臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第294號上 訴 人 陳緒仁被上訴人 黃祺瑞訴訟代理人 張耀聰律師複代理人 王瀚誼律師當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於民國104年7月21日本院高雄簡易庭104年度簡更字第3號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴及反訴上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本訴部分上訴人起訴主張：伊於民國101年3月18日向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間為101年4月1日至103年3月31日。於簽約當時，經兩造討論後，約定每月租金為新臺幣（下同）12,000元。而伊為全國性職業工會之發起人，承租之系爭房屋即是該工會成立後之全國總部，因此於承租系爭房屋後，即架設線材單價高昂之超高頻網路，另花費近10萬元裝設白鐵門以提高門禁品質，且以善良管理人之地位維護系爭房屋。系爭租約期間屆滿後，伊繼續使用，被上訴人並未立即表示反對，依民法第45 1條規定，已更新為不定期租賃契約。詎被上訴人竟否認系爭租約已更新為不定期租約，爰依法提起本訴，並於原審聲明：確認系爭租約自103年4月1日起，為不定期租賃契約。
本訴部分被上訴人則以：
系爭租約並非不定期租賃契約，且其已於103年2月25日寄發路竹竹南郵局存證號碼21號存證信函（下稱系爭存證信函）予上訴人，向上訴人表示租約屆滿後不再續約之意思表示。
又於同年3月29日，其母親吳淑純與其一同前往系爭房屋，向上訴人之未婚妻表明系爭租約確實於租期屆滿時終止並返還房屋之意思，系爭租約已因租期屆滿而消滅，並無再繼續成立不定期租賃契約之情形等語資為抗辯，並於原審聲明：
上訴人之訴駁回。
二、反訴部分被上訴人起訴主張：兩造間之系爭租約已於103年3月31日因租期屆滿而消滅，其自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋。又系爭房屋每月租金為12,000元，然上訴人自103年1月1日至同年3月31日止，共3個月，均未繳納系爭房屋租金。另系爭房屋管理費每月750元，上訴人自101年5月1日起至103年3 月31日止共23個月並未繳納，積欠管理費17,250元，均由其代繳，故上訴人積欠租金及管理費共計53,250元。又上訴人至今無權占用系爭房屋尚未搬離，其無法就系爭房屋規劃使用，依約得向上訴人請求自103年4月1日起至返還系爭房屋之日止，每月24,000元之違約金及750元之管理費共24,750 元等語，爰依租賃關係、不當得利、無因管理、第三人清償、民法第767條第1項前段之規定，於原審聲明：（一）上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還。（二）上訴人應給付其53,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。並應自103年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付其24,750元。（三）願供擔保請准宣告假執行。
反訴部分上訴人則以：
於系爭租約期間，伊因工作繁忙，而有未按約給付當月租金之情事，但仍於事後補齊之，故未欠繳租金。又系爭租約應為默示更新並為不定期租賃契約，租賃關係既仍存續，自無須返還系爭房屋。再就管理費部份，管理費之債權人應為管委會，而非被上訴人，被上訴人當事人不適格，且管委會並未提供規約，故伊不知悉管理費之數額，亦不知如何行使權利義務。而違約金部份，因被上訴人並未將催告搬遷之意思表示合法送達至系爭租約上原告所載之地址，且系爭租約既未消滅而為不定期租賃契約，自無租賃期間屆滿，或被上訴人定7 日以上時日催告上訴人搬遷等情形，故伊並未違反系爭租約第6 條約定，自無庸給付違約金等語，資為抗辯，並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理後認上訴人之訴無理由，駁回其訴。另就反訴部分判決上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；上訴人應給付被上訴人27,750元，及自103年6月6日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；上訴人應自103年4月1日起至返還系爭房屋日止，按月給付被上訴人18,000元；被上訴人其餘反訴部分駁回。上訴人不服，提起上訴，於本院補述略以：兩造之租賃契約為不定期契約，原契約有約定送達方式及送達地址，但被上訴人未送達至伊戶籍地，也未提出送達之證據。另被上訴人與其母親到系爭房屋，當時伊太太在家，但她是越南人聽不懂國語，伊亦未授權伊太太處理系爭房屋之事，被上訴人終止租約無效，並聲明（一）原判決不利於伊之部分廢棄；（二）確認系爭租約自103年4月1 日起為不定期租賃契約；（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院補述略以：系爭租約依契約所定為定期契約，依民法第450條規定，於期間屆滿契約即終止，其於103年4月1日前已通知上訴人，有系爭存證信函及證人之證述為憑，其確實已向上訴人為不續租之意思表示，並聲明請求駁回上訴人之上訴等語。被上訴人就其反訴敗訴部分未據上訴，已確定。
四、兩造爭執及不爭執事項：
（一）本訴部分：
1.不爭執事項：⑴上訴人向被上訴人承系爭房屋，雙方同意以12,
000元作為每月應繳租金，並於101年3月18日簽訂系爭租約，約明租賃期間自101年4月1日起至103年3月31日止，計2年。
⑵系爭租約第6條第3項、第7條第1項、第9 條、第
11條分別規定：乙方（上訴人）於終止租約經甲方（被上訴人）定7 日以上催告搬遷或租賃期屆滿已經甲方（被上訴人）表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方（上訴人）應給付甲方（被上訴人）按租金貳倍計算之違約金；租賃關係消滅時，乙方（上訴人）應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方（被上訴人），不得拖延；約定費用負擔（含水費、電費、瓦斯費、網路、第四台、管理費），均由承租方自行負擔；出租方與承租方雙方相互間之通知，應以本契約（系爭契約）所載之地址為準，其後如有變更未經書面告知他方，致無法送達或拒收者，以郵局第一次投遞之日期為合法送達之日期。
⑶被上訴人於103年2月25日寄送系爭存證信函至系
爭房屋，收件人為上訴人陳緒仁，系爭存證信函內容略為：系爭建物之系爭租約，租約屆滿，被上訴人黃祺瑞不再續約，併請依約騰空返還系爭建物等語，系爭存證信函於同年月26日由林氏芸收受。
2.爭執事項：⑴上訴人主張系爭租約符合民法第451條所定之默
示更新，已自103年4月1日起為不定期租賃契約，有無理由？⑵上訴人主張被上訴人不再續約，違反民法第148
條規定，有無理由？
（二）反訴部分：
1.不爭執事項：⑴上訴人向被上訴人承租系爭號房屋，雙方同意以
12,000元作為每月應繳租金，每期應於30日前繳納，保證金（押金）24,000元，並於101年3月18日簽訂系爭租約，約明租賃期間自101 年4月1日起至103年3月31日止，計2年。
⑵系爭租約第6條第3項、第7條第1項、第9 條、第
11條分別規定：乙方（上訴人）於終止租約經甲方（被上訴人）定七日以上催告搬遷或租賃期屆滿已經甲方（被上訴人）表示不再續約，而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方（上訴人）應給付甲方（被上訴人）按租金2倍計算之違約金；租賃關係消滅時，乙方（上訴人）應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方（被上訴人），不得拖延；約定費用負擔（含水費、電費、瓦斯費、網路、第四台、管理費），均由承租方自行負擔；出租方與承租方雙方相互間之通知，應以本契約（系爭契約）所載之地址為準，其後如有變更未經書面告知他方，致無法送達或拒收者，以郵局第一次投遞之日期為合法送達之日期。
⑶被上訴人於103年2月25日寄送系爭存證信函至系
爭房屋，收件人為上訴人陳緒仁，系爭存證信函內容略為：系爭房屋之系爭租約，租約屆滿，被上訴人黃祺瑞不再續約，併請依約騰空返還系爭房屋等語，系爭存證信函於同年月26日由林氏芸收受。
⑷上訴人承租系爭房屋，未向被上訴人給付103年1
月1日至同年3月31日之租金共計36,000元，被上訴人以系爭房屋所有權人之身分，業已繳納系爭房屋101年7月至103年3月期間之管理費。
2.爭執事項：⑴被上訴人主張上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，
有無理由？⑵被上訴人主張上訴人應給付積欠之租金36,000元
，有無理由？⑶被上訴人主張上訴人應返還代墊之管理費，有無
理由？⑷被上訴人主張上訴人應負賠償違約金之責任，有
無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）本訴部分：
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。本件上訴人主張系爭租約屆滿後已視為不定期限繼續契約，惟被上訴人否認之，則上訴人私法上承租人之地位確有危殆，且此危殆可以本院之確認判決除去之，是以應認上訴人有即受確認判決之法律上利益，而得以提出確認之訴，請求法院確認系爭租約屆滿後是否已視為不定期限繼續契約之法律關係，合先敘明。
2.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項，定有明文。經查：
㈠兩造於101年3月18日簽訂系爭租約，租賃期間2
年，自101年4月1日至103年3月31日止，每月租金為12,000元等情，有系爭租約影本1份（見本院雄簡字卷第5頁）可證，足以認定。
㈡上訴人雖主張系爭租約已更新為不定期租約云云
。惟按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451 條定有明文。該條規定意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約者，或出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，均不失為有反對意思之表示（最高法院55年台上第276號、42年台上第410 號判例參照）。而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院37年上第8288號判例意旨參照）。即民法第451 條所定出租人之反對意思，在時間上，可以在定期租賃契約訂約之際、或定期租約屆滿之前、屆滿之後，向承租人為意思表示。在形式上，則不拘泥於任何形式，以書面、口頭、明示、默示，均無不可。經查：被上訴人於103年2月25日以系爭存證信函載明「本人不再續租」等語郵寄至上訴人依系爭租約所承租之系爭房屋地址即高雄市○○區○○街○○號，並由借住於該址之上訴人之同居人林氏芸於104年2月26日簽收等情，業據被上訴人提出系爭存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執影本各
1 紙（見原審卷第21頁至第22頁）為證，足以認定。被上訴人既於系爭租約103年3月31日屆滿前
6 日即103年2月26日，以系爭存證信函表明不再續租之意，依上開說明，系爭租約自不能於屆滿後視為不定期限繼續契約。上訴人雖辯稱被上訴人並未將通知寄送至伊戶籍地（高雄市○鎮區○○街○○號），且系爭房屋為訴外人即原告未婚妻之同事林氏芸所借住，系爭存證信函雖由林氏芸代收，然因林氏芸為外籍勞工，不識中文，至收信後並未轉交與原告而將系爭存證信函為廣告文宣而丟棄，原告自無從知悉不再續租之意思表示云云。惟①按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條前段定有明文，又所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院57年台上字第
175 號判例參照），而民法固無如民事訴訟法對於「送達」之程序為明文規定，但民事訴訟法既對於「送達」已有明確規定，則「意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態」，自可類推適用民事訴訟法關於送達之規定。經查：上訴人承租系爭房屋，系爭房屋於上訴人租賃及占用期間，堪認為是上訴人之居所。且上訴人起訴狀亦載明系爭房屋地址為其居所，堪認系爭房屋於上訴人租賃及占用期間，確係上訴人之居所無訛。而被上訴人系爭存證信函郵寄至上訴人居所之系爭房屋地址，並由上訴人同居人之外勞林氏芸於104年2月26日簽收，業如前述。依上開說明，類推適用民事訴訟法
137 條「送達於住居所、事務所或營業所不獲會晤應受送達人者，得將文書付與有辨別事理能力之同居人或受僱人」之規定，被上訴人「不再續租」之意思表示已合法通知達到上訴人。上訴人雖主張林氏芸將系爭存證信函當成廣告郵件丟棄，並無轉交云云。惟系爭存證信函係以掛號方式送達，訴外人林氏芸持印章蓋於收執聯上，豈有可能會誤以為是廣告郵件。至林氏芸有無轉交予上訴人，均不影響系爭存證信函之送達已符合民事訴訟法第137 條之程序，即「意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態」之認定。②民法第451 條所定出租人之反對意思，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並不拘泥於任何形式，業如前述。上訴人雖以系爭租約第11條載明出租人及承租人雙方之通知，應以系爭租約所載之地址為準云云。惟民法第451條所定出租人之反對意思，乃「法定」之權利義務，並非兩造所「約定」之系爭租約權利義務範圍，是被上訴人依民法第451 條為出租人之反對意思，其如何為意思表示，自仍依一般法律規定（即上開說明），不受形式之拘束，更不受兩造系爭租約第11條所限。況被上訴人「不再續租」之意思表示已送達上訴人，業如前述，即已符合民法第451 條所定出租人反對意思之要件，上訴人徒以送達地址非系爭租約第11條所載地址置辯，委無足取。③上訴人雖主張就系爭房屋其有盡善良管理人之注意而為維護，並有裝設設備、門扇等裝置，被上訴人此時不再續租系爭房屋，違反系爭租約及民法第148 條云云。惟承租人應盡善良管理人之注意義務保管租賃物，為承租人之保管義務，然此與租賃契約何時消滅無涉，此觀民法第432條及第450條自明。又上訴人於簽訂系爭租約時，系爭租約既以載明租賃期間為2年，則上訴人自應對系爭房屋於2年之租賃期間屆至後將由被上訴人收回一事，有所預見，上訴人即應考量上情，自行評估系爭房屋之使用方法，殊不得以因已以有投入資金為由，主張系爭租約屆期仍不消滅，或系爭租約屆期消滅乃被上訴人以損害他人為目的，故上訴人上開主張，依法均屬無據。況且，系爭租約第11條固約定：出租方與承租方雙方相互間之通知以本契約所載之地址為準，惟系爭租約所載之地址除租賃物之地址高雄市○○區○○街○○號，另有上訴人戶籍地址高雄市○鎮區○○街○○號，系爭條文既未明文約定係上訴人之戶籍地，則解釋上，被上人將通知寄送至系爭租賃地址亦無不可。再者，上訴人於系爭租約未滿前之103年3月31日即向本院提起本件確認之訴（本院收文戳章，即原審卷第3 頁），其事實及理由載稱「被告（即被上訴人）於103年3月29日午間，至上址向原告（即上訴人）之未婚妻表示：下週一要找工人來搬你們的東西丟出去」等語（原審卷第3 頁），益證上訴人已於系爭契約屆滿前接獲被上訴人不再續租之意思表示。是上訴人上開主張，並無理由。
3.民法第451 條「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」之規定，所謂承租人仍為租賃物之使用收益，依其前後文義解釋，自係指承租人主觀上以繼續「承租」之意思，客觀上為繼續「使用收益」「租賃物」之情形，倘承租人於租賃期限屆滿後，並非基於「承租」意思繼續使用「租賃物」，而是基於「無權占有」之意思而使用「他人之物」，自無該條之適用。至於實務上雖有認租期屆滿後，出租人有無繼續收取租金，與民法第451 條出租人有無即表示反對之意思，並無相關（最高法院46年台上第1828號、47年台上第1820號），但此均僅指租期屆滿後，出租人有無繼續收取租金（即繼續行使其出租人「權利」）之意思，與出租人有無即表示反對之意思無當然之因果關係，故不能充當判斷出租人有無即表示反對之意思之證據。此一出租人是否行使收取租金之權利，與出租人是否表示反對之意思無關之實務見解，不能據而推論出租期屆滿後，承租人無繼續支付租金（即繼續履行承租人「義務」）之意思，仍可視為以不定期限繼續契約之結論。而仍應依上述民法第451 條全文之文義解釋，該條係指承租人主觀上以繼續「承租」之意思，客觀上為繼續「使用收益」「租賃物」之情形，倘承租人於租期屆滿後，無繼續支付租金之意思，即不符民法第451 條所謂之「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益」之要件。經查，上訴人於系爭租約租期屆滿前，即未依約給付租金，亦未依約繳交管理費，於系爭租約租期屆滿後，亦從無給付租金及繳交管理費等情，有上訴人所提出之系爭租約（見本院雄簡字卷第5頁）、被上訴人所提出之存摺影本及租金簽收明細表影本各1 份（見本院雄簡字卷第39頁至第40頁）影本各1 份可證，堪認上訴人毫無以給付租金為使用收益系爭房屋代價之繼續「承租」之意，於系爭租約期滿後無權占用系爭房屋。本件既不能認為上訴人於系爭租約租期屆滿後，係以繼續「承租」之意思「使用收益」「租賃物」，是上訴人於租賃期限屆滿後，轉而無權占有系爭房屋，不符民法第451 條視為以不定期限繼續契約之要件，系爭租約不能於屆滿後視為不定期限繼續契約，上訴人上揭主張，應無理由。
（二）反訴部分：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段，定有明文。經查：兩造於101年3 月18日簽訂系爭租約，租賃期間2年，自101年4月1日至103年3月31日止，且系爭租約已於103年3月31日期限屆滿消滅等情，業如前述。而系爭租約第7 條第1 項明文約定：租賃契約消滅時，乙方（即上訴人）應及日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方（即被上訴人），不得拖延等情，有系爭租約影本1 份（見本院雄簡字卷第5 頁）可證，足以認定。則被上訴人依租賃關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有理。
2.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院87年度台上字第1631號判決可為參照。經查：
㈠系爭租約第2 條約定，租金每月為12,000元，有
系爭租約影本1份（見本院雄簡字卷第5頁）可證。而上訴人自103年1月份至3月份共3個月之租金尚未給付等情，業據被上訴人提出存摺影本及租金簽收明細表影本各1 份（見本院雄簡字卷第39頁至第40頁）影本各1 份可證，足以認定。至上訴人雖辯稱其補齊租金云云。惟查，上訴人雖於103年1月4日及同年2月13日分別匯款給被上訴人24,000元及12,000元，但依被上訴人提出之上揭存摺影本及租金簽收明細表（見本院雄簡字卷第39頁至第40頁）所示，上開36,000元之匯款，乃繳交上訴人所欠繳之102 年10月份至12月份之租金，是上訴人自103年1月份至3月份共3個月之租金，仍未給付，事實甚明。
㈡系爭租約第3條第2項約定「保證金（押金）新臺
幣貳萬肆仟元整」，而上該條項文字下方另有手寫筆跡記載「先於101年4月1日先給1個月押金，4月底再給1個月」等文字，有系爭租約影本1 份（見本院雄簡字卷第5頁）可佐，且被上訴人分別
於101年3月18日、19日及31日收受上訴人所支付之1萬元、2,000元及12,000元，並分別於上開3筆金額旁記載「（押金）」之字樣，共計24,000元，亦有前揭租金簽收明細表可參，堪認上訴人確有支付押租金24,000元。
㈢被上訴人雖請求上訴人應給付租金36,000元等語
，惟依上開規定及說明，上訴人已付24,000元之押租金，應抵充所欠之36,000元租金，扣抵後被上訴人僅得請求差額之租金12,000元。逾此部分，被上訴人之請求，不能准許。
3.被上訴人主張上訴人應依系爭租約給付系爭房屋自101年5月1日起至103年3月31日止之管理費共17,250元等語。經查，系爭租約第9條約定系爭房屋管理費由承租人即上訴人負擔乙節，有系爭租約影本1份（見本院雄簡字卷第5頁）可證。而上訴人自101年7月1日起至103年3月31日止，共21個月合計15,
750 元，均未繳納系爭房屋管理費，有被上訴人所提出之皇苑大樓管理委員會證明函、社區管理委員會收據憑證影本1 紙（見本院雄簡字卷第46頁、第75頁）可證，足以認定。是被上訴人依兩造租賃關係請求上訴人給付管理費15,750元，自屬有理，應予准許。逾此部分，被上訴人並無舉證，不能准許。至上訴人雖主張管理費應該由管委會請求，被上訴人不能請求管理費云云。惟依系爭租約第9 條約定「附屬傢俱設備及各項費用負擔：租約期滿點交時，如有人為損壞，承租方須負修理或賠償責任…管理費：由承租方自行負擔。」等語，有系爭租約影本1份（見本院雄簡字卷第5頁）可證，由此堪認依系爭租約第9 條應由上訴人負擔之管理費，上訴人未依約繳納，被上訴人即可依該條「承租方（即上訴人）須負…賠償責任」之約定，請求上訴人賠償。
4.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252 條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，此有最高法院79年台上第1612號、79年台上第1915號判例可資參照。經查：
㈠系爭租約第6條第3項約定：上訴人於終止租約經
被上訴人定7 日以上催告搬遷或租賃期屆滿已經被上訴人表示不再續約而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，上訴人告應給付被上訴人按租金貳倍計算之違約金等語，有系爭租約影本1份（見本院雄簡字卷第5頁）可證。而系爭租約因租賃期間屆滿而消滅，且被上訴人已向上訴人表明不再續約，上訴人仍無權繼續占有系爭房屋等情，均已認定如上，是被上訴人自得依據系爭租約上開約定，向上訴人請求違約金。至上訴人雖抗辯系爭租約並未消滅而為不定期租賃契約，且被上訴人亦未依約於終止契約後催告交還房屋，被上訴人自無遷讓返還系爭房屋之義務，與系爭租約所定應給付違約金之情形不符，而無庸給付違約金云云。惟查，系爭租約係因租賃期間期滿而消滅，已如前述，故非不定期租賃契約或於租賃期間屆至前有終止之情事，是上訴人上開抗辯，尚無足取。
㈡本院考量上訴人於系爭租約租期屆滿前，即未依
約給付租金，亦未依約繳交管理費，於系爭租約租期屆滿後，亦從無給付租金及繳交管理費之意思，卻一再藉口民法第451 條視為以不定期限繼續契約之規定，遂行其無償霸占系爭房屋之行為，其違約之主觀心態及客觀情節，均甚為嚴重性，且依系爭租約，被上訴人出租系爭房屋每月可獲租金至少有12,000元之利益，卻因上訴人上揭違約行為，非但不能出租系爭房屋，且另要支付系爭房屋管理費，及花費時間金錢與上訴人周旋，並審酌系爭房屋所座落之地點，及附近之工商經濟活動情形，認被上訴人依系爭租約第6條第3項規定請求2 倍租金之違約金尚嫌過高，應酌減為上訴人應自103 年4月1日起至其返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人18,000元之違約金為適當。
5.被上人請求上訴人應自103年4月1日至其返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人每月750元之管理費部分：依前述系爭租約第9條：
系爭租約租賃期間，應由上訴人負擔之管理費，上訴人未依約繳納，被上訴人即可依該條「承租方（即上訴人）須負…賠償責任」之約定，及前述系爭租約第6條第3項：上訴人於終止租約經被上訴人定7 日以上催告搬遷或租賃期屆滿已經被上訴人表示不再續約而仍不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，上訴人應給付被上訴人按租金貳倍計算之違約金之約定，可見系爭租約租賃期間，系爭房屋管理費由上訴人負擔，上訴人未依約繳納，被上訴人可依系爭租約第9 條請求賠償。而系爭租約期間屆滿後，上訴人因違約不返還而繼續占有系爭房屋時，則依系爭租約第6條第3項計算租金2 倍之違約金，此部分之違約金之約定，應已包括上訴人因違約占用系房房屋所衍生之管理費繳納之損害。且被上訴人請求違約金部分，本院已考量其管理費之損害，被上訴人此部分損害，自已受填補，而不能重複依其他法律關係請求。
（三）綜上所述，原審認上訴人本訴請求確認系爭租賃關係存在之主張為無理由，駁回其訴。認被上訴人主張依租賃關係，請求上訴人給付27,750元（租金12,000元、賠償管理費15,750元），及自反訴狀繕本送達翌日即103 年6月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自103 年4月1日起至上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人18,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，並無違誤。上訴人就上開反訴判決上訴人應給付部分，及本訴請求確認系爭租賃契約自
103 年4月1日起視為不定期租約敗訴部分提起上訴，認原判決不當，請求予以廢棄改判並駁回被上訴人之反訴，並無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴無理由，反訴上訴亦無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 21 日
民事第六庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 徐彩芳法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 21 日
書記官 洪季杏