臺灣高雄地方法院民事判決 104年度簡上字第48號上 訴 人 國城建設股份有限公司法定代理人 蔡麗環上 訴 人 洪平森共 同訴訟代理人 黃如流律師
黃培鈞律師被 上訴人 楊智惠訴訟代理人 陳國隆
吳永茂律師羅玲郁律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於民國103年12月10日本院岡山簡易庭103年度岡簡字第74號第一審判決提起上訴，本院於民國104年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按以一訴主張數項標的者，其價額合併計算之。但所主張之數項標的互相競合或應為選擇者，其訴訟標的價額，應依其中價額最高者定之。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。前項情形，應予當事人陳述意見之機會，如兩造同意願由第二審法院就該事件為裁判者，應自為判決，民事訴訟法第77條之2、第451條第1項、第2項分別定有明文。又通常訴訟程序事件，第一審誤用簡易訴訟程序審理並為判決，如當事人在第一審程序曾依民事訴訟法第197條第1項行使責問權者，其訴訟程序即有重大瑕疵，如當事人對之提起上訴，第二審法院得依民事訴訟法第436條之1第3項準用民事訴訟法第451條第1項規定，廢棄原判決，將該事件發回原法院，辦理民事訴訟事件應行注意事項第191條亦有明文。本件上訴人係以特別承諾書（下稱系爭承諾書）第3條及第6條等約定，於原審聲明：（一）被上訴人應將如附圖所示Ａ部分、面積7.59平方公尺之採光罩（下稱系爭採光罩）拆除。（二）被上訴人應給付上訴人國城建設股份有限公司（下稱國城公司）新臺幣（下同）177萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）被上訴人自收受起訴狀繕本翌日起至將第二項聲明之系爭採光罩拆除回復原狀之日止，應按日給付國城公司11萬8,000元，上限總額為55億3,459萬元。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。查上開聲明（二）係就違約金為請求，聲明（三）係屬聲明（二）部分所為之同一目的附帶請求，而聲明（一）、（二）係依系爭承諾書不同約定為請求，核其請求內容亦屬不同目的，且無互相競合或應為選擇之情，自應合併計算訴訟標的價額。是聲明（一）訴訟標的價額為（計算式：6,200元×7.59平方公尺＝4萬7,058元）、聲明（二）訴訟標的價額為177萬元，合計為181萬7,058元，已逾民事訴訟法第427條第1項所定簡易程序之訴訟標的價額50萬元，應適用通常訴訟程序事件，原審固誤用簡易訴訟程序審理並為判決，惟經兩造於原審並未行使責問權，且同意願由本院合議庭就本件為裁判（本院㈡卷第9頁），自應由本院審理並為判決，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：國城公司推出「高雄小城」預售屋買賣，被上訴人於民國101年11月23日向上訴人洪平森及國城公司分別購買坐落於高雄市路○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及其上建物即編號H8房屋乙戶（下稱系爭房屋），並分別與洪平森及國城公司簽立土地預售買賣契約書及房屋預售買賣契約書（下合稱系爭房地買賣契約），且均簽立系爭承諾書。惟交屋後，被上訴人竟擅自增建系爭採光罩，顯已違反系爭承諾書第3條約定，被上訴人除應負拆除回復原狀之義務外，亦應依系爭承諾書第6條約定賠償違約金。茲因洪平森已將違約金損害賠償之債權讓與國城公司，並以起訴狀繕本送達作為讓與之通知，爰依系爭承諾書第3條及第6條等約定，提起本訴等語。並於原審聲明：如上所示。
三、被上訴人則以：被上訴人購買系爭房屋時，訴外人即國城公司業務主管胡經理告知可增建採光罩，並提出以原木材質搭建，於搭建中由訴外人即國城公司副總許ＯＯ、銷售ＯＯ廣告公司（下稱ＯＯ公司）副總代表與被上訴人開會，協調結論將目前採光罩前方與側方內縮，並由ＯＯ公司支付拆除與重建費用。被上訴人於翌日拆除該採光罩後，國城公司竟未依協調會結論立即重建，故被上訴人係依協調會結論自費重建系爭採光罩。系爭承諾書之約定，其條文僅規範買方規定與罰則，賣方全無規範，違反消費者保護法（下稱消保法）所規定定型化契約中之誠信原則，對消費者顯失公平，其約定無效等語。並於原審聲明：駁回上訴人之訴。
四、原審經審理後，判決上訴人全部敗訴。上訴人不服，提起上訴，除援引原審主張及陳述外，並於本院補陳：原審誤解系爭承諾書第3條之約定，且系爭承諾書亦非無效。並聲明：
（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應系爭採光罩拆除。（三）被上訴人應給付國城公司177萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（四）被上訴人自收受起訴狀繕本翌日起至將第二項聲明之系爭採光罩拆除回復原狀之日止，應按日給付國城公司11萬8,000元，上限總額為55億3,459萬元。被上訴人除援引原審之陳述，並於本院補陳：系爭承諾書第3條約定之解釋，應為有利於消費者之解釋，系爭採光罩之增建，非屬影響建築設計原貌，亦不屬增建、變更外觀；訴外人即業務員盧姿伶於銷售系爭房地過程中，係上訴人之代理人或履行輔助人，盧ＯＯ曾口頭承諾可增建原木材質採光罩，自應及於上訴人。又被上訴人就系爭房地買賣契約之義務已履行完畢，並取得系爭房地之所有權，當可自由行使權利，系爭承諾書第3條及第6條等約定，應違反消保法第12條第1項、第2項第1款等規定而無效等語。並聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
（一）國城公司推出「高雄小城」預售屋買賣，由洪平森就其所有系爭土地，及國城公司就其所有系爭房屋，於101年11月23日分別與被上訴人簽立系爭房地買賣契約，並均簽立系爭承諾書。
（二）依系爭承諾書第3條約定：「買方（即被上訴人）同意維持本件標的（或本件標的上之房屋）之建築設計原貌，不增建、不變更外觀。」，及第6條約定：「買方違反本承諾書之規定，買方應立即給付以買賣總價百分之十五懲罰性違約金予賣方（即上訴人），且經賣方通知補正仍不為完全補正者，買方應再給付下述懲罰性違約金〈按日以前開土地（或房屋）買賣契約總價百分之一計算、以社區全體不動產之價值為上限〉予賣方，該懲罰性違約金為獨立存在，不受前開土地（或房屋）買賣契約解除而影響未補正前之處罰。賣方並得解除前開土地（或房屋）買賣契約，若該標的物產權已登記在買方名下時，買方應無條件將產權登記返還賣方（買方亦同意賣方得直接辦理產權移轉登記），其所需之稅費與其他費用（包括回復原狀之全部費用）全部由買方負擔，賣方應返還買方原價款，但得優先扣抵前列之懲罰性違約金及一切買方應負擔費用。」。
（三）被上訴人於102年7月27日於系爭房搭建系爭採光罩，嗣國城公司以102年8月1日（102）國字第0000000號函（原審卷第20頁）通知違反系爭房屋承諾書第3條約定及於10日補正，被上訴人收受通知知悉後迄今未拆除系爭採光罩。
（四）洪平森於本件起訴前，均未向被上訴人通知補正。
（五）洪平森已將系爭土地買賣契約之違約金債權讓與國城公司，並以原審起訴狀繕本之送達，作為債權讓與之通知。
六、兩造爭點：
（一）上訴人依承諾書第3條之約定，請求被上訴人拆除系爭採光罩是否有據？
（二）上訴人請求違約金是否有據？數額為何？
七、本院得心證之理由：
（一）按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上第1421號判決意旨參照）。兩造簽立系爭房地買賣契約後，被上訴人於102年7月27日於系爭房屋增建系爭採光罩，為兩造所不爭執。上訴人主張被上訴人增建系爭採光罩已違反系爭承諾書第3條約定，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應探求者，厥為系爭採光罩之增建，就系爭房屋而言，是否已屬改變建築設計原貌？是否屬增建、改變外觀？經查：
１、系爭土地及房屋之總價各為826萬元及354萬元，共計1,180萬元，有系爭房地買賣契約書在卷可稽（原審卷第6頁反面、第11頁反面）。依系爭承諾書第6條約定所示，若被上訴人違反系爭承諾書第3條約定者，被上訴人除應立即給付上訴人系爭土地及房屋之總價15％之懲罰性違約金，即數額各為123萬9,000元及53萬1,000元共計177萬元外，經上訴人通知補正仍不為完全補正後，被上訴人應再給付上訴人按日就系爭土地及房屋之總價1％（依此換算為週年利率365％）之懲罰性違約金，即數額各為8萬2,600元及3萬5,400元共計11萬8,000元，甚至上訴人並進能主張解除系爭房地買賣契約，先予敘明。
２、系爭承諾書第6條所定懲罰性違約金，係上訴人以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，被上訴人自應嚴守系爭承諾書第3條之約定，避免違約而應負此部分之賠償責任。惟本院審酌系爭房屋既為被上訴人買受而取得所有，被上訴人就系爭房屋本即有使用權能，若被上訴人就系爭房屋為簡單裝置、擺設，甚至局部輕微裝潢，而與系爭房屋之「原貌」、「狀態」或「外觀」，非屬完全一致，即認被上訴人已違反系爭承諾書第3條約定，並應賠償上述系爭房地總價15％及高達週年利率365％之懲罰性違約金，當有剝奪被上訴人就系爭房屋之使用權能之虞，應非兩造就系爭承諾書第3條約定時之真意，故被上訴人是否違反系爭承諾書第3條約定，自應就被上訴人之增建行為，對於系爭房屋之整體影響，為綜合判斷。再者，上開約定事由之違反尚可構成解除契約事由，應認屬影響契約效力之重大事由，始足當之，是認被上訴人之增建行為，需已嚴重影響到原建築設計原貌與變更其外觀，以符合增建之定義，上訴人始能據以請求金額相當高之懲罰性違約金，甚至可解除系爭房地買賣契約，至為明確。
３、系爭房屋為透天住宅，系爭採光罩所增建之位置確實係搭建於系爭房屋車庫之上方，該屋由車庫至大門上方確屬裸空，下雨時確實無遮蔽物，亦經原審至現場勘驗屬實，並有照片附卷可參（原審卷第151、165、166頁）。系爭採光罩增建範圍面積為7.59平方公尺，有高雄市○○○○○路竹地政事務所103年6月5日高市地路00000000000000號函及所附複丈成果圖在卷可稽（原審卷第167、168頁），與系爭房屋買賣契約所約定房屋面積259.24平方公尺（原審卷第11頁）相較之下，僅約占系爭房屋面積2.93％（
7.59÷259.24≒0.0293）。本院審酌一般透天住宅之車庫有設計裸空，亦有設計遮雨棚或採光罩，係隨個人生活需要與便利而設計搭建，而系爭採光罩施作於系爭房屋鐵門裡之車庫上方，可見主要功用確實為達遮雨之功能，避免雨天時被上訴人入屋時被雨所淋，復考量系爭採光罩增建之範圍，於所約定之系爭房屋面積所占比例不高，無法逕予認定破壞系爭房屋原建築設計之全貌，自難遽認被上訴人就系爭採光罩之增建行為，已嚴重影響到系爭房屋原建築設計原貌與變更其外觀。是上訴人所指被上訴人違反系爭承諾書第3條約定，顯難憑採，自屬無據。
４、從而，上訴人主張被上訴人違反系爭承諾書第3條及第6條等約定，請求被上訴人拆除系爭採光罩及賠償違約金，自無理由，不應准許。
八、綜上所述，被上訴人就系爭採光罩所為增建行為，並無嚴重影響到系爭房屋原建築設計原貌與變更其外觀，自無違反系爭承諾書第3條約定，原審為上訴人敗訴之判決，於法尚無違誤，自應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷之結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 林幸頎法 官 饒志民以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴。提起上訴，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，裁判宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀，並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。及依上訴利益額繳納裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 19 日
書記官 許白梅