臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第355號上 訴 人 溫淑美即被上訴人訴訟代理人 張景堯律師複 代理人 季佩芃律師被 上訴人 胡定毅即 上訴人 樓之2訴訟代理人 周崇賢律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國104 年8 月21日本院高雄簡易庭103 年度雄簡字第2084號第一審判決提起上訴，本院於105 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人胡定毅給付部分，暨假執行及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人溫淑美在第一審之訴駁回。
上訴人溫淑美之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人溫淑美負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人溫淑美起訴主張：被上訴人即上訴人胡定毅於民國99年9 月1 日向伊承租位在高雄市○○區○○○路○○○ 號13樓00000 大樓內之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止共2 年，每月租金為15,000元，系爭房屋之管理費、水電費用、瓦斯費用亦應由胡定毅負擔（下稱系爭租約），且胡定毅尚未給付溫淑美押租金30,000元。然胡定毅自承租系爭房屋後，均未繳納任何一期租金、管理費、水電、瓦斯費用，是胡定毅於自99年
9 月1 日起至101 年8 月31日止（共24個月）之租期內共積欠租金360,000 元（15,000元×24=360,000元），並由伊先行代墊管理費35,808元、水費1,467 元、電費4,047 元、瓦斯費2,137 元。又胡定毅既承租系爭房屋，但未盡善良管理人注意義務，以致系爭房屋因風災而淹水，受有損害372,00
0 元，且因系爭房屋內之淹水漫延至屋外，另損及系爭房屋所在之大樓電梯，導致電梯毀損，伊因而先行代墊電梯維修費5,000 元，故胡定毅應給付伊780,459 元（計算式：360,
000 元＋35,808元＋1,467 元＋4,047 元＋2,137 元＋372,
000 元＋5,000 元=780,459元）。爰依系爭租約、侵權行為、不當得利法律關係，請求胡定毅給付上開金額等語。於原審聲明：胡定毅應給付溫淑美780,459 元，及自103 年8 月
9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、胡定毅則以：伊之生活範圍均在北部，並無在高雄租屋之必要，而系爭租約係因溫淑美向第一銀行申請卡債協商時，為使第一銀行相信對伊有租金債權，兩造方以通謀虛偽意思表示之方式簽訂，以使第一銀行於審查溫淑美之卡債協商時可順利通過，故系爭租約均為溫淑美所填寫，伊僅是配合簽名，實際上並未承租系爭房屋，並有持續向溫淑美追討兩造通謀虛偽作成之系爭租約，且兩造於99年2 月26日起即未再聯絡，故伊不可能於99年9 月1 日與溫淑美簽訂系爭租約。再者，溫淑美於租期內，亦有居住於系爭房屋之情事，且系爭房屋所在之大樓，均無人見到伊進出系爭房屋，伊戶籍地之水電費用亦無減少，甚至胡定毅至高雄出差時，亦另外住在賓館而非系爭房屋，倘伊確有承租系爭房屋，豈有居住賓館之必要？可見系爭房屋並未出租予伊使用居住，況依經驗法則，若承租人有欠繳租金，出租人應會有催繳或終止契約之請求，但於租期內，溫淑美均無催繳或請求交還房屋，足徵系爭租約是兩造以通謀虛偽意思表示所作成。而系爭房屋於99年8 月至9 月間因風災淹水，此係因溫淑美自己在系爭房屋出堆積垃圾導致淹水，溫淑美再央求伊前去幫忙處理，並非胡定毅有承租或居住在系爭房屋。且溫淑美於他案已主張以本件所請求之租金主張抵銷，故溫淑美應不得再行提起本訴等語置辯，於原審聲明：㈠上訴人溫淑美之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審審理結果，為溫淑美一部勝訴、一部敗訴之判決，判命胡定毅應給付溫淑美403,317 元，及自103 年8 月9 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並依職權為准假執行之宣告，而駁回溫淑美其餘之訴。溫淑美就其敗訴部分提起上訴，於本院聲明：㈠原判決不利於溫淑美部分廢棄。㈡上開廢棄部分，胡定毅應再給付溫淑美377,000 元。胡定毅亦就其敗訴部分不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決不利於胡定毅部分及假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，溫淑美於第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於99年1 月10日在春天會館桃園分館認識。
㈡系爭租約記載胡定毅於99年9 月1 日向溫淑美承租系爭房屋
，租賃期間自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止共2 年，每月租金為15,000元，押租金30,000元。系爭房屋之管理費、水電費用、瓦斯費用亦應由胡定毅負擔。
㈢系爭租約承租人簽章欄或其他胡定毅之簽名均為真正。
㈣胡定毅未給付溫淑美押租金、租金、管理費、水電、瓦斯費用。
㈤系爭房屋自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止（共24個月
）之租金360,000 元（15,000元×24=360, 000 元）。管理費35,808元、水費1,467 元、電費4,047 元、瓦斯費2,137元，均由溫淑美支出。
㈥系爭房屋於99年間因風災而淹水，受有損害372,000 元，且
因系爭房屋內之淹水漫延至屋外，另損及系爭房屋所在之大樓電梯，導致電梯毀損，溫淑美支付電梯維修費5,000 元。
㈦溫淑美與第一商業銀行楠梓分行進行債務協商時，提供系爭租約之租賃契約予第一商業銀行。
五、本件之爭點為：㈠兩造是否基於通謀虛偽意思表示而簽訂系爭租約？㈡若否，溫淑美下列主張有無理由？⑴胡定毅應給付租金予溫淑美有無理由？⑵胡定毅應返還代墊之管理費、電費、水費、瓦斯費用？⑶胡定毅應賠償系爭房屋因風災所受損害？⑷胡定毅應返還溫淑美代墊之新領袖大樓電梯修繕費用？
六、得心證之理由㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。主張通謀而為虛偽意思表示之人，就通謀而為虛偽意思表示，亦須負舉證之責。本件溫淑美請求胡定毅給付租金、返還代墊代墊之管理費、電費、水費、瓦斯費、系爭房屋因風災損害費用，係主張胡定毅於99年9月1 日向溫淑美承租系爭房屋，與之簽訂系爭契約為其法律關係之論據；胡定毅則不否認系爭契約書之形式真正，然以溫淑美為申請卡債協商，與伊通謀虛偽意思表示，簽訂系爭契約書，事實上伊並未支付租金、未占有、使用、收益系爭房屋等語置辯，依上開法律規定及判決意旨，溫淑美以就其與胡定毅曾約定系爭房屋租予胡定毅使用收益，胡定毅應支付租金之事實，應負舉證之責任。胡定毅既不否認系爭租約之形式真正，即應就兩造間係通謀虛偽意思表示負舉證之責。
㈡經查：
⑴系爭租約記載胡定毅於99年9 月1 日向溫淑美承租系爭房屋
，租賃期間自99年9 月1 日起至101 年8 月31日止共2 年，每月租金為15,000元，押租金30,000元。系爭房屋之管理費、水電費用、瓦斯費用亦應由胡定毅負擔。胡定毅自於系爭租約租賃期間，從未支付溫淑美押租金30,000元、24個月之租金360,000 元。且管理費35,808元、水費1,467 元、電費4,047 元、瓦斯費2,137 元，均由溫淑美支出等情，為兩造所不爭執（本院卷第59頁）。而按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。可見租賃契約中，除雙方需有租賃契約之合意外，出租人之主要給付義務，為一方提供標的物與他方使用收益，承租人則需支付租金作為使用租賃物而支付之對價。查系爭租賃契約期間長達2 年，胡定毅自簽約時起至租賃契約期滿，均未曾繳付租金，兩造間就系爭房屋有租賃關係是否存在，已非無疑。
⑵又兩造於簽約時，胡定毅雖分別在系爭租約封面、房租收付
款明細欄、立契約書人欄、添增條款處均有簽名表示確認，且系爭租約之內容中，亦有畫線刪除，或者在約定條款後方另行記載「視情況而定」、另行註記「請胡定毅不承租時，把房屋歸還溫淑美時，要以當初出租房屋原貌歸還溫淑美，恐說無憑，特寫此聲明！！兩方於自由意識下，書寫之」、「已給2key+2個磁卡+ 車庫遙控器、已給台北富邦銀行帳號了！！」等語而增添系爭租約條款，並由胡定毅親簽及加註日期等情，亦有系爭租約附卷可憑（原審卷一第67至74頁）。然依溫淑美提供予第一商業銀行楠梓分行（下稱第一銀行）之溫淑美與第一銀行債務協商資料中，除系爭租約外，另附溫淑美位在000 市○ 區○○○○○ 路、000 市○○○ 街之租賃契約書，有第一銀行103 年12月3 日一楠梓字第00164 號函檢附上開租賃契約書在卷可稽（原審卷一第174 至195 頁），可見胡定毅稱溫淑美欲以系爭租約申請債務協商等語，已非無據。
⑶又兩造於簽約時，均於房屋付收款明細欄記載押金3 萬元處
簽名，依其文義，係指胡定毅已支付押租金3 萬元予溫淑美收執之意，且衡諸常情房東於房租付收款明細欄簽名之意，係表示房東已收取該筆款項，且押租金之目的，在擔保租賃契約存續中房客應履行之義務，惟本件胡定毅於簽約時，確實未給付押租金3 萬元，為兩造所不爭執，已如前述，則兩造間就系爭租約上各項增刪條款之簽名，是否確有真意，亦非無疑。
⑷再者，系爭契約既約定租賃期間關於系爭房屋之水費、電費
、瓦斯費等各項費用，應由胡定毅支出，然胡定毅於租賃期間，就上開費用亦均未曾支付，亦為兩造所不爭執。又溫淑美與胡定毅間至101 年3 、4 月間，溫淑美積欠胡定毅款項之事實，亦有兩造不爭執真正之通聯譯文記載：「溫淑美稱：我沒有辦法對你站得住腳，是因為我很多事情跳票，我自己也知道，可是…。胡定毅稱：就是我認為你站的起來，我才一直借下去，借到我現在也過得很辛苦（原審卷一第92頁）。101 年4 月24日溫淑美簡訊：如果你胡定毅先生想現在拿錢，我本人現在也無力還，我本人上星期三有回高雄家準備自殺，好還錢，結果被識破，被警察追蹤，如果你不信，你可以打電話去110 問（原審卷一第114 頁）等語可資佐證。依兩造間長期有資金往來，且係溫淑美向胡定毅請求周轉，胡定毅並非無資力支付房租、管理費、水、電、瓦斯費用之人，如胡定毅積欠溫淑美長達2 年之租金未給付，溫淑美應可向胡定毅請求給付租金，或將租金與借款抵銷，然溫淑美均未提及可以租金抵銷乙事。且溫淑美既有租金債權，竟未催討租金，反而向胡定毅借款，顯與常情不符。至溫淑美雖主張伊在101 年3 月1 日起至101 年6 月30日期間，有用伊名下手機撥打電話予胡定毅，向胡定毅催討房租等語，然胡定毅與溫淑美2 人於101 年3 月1 日鬧翻，嗣胡定毅於10
1 年4 月23日以電子郵件寫信予溫淑美，告知溫淑美將不再接溫淑美之電話，請溫淑美以電子郵件或簡訊方式聯繫，有兩造不爭執其真正之電子郵件內容在卷可稽（原審卷一第10
2 至111 頁），觀諸兩造信件或簡訊往來，僅有胡定毅要求溫淑美交還系爭租賃契約合約書，未曾見溫淑美表示系爭租賃契約之真正，然溫淑美則於101 年5 月5 日向胡定毅表示本人確實現今無法償還胡定毅的錢（原審卷一第119 頁）。
如溫淑美確實出租房屋予胡定毅，理應向胡定毅收取房租，並由胡定毅支付管理費，然溫淑美竟未向胡定毅收取任何一期租金及押租金，且經管理委員會向溫淑美訴請給付管理費時，亦自行繳納，而未向胡定毅催討，此與常情不無相違。⑸系爭租賃契約上，雖記載：「已給2key+2個磁卡+ 車庫遙控
器已給台北富邦銀行帳號了」等語，然如前所述，胡定毅並未支付押租金3 萬元予溫淑美，惟兩造竟均於押租金收付欄簽名，則關於上開已給2key、2 個磁卡、車庫遙控器、台北富邦銀行帳號部分，是否亦如實交付，亦非無疑。再佐以胡定毅自97年11月3 日起迄今任職於000 縣000 鄉0000○○○區○○路○○○ 號0000000 股份有限公司，有在職證明書在卷可參（原審卷一第146 頁）。而系爭房屋99年7 月至10
1 年9 月份之電費收費度數，至多為99年11月份291 度、10
0 年5 月296 度），99年10月至101 年10月份瓦斯費度數平均為2 度，99年8 月至101 年12月，水費平均在100 元上下，僅99年12月、101 年4 月較高等情，有台灣電力股份有限公司函、台灣自來水公司繳費證明、欣高石油氣股份有限公司用戶氣費明細表（原審卷一第12頁、第62頁、原審卷二第40頁、原審卷一第16頁、第59至61頁、原審卷二第37至39頁、原審卷一第64頁、原審卷二第41頁），可認胡定毅之主要生活地點，應在北部，且系爭房屋於租賃期間幾乎無人使用。又系爭房屋於99年9 月1 日至101 年8 月31日期間未曾看過租屋人進出，但屋主偶爾有回來住乙情，有系爭房屋大樓管理委員會102 年10月11日（102 ）00000 字第0000000 號函在卷可參（原審卷一第135 頁），再觀諸溫淑美於101 年
5 月3 日寄予胡定毅之信件內容，溫淑美於信件中告知胡定毅「本人101 年5 月4 日至101 年5 月20日大部分處理家中重要事情，在高雄」等語，寄件人地址為「000 市○○區○○○路○○○ 號」，收件人地址為000 縣○○○ 鄉○○○街○○號
0 樓之0 ，亦有上開信件及信封在卷可按（原審卷一第116至119 頁），由上可知租賃期間內之101 年5 月間，溫淑美確實不定時使用系爭房屋，且溫淑美知悉胡定毅居住在桃園，而未使用系爭房屋無誤。另依胡定毅於101 年4 月25日與溫淑美之對話，胡定毅向溫淑美表示「請問去年你為卡債協商，麻煩我簽的那份假房租，還了嗎？」等語，有上開簡訊內容在卷可稽（原審卷一第97頁）。如系爭租約係屬真正，溫淑美理應即時反駁胡定毅，並催告胡定毅支付租金、押租金，甚至於胡定毅於未支付租金之情形下，終止租約，並請胡定毅返還系爭房屋，惟溫淑美從未向胡定毅請求給付房租，或要求胡定毅遷讓房屋返還鑰匙、磁卡及車庫遙控器，復足見溫淑美並未將系爭房屋交付胡定毅使用，兩造間就系爭房屋確無租賃之事實無誤。至胡定毅於99年11月22日雖支付系爭房屋99年垃圾清運費用1,100 元之事實，固有高雄市政府廢棄物帶運費收據在卷可參（原審卷一第15頁），然證人即系爭房屋大樓住戶張靜萍於本院審理時證稱：99年系爭大樓淹水時，從系爭房屋之家中門內流出，為了處理淹水的情形，伊與溫淑美聯絡，溫淑美就過來處理淹水的事，溫淑美並未表示伊房屋已經出租予他人等語（原審卷三第40至49頁）。證人張靜萍之證述，可知系爭房屋於99年間淹水時，乃溫淑美出面處理，則胡定毅辯稱伊受溫淑美之委託，與溫淑美一同整理系爭房屋，而繳納上開費用等語應非虛構。是胡定毅辯稱並未向溫淑美租賃系爭房屋使用等語，應與事實相符，堪以採信。
⑹綜上，溫淑美提出系爭租約之書面，雖能證明兩造間曾簽立
書面契約，然胡定毅已證明溫淑美從未向胡定毅收取押租金、租金，而租賃期間溫淑美仍不定期使用系爭房屋，亦未請求胡定毅繳納管理費、水費、電費、瓦斯費，溫淑美並親自處理系爭房屋漏水賠償事宜，溫淑美並未將系爭房屋交付胡定毅占有使用收益，胡定毅抗辯溫淑美為向銀行申請協商，與之通謀虛偽意思表示，而簽訂系爭租約，即屬真實。系爭租約內容既屬虛偽不實，兩造間關於系爭租約之意思表示為無效，溫淑美與胡定毅間間並無租賃法律關係存在，溫淑美即無租金受領權，其支付系爭房屋之管理費、電費、水費、瓦斯費、風災損害賠償費用即非代墊款項，是溫淑美請求胡定毅應給付上開費用，均洵屬無據。
七、綜上所述，溫淑美依系爭租約及不當得利法律關係，請求胡定毅給付租金、代墊之管理費、電費、水費、瓦斯費用共403,317 元，及自支付命令狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息為無理由，原審命胡定毅給付上開金額及利息部分，自有未當，胡定毅上訴意旨指摘原判決此部分不當求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示，至原審駁回溫淑美上開請求系爭房屋因風災所受損害部分並無不當，溫淑美之上訴為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不予論述，併此敍明。
九、據上論結，本件胡定毅之上訴為有理由，溫淑美之上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 、第450 條、第449 條第
1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 3 月 10 日
民事第六庭審判長法 官 朱玲瑤
法 官 徐彩芳法 官 謝文嵐以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 10 日
書記官 楊茵如