臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1645號原 告 黃林靜妹訴訟代理人 許明德律師被 告 張永昇當事人間拆屋還地事件，本院於民國104年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於高雄市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示斜線部分，面積一０九點一０平方公尺之地上物拆除，並將該部分占用之土地返還予原告。
被告應自民國一百零三年十二月三十日起至返還第一項所示之土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰貳拾貳元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部份原告以新臺幣伍拾叁萬元為被告供擔保後得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部份：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時請求拆除被告所有地上之面積為120 平方公尺，併請求按月給付相當於不當得利之金額為新臺幣（下同）1,344 元，嗣於訴狀送達經測量後，修正其請求拆除之面積為109.10平方公尺，併減縮按月給付相當於不當得利之金額為1,222 元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依法自應准許之，合先敘明。
二、原告主張：原告於民國103年12月30 日拍定取得坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（308、30
9、336 地號土地於104年1月29日合併為308地號土地），其中308 地號土地（下稱系爭土地）上有一未保存登記之違章鐵皮棚屋（下稱系爭建物），原告前向前地主即訴外人ＯＯＯＯ提起拆屋還地訴訟，惟ＯＯＯＯ於他訴中答辯系爭建物係其子即被告出資搭建，因而原告即撤回對ＯＯＯＯ訴訟，遂向被告提起本件訴訟。又兩造間就系爭土地之使用並無成立任何法律關係，被告即為無權占用，並受有相當於租金之不當得利致原告受有損害，故被告應按月給付原告相當於租金之不當得利1,222元【計算式：申報地價1,680元×占用面積109.10平方公尺×年息8%÷12個月=1,222元】。為此，爰依民法第767條第1項、第179條規定提起本訴，並聲明除擔保金額外，如主文所示。
三、被告則以:被告母親ＯＯＯＯ將系爭土地出租予被告興建系爭建物作為倉庫置放機器，並口頭約定地價稅由被告繳納作為使用對價，屬不定期限租賃契約。又系爭土地之拍賣程序公告即本院民事執行處103年12月2日雄院隆103司執修字第58540號函載明系爭建物不在拍賣範圍內、拍定後不點交，顯見系爭建物存在於原告取得系爭土地之前，縱租賃關係未經訂定書面契約及法院公證，致被告無民法第425條繼續使用系爭土地之正當性，惟租賃關係自始存在，且原告明知系爭建物不在法院拍賣範圍內仍以低價標得系爭土地，拒絕補償被告損失，原告行使權利顯有違誠實信用原則，同意被告按月給付原告1,344元租金，但原告需讓被告繼續使用系爭土地2年6月，屆期被告即自行拆遷系爭建物以減少被告損失等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部份：
一、反訴原告主張：系爭房屋未一併依民法第877條第1並附拍賣，且本院執行處未於拍賣公告註記「拍賣土地上之建物非債務人ＯＯＯＯ所有，併附拍賣所得價金歸所有權人張永昇所有，房屋部分賣得價金債權人無分配請求權」，僅拍賣系爭土地，致反訴原告因此受損害，而反訴被告受有其他投標人未投標致能低價得標之利益，民法第877條之目的在於其使房屋與土地歸同一人，而益於拍賣，執行法院未併附拍賣，但反訴原告對於土地上建物權利並無影響，反訴原告因執行法院之疏忽而受損害，反訴被告受有不當得利，應補償反訴原告就系爭建物價值30萬元之損失，並聲明：反訴被告應給付反訴原告30萬元。
二、反訴被告則以：反訴原告係無權占有系爭土地，自無使用系爭土地之權利，反訴原告並無獲利，自不該當不當得利之要件等語置辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、本件爭點如下：㈠原告得否請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地？得否請求
相當於租金之不當得利？數額為何？㈡反訴原告得否請求反訴被告給付補償金30萬元？
肆、本院得心證之理由：㈠原告得否請求被告拆除系爭建物並返還系爭土地？得否請求
相當於租金之不當得利？數額為何？⒈本件原告主張於103年12月30日拍定取得坐落高雄市○○區
○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之所有權，並於104年1月9日辦理所有權登記，而其中308、309、336地號土地於104年1月29日合併為系爭308地號土地，而系爭308號土地上之系爭建物為被告所有，面積約109.10平方公尺等情，業據原告提出土地登記謄本、本院103年12月30日雄院隆103司執修字第58540 號不動產權利移轉證書、拍賣公告、系爭建物之照片等件為證，並經本院會同兩造及高雄市政府地政局旗山地政事務所（下稱旗山地政）會勘並制有複丈成果圖可憑（見本院卷第6至9頁、第57頁），且被告對於上情並不爭執，堪認原告之主張與事實相符，而得採信。
⒉系爭土地原為被告之母親ＯＯＯＯ所有，然系爭建物為被告
出資興建，且被告與ＯＯＯＯ僅口頭約定並未訂任何租約，無民法第425 條租賃之適用，此業經被告自承在卷，而被告與其母ＯＯＯＯ間係使用借貸系爭土地或承租系爭土地，均無法明確說明，縱如被告所述系爭土地之地價稅均由伊繳納，然被告與其母為至親，相互就財產支配及分擔本即為常理，但非能逕認為係使用系爭土地之租金，而原告取得系爭土地時，被告既無從適用民法第425條之1之規定對系爭土地之所有權人主張法定租賃權，對於系爭土地自無合法占有權源。
⒊被告又辯稱原告不顧被告權益，且未補償被告損失，其權利
之行使有違誠信原則云云，，惟原告係基於所有權人之法律上地位合法行使其權利，其遭被告無權占用部分之面積均甚大，業見前述，而被告之系爭建物均為未保存登記之違章建築，以原告之所受損害之面積及價值，與被告所受之損害及系爭建物係未經合法申請許可之未保存登記違章建築等，互相比較衡量，均不足以認原告行使其權利，構成權利濫用。
故被告此部分所辯，亦不足採。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查被告所有之系爭建物係無權占用系爭土地業如前述，則原告請求被告應拆除如附表斜線所示之系爭建物，面積109.10平方公尺，並將占用之土地交還原告，為有理由。⒌按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告占用如附圖所示土地，並無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條規定，請求被告給付自103年12月30日起至返還所占有土地之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。又所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言。法定地價依同法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，被告自103年12月30日迄今占用原告如附圖斜線所示部分土地，而系爭土地之申報地價，惟1每平方公尺1,680元。本院審酌系爭土地現公告現值均為每平方公尺13,500元，位於高雄市○○區○○○街，位於三角窗位置，屬於住宅區，鄰近交通狀況尚稱便利，附近多為住家等情，業據兩造陳明在卷，且有現場照片及本院勘驗筆錄可資佐證（見本院卷第8至9頁、第52、54），本院審酌上開土地之地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值等情，認為原告請求被告占用如附圖所示斜線土地相當於租金之不當得利，以申報地價年息8％計算為適當。依此計算，被告按月應給付原告相當於不當得利租金為1,222元（計算式：1,680元×109.10×8%÷12＝1,222元），而被告對於使用系爭土地原告可請求相當於租金1,344元，亦不爭執（見被告104年7月17日書狀），則原告減縮按月請求1,222元，自為恰當。又原告請求被告自103年12月30日取得系爭土地起至交還占用土地之日止，按月應給付原告相當於租金之不當得利為1,222元，自有理由，應予准許。
㈡反訴原告得否請求反訴被告給付補償金30萬元？
反訴原告主張系爭建物係本院執行處未將之列入拍賣公告範圍內，未併依民法第877條第1項併附拍賣，於拍賣公告又未註記「拍賣土地上之建物非債務人ＯＯＯＯ所有，併附拍賣所得價金歸所有權人張永昇所有，房屋部分賣得價金債權人無分配請求權」，而僅拍賣系爭土地，致反訴原告因此受損害，反訴被告受低價得標之利益云云，然查：
①按民法第877條規定，土地所有人於設定抵押權後，在抵押
之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866條第2項及第3項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。則依據上開條文所示，應指土地所有權人於設定抵押權後，營造建物之併附拍賣，然系爭建物並無抵押權之設定，自與上開要件不符，則本院執行處未將系爭建物併附拍賣，亦未於拍賣公告註明系爭建物拍賣所得價金分配之原則，均無違誤之處，反訴原告所指稱顯與法律規定不符，而無所據。又系爭土地上有無第三人之建物，自應由與參與拍賣程序之應買人自行探查，況拍賣公告已註明有搭建鐵皮屋，則足以揭示系爭土地之現況，有意競標之人均可查悉，原告非必可排除他人應買之權利，並進而順利應買，因此難認原告於應買時獲有任何利益，是反訴原告所述，自不足採信。
②反訴原告所有之系爭建物既無權佔用反訴被告所有之系爭
土地，已侵害反訴被告之所有權，反訴被告並不應此獲有任何利益，而反訴原告依據法定程序拍定取得系爭土地之所有權，亦無獲得利益，已如前述，則反訴原告請求反訴被告補償30萬元，自無依據，應予駁回。
伍、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告將如附圖斜線所示占用系爭土地面積190.10平方公尺之系爭建物拆除，將土地後返還予原告，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。又反訴原告無權占有反訴被告之系爭土地，系爭建物並未令反訴被告受有利益，則反訴原告請求反訴被告給付補償金30萬元，自無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
民事第六庭法 官 陳嘉惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 30 日
書記官 王珮樺