臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1506號原 告 蘇永田訴訟代理人 蕭能維律師被 告 莊俊源上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國105年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市路○區○○段○○○○號土地上如附圖所示B棟鐵皮屋（面積三百五十六點五五平方公尺）拆除，並將上開土地除如附圖所示A棟鐵皮屋占用斜線部分（面積十三點八四平方公尺）外之部分回復原狀後返還原告。
被告應自民國一０四年三月一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰零貳萬叁仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告為坐落高雄市路○區○○段○○○○號土地（即重測前高雄市路○區○○段○○○○號土地，下稱系爭土地）所有人，並於民國102年7月9日將系爭土地出租予被告，且由訴外人莊子Ｏ代理原告與被告簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間係自102年8月1日至104年7月30日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，被告承租系爭土地後，於其上搭建如附圖所示編號B棟之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），惟被告竟於103年11月24日將系爭土地之一部轉租予訴外人邱O美獨資經營之臺O石材工程行，且於103年12月17日收訖臺O石材工程行給付之3年份租金90,000元，被告之轉租行為已違反系爭租約第4條第2項、第6條第1項約定，原告乃於104年1月16日發函被告表明將於104年2月28日終止系爭租約及請求返還系爭土地之意思表示，該函業於104年1月19日送達被告，是系爭租約已於104年2月28日終止，惟被告迄今仍拒不交還系爭土地，且自104年3月迄今積欠租金未給付，原告自得依民法第455條、系爭租約第4條第5項規定，請求被告拆除系爭鐵皮屋，將系爭土地回復至空地之原狀及返還系爭土地，並請求被告依系爭租約第6條第2項約定及民法第179條之規定，自104年3月1日起至拆除系爭鐵皮屋及回復系爭土地至空地原狀返還原告之日止，按月給付24,000元之違約金及相當於租金之不當得利12,000元，為此，爰依系爭租約第4條第5項、第6條第2項、民法第455條、第179條規定提起本訴，並聲明：㈠被告應拆除坐落系爭土地上如附圖所示之B棟鐵皮屋（面積356.55平方公尺），並將除如附圖所示斜線部分之A棟鐵皮屋占用部分（面積13.84平方公尺）外之該土地其他部分（面積728.69平方公尺）回復至空地之原狀返還予原告；㈡被告應自104年3月1日起至拆除前項所示鐵皮屋及回復前項所示土地至空地之原狀返還予原告之日止，按月給付原告36,000元；㈢前2項聲明，原告願供擔保請宣告准為假執行。
三、被告雖未於言詞辯論期日到場，但曾於準備程序期日到庭陳述並具狀表示：伊有向原告承租系爭土地，並於其上搭建系爭鐵皮屋作為薑母鴨肉品批發倉庫使用，系爭土地其餘90坪為雜草叢生之空地，因伊誤以為系爭租約所謂不可轉租係指系爭鐵皮屋不可ㄧ部或全部轉租，適邱O美稱願請人將雜草整理乾淨，互相敦親睦鄰，伊乃將系爭土地未使用之其餘90坪空地轉租予邱O美，原告知悉後雖曾以律師函為終止租約之意思表示，然原告亦透過東森房屋仲介即訴外人許O玲對伊提出被告轉租之租金應由原告收取，且其餘閒置未用部分之土地原告要收回等條件要求伊同意，並表示伊如不接受原告提出之條件，原告將依系爭租約第4條第2項、第6條第1項約定終止系爭租約等語，因伊承租系爭土地並於其上撘建系爭鐵皮屋等已花費高達160多萬元，系爭租約如遭終止，伊將血本無歸，損失至鉅，伊不得已僅得答應原告之要求，是兩造意思已合致，不因事後有無書面或原告不同意伊所提出其他要求而受影響，而伊既已同意原告要求，由原告收取伊轉租予邱O美之租金，致伊深信原告不再主張前開終止租約之意思表示，亦不再以伊轉租為由終止系爭租約，詎原告竟仍提起本訴，顯與民法第148條第1項規定不符，原告終止系爭租約應不生終止之效力，是原告請求為無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭土地之所有人，於102年7月9日將系爭土地全部出租予被告，雙方簽立系爭租約約定每月租金12,000元。
㈡被告承租系爭土地後，於其上搭建系爭鐵皮屋作為倉庫使用。
㈢被告嗣後未告知原告，即於103年12月1日以3年9萬元之租金將系爭土地之一部轉租予邱O美。
㈣系爭租約第6條第1項、第2項分別約定：被告違反約定方法
使用系爭土地，或拖欠租金，經原告催告限期繳納仍未支付時，原告得終止租約；被告於終止租約或租賃期滿不交還系爭土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，被告應支付按租金1倍計算之違約金。
五、本院得心證之理由：原告主張系爭租約業於104年2月28日合法終止，請求被告拆除系爭鐵皮屋並返還系爭土地，及給付相當於不當得利之租金與違約金，經被告以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠系爭租約是否已於104年2月28日合法終止？原告請求被告拆除系爭鐵皮屋，將系爭土地回復至空地之原狀後返還予原告，有無理由？㈡原告請求被告給付違約金及相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？分述如下：
㈠系爭租約是否已於104年2月28日合法終止？原告請求被告拆
除系爭鐵皮屋，將系爭土地回復至空地之原狀後返還予原告，有無理由？
1.經查，原告為系爭土地之所有人，於102年7月9日將系爭土地全部出租予被告，雙方簽立系爭租約約定每月租金12,000元，被告承租系爭土地後於其上搭建系爭鐵皮屋作為倉庫使用，被告嗣後未告知原告，即於103年12月1日以3年9萬元之租金將系爭土地之一部轉租予邱O美等情，為兩造所不爭執；又原告於知悉被告將系爭土地一部轉租邱O美後，於104年1月16日委託經典國際法律事務所發函被告，以被告將系爭土地之一部轉租予邱O美，且收訖邱O美交付之3年份租金9萬元為由，通知被告依系爭租約第6條約定終止系爭租約，並請被告於104年2月28日返還系爭土地予原告，業經被告於104年1月19日收受等情，被告未予爭執，並有原告提出之經典國際法律事務所104年1月16日經典字第104004號函及郵局掛號收件回執附卷可稽（本院卷第14-15頁），均堪信為真實。而依系爭租約第4條第2項約定：被告未經原告同意，不得將系爭土地全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用等語，及系爭租約第6條第1項約定：被告違反約定方法使用系爭土地，或拖欠租金，經原告催告限期繳納仍未支付時，原告得終止租約等語，已如前述，足認被告確有未經原告同意轉租系爭土地之情，是原告主張依系爭租約第6條第1項約定，提前於104年2月28日終止系爭租約，要屬有據。
2.被告固辯稱其於收受原告前揭終止系爭租約之律師函後，原告另透過東森房屋仲介即訴外人許O玲對其提出轉租之租金應由原告收取，且其餘閒置未用部分之土地原告要收回等條件，其已同意原告提出之條件，故系爭租約尚未終止，且原告嗣後再提起本訴有違誠信原則云云，均為原告所否認，且被告就其所稱上情並未舉證以實其說，已難採信；況被告復陳稱：許O玲原說要將轉租之租金交給莊子Ｏ，並約定要另訂契約及交付轉租金，但因許O玲說的簽約日期當天伊不在高雄，伊問可否改期，之後許O玲便稱莊子Ｏ說不要簽了，要依法律程序走等語（本院卷第121頁），益徵原告並未如被告所稱有收取轉租金，並已與被告約明繼續出租系爭土地之情，是被告此部分抗辯，要難採信。據此，系爭租約業於104年2月28日終止一情，堪以認定。
3.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。另系爭租約第4條第5項後段約定：「乙方（即被告）於交還房屋時應負責回復原狀」等語，有系爭租約在卷可憑（本院卷第6頁），且系爭租約中所載「房屋」等語即係指系爭土地一情，為兩造所不爭執（本院卷第164頁），是依系爭租約第4條第5項後段約定，被告於返還系爭土地時應負回復原狀之義務。準此，系爭租約既已於104年2月28日終止，原告依前揭民法第455條前段規定及系爭租約第4條第5項約定，請求被告將系爭鐵皮屋拆除，並將系爭土地回復原狀後返還原告，自屬有憑，應予准許。
㈡原告請求被告給付違約金及相當於租金之不當得利，有無理
由？金額若干？
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第252條定有明文。次按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第250條第2項規定自明（最高法院98年度台簡上字第39號判決要旨參照）。
2.而查，系爭租約第6條第2項約定：被告於終止租約或租賃期滿不交還系爭土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，被告應支付按租金一倍計算之違約金等語，已如前述，是原告依系爭租約第6條第2項約定，請求被告按月給付依每月租金12,000元加計1倍計算之違約金即24,000元，應屬有據。惟關於系爭租約約定之違約金性質，原告固主張上開違約金之約定係屬懲罰性違約金，蓋如係損害賠償預定之違約金，應約定與租金同額，但系爭租約約定為加倍計算，故屬懲罰性違約金云云（本院卷第203頁），然觀諸前揭系爭租約第6條第2項記載之文意，並未特別訂明上開違約金之性質屬懲罰性違約金，且約定之違約金金額雖係以每月租金加倍計算，但原告因被告違約所受損害除原租金損失外，可能尚包含原告預估須採用訴訟等方式促使被告返還系爭土地等之額外支出等，尚難僅因違約金約定之金額高於租金約定，即可推論兩造約定之違約金性質屬懲罰性違約金，此外，復無從依系爭租約其他約定推論該約定係以強制債務之履行為目的，故揆諸前揭說明及規定，自應視為損害賠償額之預定，是原告此部分主張尚難憑採。準此，系爭租約第6條第2項約定之違約金既屬損害賠償總額預定，其中應已包含原告因被告未依約返還系爭土地產生之相當於租金之損失，故原告就被告逾期返還系爭土地，除得請求給付違約金外，即不得再為其他請求。從而，原告另依民法第179條規定，請求被告給付自104年3月1日起至被告返還系爭土地之日止，按月相當於租金計算之損害賠償，即有未合，不應准許。
3.又按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額，最高法院院49年台上字第807號、79年台上字第1612號判例參照。本院審酌被告於104年2月28日系爭租約終止後，未取得原告同意續租即應依系爭租約之約定拆除系爭鐵皮屋並返還系爭土地，其遲延返還系爭土地，除致原告受有租金之損害外，並因此妨礙原告就系爭土地另行出租或為其他使用之規劃，但參酌原告並未主張系爭土地之地價於104年間有大幅波動等客觀事實，認原告所受損害，應以原定租金之1.5倍為相當，逾此所為約定，核屬過高，應予酌減。是以，原告依系爭租約之約定得請求被告給付之違約金，自系爭租約終止翌日即104年3月1日起至被告拆除系爭鐵皮屋並返還系爭土地之日止，每月應為18,000元（計算式：12,000×1.5＝18,000）。
六、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告拆除系爭鐵皮屋、回復原狀並返還系爭土地，及自104年3月1日起至被告拆除系爭鐵皮屋並返還系爭土地之日止，按月給付18,000元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告O訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，並另依被告之聲請宣告被告預供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 朱玲瑤
法 官 林韋岑法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 25 日
書記官 李聖章