臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第144號原 告 程○○訴訟代理人 方春意律師被 告 鐘○○被 告 鐘○○被 告 鐘○○共 同訴訟代理人 莊○○訴訟代理人 鐘陳○○被 告 鐘○○訴訟代理人 江○○被 告 程○○訴訟代理人 程○○被告兼上一人兼訴訟代理 程○○受告知人 林○○上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○號，地目旱，面積七五五七點七五平方公尺之土地，其分割方法如附圖二及附表一所示。
鐘○○、鐘○○、鐘○○應給付原告及被告鐘○○、程○○、程○○各如附表二應受補償金額欄所示金額。
訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分欄之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○號、面積7557.75平方公尺土地(下稱系爭土地)，應有部分比例如附表一所示。兩造就系爭土地並無不分割之協議，亦無不能分割之情事，爰依民法第823條第1項規定提起本訴，並聲明：兩造共有系爭土地准予分割。分割方法為：附圖一丙案（本院卷一第207頁），暫編地號479( 1)即A區域，分配於原告與被告程○○維持共有；暫編地號479( 2)即B區域，分配於被告鍾淨昇所有；暫編地號479( 3)即C區域，分配於被告程○○所有；暫編地號479( 4)即D區域分配於被告鍾○○、鍾○○、鐘○○三人維持共有；暫編地號47○○○區○○○○○道路使用，由全部各共有人依原應有部分比例維持共有。
二、被告則以：
（一）鍾○○、鍾○○、鍾○○：系爭土地經由祖先分配已依現況使用數十年，若依照原告提出之分割方案（丙案），被告等人分配土地將變成難以出入、不具經濟效用，違背公平經濟原則，原告雖另外分割一筆土地供作道路使用，但將減損各共有人分割後可實際使用之面積，且此道路之鋪設費用仍須各共有人分攤，將成另一紛爭。又分割共有物之目的在於終結共有狀態，但原告所提分割方案仍留下一筆共有土地作為道路使用，故原告所提分割方案殊不可採。再者，被告鍾○○、鍾○○、鍾○○已將現所使用部分於102年1月1日出租予訴外人鍾陳○○耕作使用，依照民法買賣不破租賃規定，系爭租賃契約效力將擴大至全體共有人，徒增紛擾。因此，本件系爭土地最妥適之分割方案為現況分割之附圖一丁案(本院卷一第207頁)，大家均雙面臨路，勞費最少，若認原告之方割方案較為妥適，則應採與原告A、D對調之附圖二戊案等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
（二）鍾○○：伊希望分得B部分，任何分割分案都沒關係等語。
（三）程○○：丙、戊分割方案均接受等語。
（四）程○○：同意原告之分割方案，分割成完整的土地比較好管理灌溉等語。
三、兩造不爭執及爭執事項（本院卷一第222-223；卷二第29-30頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1.兩造共有系爭土地之應有部分，各如公務用謄本所示（見附表一，本院卷一第33頁以下）。
2.系爭土地並無依協議或法令不得分割之情事（本院卷一第81-82頁）
3.程○○與程○○；鐘○○、鐘○○、鐘○○，願意分割後維持共有（本院卷一第146、190頁）。
4.目前土地使用狀況如起訴狀附圖二所示（本院卷一第82、8頁）
5.系爭土地使用分區為農業區（本院卷一第159頁）。地目為旱。
6.系爭土地西側與483-2、483-3地號土地間寬約2米半之道路並未向工務局申請建築資料或認定為現有巷道紀錄（本院卷一第161頁）。
7.系爭土地東側面臨高速公路用地（本院卷一第162頁）。
8.系爭土地及其所鄰週邊土地無「高雄市市區道路管理自治條例」第3條所稱之農地重劃區域外為農產及資材運輸所需而提供使用，並登錄於農路調查及地理資訊系統或其他經農業局認定之農業道路（本院卷一第168頁）。
（二）爭執事項：系爭土地如何分割始為妥適？
四、得心證之理由：
（一）按分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人；或以原物分配於各共有人，並另以金錢補償；或將原物分配於部分共有人，而以金錢補償未受分配者；或變賣共有物，而以價金分配於各共有人；或將原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣而以價金分配於各共有人，且於以原物分配時，得因共有人之利益或其他必要情形而就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項及第4項分別定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另共有物分割方法，應由法院斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。
（二）系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表所示，為高速公路楠梓交流道附近特定區計畫（鳳山厝部分）、土地使用分區乃農業區，共有人間未訂有不分割之協議，亦無不能分割之限制，然無法達成分割協議等情，為兩造所不爭執，且有高雄市政府地政局岡山地政事務所103年11月17日函所檢附之土地登記公務用謄本、地籍圖謄本可稽、高雄市燕巢區都市計畫土地使用分區證明書可稽（本院卷一第
12、32-36頁）；高雄市政府都市發展局亦函覆系爭土地之土地使用分區為農業區，此有該局104年7月23日函可參（本院卷一第164-165頁）。經本院向地政機關函詢並於繪製分割分案時，詢問系爭土地分割有無法令上之限制（本院卷一第156、171正背面頁），地政機關並未回覆有何不能分割之法令限制。而為因應農業轉型升級及發展趨勢，於92年2月7日修正農業發展條例，將耕地之定義加以修正，所謂耕地僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。至於依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地及非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制，此觀該法第3條第11款及第16條之立法理由即明（最高法院95年度台上字第345號判決參照）。
故本件為都市計畫之農業區，不受農業發展條例不得細分之限制，故無分割限制，應可認定，故原告請求裁判分割，即屬有據，應予准許。
（三）系爭土地為長條型，右下角有缺口，地目為旱、面積7,557.75平方公尺，東臨國道十號下方便道，路寬約四、五米，便道對外連接○○路，西側有一第三人私設道路約二米半寬，對外連接○○路，上種植芭樂、鳳梨，其餘則為空地等情，經本院勘驗明確，有勘驗筆錄、現場照片及前揭地政事務所103年11月17日函暨所附之土地登記謄本、地籍圖；104年5月7日函暨土地複丈成果圖在卷可參（本院卷一第32-36、96-108頁）。原告與程○○；鐘○○等三人，願意分割後維持共有（見上揭不爭執事項3）。系爭土地使用現況由北而南依序為A鐘○○、鐘○○、鐘○○（下稱鐘○○等三人）、B鐘○○、C原告、程○○、D程○○，呈狹長型利用方式，除程○○D部分東側未面臨馬路呈長方形外，其餘三組均呈不規則之長條狀，此有使用現況圖可佐（本院卷一第8頁）。附圖一丁案即依該使用現狀由北而南依序分配，並在東邊劃增一4公尺寬之道路，讓雙面均臨路（見本院卷一第207頁複丈成果圖）。惟縱如此，原告與程○○所分得部分，地形仍不完整，有一狹長之三角形凸角，無法有效利用，且勘驗所見，系爭土地以農業使用為主，若地形狹長，農用無法使用大型機具，對共有人亦屬不利。
（四）而附圖一丙案、附圖二戊案（本院卷一第207、259頁），係在系爭土地北邊留一全體共有之4公尺寬道路，將兩造由東而西依序分配，丙案為A原告、程○○、B鐘○○、C程○○、D鐘○○等三人；戊案則原告、程○○與鐘○○等三人互換，中間不變。除面臨東側之A為L形外，B、C、D均為正方形，分割後土地較為方正，利於農耕及將來發展。依丙案，臨東側之土地A若分歸原告與程○○，因原告認鑑定報告並非可採（詳下述），不願依鑑定報告鑑價金額補償共計300多萬元找補，其總預算僅為50萬元（本院卷二第28頁）；反之鐘○○等三人願以鑑定報告之金額補償其餘共有人，有利於共有人全體，故丙案較戊案對其餘共有人而言較為不利，且鐘○○及程○○均對丙、戊方割分案及鑑價無意見（本院卷二第48頁），本院併參酌系爭土地使用現況、位置、與道路聯絡情形、土地格局之方整性、經濟效益、全體共有人之利益與公平，並考量共有人之意願，認以如附圖二戊案所示由鐘○○等三人分得A、鐘○○分得B、程○○分得C、原告及程○○分得D之分割方法，較屬合理公平。
（五）又系爭土地東側面臨高速公路用地，東側道路約4至5米寬；西側與4○○-2、4○○-3地號土地間寬約2米半之道路並未向工務局申請建築資料或認定為現有巷道紀錄，為兩造所不爭執，亦有本院勘驗筆錄、高雄市政府工務局104年7月23日函及都市發展局104年7月23日函可參（本院卷一第97-98、161-162頁）。A、D面臨不同寬度之馬路；B、C臨北邊共有道路，再輾轉通行至外，各共有人所分得位置價值應有差別。經本院送○○不動產估價師聯合事務所鑑估結果，相互找補間之金額如附表所示，此有該事務所105年5月9日函暨所附鑑定報告書在卷可參（本院卷一第282頁，報告書置卷後），本院審酌估價師就系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下作綜合分析與研判，以及專業意見分析後，採用比較法與收益法等估價方法進行評估，得出上開找補價格結論，其鑑定亦無違反技術法規或經驗法則等情，應屬可採。
（六）原告雖主張北邊留用道路每平方公尺單價為5,500元，比完整利用之方正用地B至D每平方公尺單價高，令人無法理解與苟同；且最東側之A與B價差達40%，對同屬農業用地而言亦不合理；且分得A之人應補償其他共有人共300多萬元亦不合理，故認鑑定報告並非可採等語（本院卷二第23頁）。惟土地之價格因不同利用度、區域環境因素及臨路因素等，產生不同價格，不同之土地分割方案亦會因各分割後各宗土地形狀、面積、臨路狀況等個別因素差異而產生價格差異。估價師先以比較法及收益法求取土地價格，就比較法評估過程係採百分率調整法評估之，將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格調整；收益法評估過程則搜集總收入、總費用及收益資本化率或折現率等資料。採用比較法進行評估，最後決定外側比準地評估價格為每平方公尺6,200元；內側比準地評估價格為每平方公尺3,600元，並就單價與面積關係、地形、臨路情形、農地效用、道路種別情形等因素修正。依據比準地價格，經個別因素調整，分別求取各方案中各編號土地價格，計算共有人分割後土地價值，並依此計算各方案分割前後持有價值增減之價格找補，最後並同樣依比準地價格推估未分割前土地出售之合理價格（見鑑定報告書第28、41-46頁），已詳述鑑定價格之過程、依據及理由。
（七）原告雖質疑北邊道路價格較高、A、B區塊面積單價差距過大、補償金額過高。然系爭土地乃都市計畫之農業區，未來發展可期，西側之道路乃第三人私設僅二米寬之道路，未認定為現有巷道紀錄，東側道路較寬大且無遭封閉之疑慮，故臨東側土地價值必屬較高，則A單價較B高，應屬合理；北邊共有道路亦臨東側道路，故而較其他僅藉北邊道路通行外側及臨西側道路之其他區塊之單價較高，亦非難以想像，就補償金額過高部分，估價師已就上揭因素依其專業鑑定丙、戊案各該分割後土地之價值，並無違反技術法規或經驗法則，原告以此主張鑑定報告不可採，並非有理。原告雖聲請傳訊鑑定人到院，然估價師已在鑑定報告書依專業詳細說明評估價格過程，認無再到場說明之必要；至原告聲請就丁案送鑑價（本院卷二第24頁），然原告係主張採丙案，且丁案並非最妥適方案，為本院所不採，自無鑑價之必要。
五、綜上所述，原告請求分割系爭土地，應屬可採，本院審酌共有物之利用現況及效益、共有人之意願，並衡酌各共有人之利益，爰定分割方法如主文所示。
六、共有人以應有部分設定抵押權者，權利人權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之部分（見民法第824之1條）。查，程○○以其應有部分設定普通抵押權予林○○（本院卷一第44-45頁），經本院依原告聲請而告知抵押權人，然林○○未具狀就分割方案表示意見或聲明參加訴訟，故本件判決分割後，其抵押權效力移存於程○○所分得之部分，併予說明。
七、按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較符兩造利益而為適當，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故本件訴訟費用由敗訴當事人負擔，顯失公平，而應由兩造按附表所示應有部分之比例分擔，較屬公允。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
民事第四庭審判長法 官 林玉心
法 官 李怡蓉法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
書記官 陳美月附表一：
┌───┬────┬──────────────────────────┐│共有人│應有部分│分割後取得位置、面積、所有狀態暨鑑定報告相互找補金額││ │ │ ││ │ ├──┬──┬────┬─────┬─────────┤│ │(分割前)│附圖│區域│面積(平 │所有狀態 │鑑定報告所載 ││ │ │二位│ │方公尺) │ │應補償或受補償金額││ │ │置 │ │ │ │（新台幣） │├───┼────┼──┼──┼────┼─────┼─────────┤│鐘○○│1/12 │479 │A │1,689.50│分割後各以│應付補償997,481元 ││ │ │(1) │ │ │1/3之比例 │ │├───┼────┤ │ │ │保持共有 ├─────────┤│鐘○○│1/12 │ │ │ │ │應付補償997,481元 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├───┼────┤ │ │ │ ├─────────┤│鐘○○│1/12 │ │ │ │ │應付補償997,481元 ││ │ │ │ │ │ │ │├───┼────┼──┼──┼────┼─────┼─────────┤│鐘○○│1/4 │479 │B │1,689.50│單獨所有 │應受補償1,062,358 ││ │ │(2) │ │ │ │元 │├───┼────┼──┼──┼────┼─────┼─────────┤│程○○│212/1000│479 │C │1,432.7 │單獨所有 │應受補償900,865元 ││ │ │(3) │ │ │ │ │├───┼────┼──┼──┼────┼─────┼─────────┤│程○○│212/1000│479 │D │1,946.3 │分割後由程│應受補償757,621元 ││ │ │(4) │ │ │○○、原告│ ││ │ │ │ │ │以53/72、 │ │├───┼────┤ │ │ │19/72之比 ├─────────┤│原告 │76/1000 │ │ │ │例保持共有│應受補償271,599元 ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├───┴────┴──┴──┴────┴─────┴─────────┤│附圖二區域E（暫編地號479），面積799.75平方公尺，由兩造依分割前應有部分││比例維持共有。 │└───────────────────────────────────┘附表二：各應受補償權利人及各應補償義務人之金額分配表┌─────┬────────────────────┬─────┐│補償義務人│ 受補償權利人與應受補償金額 │ ││ │ （單位：新台幣/元） │ ││ ├─────┬────┬────┬────┼─────┤│ │鐘○○ │程○○ │程○○ │原告 │應付補償總││ │ │ │ │ │計 ││ │ │ │ │ │ │├─────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤│鐘○○ │354,119 │300,288 │252,541 │90,533 │997,481 │├─────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤│鐘○○ │354,119 │300,288 │252,541 │90,533 │997,481 │├─────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤│鐘○○ │354,119 │300,288 │252,541 │90,533 │997,481 │├─────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤│合計 │1,062,357 │900,864 │757,623 │271,599 │2,992,443 │├─────┴─────┴────┴────┴────┴─────┤│元以下四捨五入， ││於計算找補金額時因小數點進位會有1至2元之差異，本件將其分配於其中││之共有人之一，以求應付金額與應受補償金額之一致。 │└────────────────────────────────┘