臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1806號原 告 張簡財源訴訟代理人 張標全律師被 告 張簡金堂
徐崇祐徐梓晏上二人共同 張名賢律師訴訟代理人 楊雅雯律師
趙敏君律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105 年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○號（地目旱、面積六八三一點七八平方公尺之土地），應分割為如附圖一方案所示：
編號A 部分（面積一五五二點一八平方公尺）分歸原告取得；編號B 部分（面積一五五二點一八平方公尺）分歸被告張簡金堂取得；編號C （含編號C1及C2部分，面積三七二七點四二平方公尺）分歸被告徐崇祐、徐梓晏取得，並按應有部分各二分之一維持共有。
原告應給付被告徐崇祐、徐梓晏新臺幣壹佰壹拾玖萬伍仟伍佰零參元之補償金；被告張簡金堂應給付徐崇祐、徐梓晏新臺幣壹佰壹拾玖萬伍仟伍佰零參元之補償金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告徐崇祐、徐梓晏各自負擔百分之二十七，被告張簡金堂負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地，面積6,831.78平方公尺），原告之應有部分為6831分之1552，被告張簡金堂之應有部分為6831分之1552，被告徐崇祐、徐梓晏（下稱徐崇祐等）之應有部分各為13
662 分之3727。兩造就系爭土地並無不分割協議或因物之使用目的不能分割之情事，因無法於起訴前達成協議，自有請求裁判分割之必要。又兩造間就系爭土地原存有分管契約，附圖一編號A 、B 部分由原告與張簡金堂各自種植水稻，附圖一編號C 部分原由訴外人即徐崇祐等之母親徐蔡秀鸞管領使用，並於該土地上盜採砂石，致該地已無法耕作使用，現由徐崇祐等繼承取得，故請求依兩造分管契約各自管領使用位置即附圖一所示方法分割。爰依民法第823 條第1 項前段規定，訴請裁判分割等情，並聲明：㈠系爭土地准予分割如附圖一方案所示，其中編號A 部分（面積1552.18 平方公尺）歸原告取得；編號B 部分（面積1552.18 平方公尺）歸張簡金堂取得；編號C （含編號C1及C2部分，面積3727.42 平方公尺歸徐崇祐等取得，並按應有部分各2 分之1 維持共有。㈡被告應就上開分割結果，協同原告辦理分割登記。
二、被告張簡金堂以：同意依附圖一方法分割，然鑑定機關中華不動產估價師聯合事務所（下稱中華事務所）就系爭土地鑑估找補之金額過高，徐崇祐等已因占用分管土地盜採砂石而獲取高額利益，伊無需亦無資力支付找補金額等語；被告徐崇祐等均以：兩造間無分管契約，伊母親未於附圖一編號C部分土地盜採砂石，且該編號C 土地係屬袋地，無對外通行之道路，應採附圖二所示方法分割，並請求分得附圖二編號
C （含C1及C2）部分；倘附圖一編號C 土地非屬袋地，則依附圖三方案分割，並請求分得附圖三編號B 部分等語資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地地目為旱，依其使用目的無不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定。
㈡系爭土地為兩造共有，原告之應有部分為6831分之1552，張
簡金堂之應有部分為6831分之1552，徐崇祐等之應有部分各為13662 分之3727。
㈢原告現於系爭土地如附圖一所示編號A 部分為耕種。
㈣徐崇祐、徐梓晏為兄弟關係，若日後分割，徐崇祐等就分得部分維持共有，應有部分各為2 分之1 。
四、本件爭點：㈠系爭土地以何種分割方案為適當？㈡兩造分割後，相互找補金額為何？
五、法院得心證之理由：㈠系爭土地以何種分割方案為適當？⒈按各共有人得隨時請求分割共有物，而分割之方法不能協議
決定者，法院得因任何共有人之聲請命為分配，民法第823條第1 項前段、第824 條第2 項分別定有明文。經查，系爭土地為兩造共有，系爭土地無不能分割之情事，亦無訂立不分割之約定，且兩造無法達成分割協議等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、調解不成立之調解紀錄表（見本院鳳山簡易庭、民國104 年度司鳳調字第212 號卷第8 、16至17、28頁）為證，堪以認定。
又經本院向高雄市政府地政局大寮地政事務所、都市發展局及工務局函詢系爭土地分割有無法令上之限制，經上開單位函覆表示系爭土地為都市土地農業區，非屬耕地，並無面積分割之限制，若屬已興建農舍之農用地，未經解除套繪管制不得辦理分割等情，有高雄市政府地政局大寮地政事務所10
5 年4 月26日高市地寮測字第10570389000 號函、高雄市政府都市發展局105 年4 月28日高市都發開字第10531503200號函及高雄市政府地政局105 年5 月23日高市地政測字第10531381200 號函（見本院卷二第32、33、37頁）在卷可稽；佐以系爭土地上目前並未設置農舍乙節，有系爭土地現場照片22張（見本院卷一第172 至177 頁）附卷可參，是以系爭土地既為都市計畫之農業區，並不受農業發展條例不得細分之限制，且其未興建農舍使用，故無分割之限制。從而原告本於共有人之地位，依前揭規定，請求分割系爭土地，於法自屬有據。
⒉次按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係，使
用情形，共有物之性質及價值、經濟效用、符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院91年度台上字第805 號判決要旨參照）。另分割共有物係以消滅共有關係為目的，故法院於裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如共同使用之道路），或部分共有人明示仍願維持共有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持公同共有者外，即應將土地分配與各共有人單獨所有，不得創設新的共有關係（最高法院83年度台上字第2551號、79年度台上字第1902號判決要旨參照）。準此，請求分割共有物之訴，法院應依上開規定，斟酌共有人之意願、共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配。本件原告主張：兩造間存有分管契約，各自管理使用分得土地，應以附圖一所示方法分割云云，為徐崇祐等所否認，並以前揭情詞置辯。經查，原告陳稱：系爭土地原由伊祖父與訴外人即徐蔡秀鸞前手簡梁玉英共有，並約定各自管領一半土地，後來由訴外人即伊父親張簡為與張簡金堂之父親張簡天輝，各自分得附圖一編號A 、B 部分使用，簡梁玉英則係使用之附圖一編號C 部分，並將其應有部分出售予徐蔡秀鸞，附圖一編號A、B 、C 部分土地各自設有抽水馬達等語（見本院卷一第66頁反面），核與張簡金堂於本院陳稱：伊祖父從伊小時候就在系爭土地上耕作，分家之後由伊叔叔及父親耕作附圖一編號A 、B 部分土地，至於C 部份土地由何人使用，伊不清楚等語（見本院卷一第68頁反面）大致相符，並佐以證人簡梁玉英於本院證稱：當初伊購入系爭土地的應有部分時，出賣人有告知伊得以使用之位置是附圖一編號C 土地，後來伊將系爭土地應有部分出售予徐蔡秀鸞時，有告知可使用系爭土地位置係附圖一編號C 部分，系爭土地南側道路及附圖一編號C 部分土地前方巷道之前即已存在，兩邊均可通到大馬路，伊都是由這個巷道進出等語（見本院卷一第113 至115 頁、第165 頁），暨本院偕同簡梁玉英至系爭土地現場進行履勘，簡梁玉英明確指出其所使用之土地位置即為附圖一編號
C 部分，及當時係使用位於系爭土地相鄰之「德善堂」後方抽水馬達乙節，有本院105 年1 月14日勘驗筆錄及現場照片22張（見本院卷一第165 頁、第172 至177 頁）附卷可佐，參以簡梁玉英對本件無利害關係，衡情應無甘冒偽證罪責而捏詞偏頗一方之動機，則其上開證詞，應可採信，堪認簡梁玉英為系爭土地共有人時，其管領占有系爭土地位置確為附圖一編號C 部分，且將應有部分移轉徐蔡秀鸞時，亦有告知分管範圍，是徐蔡秀鸞對於系爭土地存有分管契約乙事，應知之甚詳。又系爭土地於重測前為高雄市○○區○○段○○○○段0000地號土地，改制前高雄縣政府於87年間因發現系爭土地非法採取土石變更地形，乃於87年8 月19日及同年10月20日至系爭土地進行會勘，並通知系爭土地當時所有權人張簡為、張簡天輝及徐蔡秀鸞應停止採取土石之行為，嗣原告與張簡天輝共同向高雄縣政府陳報系爭土地採取土石變更地形並非其等分管部分，經高雄縣政府函覆表示系爭土地有部分土地遭非法採取土石（圖例所示非法採取位置約等同附圖一編號C 部分），其餘未開採部分未違反都市計畫法等情，有高雄市政府都市發展局105 年1 月25日高市都發開字第10530063500 號函檢附系爭土地於87年至88年間盜採土石案卷相關資料影本（見本院卷一第178 至193 頁）附卷可參。
可見系爭土地於87年間確實有非法採取土石之情事，且原告與張簡天輝亦曾向高雄縣政府表達採取土石範圍非其等分管範圍，益徵系爭土地之所有權人長期以來本各自管領占有特定位置，並各自使用，而已存在默示之分管契約。而徐蔡秀鸞向簡梁玉英購買系爭土地應有部分，既已明知分管契約存在，並按分管契約之約定使用附圖一編號C 部分，徐崇祐等為徐蔡秀鸞之繼承人，自亦受該分管契約之拘束。
⒊至徐崇祐等抗辯：依附圖一方案分割，造成編號C 部分土地
成為袋地，且縱該C 部分土地前方有產業道路，該路寬不足
4 米，大型農業機具無法進入，不利耕作，應採附圖二方案分割云云。惟查，附圖一編號C 部分土地南側地籍線與鄰地間設有道路，且該路面鋪設柏油、路寬2.7 公尺，可供車輛（自小客車）單線通行，沿該道路可通往會結路，途中設有遊艇公司，其門牌號碼為會結路86-27 號等情，業經本院會同兩造及地政人員現場履勘，並製有勘驗筆錄、現場照片（見本院卷一第165 頁反面、第172 至175 頁）在卷可稽；佐以簡梁玉英前揭證稱：附圖一編號C 部分土地前方巷道之前即已存在，兩邊均可通到大馬路，伊都是由這個巷道進出等語（見本院卷一第165 頁反面），暨參以被告所提出地籍圖網路資料（見本院卷一第36頁）亦明確標示系爭土地南側有道路可供通行乙節相互以觀，足認附圖一編號C 部分前方確實存有道路可對外連接至公路，是該C 部分土地非屬袋地，應堪認定。其次，附圖一編號C 部分土地目前呈閒置、雜草叢生之情形，縱使徐崇祐等將來有耕種計畫，然該部分土地種植面積非大，一般農用機具應足以供其種植使用，衡以目前一般農用機具及小型客貨車之寬度，至多亦不超過2.7 公尺，則以路寬2.7 公尺之通路，已足供自用小貨車、一般農用機具通行而無困難，且該處大多為農田，往來者本即非多，縱有會車情形，亦可在路面較寬處短暫等待即得解決，是通行範圍寬度2.7 公尺即為已足，是徐崇祐等上開所辯云云委不足採。再者，觀諸附圖二所示方案，其中編號A 部分土地南側臨系爭土地南側產業道路，並規劃路線往北連接系爭土地北側道路，呈不規則形狀，與編號A 部分土地北側相鄰之編號B 部分土地，則呈狹長形狀，編號A 、B 部分土地東側均與編號C 部分土地西側相鄰，而編號C 部分土地東側依原地籍線呈現不規則，是依附圖二方案分割後之地形均未能方正、完整，且系爭土地南側已有道路可對外通行已如前述，則編號A 部分土地實無須規劃路線往北通行；相較之下，附圖一方案分割後之A 、B 、C 部分土地地形完整、便於利用，其中編號A 、B 部分面臨系爭土地北側道路，C 部分土地則面臨系爭土地南側道路，上開道路均可通往會結路，是以附圖一方案分割，對整體土地經濟發展較有助益。又附圖三所示分割方案則與目前各共有人使用現狀相反，而附圖一方案係依據兩造分管範圍分配各人分得位置，符合目前共有人使用現況，且原告、張簡金堂各自管領附圖一編號A 、B部分，長久以來供其等耕作使用，並用心維護、經營，均強烈表達附圖一編號C 部分土地因遭盜採砂石已無法耕作，不願分得該位置之意願，至於徐崇祐等自繼承徐蔡秀鸞應有部分後，迄今未曾管理、使用系爭土地。本院審酌各共有人使用現況、共有物之性質、經濟效用及共有人對分割方案之意願等情，認系爭土地分割如附圖一方案所示方法，應屬公平及適當。
㈡兩造分割後，相互找補金額為何？⒈按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分
配者，得以金錢補償之；民法第824 條第3 項定有明文。經查，中華事務所參酌兩造原應有部分，依附圖一所示分割方案鑑價結果，認為：系爭土地屬雙面臨路之基地，北側面臨約5.5 公尺寬產業道路，南側面臨約3.5 公尺產業道路（無尾巷弄），地勢平坦，系爭土地地目為旱，坐落於高雄市大寮區都市計畫內（大坪頂以東地區都市計畫），其土地使用分區為農業區；估價條件係按分割後各土地分配面積為基準，分別以外側及內側各宗土地價格，計算分割後找補金額，並依土地整體使用、處分為原則予以評估。而考量系爭土地屬農業區土地，因相關法令限制及個別開發條件與投入成本差異甚大，不適用土地開發分析法；另依收益法而言，區域內鮮有土地出租，擴大區域範圍則比較標的案例差異性大，故本次評估僅以比較法為推估農業區土地價格之方法，並以外側、內側土地（外側土地以附圖一編號A 部分為比準地，內側土地以附圖三編號A1部分為比準地）素地價格為基礎，其餘各坵塊土地價格則依面積、臨路面寬、深度、形狀、臨街情形、臨路路寬條件差異及運用百分率法進行比較調整。經估價方法之運用評估後，附圖一外側土地（即附圖一編號
A 、B 部分）單價為每坪新臺幣（下同）24,200元，內側土地（即附圖一編號C1部分）單價每坪19,700元，至於附圖一編號C2部分土地現況為道路，故以105 年公告土地現值每平方公尺4,700 元為計算。原告原應有部分比例土地價值為10,167,122.5元，分配附圖一編號A 部分之土地價額為11,362,626元〔編號A 部分土地面積1,552.18平方公尺約469.53坪，469.53 ×24,200（元/坪）＝11,362,626元〕，增加差額為1,195,503.5元；張簡金堂原應有部分比例土地價值為10,167,122.5元，分配附圖一編號B部分之土地價額為11,362,626元〔編號B部分土地面積1,552.18平方公尺約469.53坪，4
69.53×24,200（元/坪）＝11,362,626元〕，增加差額為1,195,503.5元；徐崇祐等原應有部分比例土地價值各為12,207,713元，其等分配附圖一編號C部分之土地價額為22,024,419元〔編號C1部分土地面積3,577.99平方公尺約1,082.34坪，1082.34×19,700（元/坪）＝21,322,098元，編號C2部分土地面積149.43平方公尺，149.43 ×4700（元/平方公尺）＝702,321元，合計22,024,419元〕，則各減少差額為1,195,503.5元（兩造均同意元以下無條件捨去，見本院卷二第61頁）。因此兩造找補分得之土地價值，原告應付1,195,503元，張簡金堂應付1,195,503元，徐崇祐等應得2,391,006元等情，有該所105 年6 月8 日估價報告書（見外放估價報告書第1 頁、第18至19頁、第24至41頁、第46頁）1 份在卷足參；復本院審酌中華事務所對於土地價格之鑑估具有專業知識，且已說明其鑑價之依據及方法，並無不合理之處，故其鑑定土地分割後之價值及相互找補金額，應屬可採。
⒉原告雖主張：徐崇祐等之母親徐蔡秀鸞係以較低價格購入系
爭土地應有部分，並就分管土地盜採砂石而獲利，鑑估找補金額過高，應予酌減云云。然共有土地分割後，可能因分割後之土地所在位置、形狀等差異，造成土地單價高低不一，故縱使按照分管契約或應有部分比例分割，如共有人各自分得之土地經濟價值不相當時，為求共有人間之公平性，非不得命分得土地價值較高之共有人找補其差額予其他共有人，以求取共有人間之實質上公平，非恆以應有部分為唯一考量。本院審酌各共有人應有部分比例及占有使用系爭土地之現狀，雖以附圖一為分割方案，惟兩造間分管契約因判決分割即當然終止，共有人就受分土地取得完全之所有權，增益其經濟利益，自仍應就分受土地地價之差額為補償，始可得其平，自不得僅因前曾為分管契約或使用分管土地方法、獲利不同，即謂毋庸補償；又縱使原告所稱徐蔡秀鸞購入土地價格較低乙事屬實，然此僅係徐蔡秀鸞基於自由經濟市場下與出賣人間之價金約定，難認徐蔡秀鸞所購入之應有部分僅存於特定部分土地，而不得再受補償。再者，上開估價報告所依據之「比較標的1 」至「比較標的6 」分別為坐落高雄市○○區○○段○○○○段000000000地號土地、高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地、高雄市○○區○○段○○○○段000000000地號土地、高雄市○○區○○段○○○ ○○○○○號土地、第961 至990 地號土地（見外放估價報告書第27、33頁），與系爭土地同屬農業區，且比較標的之土地在交通運輸、自然條件、公共設施、發展潛力、宗地個別條件、行政條件、道路條件、接近條件、週邊條件等項目，均與系爭土地相當（見外放估價報告書第29至32頁、第35至38頁），是估價報告根據與系爭土地鄰近且條件相當之土地成交價格推算應找補之金額，並未高估。至於張簡金堂辯稱：伊於系爭土地上種植水稻，每期稻穀獲利不高，無法補償云云，則係屬個人資力問題，不影響系爭土地客觀價值，尚難以此作為酌減找補金額之依據。是原告與張簡金堂上開所辯云云均非可採。
六、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，而系爭土地查無使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事，兩造復無法於起訴前進行協議分割。從而，原告本於民法第823 條第1項前段之規定提起本訴，請求依主文第1 項所示方法分割系爭土地，為有理由，爰採為分割方法，判決如主文第1 項所示；復就兩造應找補之金額判決如主文第2 項所示。至於原告請求被告應就上開分割結果，協同辦理分割登記云云。惟按不動產共有人之一人或數人訴請分割共有物，經法院判准為原物分割確定者，當事人之任何一造，均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記，如訴請判命對造協同辦理分割登記，則欠缺權利保護要件（最高法院80年度台上字第1955號判例意旨參照）。準此，原告訴請命被告就系爭土地分割結果，協同伊向地政機關辦理分割登記，顯然欠缺權利保護要件，為無理由，應予駁回。
七、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌兩造就系爭土地應有部分之比例分擔較為公允，爰依職權酌定如主文第4 項所示，併予指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第80條之1 、第85條第1 項但書，判決如
主文。中 華 民 國 105 年 9 月 6 日
民事第三庭法 官 張嘉芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 6 日
書記官 陳瓊芳附圖：