臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第176號上 訴 人 朱武治訴訟代理人 黃燦堂律師被上訴人 恳貞建設有限公司法定代理人 郭恳貞訴訟代理人 蕭郁恬被上訴人 林峻央即宏達地產企業行訴訟代理人 郭瀚璡上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於104 年3 月31日本院岡山簡易庭104 年度岡簡字第46號第一審判決提起上訴，本院於104 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊經由被上訴人林峻央即宏達地產企業行（下稱被上訴人企業行）居間介紹，於民國103 年9 月15日與被上訴人恳貞建設有限公司（下稱被上訴人公司）簽訂房屋租賃契約，承租門牌號碼高雄市○○區○○○巷0000號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）作為工廠廠房，租期自
103 年10月15日起至108 年10月14日止，每月租金新台幣（下同）105,000 元（下稱系爭租約），嗣發現系爭房屋與鄰居有訴訟糾紛，有越界占用鄰地、違建廠房等問題，且鄰居表示若於系爭房屋經營工廠，將抗議噪音及污水問題，伊自始若知上情，即不可能承租，依民法第88條之規定，以存證信函通知被上訴人公司撤銷系爭租約，並以本件起訴狀為終止系爭租約之意思表示，依民法第179 條規定，訴請被上訴人恳貞公司返還收取之押租金210,000 元及租金105,000 元，另因被上訴人企業行未完成仲介服務，亦訴請返還收取之服務費52,500元，並於原審聲明：㈠被上訴人公司應給付上訴人315,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被上訴人企業行應給付上訴人52,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人公司抗辯：該公司就系爭房屋未與鄰居涉訟，前未因鄰居抗議而遭租戶提前解約，上訴人所稱鄰居將抗議，亦屬片面之詞，該公司未曾收受上訴人欲撤銷系爭租約之存證信函，並於原審聲明：上訴人之訴駁回。被上訴人企業行抗辯：仲介系爭房屋予上訴人時，有帶去看各種廠房，並告知系爭房屋為農地上廠房，請上訴人考量，上訴人多次勘查後決定簽約，嗣原本廠房又願意續約，上訴人始提出各種理由解約，所稱鄰居抗議部分，經該企業行協助與當地里長、居民溝通，居民表示希望不要離住宅太近即可。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決：上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人公司應給付上訴人315,
000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息；㈢被上訴人企業行應給付上訴人52,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。被上訴人公司、被上訴人企業行於本院均聲明：上訴駁回。
四、兩造之不爭執事項：㈠上訴人經由被上訴人企業行介紹，於103 年9 月15日，與被
上訴人公司簽訂系爭租約，承租系爭房屋作為工廠廠房，租期自103 年10月15日起至108 年10月14日止，每月租金105,
000 元（並有租賃契約、委託出租契約書各1 份附卷可稽，見原審卷第6 至8 頁、第30至31頁）。
㈡系爭房屋為未辦保存登記建物。
㈢上訴人已給付出租人即被上訴人公司押租保證金210,000 元
、租金105,000 元，另給付居間服務費用52,500元予被上訴人企業行（並有服務費統一發票附卷可按，見原審卷第32頁）。
㈣上訴人於103 年10月10日，曾寄發存證信函，欲通知被上訴
人公司，因近期內發現系爭房屋與鄰居有訴訟糾紛，且鄰居表示若在該處經營工廠，將面臨鄰居抗議，當初若知上開情形不可能答應承租，因而為撤銷系爭租約之意思表示（並有存證信函附卷可考，見原審卷第9 頁【被上訴人公司否認曾收受該存證信函】）。
五、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於上訴人有無通知撤銷系爭租約及其效力：
⒈兩造不爭執上訴人於103 年10月10日，曾寄發存證信函，欲
通知被上訴人公司，因近期內發現系爭房屋與鄰居有訴訟糾紛，且鄰居表示若在該處經營工廠，將面臨鄰居抗議，當初若知上開情形不可能答應承租，因而為撤銷系爭租約之意思表示（見兩造不爭執事項㈣），被上訴人公司雖否認曾收受該存證信函，然存證信函係經郵局以掛號方式寄送，依臺灣地區目前郵政寄送情形，未有效送達之機率低，且本件存證信函寄送地址，與起訴狀繕本寄送後由被上訴人公司法定代理人本人親收之地址相同，此有該存證信函及送達證書附卷可資比對（見原審卷第9 頁、第12頁），則被上訴人公司辯稱未接獲該存證信函，已難逕認為真實，更何況，上訴人於存證信函寄送後，曾以行動電話簡訊發送被上訴人公司法定代理人，重申存證信函撤銷系爭租約之旨，有簡訊影像附卷可稽（見本院卷第98頁），該簡訊影像之形式真正，為被上訴人公司所不爭執，且本件訴訟中，上訴人亦再三重申錯誤撤銷系爭租約之旨，綜上各情，堪認上訴人確曾向被上訴人公司為錯誤撤銷系爭租約之意思表示。
⒉意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表
示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。而所謂錯誤，乃指為意思表示之人，對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言，前者為表示內容之錯誤，後者為表示行為之錯誤，致形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀上開規定規定自明。
⒊上訴人雖主張系爭房屋越界占用鄰地，與鄰居有訴訟糾紛，
惟為被上訴人公司所否認，辯稱該廠房坐落之部分土地雖向他人承租以供建築，但沒有訴訟糾紛，僅之前承租人積欠租金，因而曾訴請給付租金，此部分上訴人就其所主張有利於己之事實，並未提出證據加以證明，本院自無法認定其坐落土地有占用鄰地訴訟糾紛之不利設廠主張為真實，其據此主張承租之系爭房屋，因物之性質錯誤而得撤銷系爭租約，自無可採。
⒋上訴人雖又主張其欲承租者為合法建物，但系爭房地為違建
廠房，而系爭房地為未保存登記建物，雖為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈡），然依一般經驗法則，租用者是否坐落工業用地之合法廠房，攸關該廠房可否長期適法使用，自為承租者所在意，並於尋覓廠房時格外予以留意，系爭租約簽訂之租期自103 年10月15日起至108 年10月14日（見兩造不爭執事項㈠），合計5 年，屬相當期間，衡情上訴人就系爭房屋是否坐落工業用地之合法廠房，事先自無可能未加以留意，其主張事先不知系爭房屋為坐落農地之未保存登記建物，已難認與經驗法則相符，況依本件仲介承辦人即被上訴人企業行訴訟代理人所陳，其仲介時有介紹合法，及未經保存登記廠房，並告知上訴人系爭房屋為農地上之未保存登記廠房，由上訴人現場觀看後考量是否承租，上訴人自己一看即知系爭房屋為農地上未保存登記廠房，且上訴人知悉合法工業廠房及一般未保存登記廠房租金相差1、2倍，因為原承租廠房出租者不願繼續出租，上訴人急著找廠房，後來因為原承租廠房出租者願意繼續出租，才以各種理由解約等語（見原審卷第16頁、第25頁調解筆錄、本院卷第125 頁言詞辯論筆錄），又依被上訴人企業行提出之委託出租契約書所示，被上訴人公司係自103 年4 月1 日起，即委託被上訴人企業行出租系爭房屋，而依被上訴人企業行於同年3 月29日網路查詢列印之資料顯示，系爭房屋坐落土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，有上開資料附卷可稽（見原審卷第30頁、第39至40頁），堪認仲介人員於本件仲介前，即已知悉系爭房屋為建造於農地之未保存登記建物，另依系爭房屋之相片顯示，系爭房屋廠房周圍地勢高地不一，顯非一般正常工業區之格局，此亦有相片附卷可按（見原審卷第36頁），且上訴人不爭執簽約前，曾至現場察看系爭房屋，則堪認仲介承辦人上開在仲介過程中，上訴人即知系爭房屋為建造於農地上未保存登記建物之所陳，亦與事實相符，應可採信，上訴人主張其不知系爭房屋非合法之工業廠房（違建廠房），顯與事實不符，不足採信，其據此主張承租之系爭房屋，因物之性質錯誤而得撤銷系爭租約，亦無可採。⒌上訴人雖另主張鄰居曾表示，若於系爭房屋經營工廠，將抗
議噪音及污水問題，然如上所述，上訴人承租前即知系爭房屋為坐落農地之未保存登記建物，系爭房屋既非坐落於專供廠房建造使用之工業區或工業用地，對於在系爭房屋設廠生產所可能造成之噪音、污水等環保問題，自屬上訴人所應預見及格外留意，鄰居所在意而可能抗議者，既為噪音及有無污染之問題，當屬負責經營之上訴人所應防免，尚無經營者本身不謀防免，反要求出租人應保證不受抗議之理，況依上開仲介承辦人所陳，經與里長、周遭鄰居溝通，僅需生產地點不要太靠近住家即可（見原審卷第16頁調解筆錄），則系爭房屋設廠營運後，會否出現鄰居抗議之情，亦有疑義，更何況，即使認定系爭房屋設廠營運後，極可能面臨鄰居抗議，而上訴人簽訂系爭租約時，就會否出現鄰居抗議之情有誤認，核亦屬非表示內容、表示行為之錯誤，而為形成上訴人簽訂系爭租約效果意思之動機錯誤，因鄰居是否抗議，與租賃物之性質無關，依上開規定及說明，亦無依錯誤規定撤銷簽約意思表示之可言，故上訴人以鄰居將抗議噪音及污水，主張得撤銷系爭租約，同無可採。
⒍綜上，上訴人雖曾向被上訴人公司為錯誤撤銷系爭租約之意
思表示，但系爭租約之簽訂，上訴人並無得撤銷簽約意思表示之錯誤，是尚難認系爭租約業經上訴人之撤銷而自始無效，系爭租約仍因上訴人、被上訴人公司之合意簽訂而生效成立。
㈡關於系爭租約已否生終止或解除之效力：
⒈解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文；又解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅，此有最高法院51年台上字第2829號民事判例要旨可資參照；而「解除」或「終止」同有消滅契約之意，是實務上，當事人常有誤用之情，則當事人在契約文件或往返文件上所謂之「解除」或「終止」，自應參酌其用意，以判斷意思表示真意究係「解除契約」或「終止契約」。再者，當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約，此有最高法院90年台上字第1231號民事判例要旨可資參照。
⒉上訴人與被上訴人公司就系爭租約第8 條約定：「契約期間
內或續租、不定期限契約期間內乙方（指上訴人）若擬遷讓他處時，乙方應提前3 個月通知甲方（指被上訴人公司），如不即時通知甲方不得解除契約」，此有租賃契約附卷可稽（見原審卷第6 頁），上開契約文字雖記載「解除」，但又規範應提前3 個月通知，其本意非欲讓租約自始無效，否則自無需提前通知，是依上開說明，系爭租約前揭記載之「解除契約」，其真意為「終止契約」，應可認定；又所謂「如不即時通知不得解除契約」，參照該條約定前段「應提前3個月通知」之記載，應解為如不於3 個月前通知，不得即刻終止系爭租約，另參照上開最高法院民事判例要旨，如未提前3 個月通知，至多可認於通知3 個月後，生終止租約之效力。
⒊本件上訴人於起訴狀記載：「以存證信函撤銷本件之租約…
再以本起訴狀作為解除租賃契約之意思表示」等語（見原審卷第5 頁），參酌其提起本件訴訟之時間為103 年11月20日（見原審卷第3 頁收狀戳），而系爭租約租賃期間始自同年10月15日（見原審卷第6 頁租賃契約），提起訴訟時間在租賃始期之後，合理解釋，上訴人是以該起訴狀之送達，併對被上訴人公司，為結束已合法成立之租約，即終止系爭租約之通知（上訴人已更正「解除租賃契約」為「終止系爭租約」，見原審卷第16頁筆錄），而如上所述，依系爭租約之約定，終止租約需提前3 個月通知，而上訴人並未未提出證據，證明業已提前通知，則至多可認自被上訴人公司收受起訴狀繕本送達3 個月後，發生終止系爭租約之效力，又被上訴人公司係於103 年11月27日收受本件起訴狀繕本，此有送達證書附卷可稽（見原審卷第12頁），故系爭租約至多於000年0月00日生終止之效力。
⒋上訴人雖於本院另主張系爭租約因上開鄰居表示將抗議噪音
、污水問題，被上訴人公司有不完全給付情形，其已於103年10月7 日至被上訴人公司，並依103 年10月13日簡訊影像為解除系爭租約之意思表示（見本院卷第110 頁言詞辯論狀所載、第125 頁言詞辯論筆錄），但依上開仲介人員陳稱略以：伊於103 年10月7 日曾偕同上訴人至被上訴人公司，協商解約問題，建設公司（指被上訴人公司）不跟我們談，上訴人有無表示要解約已不記得等語（見本院第76頁準備程序筆錄），顯見該次晤談主要目的在協商，重點為合意解約，合意解約既無結果，而仲介人員並無上訴人有單方面表示解約之印象，則能否逕認當時上訴人已有以不完全給付而解除契約之意思表示，自非無疑，另上開簡訊主要在重申上開
103 年10月10日存證信函「近期內發現系爭房屋與鄰居有訴訟糾紛，且鄰居表示若在該處經營工廠，將面臨鄰居抗議，當初若知上開情形不可能答應承租，因而為撤銷系爭租約之意思表示」之錯誤撤銷意旨，並詢問被上訴人公司有無接獲上開存證信函，此有上開存證信函與簡訊影像附卷可資比對（見原審卷第9 頁、本院卷第98頁），亦難認曾以不完全給付為由，為解除系爭租約之意思表示，從而尚難逕認上訴人於本件訴訟前，曾為解除契約之意思表示。又即使認上訴人本件訴訟前曾為解除契約之意思表示，依其說明，所謂之不完全給付，既屬鄰居可能之噪音、污水抗議，因認系爭房屋無法提供租賃目的之使用（見本院卷第128 頁言詞辯論筆錄），但如上所述，系爭房屋設廠生產所可能造成之噪音、污水等環保問題，為負責經營管理之上訴人所應注意防免，更何況上訴人承租前即知系爭房屋為坐落農地之未保存登記建物，是亦不得以系爭房屋未經保存登記之事實，作為無法事先評估鄰居對噪音、污水要求及可能抗議之藉口，上訴人據此主張被上訴人公司有不完全給付之情，並以之為解除系爭租約之理由，均無可採。
㈢關於上訴人得否訴請被上訴人公司返還已付之租金、押租保證金：
⒈如上所述，系爭租約已因上訴人、被上訴人公司之合意簽訂
而生效成立，上訴人無可撤銷簽約意思表示之動機錯誤，被上訴人公司亦無不完全給付之情，系爭租約自不因上訴人所為撤銷、解除之意思表示而自始無效，且爭租約至多於000年0月00日生終止之效力。
⒉兩造不爭執系爭租約之租期始於103年10月15日，每月租金
105,000元（見兩造不爭執事項㈠），上訴人已給付出租人被上訴人公司押租保證金210,000元、租金105,000元（見兩造不爭執事項㈢），即上訴人已給付相當3個月之租金，而自103年10月15日至104年2月27日之至少租期，合計已4個月又12日，則上訴人給付之上開金額用以支付租金尚有未足，其依民法第179 條規定訴請返還，於法自屬無據。
㈣關於本件仲介服務已否完成及上訴人得否訴請返還仲介服務費：
本件上訴人主張得向被上訴人企業行訴請返還仲介費用，無非以該企業行所屬仲介人員未盡調查義務，致其不知系爭房屋為未經保存登記且建造於農地，並有越界占用鄰地之訴訟糾紛，另設廠經營運作後將面臨鄰居噪音、污水之抗議，因認該被上訴人企業社未盡契約義務，無請求報酬之權利，惟如上所述，本件仲介過程中，上訴人即已知悉系爭房屋為建造於農地上之未保存登記建物，且被上訴人公司雖自承該房屋坐落之部分土地係向他人承租，但並無證據可證系爭房屋因越界建築而有訴訟糾紛，另設廠運作之噪音、污水問題，本為負責經營管理之上訴人所應注意防免，更何況上訴人承租前即知系爭房屋為坐落農地之未保存登記建物，則即使因上開坐落地點及未保存登記等因素，系爭房屋之設廠運作，可能相對增加鄰居噪音、污水抗議之機會，亦屬上訴人簽訂租約可得預見，及應自我考量判斷，尚難歸責於仲介服務者，從而上訴人上開主張均難認與事實相符，本件尚難認被上訴人企業行未盡調查義務，亦難認其他契約義務有未盡之情，應認被上訴人企業行之仲介服務已完成，僅因個人因素，上訴人終止被上訴人企業行居間介紹之系爭租約，則上訴人自不得訴請被上訴人企業行返還系爭租約之仲介服務費。
六、綜上所述，上訴人依民法第179 條規定，訴請被上訴人公司返還已付之租金、押租保證金，於法無據，另訴請被上訴人企業行返還仲介服務費，於法亦無所據，原審判決駁回上訴人所訴，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，尚無理由，自應駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
民事第四庭審判長法 官 楊國祥
法 官 洪培睿法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 104 年 11 月 12 日
書記官 周麗珍