臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1727號原 告 王聖分訴訟代理人 胡峰賓律師複代理 人 黃瀕寬律師被 告 郡都建設有限公司法定代理人 唐承訴訟代理人 吳建勛律師
梁宗憲律師上列當事人間請求給付定金等事件，本院於中華民國105年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項、第2項定有明文。
查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）942,000元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息（本院卷第3頁）。嗣後具狀變更聲明：㈠確認被告於民國104年6月15日交由訴外人高雄銀行股份有限公司圈存控管，存單號碼0000000定期存款中之60萬元，所有權歸屬於原告；㈡被告應給付原告342,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（本院卷第110頁）。因被告對原告前揭所為訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，原告所為訴之變更，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：被告於103年10月29日以總價1,200萬元向原告購買坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上同段379建號建物即門牌號碼大Ｏ二路ＯＯ巷Ｏ弄ＯＯ號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告已依約將定金60萬元存入高雄銀行信託專戶，詎被告於104年5月21日寄發存證信函通知原告，佯稱因尚有同段753-6、810、811、862、867地號土地（下稱系爭753-6、810、811、862、867地號土地）未收購完成，故系爭買賣契約自動失效解除、相關信託契約自動終止云云，然系爭753-6、810、811地號土地，實為當初締約時雙方所誤列，被告實際上不願意購買，而系爭867地號土地之地主即為ＯＯ土地開發有限公司（下稱ＯＯ公司）之負責人鄭羽庭，ＯＯ公司復為本次土地開發買賣之仲介，並無不願出賣之情形，另862地號土地之地主早已口頭承諾願出售予被告，被告亦口頭約定以現金方式進行買賣，並無未能收購完成之情形，故系爭753-6、810、811、
862、867等地號土地未完成收購，實係被告簽約後因自身因素反悔不買，足認系爭買賣契約係因被告以不正當行為促使解除條件成就，依民法第101條第2項規定，應視為解除條件不成就，故系爭買賣契約仍成立，且係因可歸責於被告之事由而無法履行。原告嗣於104年3月2日通知被告同意解除系爭買賣契約，被告於104年3月3日收受，是系爭買賣契約已於104年3月3日合意解除，惟因兩造約定應於104年1月31日前完成全數收購，被告因自身因素反悔不願完成全數收購，致兩造無法依系爭買賣契約第3條確定第二期至第五期款之付款時間，即屬不依約履行付款，被告違反應在104年1月31日前完成全數收購之義務，依系爭買賣契約第12條第1項之約定，被告應給付原告自104年2月1日至104年3月2日，按日依未給付價款1,140萬元之1,000分之1計算之違約金342,000元；另被告存入信託專戶圈存控管之定金60萬元，係因被告不依約履行付款，違反契約所定其他各項義務，被告復於原告尚未限期催告被告履行前即發函要求解約，原告自得不經催告解除契約，並依系爭買賣契約第12條第1項約定，沒收被告已繳價款60萬元作為懲罰性違約金，且因系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由而無法履行，依民法第249條第2款之規定，被告圈存之定金60萬元當歸原告所有，為此，爰依民法第249條第2款規定及系爭契約第12條第1項約定，提起本訴，請求擇一為原告勝訴之判決，並聲明：㈠確認被告於104年6月15日交由訴外人高雄銀行股份有限公司圈存控管，存單號碼0000000定期存款中之60萬元，所有權歸屬於原告；㈡被告應給付原告342,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造確於103年10月29日簽立系爭買賣契約，而依系爭買賣契約第17條特約條款約定：因買方需同時收購系爭753-6、810、811、862、867地號土地等共31筆土地及地上建物，買賣雙方同意於104年1月31日前完成全數收購，若無法於期限內全數收購完成，賣方同意買方於104年7月31日前仍有優先購買權，選擇是否各筆單獨購買。買方若不購買，則買賣不成立，買賣雙方同意解除此買賣契約，已支付之價金無息退還買方」等語，是系爭買賣契約已附有解除條件，而兩造簽約後，被告分別與地主姜Ｏ遠、洪Ｏ垣、邱Ｏ玲、徐Ｏ南、王何Ｏ綿及謝Ｏ昌等人簽約，斯時被告與其等間簽立之買賣契約均有記載收購範圍包含系爭753-6、810、811地號土地，足認系爭買賣契約約定此三筆土地為收購範圍，並非誤寫誤繕，至被告於103年12月3日與地主吳Ｏ俊簽約時，固已將該三筆土地從收購範圍中剔除，然此係因經努力協商月餘，始確認上開地號土地開價過高難以成交，被告遂另謀其他變通之開發方案，並聽從ＯＯ公司人員之建議，於103年12月3日後與其他地主簽約時均剔除此三筆土地，目的為使此三筆土地之地主認為被告已放棄此三筆土地之收購，不再繼續漲價，若其等有意出售，只要價格合理，被告仍願意收購，最終仍因價格談不攏而未收購；另被告委由ＯＯ公司收購土地後，ＯＯ公司僅曾回報862地號地主要求以現金交易一情，被告當時已明確拒絕，因被告必須把款項提撥至銀行信託，以免後續未完成收購時錢無法取回，故未進一步商談價金等條件，且於系爭買賣契約期限屆至前，ＯＯ公司並未通知辦理862地號土地之簽約，是系爭862地號土地並未完成收購；又被告當初與ＯＯ公司談定之收購均價為75萬元，但ＯＯ公司在收購過程中不斷要求被告提高收購之平均價格，要求以75.5萬元甚至78萬元收購，除欲藉此拉高其佣金數額外，亦冀使ＯＯ公司負責人所有之867地號土地能以更高價額成交，但被告未同意，因此雙方未簽約，亦屬未完成收購，是以，系爭753-6、810、811、862、867地號土地未完成收購確屬系爭買賣契約之解除條件之一，被告於解除條件成就時，自得拒絕買受系爭房地；況且，原告之系爭土地已於雙方爭議後不久即售予其他建商，原告無從履行系爭契約，亦未受有任何損害，縱依原告所述解除條件並未成就，兩造既已合意解除系爭買賣契約，自無事後再主張損害賠償之餘地，原告主張並無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於103年10月29日簽立系爭買賣契約，約定由被告以總價1200萬元向原告購買系爭房地。
㈡兩造關於買賣價金之給付，於系爭買賣契約第3條約定：「
第一期款（簽約款）：於簽訂本契約同時由買方支付60萬元（含定金）予賣方。第二期款（備證款）：於全數收購完畢
時再約定時間，支付60萬元，同時雙方應將有關產權移轉登記所需一切證件備妥並用印交由受託之地政士辦理。第三期款（完稅款）：於全數收購完成時再約定時間，支付60萬元，同時可由買方代為賣方辦理完稅，由本期款扣除所有賣方應繳土地增值稅等一切稅金後，餘額部分再支付給賣方。第四期款訂於雙方完成產權登記後，支付60萬元。第五期款（交屋款）：960 萬元，預計於104 年7 月31日前交付。」，被告已依約將第一期款60萬元存入高雄銀行信託專戶。
㈢系爭買賣契約第17條特約條款另記載：「因買方需同時收○
○○區○○段753-6、810、811、812、813、814、815、816、817、836、837、838、839、840、841、842、843、844、
845、846、847、848、849、862、863、864、865、866、86
7、868、869地號共31筆土地及地上建物，買賣雙方同意於104年1月31日前完成全數收購，若無法於期限內全數收購完成時，賣方同意買方於104年7月31日前仍有優先購買權，選擇是否各筆單獨購買。買方若不購買，則買賣不成立，買賣雙方同意解除此買賣契約，已支付之價金無息退還買方。雙方同意將申請終止信託契約書由ＯＯ公司保管」等語。
㈣被告嗣於104年2月17日寄發存證信函予原告，通知原告因無
法於約定之期限內完成全數收購，故系爭買賣不成立，買賣契約解除，並聲明放棄優先購買權等語；原告則於104年3月2日以存證信函回覆被告其同意解除系爭房地之買賣契約；原告另於104年5月21日再寄發存證信函，通知原告因超過雙方約定之時間，本收購案尚有753-6、810、811、862、867等地號，確實並未簽約，依系爭買賣契約之約定，此買賣契約即自動失效解除，該不動產買賣價金信託契約亦自動終止。
五、本院得心證之理由：原告主張被告故意以不正當行為促使系爭買賣契約之解除條件成就，應視為條件未成就，是系爭買賣契約於104年3月3日前仍成立，且被告未依約給付價款，係屬可歸責於被告之事由而未履行系爭買賣契約，被告應給付違約金並交付定金予原告，為被告所否認並以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠系爭買賣契約第17條特約條款所載之應收購土地範圍包含系爭753-6、810、811地號土地，是否係誤載？㈡若否，系爭買賣契約特約條款所載之系爭753-6、810、811、862、867地號土地是否已完成收購？如否，未完成收購是否係因被告之不正當行為所致？㈢原告主張系爭買賣契約因可歸責於被告之事由而違約，被告信託之60萬元應歸原告所有，並應給付違約金342,000元，有無理由？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張系爭買賣契約第17條所載之應收購土地範圍包含系爭753-6、810、811地號土地係誤載，被告本無購買意願，且系爭753-6、810、81
1、862、867未收購完成係因被告不正當之行為所致，均為被告所否認，參諸前揭說明，原告自應就上開主張負舉證之責。
㈡系爭買賣契約第17條特約條款所載之應收購土地範圍包含系
爭753-6、810、811地號土地，是否係誤載？
1.原告主張系爭買賣契約第17條將系爭753-6、810、811地號土地列為收購範圍係屬誤載云云，並以證人即ＯＯ公司人員廖Ｏ發之證詞為證。而證人廖Ｏ發固到庭結稱：ＯＯ公司當初與被告談妥的收購範圍沒有包含系爭753-6、810、811地號土地，因原告在本件收購計畫中係第一個簽約者，簽立系爭買賣契約後，被告委託的土地代書說這三筆是打錯的，這是伊與被告公司開會時被告委託之盧姓代書說的，但是事後因為兩造均未要求更正，所以沒有將打錯的部分更正，系爭買賣契約未列之同段820、821、822、823地號土地才是要收購之範圍，但伊不清楚系爭買賣契約未記載這幾筆土地之原因云云（本院卷第136-139頁），惟與證人即草擬系爭買賣契約之地政士盧Ｏ君到庭證稱：被告係伊長期往來的客戶，在本件收購計畫中，當被告與ＯＯ公司和土地出賣人談妥收購價格時，就會找伊草擬買賣契約，草擬買賣契約書前，伊與被告及ＯＯ公司開會，其等有拿1紙地籍圖以螢光筆畫好收購範圍共31筆土地給伊，要伊將這31筆土地全部列入契約範圍內，必須全部完成收購後契約才生效，系爭買賣契約就是由伊草擬，其上所列系爭753-6、810、811地號土地是當初其等告知的收購範圍，不是誤載，之後簽了5、6份契約後，因為該三筆土地的價格不好談，ＯＯ公司的人說希望先將此三筆土地從後面的契約中剔除，假裝不收購這三筆土地，讓ＯＯ公司的人比較好談價格，之後擬的契約才將該三筆土地去除，並未發生過簽完約後回去公司開會才發現契約所載收購範圍記載錯誤之情形，且ＯＯ公司因依原來的收購範圍談出來的價格高於被告委託均價，希望從旁擴大收購範圍來壓低均價，因此擴大收購範圍加入同段820、821、822、823地號土地，不過最後還是因為價格關係沒有談成等語（本院卷第155-158頁），互核不符。
2.本院審酌被告委託ＯＯ公司執行之收購計畫所涉土地及建物達30幾筆，規模甚巨，而收購之土地範圍更攸關收購計畫是否成功及可否達成預定之效益，是依一般常理推斷，被告及負責仲介之ＯＯ公司人員就契約所載之收購範圍是否正確應甚為重視，自當於簽約前詳予核對，同時發生高達3筆土地地號誤載及4筆土地地號漏載之可能性甚微，且縱有誤載，於發現後亦會儘速予以更正，以杜日後爭議，要無明知誤載仍不予理會、更正之可能；況參諸被告提出於103年11月間與本件收購計畫中其他地主即姜Ｏ遠、洪Ｏ垣、邱Ｏ玲、徐Ｏ南、王何Ｏ綿及謝Ｏ昌簽立之買賣契約，其中第17條特約條款所載收購範圍皆與系爭買賣契約相同，此有被告與姜Ｏ遠、洪Ｏ垣、邱Ｏ玲、徐Ｏ南、王何Ｏ綿及謝Ｏ昌間之買賣契約附卷可憑（本院卷第54-59頁），核與證人盧Ｏ君之前揭證述相符，是證人盧Ｏ君之證詞較屬可採，證人廖Ｏ發前稱系爭買賣契約中所載系爭753-6、810、811地號土地係誤繕云云，與常情有違，要難採信。故系爭買賣契約上將系爭753-6、810、811地號土地列入收購範圍並非誤載，被告最初委託之收購範圍本即包含該三筆土地，應堪認定。
3.至被告雖自承其於103年12月3日與地主吳Ｏ俊簽立之買賣契約所記載之收購範圍已去除系爭753-6、810、811地號土地一情（本院卷第52頁），然此時距離兩造於103年10月29日簽立系爭買賣契約已逾1個月，於此期間因原收購計畫遇阻而變更收購範圍，亦非罕見，是尚難僅因被告事後與其他地主簽立之買賣契約所載收購範圍未含系爭753-6、810、811地號土地，即可推論被告自始無收購系爭753-6、810、811地號土地之意願，且原告復未提出其他證據證明系爭買賣契約上所載系爭753-6、810、811地號土地係屬誤載，故原告此部分主張難認有憑，無從採信。
㈢系爭買賣契約特約條款所載之系爭753-6、810、811、862、
867地號土地是否已完成收購？如否，未完成收購是否係因被告之不正當行為所致？
1.經查，關於系爭753-6、810、811地號土地之收購，依證人盧Ｏ君證述：系爭753-6、810、811地號土地最後並未完成收購等語（本院卷第156頁），核與證人廖Ｏ發證稱：ＯＯ公司有替被告去向系爭753-6、810、811地號土地地主洽談收購事宜，但其等無意願等語（本院卷第140頁）大致相符，足認被告曾與系爭753-6、810、811地號土地地主洽商購買該三筆土地，但終因地主無意願而未完成收購，是原告主張被告最初即無收購系爭753-6、810、811地號土地之計畫云云，要屬無憑。又有關系爭862地號土地之收購，證人廖Ｏ發亦證述：系爭862地號土地價格已談妥，但地主不願將價款存入銀行信託，希望直接收取現金並辦理過戶，且要求簽約時就拿到全部現金，雖然錢已經談妥，但因執行方法與其他人不同，被告也不同意付款，因此要求其他筆土地都簽約確定後才付款，因此系爭862地號土地最終沒有簽約等語（本院卷第137頁），可見被告雖與系爭862地號土地地主就收購價格達成合意，但雙方關於給付價金方式仍有歧異，且付款方式亦屬買賣契約重要條件，其等亦因此未簽立買賣契約，尚難認買賣雙方已就系爭862地號土地之重要買賣條件達成合意而成立買賣契約，故系爭862地號土地亦未完成收購，原告主張系爭862地號土地已口頭成立買賣契約云云，亦屬無據。
2.另關於系爭867地號土地之收購，證人廖Ｏ發則證述：系爭867地號土地係伊等公司負責人鄭Ｏ庭之土地，有談成，但因被告要求收購之每坪均價為75萬元，ＯＯ公司為了達成被告要求的均價，系爭867地號土地必須最後才簽約，ＯＯ公司於104年1月底將系爭867地號土地報價給被告後，並告知均價可以壓在每坪75.5萬元，但被告沒有回應，不知道是否同意提高均價到75.5萬元等語（本院卷第136-137頁），與證人鄭Ｏ庭證述：系爭867地號土地原本是說以700萬元收購，但因要配合整個收購土地範圍之均價，若其他土地收購價高於被告委託價，系爭867地號土地就要降價，最後因為收購計畫有幾筆土地沒有出來簽約，根本沒有談到系爭867地號土地之售價等語（本院卷第175-176頁），大致相合，並有原告提出之ＯＯ公司人員與被告負責人之Line對話紀錄可參（本院卷第113-114頁），足見被告並未同意提高收購均價至每坪75.5萬元，因此雙方就系爭867地號土地之收購價格並未達成合意。是原告主張系爭867地號土地因係ＯＯ公司負責人鄭Ｏ庭所有，不可能不願意出售，故系爭867地號土地亦已成立買賣契約云云，要無足取。
3.按因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就，民法第101條第2項固有明文。
而所謂對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之（最高法院103年度台上字第2068號判決要旨參照）。被告最終就系爭753-6、810、811、862、867地號土地未完成收購，且係因收購價格或價金給付方式買賣雙方未達成合意所致，業經本院認定如前，審酌不動產買賣之買賣價格及付款條件本為買賣可否成立之關鍵，買賣雙方因上開條件未達成合意而未成立買賣契約，乃事所常見，自難認係屬不正當行為，故原告主張被告係以不正當方式使該五筆土地之收購未完成云云，要屬無理，難以採認。
㈣原告主張系爭買賣契約因可歸責於被告之事由而違約，被告
信託之60萬元應歸原告所有，並應給付違約金342,000元，有無理由？
1.按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第99條第2項定有明文。又附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，無待當事人另以意思表示為之。是以附解除條件之契約，於條件成就時，當然失其效力（最高法院99年度台上字第2446號判決要旨參照）。查依前揭系爭買賣契約第17條之約定，可知兩造已約定被告若未於104年1月31日前完成前述31筆土地及建物之收購，兩造間就系爭房地成立之買賣契約即不成立，但被告於104年7月31日前仍有系爭房地之優先購買權，足認兩造於系爭買賣契約已約明「被告未於104年1月31日前完成前述31筆土地及建物之收購」，為系爭買賣契約之解除條件。而因被告確未於104年1月31日前完成上開土地及建物之收購，前已述及，是揆諸前揭規定及說明，兩造間之系爭買賣契約於解除條件成就時即當然失其效力。換言之，兩造間自104年2月1日起就系爭房地已不存在買賣契約，故原告主張系爭買賣契約迄104年3月3日始解除云云，容有誤認。
2.原告固主張系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由致未能履行，被告已信託之60萬元應歸原告所有，且因被告未完成全數收購，未依系爭買賣契約第3條確定第二期至第五期款之付款時間並依約定履行付款，應給付自104年2月1日至104年3月2日按日依未付價款1,140萬元1,000分之1計算之違約金342,000元云云。惟按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第249條第2款固有明文。又系爭買賣契約第12條第1項約定：買方如不依約履行付款或契約所定其他各項義務或通知銀行禁止撥款致賣方不能如期收訖買賣價款時，即視為買方違約，除每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）得按未給付價款1/1000計算滯納金，於補繳價款時一併繳清外，如經賣方限期催告仍未履行時，賣方得解除本契約，並沒收買方已繳價款，做為懲罰性之違約賠償等語，有系爭買賣契約可參（本院卷第14頁）。足見原告得拒絕返還定金或請求被告給付違約金，須以被告有違反系爭買賣契約之情為前提，然系爭買賣契約之解除條件成就，並非因被告以不正當行為所致，業經本院認定如前，難認被告有何可歸責性可言，況系爭買賣契約已於104年2月1日因解除條件成就而不存在，故原告主張因被告違反系爭買賣契約而應給付自104年2月1日起至104年3月3日止依前揭條件計算之違約金，或被告信託之定金60萬元應歸原告所有云云，均屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約法律關係，請求確認被告於104年6月15日交由訴外人高雄銀行股份有限公司圈存控管，存單號碼0000000定期存款中之60萬元所有權歸屬於原告，並請求被告給付342,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。本件既為原告敗訴之判決，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 8 日
民事第六庭 法 官 徐彩芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 13 日
書記官 李聖章