸關係並收回系爭房屋，又被上訴人從未給付租金予系爭土地之所有權人，其竟向上訴人請求相當於租金之不當得利，顯不合理等語資為抗辯。並聲明：請求駁回被上訴人之訴。
三、原審審理結果，認上訴人係無權占用系爭房屋，而判決上訴人應遷讓返還系爭房屋，及應按月給付相當於租金之不當得利1,425 元予被上訴人，並駁回被上訴人逾此金額外之請求。上訴人不服提起上訴，除不再爭執被上訴人為系爭土地之使用權人外，其餘均援用原審主張及陳述外，並補陳：依行政院74年5 月18日台74人政肆字第14927 號函令規定，公有宿舍之借用人有准予續住至宿舍處理時之權利，則借用人之配偶、父母及未成年子女亦有續住至宿舍處理時之權利，至所謂宿舍處理係指對宿舍作具體之規劃，如就地改建、騰空標售、現狀標售及已建讓售等情形而言，不包括單純之收回及起訴在內，故上訴人之父何彥鑌死亡後，其配偶甲○○○本得續住系爭房屋，而上訴人僅係為照顧其母甲○○○，方遷入系爭房屋居住，其為占有輔助人而非直接占有人，且為有權占有等語資為抗辯，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則於此上訴為答辯聲明：上訴駁回（原審判決被上訴人敗訴部分，則因其未上訴而確定），且於本院審理時追加甲○○○為被告，主張甲○○○於何彥鑌死亡後雖仍得續住系爭房屋，然因其經營商業活動，故終止使用借貸關係，並聲明：被告甲○○○應與上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並自103 年10月份起至返還系爭房屋止，與上訴人按月共同給付被上訴人1,425 元。而追加被告甲○○○則以：伊為有權占有系爭房屋，且伊並未經營商業活動，亦未改建等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠ 系爭土地之登記所有權人非被上訴人，而被上訴人於52年間購買系爭土地後，並未請求移轉登記，其移轉登記請求權已因時效而消滅，然其基於買賣關係而仍具有占有系爭土地之正當權源( 此業經本院83年度訴字第988 號、臺灣高等法院高雄分院83年度上字第409 號判決認定在案) 。
㈡ 被上訴人於52年間於系爭土地上建造系爭房屋作為宿舍使用，並於57年間無償提供上訴人之父親何彥鑌使用( 即前旗山鎮公所衛生所員工，102 年12月13日過世) 。
㈢ 上訴人及追加被告甲○○○現居住於系爭房屋。
㈣ 被上訴人於102 年9 月2 日以高市○區00000000000000號函向上訴人表示終止系爭房屋之使用借貸關係，經上訴人於102 年9 月3 日收受。
五、得心證之理由：
㈠ 被上訴人對系爭房屋有無管理權限？被上訴人主張其興建系爭房屋而為系爭房屋之管理權人，而上訴人固不爭執系爭房屋為被上訴人所興建，惟否認被上訴人對系爭房屋有管理權，並辯稱系爭房屋乃改制前之高雄縣旗山鎮衛生所作為宿舍使用，嗣衛生所於63年間改隸於高雄縣政府衛生局，系爭房屋即移交高雄縣政府衛生局管理，故被上訴人非管理機關云云，且提出高雄縣旗山鎮衛生所移交清冊為憑( 參原審卷第77頁至第82頁) 。經查，依該移交清冊所載，高雄縣旗山鎮衛生所移交予高雄縣衛生局之建物雖包含系爭宿舍在內，惟依高雄縣政府衛生局於92年7 月30日函文記載：「經查衛生所改隸當時貴所( 即高雄縣旗山鎮公所，下同) 並未將地上建物所有權狀移交本局接管，且土地亦由貴所編列預算購置，準此，本局並非直接使用機關，辦理產權登記乙節，請貴所逕為處理。」等語( 參原審卷第59頁) ，即已明白揭示系爭房屋並未移交由高雄縣政府衛生局所管理，亦即其權責及管理機關並未變更，且系爭建物既為被上訴人所興建，此亦由其取得所有權，故實際上仍係由被上訴人管理系爭房屋，是上訴人所辯被上訴人非系爭房屋之管理權人，難認有據。
㈡ 上訴人及追加被告是否居住於系爭房屋之權利？
1、按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；而借用人死亡者，貸與人得終止契約，民法第464 條及第472 條第4 款分別定有明文。
次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務，民法第1148條第1 項前段亦載有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文，而此所謂占有係指民法第940 條之直接占有及941 條之間接占有而言，並不包括同法第942 條所定輔助占有之情形在內(最高法院78年度台上字第1985號判決意旨參照) 。又所謂占有輔助人，係基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有(民法第942 條規定參照) ，至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942 條所指受僱人、學徒或其他類似關係，若雖為債務人之女，並與之住於同一屋內，但其本人如確已結婚成家獨立生活，而無從自內部關係證明其使用被執行之房屋係受債務人之指示時，尚難謂該女為債務人之輔助占有人( 最高法院65年台抗字第136 號判例意旨參照) 。
2、查被上訴人於前無償提供系爭宿舍予其員工即何彥鑌使用，此為兩造所不爭執如前，則渠等間應成立使用借貸契約，嗣何彥鑌死亡後，該使用借貸契約關係並非當然消滅，於出借人終止借貸關係前，仍應歸由何彥鑌之繼承人承受，而上訴人為何彥鑌之子，則其應已於繼承時承受該借貸契約，合先敘明。本件被上訴人主張因借用人何彥鑌死亡而終止借貸關係，請求上訴人返還系爭房屋等語，為上訴人所否認，並主張其非系爭房屋之直接占有人，而係其為照顧母親即追加被告甲○○○方居住於系爭房屋，為占有輔助人云云，惟查，上訴人係設籍於系爭房屋且身為戶長，此有全戶基本資料在卷可佐( 參本院卷第78頁) ，其復於系爭房屋經營商業活動，此經上訴人自承在卷( 參本院卷第53頁準備程序筆錄) ，並有照片存卷可稽( 參本院卷第61頁) ，顯見上訴人對系爭房屋係具獨立之管領使用權，且卷內並無證據證明其使用系爭房屋係基於甲○○○或他人之指示，是其應屬直接占有人無訛，故上訴人上開所辯並非可採。又被上訴人以借用人何彥鑌死亡為由寄發函文終止借貸關係，並經上訴人收受，此有該函文及送達回執在卷為憑( 參原審卷第21頁) ，且為兩造所不爭執，是該使用借貸關係即已合法終止，則上訴人已無占用系爭房屋之正當權源，被上訴人依前揭民法第767 條第1 項前段規定請求上訴人遷讓返還系爭房屋，核無不合，應予准許。
3、復按宿舍借用人應實際居住，不得將宿舍全部或一部出租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途；事務管理單位查明宿舍借用人有違反前項規定情形或占用他戶宿舍時，應即終止借用契約，並責令搬遷，該宿舍借用人在本機關不得再請借宿舍，宿舍管理手冊第11條明揭此旨(參本院卷第43頁至第44頁) 。被上訴人主張被告甲○○○於何彥鑌死亡後雖仍得繼續使用宿舍，而為直接占有人，然其於系爭房屋經營商業活動，伊即依上開宿舍管理手冊之規定終止使用借貸契約等語，而被告甲○○○固不否認其為直接占有人，惟否認其有經營商業活動，並辯稱係其子即上訴人何彥鑌所經營云云。經查，系爭房屋由外觀上觀之，係懸掛招牌且擺設攤位( 參本院卷第42頁現場照片) ，足見系爭房屋已曾作為商業使用，而追加被告甲○○○既為系爭房屋直接占有人，則其對系爭房屋當有管理權限，縱其非實際營業之人，然其亦應同意系爭房屋作為他人之商業使用，是其確已違反前揭宿舍管理手冊之規定，則被上訴人依此為由以民事追加被告狀向被告甲○○○終止使用借貸契約( 參本院卷第37頁至第38頁) ，即屬有據，又該意思表示已於104 年6月26日送達被告甲○○○( 參本院卷第46頁送達回證) ，是自斯時起該使用借貸契約即經合法終止，被告甲○○○已無占用系爭房屋之正當權源，則被上訴人依前揭民法第767 條第1 項規定請求其與上訴人遷讓返還系爭房屋，應予准許。
4、被告甲○○○固辯稱其不知上開宿舍管理手冊禁止以宿舍營業之內容，且系爭房屋現已停止擺攤並無營業，並未違反宿舍管理手冊之規定云云，然查，宿舍管理手冊乃行政院為管理公有宿舍所制定，此觀宿舍管理手冊第1 條即明，且業經公布，係屬行政法規性質，有關公有宿舍之管理即悉依此規定辦理，自不得以不知法令為由即可排除該規定之適用，況公有宿舍係公家機關為使其職員得以安身與家眷居住，而可專致於公務不至於擔憂居所之目的而為，若供為營業使用，自非屬公用宿舍提供住居之目的，此應為被告甲○○○所明知或可得預見，當不得再諉以不知上開規定而得任意變更宿舍使用用途；又縱系爭房屋現停止營業，然被告甲○○○確已曾違反上開規定而使系爭房屋為營業使用，則被上訴人據以終止借貸契約並非無據。職是，被告甲○○○上揭所辯均非可採，其自仍應與上訴人負返還系爭房屋之責。
㈢ 被上訴人請求上訴人與被告甲○○○共同給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，金額應以多少為適當？
1、按無法律上原因按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念( 最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照) 。查上訴人及被告甲○○○無權占有系爭房地之事實，已如前述，則依上開說明，其於占用系爭房地期間即可消極減免應支付使用該房地之代價，而因此獲得相當於房地租金之利益，致被上訴人受有無法使用收益之損害甚明，準此，被上訴人依不當得利之規定，按系爭應有部分請求上訴人及被告甲○○○返還無權占用系爭房地期間相當於租金之不當得利，自屬有據。
2、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，此於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1 項、第105 條亦有明定。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價( 最高法院75年度台上字第37
8 號裁判意旨參照) 。又前開規定所謂建築基地之租金，按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定( 最高法院46年台上字第855 號、68年台上字第3071號判例意旨參照)。本院審酌系爭房屋之面積為112.1 平方公尺( 參原審卷第12頁稅籍證明書) ，所占用系爭土地之面積亦為112.1 平方公尺，而系爭土地自102 年1 月之申報地價約為每平方公尺2,960 元( 參原審卷第8 頁至第10頁土地登記謄本) 、系爭房屋103 年之課稅現值為40,100元( 參原審卷第12頁稅籍證明書) ，及系爭房屋位於高雄市○○區○○路上，附近有國小、旗山農工等學校，鄰近8 米之延平一路道路( 此經被上訴人陳述在卷，參本院卷第60頁) ，交通尚稱便利，而商業並非繁榮等情，認原審以系爭土地及房屋按申報地價、課稅現值之年息百分之5 計算系爭房屋及土地相當於租金之不當得利，應屬適當，是其按月應給付相當於租金之不當得利金額為1,550 元﹝計算式：( 2,960x112.1+40,100) x0 .05/12=1,550 ，元以下四捨五入，下同﹞，而原審之核算結果雖為1,425 元，惟被上訴人就1,425 元以外敗訴部分未予上訴而業經確定，且其對追加被告甲○○○亦僅請求1,425 元，則本院就每月相當於租金之不當得利金額即予核定為1,425元。又被上訴人係於103 年9 月2 日合法終止與上訴人間之使用借貸契約，則被上訴人請求自103 年10月起按月給付相當於租金之不當得利1,425 元，核屬有據；另被上訴人係於
104 年6 月26日方終止與被告甲○○○間之使用借貸關係，則被告甲○○○所應給付相當於租金之不當得利即應自斯時起算，而自104 年6 月26日起至同年月30日止所應給付之金額為238 元( 計算式：1,425x5/30=238) ，自同年7 月1 日起按月所應給付之金額為1,425 元，是被上訴人請求被告甲○○○與上訴人共同給付238 元，及自104 年7 月1 日起按月給付1,425 元，核屬有據，逾此範圍之請求則非有據，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767 條及第179 條等規定，請求上訴人應遷讓返還系爭房屋，暨自103 年10月起至遷讓系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利1,425 元，為有理由，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，依法核無違誤，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人依民法第767 條及第179 條等規定，請求被告甲○○○應與上訴人共同遷讓返還系爭房屋，及共同給付238 元暨自104 年7 月起按月給付1,425 元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、再被告甲○○○雖聲請供擔保而免為假執行之宣告，惟本件已屬簡易事件之二審程序，且為不得上訴第三審之案件，於二審程序終結後即告確定，應無再為宣告假執行及免為假執行之必要，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第
1 項、第78條、第79條、第85條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 9 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 陳芸珮法 官 呂佩珊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 10 日
書記官 陳仙宜