臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1833號原 告即反訴被告 曾文星訴訟代理人 黃小舫律師被 告即反訴原告 孔令俠上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹拾萬元，及自民國一百零五年一月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔六分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新台幣壹拾萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本訴部分
（一）原告主張：因原告之子曾維敬欲至高雄唸書獨自居住，乃於民國104年7月12日透過巨崙不動產經紀有限公司（即住商不動產美術館加盟店）仲介購買坐落高雄市○○區○○段○○○○號及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號6樓建物（下稱系爭房地），原告於看屋、簽約時，均明確告知所欲購買之房地或所在社區不能有自殺、事故等不乾淨物件，詎被告及仲介謝承恩明知前情，竟為使買賣交易成功，惡意未告知系爭房地所在社區曾發生高中三年級學生從13樓墜樓死亡之事故（下稱系爭事故），致原告陷於錯誤而簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並當場交付價金新台幣（下同）10萬元，及面額55萬元、票據號碼6431
14、發票日104年7月12日之本票乙紙（下稱系爭本票）予承辦代書簡玉琴，嗣經原告於簽約後3天發現上情，經詢問仲介謝承恩後，仲介亦未否認，原告除於7月17日以手機LINE簡訊告知仲介、代書、履約保證方及委請仲介告知被告解除系爭買賣契約，並請求返還已付價金10萬元及系爭本票外，復於同年月25日寄發存證信函通知被告解除系爭契約，詎被告竟反向原告要求違約金40萬元。又系爭房地位於有事故之社區，自有影響其價值之瑕疵，原告依民法第354條第1項、第359條前段規定，自得請求解除系爭契約並請求返還已付價金，況被告及仲介未告知系爭房地為有事故之社區，被告意圖為使契約成立收取買賣價金，施以詐術使原告陷於錯誤，原告亦得依民法第92條規定，撤銷買賣契約之意思表示，請求被告返還已付價金10萬元及系爭本票。為此，爰依前揭法律規定，請法院擇一為勝訴判決，而提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應返還原告10萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）被告應返還系爭本票予原告。（三）願供擔保請准為假執行之宣告。
（二）被告則以：原告於兩造簽立系爭買賣契約後，未依約給付購屋期款，經伊於104年7月20日發函催告原告履約未果，復於同年月31日再發函原告通知解除契約並沒收簽約款，系爭買賣契約因原告違約而解除，原告請求返還價金及系爭本票，實無理由。其次，原告於購屋前、簽約時均未提出系爭房地所在社區不能有自殺、事故等不乾淨物件之要求，且同社區他戶存有凶宅之事實，非賣方應予告知之義務，伊與仲介謝承恩均不知悉原告所稱該社區有系爭事故之情，原告亦未詢問，原告主張依民法第92條規定撤銷意思表示，並無理由。另系爭房地本身未有原告所指稱凶宅情事，並無物之瑕疵及價值減少之情，同社區他戶之凶宅或意外非伊所應擔保之責任，原告以此主張解除契約，請求返還已付價金實無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分
（一）反訴原告主張：反訴被告稱104年7月12日簽定系爭買賣契約後，於同年月17日通知房仲謝承恩表示希望解約，此舉已代表其不願依約履行，實屬違約。又依系爭買賣契約第3條第2項所示，反訴被告並未給付第一期款已有違約，依系爭買賣契約經反訴原告書面通知限期催告仍不履行時，得以解除契約，並沒收反訴被告已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金，故反訴被告應依約給付違約金65萬元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告65萬元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（本院卷第122、132-133頁）
（二）反訴被告則以：伊主張契約早已解除、撤銷，並無違約，且系爭本票僅為擔保票，並未入履約保證專戶，自難認係「已繳價款或已付之票據」。若法院認伊仍須負擔違約金，因反訴原告並未發生重大損害，且伊一再要求希望購買社區並無任何事故或意外之房屋，但仲介卻未告知系爭社區發生過意外乃對契約重要要素之隱瞞，仲介乃在地仲介，且為反訴原告之代理人，對於物件應詳予審酌，反責令反訴被告需負擔65萬元之違約金，顯失公平，請依民法第252條規定酌減等語置辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行之宣告。（本院卷第136背面、141-142頁）
三、兩造爭執與不爭執事項：（本院卷第133-134頁）
（一）不爭執事項：
1.原告於104年7月12日經巨崙不動產經紀有限公司（即住商高雄美術館加盟店）居間仲介向被告購買系爭房地，兩造並簽立系爭買賣契約。
2.原告於簽約時已交付簽約金10萬元（支票）及系爭本票。
3.系爭房地所在社區曾於99年1月26日發生高中三年級學生自13樓意外墜樓事件。
（二）本訴爭執事項（為論述而有調整）：
1.原告主張依民法第92條規定因被詐欺而為意思表示，而撤銷意思表示，請求被告返還價金（10萬元）及系爭本票，是否有理由？
2.系爭房地所在社區曾發生系爭事故，被告就此是否應負物之瑕疵擔保責任？原告得否解除契約，請求被告返還價金及本票？
（三）反訴爭執事項：
1.反訴原告依系爭買賣契約請求反訴被告給付懲罰性違約金65萬元，有無理由？
2.若有理由，違約金是否酌減？
四、得心證之理由：
（一）原告主張依民法第92條規定因被詐欺而為意思表示，而撤銷意思表示，請求被告返還價金（10萬元）及系爭本票，是否有理由？
1. 原告於104年7月12日經巨崙不動產經紀有限公司（即住商
高雄美術館加盟店）居間仲介向被告購買系爭房地，兩造並簽立系爭買賣契約，原告於簽約時交付簽約金10萬元（支票）及系爭本票，又系爭房地所在社區曾於99年1月26日發生高中三年級學生自13樓意外墜樓事件等情，為兩造所不爭執，並有買賣價金履約保證申請書、不動產買賣契約書、本票影本、鼓山分局104年12月29日函在卷可參（本院卷第8-13< 80-86>、114-119頁），堪信為真。
2.民法上所謂詐欺，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號、44年台上字第75號判例參照）。原告主張被告與仲介謝承恩知悉該房地社區有發生意外之不乾淨物件，竟惡意未告知上情，原告受詐欺為簽訂買賣契約之意思表示，為被告所否認，應由原告就其主張受詐欺之事實負舉證之責。
3.就原告主張曾要求房地及社區不能有事故、不乾淨物件乙節，為被告所否認，而證人即原告之子曾維敬雖證稱：我有陪同原告看房子，看房子時，原告有跟仲介謝承恩表示不接受社區有自殺、意外或不良份子出入等語（本院卷第69頁），供稱有向謝承恩要求社區不要有發生意外之不乾淨物件。惟為證人即仲介謝承恩所否認，並證稱：104年6月間在公司值班接到原告電話，開始帶原告看房子，原告並未向我說不要買社區有自殺、意外、不乾淨的物件，係簽約後才向我表示，他從別處聽說社區有發生事故，告訴我他不想買了，我才知道社區有發生意外事故等語（本院卷第59-60、67頁），供稱原告並未向伊要求欲購買之房地本身及社區均不要有不乾淨物件，且係事後得知系爭社區發生系爭事故。
4.惟原告發現系爭房地所在社區有系爭事故時，僅在簽立契約後之104年7月17日，用LINE向謝承恩表示：‧‧‧才在屋況未明且極倉促下簽下這間！希望您能與屋主將心比心幫我們一個忙妥為處理等語（本院卷第28頁）；證人即原告配偶郭佳如於本院證稱：簽約後原告詢問其他仲介，告知系爭社區有發生系爭事故，原告有打電話給謝承恩，我把電話接過來抱怨，告訴他怎麼可以把這種房子賣給我們，謝承恩並沒有否認他不知情等語（本院卷第72-73頁）。原告在LINE中僅表明係在屋況未明且倉促下簽約；原告配偶郭佳如則向謝承恩抱怨怎可將這種房子賣給他們，均未向謝承恩質疑惡意未告知系爭房地所在社區有系爭事故，則原告是否有事先向仲介謝承恩要求欲購買之房地「社區」不得有意外事故，已有疑義。
5.又縱如證人郭佳如所述，謝承恩於電話當下並未否認是否知情，並無法推認謝承恩即事先知情並惡意不告知，原告雖主張謝承恩為在地仲介，不可能不知道有發生系爭事故，然此乃推測之詞，自難認仲介即應事先知情系爭房地所在社區有發生系爭事故，故謝承恩是否事前知悉系爭社區有上開事故並惡意不告知，並無佐據。原告主張被告知悉社區有發生系爭事故，惡意不告知等，為被告所否認，原告並未提出證據以實其說，自難認被告明知上開事故惡意未告知，故原告以民法第92條規定，主張受被告或仲介謝承恩詐欺而對被告撤銷買賣之意思表示，並無理由。
（二）系爭房地所在社區曾發生系爭事故，被告就此是否應負物之瑕疵擔保責任？原告得否解除契約，請求被告返還價金及本票？
1.按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此參本件買賣之房地產標的現況說明書第8項自明（本院卷第98頁），此因素，對居住在內之人及一般社會大眾而言，除對居住生活品質產生疑慮，在心理層面恐有嫌惡感而有負面影響，故在房地產交易市場，具有非自然身故情事之不動產，自會嚴重影響購買意願及價格，並因致該物件之市場接受程度及價格低落情事，而造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
2.查，系爭房地所在社區雖曾於99年1月26日發生高中三年級學生自13樓意外墜樓事件，已如前述，惟非系爭房地本身，且非發生兇殺或自殺之情事，更與系爭房地非同棟大樓（本院卷第116頁），另距原告簽立系爭買賣契約之104年，已有數年之久，系爭房地本身，自非凶宅，更難認該事故發生，對系爭房地而言，有造成價值減損之情事，而無物之瑕疵甚明，若以系爭社區有發生意外事故即認為兇宅，而有物之瑕疵，將嚴重影響房市交易之公平性、安全性及發展性，故原告主張系爭房地有物之瑕疵，要求被告負物之瑕疵擔保責任，所為解除契約，不生合法解除之效力，故原告請求被告返還價金及本票亦無理由。
（三）反訴原告依系爭買賣契約請求反訴被告給付懲罰性違約金65萬元，有無理由？若有理由，違約金是否酌減？
1.依不動產買賣契約書第8條第2款約定「買方若不依合約履行各項義務或支付價金‧‧‧經賣方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金‧‧‧」（本院卷第12頁背面）。兩造於104年7月12日簽立系爭買賣契約，反訴被告於簽約當日交付之10萬元支票已入專戶，另反訴被告應將55萬元系爭本票之金額於7月18日前匯入履保專戶，惟未依約入專戶等情，為兩造所不爭執（本院卷第133、141背面頁），並有買賣價金履約保證申請書第3條約定及不動產買賣契約書之價金給付備忘錄可稽（本院卷第8、13頁）。則反訴被告並未依約將55萬元入專戶，已有違反系爭買賣契約之情事。
2.反訴原告遂於104年7月20日以左營新莊仔郵局第676號存證信函通知反訴被告盡速於7月24日前匯款55萬元入履保專戶；於107年7月31日以郵局第731號存證信函通知反訴被告解除系爭買賣契約，此有上開存證信函在卷可考（本院卷第23-24頁），並經反訴被告於同年8月1日收受（本院卷第108頁）。故反訴原告因反訴被告違約，依系爭買賣契約第8條約定行使解除權，應屬有據，則系爭買賣契約已經反訴原告解除，自可認定。
3.反訴被告雖抗辯證人謝承恩證稱：屋主那邊表示他們原則是如果不買的話可以，但是會有違約金等語（本院卷第63頁），可佐反訴被告有告知仲介謝承恩請其向反訴原告解除契約，屋主表示不買可也以，而有解除契約之合意（本院卷第111頁背面），然為反訴原告所否認（本院卷第108頁），況反訴被告又於104年7月25日另以存證信函予反訴原告取消合約及請求退回已付款及本票（本院卷第7頁正背面），復未提出兩造合意解除契約之證據，抗辯兩造合意解除系爭買賣契約，並無理由。
4.反訴原告既已因反訴被告違約而依約解除系爭買賣契約，並依同條款沒收反訴被告已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金。而支票10萬元已入專戶，為反訴被告已繳之價款，然系爭本票並未入專戶，已如前述。另觀諸買賣價金履約保證申請書第3條之記載：甲方（買方即反訴被告）依不動產買賣契約應匯入履約保證專戶內之價金，除第一期付款甲方得以現金或新台幣之即期支票給付（以票據為支付者，應以「安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」為受款人，並禁止背書轉讓）外，其餘各期付款甲方應以匯款方式匯入履保專戶等語（本院卷第8頁），而系爭本票非約定之價金繳款方式，應非已付之票據，而僅為擔保票據，故反訴原告僅能沒收已繳價款即已入專戶之10萬元，反訴原告請求反訴被告給付65萬元，即無理由。本件反訴原告依約僅能請求10萬元，並無過高之情事，則無庸審酌違約金是否酌減。
五、綜上所述，本訴部分：原告依民法第92條、第354條第1項、第359條前段規定，請求被告返還已付價金10萬元及系爭本票，並無理由，應予駁回；其假執行之聲請自失所附麗，應併駁回。反訴部分：反訴原告依系爭買賣契約第8條約定，請求反訴被告給付已入專戶之10萬元及自反訴狀繕本送達翌日即105年1月14日（105年1月13日送達，見本院卷第123頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。就反訴原告勝訴部分，所命給付金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行。反訴被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 21 日
民事第四庭 審判長法 官 林玉心
法 官 李怡蓉法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 21 日
書記官 曾秀鳳