臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第290號上 訴 人 隆美布料股份有限公司法定代理人 郭麒麟訴訟代理人 蘇義洲律師
黃郁婷律師陳柏諭律師複 代 理人 張庭被 上 訴人 童楷傑
(即童建霖)上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國104年6月30日本院鳳山簡易庭103年度鳳簡字第85號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國105年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣捌萬玖仟陸佰捌拾陸元，及自民國一０二年五月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊與被上訴人於民國99年2月10日簽立租賃契約（下稱系爭租約），承租被上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號及120-1號房屋一樓如系爭租約所約定之範圍（下稱系爭房屋），租賃期間自99年2月22日起至102年3月21日止，並於立約時交付被上訴人新臺幣（下同）180,000元之押租金。被上訴人於租賃期限屆滿不再續約，伊遂於102年3月12日寄發存證信函，通知被上訴人將於102年3月21日11時辦理點交事宜，伊於該日前早已將內部裝潢拆除遷空，並依被上訴人要求將系爭房屋原有鋁門窗裝設回復原使用功能，且於同年3月18日結清電費，同時申請暫停用電及營業登記，惟被上訴人於同年3月21日到場後，卻拒絕與伊點交房屋，並以伊未將房屋回復原狀為由，拒絕返還押租金180,000元。而系爭租約雖約定伊負有回復系爭房屋原狀之義務，惟所稱回復原狀僅係回復系爭房屋原使用功能，並非需完全回復至使用前之原樣，而被上訴人所指室外前廊地磚、面觀塑鋁板、室內壁板、室內油漆部分，伊均已回復原使用功能，亦將原有鋁門窗裝設牢固，室內天花板亦無任何損壞而無回復之必要，縱認使用材料與被上訴人陳述之材料略有不同，僅為主觀之觀感，無損於使用功能，被上訴人既未提出任何證據證明系爭房屋出租時之狀態，自難謂伊未將系爭房屋回復原狀，又被上訴人並未證明系爭房屋於交付伊承租時，確實有落水管、木質雕花門、電纜等設施存在且遭伊拆除，被上訴人主張扣除回復之費用，於法無據。今雙方租賃關係既已終止，伊亦已依約履行系爭租約回復原狀之義務，被上訴人即應返還上訴人押租金180,000元，爰依系爭租約之法律關係請求被上訴人返還押租金等語，並聲明：（一）被上訴人應給付上訴人180,000元及自102年3月22日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人於系爭租約到期後，並未將系爭房屋回復原狀，甚至將系爭房屋營業用之電纜線均移除，經專業人士評估，回復原狀費用至少需1,479,050元，上訴人雖於102年3月21日將系爭房屋內部裝潢拆除遷空，然系爭房屋之鋁門窗、電動門、玻璃、磁磚、天花板及裝潢均於上訴人拆遷時遭到毀損，上訴人迄今未將毀損之設施回復原狀，被上訴人自得依系爭租約第6條約定，將上訴人交付之180,000元押租金作為回復原狀之用，上訴人請求返還押租金即屬無理等語資為抗辯，並聲明：(一)上訴人之訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審經審理結果，以上訴人未將系爭房屋原裝設之鋁門窗及其上自動感應器復原，扣除回復原狀之費用後已無剩餘，而為上訴人全部敗訴判決，上訴人不服，除援用原審之主張及陳述外，另補陳：系爭房屋所裝設之鋁門窗，係前承租人翁財記便利商店向被上訴人承租系爭房屋時所增設，斯時即以突出地面之方式施作，伊承租系爭房屋時，拆下的鋁門窗由被上訴人保管，伊於返還系爭房屋前已確實將鋁門窗按原裝設方式裝回，業已依系爭租約第3條第6項履行拆遷內部裝潢、繳交房屋之義務，此經本院另案103年度訴字1572號民事判決認定在案，伊至多僅需負擔因鋁門窗安裝工法不當致凸出牆面之回復費用21,903元，被上訴人以伊未將系爭房屋回復原狀為抗辯，拒絕返還押租金，自應就系爭房屋交付伊承租時之原狀，負舉證責任等語，並上訴聲明求為判決：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應給付上訴人180,000元及自102年3月22日起至清償日止按週年利率5％計算之利息；
（三）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人除援用原審陳述外，另補稱：伊與翁財記便利商店租約終止後，系爭房屋於96年間因捷運橘線工程施工而毀損，經高雄市政府派員修繕，於97年間修繕完畢，嗣後始出租予上訴人，上訴人迄今未回復系爭房屋之原狀，系爭房屋仍有如附表所示之項目須待回復，伊自得將上訴人交付之押租金全數作為回復原狀之用，伊並已就不足之費用部分另行向上訴人起訴請求（即前述本院103年度訴字第1572號，現上訴二審中）等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)兩造於99年2月10日簽立如原證一所示之系爭租約，由上訴人向被上訴人租用系爭房屋，租賃期間自99年2月22日起至102年3月21日止，系爭租約並經法院公證，上訴人於租約成立後，依契約第3條第6項交付180,000元予被上訴人，系爭租約屆期後不再續約，而於102年3月21日終止。
(二)系爭房屋原裝設有鋁門窗，上訴人前將之拆卸，於租約終止後再重行裝設。
五、兩造爭點及本院得心證之理由：本件上訴人主張：系爭租約租期屆滿，伊並已將系爭房屋回復原使用功能，被上訴人應返還全額押租金等語，被上訴人就上訴人有交付180,000元押租金一事並不爭執，惟抗辯：
系爭房屋尚有如附表所示之項目尚待回復，伊自得以押租金抵扣回復原狀之費用等語，是本件爭點即在於上訴人是否已將系爭房屋回復原使用功能？被上訴人得否以上訴人尚未將系爭房屋回復原使用功能為由，而自押租金180,000元中扣除回復原狀之費用？經查：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。查系爭租約第3條第6項約定：「房屋租金計新臺幣壹拾捌萬元整，租約公證日前繳交押金，於租賃期滿前乙方（按即上訴人）繳交拆遷內部裝潢等，繳交房屋由甲方（按即被上訴人）同意後，使（按應為始之誤載）退還租金，乙方押金不得抵扣房屋租金，房屋租賃押金作為房屋回復及拆卸招牌廣告物使用，甲乙雙方絕無異議」、第4條第6項則約定「租賃期滿時，遷出時乙方得清理家具雜物，需恢復原使用功能」，由該等條項之約定可知，原告若已將內部裝潢拆除，並將系爭房屋回復原使用功能時，被告即應負返還押金180,000元之義務，反之若系爭房屋有未回復原狀或有招牌廣告物未予拆除之情形，則可自180,000元中扣除回復及拆卸之費用。本件被上訴人既抗辯上訴人並未將系爭房屋回復原狀，則就系爭房屋於出租予上訴人時之原狀為何、暨上訴人就何部分並未回復原使用功能等節，自應由被上訴人負舉證責任，合先指明。
(二)就附表編號5之系爭房屋鋁門窗部分，查上訴人雖重新裝設原有之鋁門窗，惟其重新施作之工法不佳，使得鋁門窗本身突出牆外而易導致漏水等節，業經鑑定人梁志強於原審及本院審理中證稱：鋁門部分不太符合正常的作法，底下沒有用矽利康做接合，此部分好像只是拆下來再回復原狀，好像有經過切合再接上去，接合度不好，防水的部分也沒有做的很好……鋁料之鋁框的側面變得比牆面還凸出來，好像不太正確，一般作法是切齊或凹進去，不然容易滲水；本件的鋁門窗有突出牆面沒有錯，看鑑定報告附件八第九張照片，那個是窗框突出牆面外，這個不符合正常情況，實務上一般都不會這樣做，這會影響鋁門窗的防水功能，一般你在裝窗戶的時候，不會將窗戶裝到外面來，一般來說都會縮進來一點，最起碼也是平的，這件底下還有矽利康沒有接合的問題，做錯的話就要全部重來，矽利康接合、防水以及牆面突出等部分都要修正的話，所需費用是鑑定報告的單價分析表附件7-5第10項，以DW1至DW4的項目將玻璃的費用扣除後下去計算，這個費用已經包含了利潤，就是你直接找一般鋁門窗廠商來施作的價錢，並要另外加計5％的營業稅等語明確（原審卷二第26頁；本院簡上卷第112至114頁反面），而證人即上訴人之經理杜國慶雖另證稱：伊是把鋁門窗拆下來再裝回去，那就一定會突出牆面云云（本院簡上卷第116頁正反面），但證人杜國慶係受雇於上訴人，其證述難免偏頗，且其並非專業廠商，本件就上訴人重新施作鋁門窗之工法有無瑕疵，自應以鑑定人梁志強所述較為可採。而被上訴人雖無法提供系爭房屋於出租前之照片，以供本院確認鋁門窗之原狀，但系爭房屋既為被上訴人所有，並作為出租使用，被上訴人應有長期使用收益系爭房屋之期待，則衡諸常情，其初始裝設系爭房屋之鋁門窗時，當會使用一般正確之工法設置，而上訴人既自承該鋁門窗係由伊拆卸後重新裝設，嗣後裝設之工法復有如鑑定人所證述之突出牆外及防水不良等瑕疵，縱目前並無漏水情形，亦難確保將來得維持與原使用情形相同之防水程度，則鋁門窗部分自難謂已達回復原狀之程度，被上訴人就此部分抗辯：上訴人就鋁門窗部分並未回復原狀，該部分費用應自押租金扣除等語，即屬有據。且該鋁門窗之回復費用，應以經原審囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定之DW1至DW4鋁門窗安裝費用，扣除玻璃部分後，再加計5％營業稅計之，合計應為90,314元【原審卷一第199至200頁之鑑定報告書，計算式：（45,250-19,246）+（36,340-16,038）+（34,550-15,246）+（36,500-16,097）＝86,013，86,013*1.05＝90,314】。至鋁門窗上自動門感應器部分，此經上訴人否認於承租系爭房屋當時有可動作之自動門感應器，被上訴人亦未舉證證明系爭房屋於出租當時有可運作之自動門感應器，自不能認上訴人就自動門感應器部分亦應負回復原狀之責，此部分即不得扣除。
(三)另被上訴人主張上訴人應回復原狀之附表其他項目，就附表編號1a、1b之室外地板部分，室外前廊地坪之地磚固經上訴人改以磨石子覆蓋，有鑑定現況照片在卷可憑（原審卷一第208至209頁），但磨石子與地磚於使用功能上並無差異，業經鑑定人於原審證述在卷（原審卷二第25頁），是上訴人依系爭租約係負「回復原使用功能」之義務，乃僅限於損壞及木質裝潢全部拆除，上訴人將室外前廊地坪之地磚改以磨石子覆蓋，既未破壞原使用功能，當不在回復原狀之範圍內；附表編號6之輕鋼架、編號7之天花板部分，亦均僅為美觀問題，於使用上並無差異，此同經鑑定人於原審證述在卷（原審卷二第25頁），則被上訴人主張押租金應扣除附表編號1a、1b、6、7之施作費用，當屬無據。至附表編號2之立面磁磚部分，該磁磚位在系爭房屋外部，歷經風吹日曬雨淋，難免污損，但此為自然耗損，且無損於系爭房屋之使用功能，被上訴人主張此部分上訴人應重新鋪設磁磚，亦屬無理。附表編號3、4、9、10部分，被上訴人雖主張外觀立面原為塑鋁板、屋頂原有天溝及垂直落水管、室內並有實心雕花木門、屋外另有電纜線云云，惟遍觀全卷，被上訴人僅提出系爭房屋於96年間之落水管及電箱照片（本院簡上卷第148頁），但96年距離上訴人租賃系爭房屋之99年已間隔3年，則系爭房屋於上訴人承租當時是否仍有上開設備，實屬有疑，被上訴人復未能提出任何於99年間出租予上訴人時之系爭房屋原狀照片，以證明系爭房屋於出租予上訴人時原有上揭設備，其稱上訴人就此部分未回復原狀，難認可採。至附表編號8之室內裝修壁板部分，上訴人已在返還系爭房屋時以相同功能之替代性材料修補，有上訴人提出之請款單及發票在卷可查（原審卷一第53至54頁），當認上訴人已盡回復原狀之義務。被上訴人所主張之上開項目既均不能要求上訴人負回復原狀之責，自亦無搭建鋼管鷹架及清運廢棄物之必要（附表編號11、12）。從而，本件被上訴人主張上訴人未盡回復原狀之責而應自押租金扣除之費用，除前述鋁門窗部分外，均屬無據。
(四)綜上，本件應認上訴人僅就鋁門窗部分應負回復原狀之責，則扣除上開鋁門窗回復費用後，被上訴人仍須返還上訴人押租金89,686元（計算式：180,000-90,314＝89,686）。
六、次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項分別定有明文。本件依系爭租約之約定，被上訴人於上訴人租賃期滿並繳交房屋時有返還押租金之義務，兩造對於被上訴人返還押租金一事，並未約明確確定期限，而上訴人係於102年4月16日寄發存證信函至被上訴人戶籍地，催告被上訴人應於函到7日內返還押租金，該存證信函則於102年4月30日始由被上訴人之同居人即其母代為收受，有上訴人提出之存證信函及回執在卷可查（原審卷一第14頁），今被上訴人迄未給付，當應自催告期限屆滿時起負遲延責任，是上訴人請求被上訴人返還押租金89,686元，及自催告期限屆滿之翌日即102年5月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許；逾此部分，即無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此範圍求予廢棄改判為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人其餘之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決經核並無違誤，上訴意旨猶執陳詞求予廢棄改判為無理由，應駁回上訴人此部分上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述。又上訴人就其勝訴部分，雖陳明願供擔保請准宣告假執行，被上訴人並陳明願供擔保請求免為假執行，但因本件判決後受敗訴判決者其上訴利益未逾第三審上訴限額，即不得上訴第三審而告確定，並無宣告假執行之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 呂佩珊法 官 洪韻婷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 11 日
書記官 蔡蓓雅附表：
┌────┬───────────────┬──┬────────┐│項次名稱│ 項 目 │數量│ 說明 │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 1a │室外前廊地坪鋪設20×20地磚 │1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 1b │室外地坪鋪設花紋不鏽鋼止滑鋼板│1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 2 │外觀立面鋪設磁磚 │1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 3 │外觀立面鋪設塑鋁板 │1 式│含現有壁板拆除 │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 4 │屋頂水平簷口天溝及垂直落水管 │1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 5 │裝設鋁門窗 │1 式│含自動門感應器 │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 6 │裝設輕鋼架防塵吸音板 │1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 7 │室內平頂水泥漆 │1 式│含現有輕鋼架拆除│├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 8 │室內裝防塵壁板(含10cm高踢腳板)│1 式│含現有壁板拆除 │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 9 │室內實心雕花木門 │1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 10 │13馬力4芯電纜線 │1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 11 │鋼管鷹架 │1 式│ │├────┼───────────────┼──┼────────┤│ 12 │廢棄物清運 │1 式│ │└────┴───────────────┴──┴────────┘