臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1840號原 告 李壽全訴訟代理人 李文禎律師
黃君介律師被 告 鄧瑀暄訴訟代理人 黃韡誠律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國105 年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元及自本判決確定翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告李壽全與被告鄧瑀暄經由永慶房屋仲介股份有限公司高雄凱璿美術河堤加盟店（下稱永慶房仲美術河堤加盟店）居間仲介，於民國104 年5 月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），議定由原告以總價新臺幣（下同）4,700,000 元，向被告鄧瑀暄購買位在高雄市○○區○○段○○段000 地號土地暨坐落其上同區段1315號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街○○巷○○號2 樓之建物（下合稱系爭房地），原告並依約於簽約當日、翌（11）日分別以現金、匯款至履保專戶等方式，先後給付簽約款、備證用印款共計700,000 元完畢。惟原告於支付備證用印款完畢後之當日，即認系爭房地與原告需求有所落差而無意履行系爭契約，並隨即致電永慶房仲承辦人員表明上情；嗣被告旋以原告違約為由，於同年6 月29日寄發存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，惟系爭買賣契約既經解除而溯及失效，被告受領原告所支付之前揭買賣價款即喪失法律上原因，依民法第17
9 條、第259 條規定被告自負有返還價款義務；另縱認被告依系爭契約第12條第2 項約定於解約後得沒收原告已支付之價金作為違約金，惟原告於簽訂系爭契約後翌日即表明無意履約，依現今房屋市價波動輕微，被告所受損害應非鉅額。再者，被告除受有委託仲介居間費用損害外，並未見有何其他支出或喪失與第三人訂約機會等所受損害或所失利益，故前揭已給付之部分買賣價款700,000 元作為違約金，實屬過高而有違誠信及公平原則，爰依民法第251 條、第252 條規定請求酌減違約金至相當於100,000 元之數額。爰依民法第
259 條、第179 條、第251 條、第252 條規定提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告70萬元，及自104 年6 月30日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准為假執行。
二、被告則以：依系爭買賣契約第12條約定內容，若買賣雙方任一方有違約情事，均係以買方所給付之價金作為違約金計算標準，故系爭契約既係本於契約自由、私法自治原則下由兩造自行簽訂，且所約定違約責任內容亦無偏頗任何一方而有顯失公平情形，則原告請求酌減違約金及返還，自無理由；況且，退步言之，依內政部於101 年10月29日以內授中辦地字第0000000000號頒佈制定之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12點「違約之處罰」之第3 項規定，亦認為買方違約時，企業經營者就沒收之已付價款，以不超過房地總價款百分之十五為限，以系爭契約總價款比例折算後，被告沒收原告所給付買賣價金金額亦相當於百分之十五，自無違約金過高可言。再者，因被告於締約履行過程中，除付出時間、精神、勞力外，復經永慶房仲人員以需支付仲介服務費282,000 元、代書費3,300 元、履約保證費用2,820元為由，自前揭履約保證專戶中提領原告前揭已支付買賣價金扣除上開相關費用，被告實際所取得之違約金數額僅餘412,249 元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於104 年5 月10日經由永慶房仲美術河堤加盟店居間仲介簽訂系爭契約，議定由原告以總價4,700,000 元向被告購買系爭房地，原告並於簽約當日、翌日依約分別以現金、匯款至履保專戶之方式，先後給付簽約款、備證用印款共計700,000 元完畢。
㈡、嗣原告經由永慶房仲美術河堤加盟店承辦人員向被告表明無履行系爭契約意願，被告旋以原告違約為由，於同年6 月29日寄發存證信函為解除系爭契約之意思表示，並依系爭契約第12條第2 項後段約定將前揭原告所給付之700,000 元價款沒收作為違約金。
㈢、原告違約經被告解除系爭契約後，永慶房仲美術河堤加盟店承辦人員隨即逕自由履約保證專戶內提領原告所支付之前揭價款，並以扣除仲介服務費282,000 元、代書費3,300 元、履約保證費用2,820 元為由，經扣除後餘款交付予被告充作違約金。
四、本院得心證理由：本件原告主張系爭契約經被告解除後而溯及失效後，被告應返還以違約為由而沒收之價金700,000 元及酌減違約金數額等情，業為被告所否認，並以前揭前詞置辯。因之，本院所應審酌者厥為：㈠被告以原告違約為由而拒絕返還原告已支付之價金，是否有據；㈡系爭契約第12條第2 項後段所約定之違約金數額是否有過高情形而有酌減必要。茲就本院得心證理由析述如下：
㈠、關於被告得否以原告違約為由拒絕返還已給付之價金部分：⒈原告主張系爭契約經被告以原告違約為由而為解除一節，業
據提出被告所寄發之存證信函乙紙為證（見本院卷第13至14頁），此情復為被告所不爭執，是此部份事實自堪認定。
⒉次按民法第259 條規定契約解除時，除法律另有規定或契約
另有訂定外，當事人雙方負有回復原狀義務。換言之，若契約關係經合法解除而溯及失效後，僅限於法律無特別規定或契約未針對契約解除後雙方權利義務另為約定安排之情形下，始有民法第259 條各款回復原狀規定適用餘地。查依系爭契約第12條違約責任第1 項約定：「甲（即買方）乙（即賣方）雙方其中之一方未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」、同條第2 項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」、同條第3 項約定：「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」等情，除為兩造所不爭執外，復有卷附系爭契約書影本可參（見本院卷第8 至10頁）。準此，系爭契約針對契約解除後之權義關係既另有安排約定，自應優先適用此等契約約定而無適用民法第259 條各款規定餘地，因之，本件系爭契約既係因原告無履約意願經被告解除契約，則被告依系爭契約第12條第2 項後段約定將原告已給付之買賣價金充作違約金沒收而拒絕返還，自非無據。
㈡、關於系爭契約第12條第2 項後段所約定之違約金數額是否過高情事而有酌減必要部分：
⒈按民法第250 條第1 項規定：「當事人得約定債務人於債務
不履行時，應支付違約金。」第2 項規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付或不履行之損害賠償。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為因不履行而生損害之賠償總額，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（參見最高法院10
1 年臺上字第956 號判決意旨) 。觀諸前揭系爭契約第12條第2 項後段所載內容，固未見明定該等沒收買賣價金之性質係屬損害賠償預定性違約金或懲罰性違約金，然該等約定既係針對買方毀約經賣方解除契約後之雙方權利義務關係而為約定，顯非係以強制債務之履行為目的，此部份違約金約定應屬預定債務不履行之損害賠償總額性質，合先敘明。
⒉次按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得
減至相當之數額。」約定之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償之預定，倘有過高，法院得依民法第252 條規定減至相當之數額（參見最高法院71年度臺上字第2223號、70年度台上字第3796號裁判要旨參照）。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（參見最高法院79年臺上字第1915號判例意旨）。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（100 年度台上字第1037號判決參照）。查原告於系爭契約簽訂後翌日即10
4 年5 月11日即向永慶房仲美術河堤加盟店承辦人員表示無履約意願，並約於3 至4 日後經房仲承辦人員轉知被告，嗣房仲承辦人員復由履約保證專戶內將原告所支付之前揭價款提領，並逕自扣除支付仲介服務費282,000 元、代書費3,30
0 元、履約保證費用2,820 元等款項後，始將餘款交付予被告等情，業為兩造所不爭執，固可認定。惟前揭房仲承辦人員逕自扣除之仲介服務費282,000 元中，除包含依被告與永慶房仲美術河堤加盟店所簽訂居間仲介契約約定應由賣方負擔相當於系爭房地成交價額4 ％之仲介服務費188,000 元外，尚包含依原告與永慶房仲美術河堤加盟店所簽訂居間仲介契約約定應由買方負擔相當於系爭房地成交價額2 ％之仲介服務費94,000元一節，亦為兩造所不爭執。基此，被告雖受有前揭支出仲介服務費損害，然其中94,000元則係肇因於永慶房仲美術河堤加盟店將本應由原告負擔之仲介服務費扣處後逕自轉嫁予被告負擔所致，自應由被告另向永慶房仲美術河堤加盟店索還此部份款項，難認與原告前揭違約行為間有何因果關係存在。基此，本院審酌兩造簽訂系爭契約後迄至原告拒絕履約之期間未久，系爭房地亦尚未辦理所有權移轉登記或交付，此期間內除國內房地產市場價格無明顯波動情形發生外，被告復仍可自由使用收益系爭房地，另被告於締約履行過程中實際所支出費用共計為194,120 元【計算式：
應由被告負擔之仲介服務費188,000 元+ 代書費3,300 元+履約保證費用2,820 元＝194,120 元】，暨兼衡系爭房地之買賣價款為4,700,000 元，核屬於高價位商品之買賣契約，而原告違約經被告解除契約後，使被告於出售系爭房地過程中所付出時間精神之耗費、交通往返之支出等無法具體精算之費用均歸於徒勞等一切客觀情事，認系爭契約第12條第2項後段約定以原告已支付之買賣價金700,000 元充作違約金，核屬過高，應酌減至450,000 元始屬適當。
⒊至被告雖以前揭情詞置辯，認系爭契約所約定之違約金並無
過高情形，並無酌減返還必要。然違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，固應受其約束，惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額；況系爭契約所約定之違約金係屬預定債務不履行之損害賠償總額性質，是否有過高情形而有酌減必要，本應衡酌被告實際上所受之積極損害及消極損害，並依一般客觀事實參酌社會經濟狀況而定，非謂締約過程係基於契約自由所簽訂、所約定違約責任內容未偏頗任何一方，即可無視於該違約金係屬損害賠償總額預定性質而不問被告所受消極、積極損害內容為何，均不得予以酌減；再者，依內政部101 年10月29日內授中辦地字第0000000000號公告行政命令第12點關於違約處罰所載，固揭明於買方違約經賣方解除契約後，得沒收已付價款充作違約金，所沒收之已付價款以不超過房地總價百分之十五為限等內容，有卷附前揭行政命令可參（見本院卷第106 至107 頁），然細繹該等行政命令內容，僅係揭明沒收已付價款充作違約金之上限不得超過房地總價百分之十五，非謂不問買賣雙方實際履約程度為何，均一律以此為度。
因之，被告僅憑上情認本件違約金無酌減必要，自非可採。⒋準此，本件經酌減後，被告得主張之違約金為450,000 元，
被告就超過上開金額所沒收之違約金，即無法律上之原因而受有利益，被告自應返還原告逾收之違約金250,000 元【計算式：700,000- 450,000＝250,000 】。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182 條第2 項固有明文。惟當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分，如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付，此項給付請求權，應認於法院判決確定時，違約金酌減之形成力始發生，其不當得利請求權始確定發生，不當得利受領人始確定知悉其受領超過酌減後數額部分，受領法律上原因已不存在，違約金受領人應於判決確定時始有附加利息，一併返還之義務（參見最高法院97年度臺上字第1078號、98年度臺上字第501 號、102 年度台上第1330號判決意旨）。基此，本件違約金既非出於原告自由意思被扣罰，而成為被告之不當得利，原告得請求被告返還其違約金之本息，依上說明，原告此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被告即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任，故原告請求被告自本件判決確定時翌日起至清償日止之範圍內，依法定利率年息百分之五計算之違約金利息，始屬有據，逾此範圍之請求，係屬無據，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張系爭契約經被告解除後，被告應依民法第179 條、第259 條規定返還已受領之買賣價金全額700,
000 元，固屬無據；惟原告同時主張違約金為過高應予酌減，依民法第252 條酌減，依同法第179 條請求被告給付250,
000 元暨自本件判決確定翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此所為請求，則無理由，不應准許。
六、兩造各陳明願供擔保，聲請宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
民事第五庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 2 月 18 日
書 記 官 鄭淑臻