臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1841號原 告即反訴被告 楊佳樺訴訟代理人 賴相儒被 告即反訴原告 陳怡誠訴訟代理人 郭福三律師上列當事人間請求確認買賣契約無效等事件，本院於民國105 年
4 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就如附表所示不動產之買賣契約關係不存在。
被告應將如附表所示不動產抵押權讓與登記予以塗銷。
本訴訴訟費用由被告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的，如與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（參見最高法院95年度台上字第1558號裁定意旨）。
貳、經查，反訴原告提起之反訴，核與本訴均係緣於訴外人楊Ｏ發分別與兩造就如附表所示不動產（下稱系爭不動產）簽立契約，致各該契約之履行暨系爭不動產所有權應歸屬狀況均陷於不明，本、反訴間有牽連關係，證據資料亦具共通性，如予合併程序，得節時省費，並防止裁判牴觸，揆諸上揭說明，反訴原告向本院提起反訴應為合法，先予敘明。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：緣伊與楊Ｏ發間就伊所有之系爭不動產合意成立買賣契約（下稱系爭Ａ契約），約定將系爭不動產以總價新臺幣（下同）500 萬元之價格出售予楊Ｏ發，楊Ｏ發前於民國101 年4 月30日交付買賣定金60萬元予伊，伊則提供系爭不動產予楊Ｏ發設定擔保債權總額60萬元之普通抵押權作為擔保（下稱系爭Ａ抵押權）；惟因系爭不動產當時另涉本院
101 年度訴字第271 號返還土地等事件訴訟（下稱另案返還土地訴訟），經高雄市政府地政局新興地政事務所於101 年
5 月9 日以101 年苓專字第7410號辦理訴訟繫屬之註記登記，伊遂與楊Ｏ發於102 年2 月25日簽立不動產買賣契約書及特約條款，明文約定待另案返還土地訴訟審結後，再為後續履約事宜。詎楊Ｏ發嗣後反悔，又顧慮定金遭伊沒收之虞，竟未經伊同意，先後於102 年9 月20日、同年10月8 日簽立切結書與讓渡書（下合稱系爭Ｂ契約），擅自與被告約定將其就系爭Ａ契約所負權利義務概括讓與被告承受，並辦畢如附表所示抵押權讓與登記，將系爭不動產之抵押權人改為被告（下稱系爭Ｂ抵押權）。然買賣契約變更當事人須經買賣雙方同意，楊Ｏ發不得片面變更系爭Ａ契約之當事人，如被告欲購買系爭不動產，應與伊另為商談買賣條件，系爭Ｂ契約既未經伊同意，對伊不生效力，伊與被告間就系爭不動產並無何等買賣契約關係存在，系爭Ｂ抵押權亦失所附麗，爰依民事訴訟法第247 條第1 項，上開買賣契約書特約條款第
4 條，民法第294 條第1 項第2 款及第767 條第1 項等規定，提起本訴等語。並聲明：如主文第一項、第二項所示。
二、被告則以：系爭Ａ契約及其特約條款並未明文約定楊Ｏ發不得讓與系爭Ａ契約之權利，且楊Ｏ發將系爭Ａ契約之權利義務概括讓與伊後，伊有透過訴外人雷Ｏ森向原告轉知此事，原告當時並無反對之意思表示，又系爭Ａ、Ｂ契約之條件相同，對原告並無損害可言，原告係因另案返還土地訴訟審結後，認有利可圖才反悔等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：
⒈楊Ｏ發於101 年4 月30日交付買賣定金60萬元予原告，預
定購買原告所有之系爭不動產，且由原告簽立定金收據1份（見院一卷第111 頁），原告並於101 年5 月2 日提供系爭不動產予楊Ｏ發設定擔保債權總金額60萬元之系爭Ａ抵押權作為擔保（分見院一卷第44頁至第64頁、第118 頁、第120 頁、第122 頁，院二卷第17頁至第18頁、第20頁至第21頁、第23頁至第24頁）。
⒉原告與訴外人賴Ｏ織、賴Ｏ豊前涉另案返還土地訴訟，經
高雄市政府地政局新興地政事務所於101年5月9日以101年苓專字第7410號就系爭不動產辦理訴訟繫屬註記（見院二卷第10頁至第25頁）。又另案返還土地訴訟迭經本院以101年度訴字第271號、臺灣高等法院高雄分院以102年度上字第110號審理判決，終於103年7月14日確定（分見院一卷第94頁至第100頁，院二卷第124頁）。
⒊原告與楊Ｏ發於102年2月25日透過訴外人即地政士楊Ｏ明
協助而簽立系爭Ａ契約之書面契約書，並附加特別約定事項與特約條款，明文約定原告以總價500萬元之價格，將其所有之系爭不動產出售予楊Ｏ發；又系爭Ａ契約之違約金屬損害賠償總額性質（分見院一卷第123頁至第128頁，院二卷第85頁）；系爭不動產之權狀現由楊Ｏ明收執中（見院二卷第111頁至第118頁）。
⒋楊Ｏ發將其就系爭Ａ契約所負之權利義務，與被告約定交
由被告概括承受，被告於102 年10月8 日就系爭不動產辦理抵押權讓與登記，塗銷楊Ｏ發之系爭Ａ抵押權登記，改為登記如附表所示系爭Ｂ抵押權，系爭Ｂ抵押權之擔保債權種類及範圍記載為「101 年4 月30日給付之房屋買賣定金」（分見院一卷第44頁至第56頁、第65頁至第74頁，院二卷第12頁、第14頁、第16頁）。被告申設之台北富邦銀行帳戶於102 年10月8 日有轉支87萬元之紀錄（見院二卷第77頁至第78頁）。
⒌楊Ｏ發及被告尚未將系爭Ａ契約之買賣價金第二期款60萬元、尾款380 萬元交予原告（見院一卷第138 頁）。
⒍楊Ｏ發於103年1月1日死亡，其繼承人即配偶楊Ｏ冊、子
女楊Ｏ傑、楊Ｏ娟、楊Ｏ雯及楊Ｏ齡皆未辦理拋棄繼承或限定繼承（分見院二卷第56頁、第59頁，外放證物袋資料），本院已依職權通知渠等得參加訴訟（見院二卷第65頁至第70頁）。
㈡爭執部分：
⒈兩造間就系爭不動產是否存在買賣契約關係？⒉原告訴請被告塗銷系爭Ｂ抵押權讓與登記，有無理由？
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段規範明確。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號判例著有明文。原告主張兩造間就系爭不動產不存在買賣契約關係，此為被告所爭執，該買賣契約關係之存否，足以影響兩造間之系爭不動產所有權應歸屬狀態及原告是否須對被告負相關履約責任，故原告主觀認其在法律上之地位有不安狀態存在，且此狀態得以本件消極確認訴訟除去，當屬有據，原告訴請確認兩造間就系爭不動產之買賣契約關係不存在，應有即受確認判決之法律上利益。㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段規範明確。確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任；又抵押權為擔保物權之一種，於該抵押權擔保期間，須有擔保之債權存在，契約當事人間除以債權之發生為停止條件，或約定就將來應發生之債權而設定外，若所擔保之債權不存在，縱為抵押權之設定登記，其抵押權失所附麗，仍難認其抵押權成立（參見最高法院98年度台上字第1265號判決、94年度台上字第112 號裁定意旨）。次按，當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力；又當事人間究係單純讓與債權或為契約承擔，乃事實問題而屬辯論主義之範圍，應有民事訴訟法第279 條規定之適用；而當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎（最高法院73年台上字第1573號判例、104 年度台上字第2302號判決及26年上字第805 號判例等意旨參照）。查楊Ｏ發與被告間所成立之系爭Ｂ契約，係約定楊Ｏ發將其就系爭Ａ契約所負權利義務概括讓與被告，此為兩造所不爭，而買賣屬於雙務契約，此一權利義務主體之變更，應屬於契約承擔性質，此亦經被告於言詞辯論期日不爭執而視同自認（見院二卷第128 頁），揆諸上揭說明，本院應以此自認事實為裁判基礎，又系爭Ｂ契約既非僅屬單純債權讓與，兩造以此進行攻防，皆無足採。再者，被告主張兩造間存有買賣關係，且系爭Ｂ抵押權即係為擔保買賣定金債權，此為原告所否認，原告提起消極確認之本訴，並求為塗銷系爭Ｂ抵押權，揆諸前開說明，被告就兩造間有買賣契約關係及系爭Ｂ抵押權所擔保之買賣債權存在等事實，自應負舉證責任。
㈢被告主張雷Ｏ森曾向原告告知楊Ｏ發已與被告成立系爭Ｂ契
約，將系爭Ａ契約權利義務概括讓與被告承受等事實，並提出雷Ｏ森之證詞為據，然此為原告所否認。經查，證人雷Ｏ森固到庭證稱：伊從事房屋買賣仲介，楊Ｏ發於102年8、9月間，向伊表示因股票投資賠了不少錢，希望能拿回系爭Ａ契約之定金等語，伊後來就找到被告，被告表示願意購買楊Ｏ發的權利，但被告曾疑問此種權利得否買賣，伊以預售屋為例向被告解釋權利得為轉讓，又伊於102年9月份前往原告經營的小吃攤向原告告知其事，原告當時只是說「好」、「知道了」等語，楊Ｏ發亦有寄發存證信函給原告，但伊本身向原告告知部分並無留存書面資料，楊Ｏ發亦未將該存證信函交給伊，伊就系爭不動產之買賣取得仲介費30萬元等情（見院一卷第161頁至第165頁）。惟審酌原告與楊Ｏ發間非但簽立一般常見預擬買賣書面契約，另亦附加特別約定事項與特約條款，明文約定買賣履約條件、付款數額與期限、系爭不動產點交與稅務負擔等事宜，佐以原告向楊Ｏ發收取定金60萬元、委請雷Ｏ森協助處理房屋買賣事宜時，均曾分別出具相關定金收據、授權書（分見院一卷第172頁、第173頁），顯見原告對於系爭不動產之買賣交易過程與相關內容，甚為重視，均以書面資料明文約定，以杜日後爭議，豈有就系爭Ａ契約之主體變更此一重要事項，反而悉無要求簽立書面契約之理。再參以系爭不動產總價高達500萬元，證人雷Ｏ森身為專業房仲人員，對於買賣契約當事人之變更，須獲原告同意或承認乙節，應無不知之理，是如其曾向原告轉知楊Ｏ發另與被告成立系爭Ｂ契約，系爭Ａ契約之權利義務改由被告承受，且經原告應允，則雷Ｏ森當無就此絲毫未留存任何隻字片語，亦未協助兩造與楊Ｏ發約明系爭Ａ契約之當事人變更事宜，以防兩造將來履約糾紛之理。況且，買賣契約之成立，關涉契約雙方主觀履約意願、履約條件之磋商、對他方踐約能力之評估等節，楊Ｏ發既自身經濟狀況陷於困窘，無力履約，原告本得依約要求其負擔相關契約責任，且原告可獲得再與他人自由協商締約之機會，原告是否仍願以相同買賣條件與被告交易系爭不動產，亦非無疑。又原告縱曾自雷Ｏ森處獲悉楊Ｏ發將系爭Ａ契約權利義務交由被告承受乙事，則原告身為系爭Ａ契約之當事人，自將進以追問楊Ｏ發前已交付之買賣定金如何處理、他日如何要求被告付款等後續履約重要事項，焉有僅為點頭稱是之理。上述諸節，明顯悖於情理，證人雷Ｏ森所為上揭證詞，難以遽予採信。復被告別無提出其他具體事證以資憑佐，難認被告已盡舉證責任，本院實無從認定原告確曾同意或承認被告可得承擔楊Ｏ發就系爭Ａ契約所負權利義務，自亦無從據以論斷被告與原告間就系爭不動產存在何等買賣契約法律關係。
㈣循此，被告未能舉證證明系爭Ｂ契約曾獲原告之事前同意或
事後承認，系爭Ｂ契約對原告不生效力，被告無從執之對抗原告，被告抗辯兩造間就系爭不動產存有買賣契約關係，無足採信，又系爭Ｂ抵押權所擔保之買賣債權既不存在，系爭Ｂ抵押權失所附麗，原告本於民事訴訟法第247 條第1 項及民法第767 條第1 項規定，請求確認兩造間就如附表所示系爭不動產之買賣契約關係不存在，且被告應塗銷如附表所示之系爭不動產抵押權讓與登記，均為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：伊與楊Ｏ發就系爭不動產簽立系爭Ｂ契約，約定楊Ｏ發將其就系爭Ａ契約所負權利義務關係概括讓與伊承受，伊則支付94萬元作為對價，並委由雷Ｏ森向反訴被告告知此事，反訴被告當時並無反對之意思表示，詎另案返還土地訴訟審結後，反訴被告拒絕將另案返還土地訴訟之訴訟繫屬註記塗銷並辦理系爭不動產所有權移轉登記予伊，顯已違約，伊自得按系爭Ａ契約之約定，請求反訴被告仍應依約履行並賠付相關違約金，爰依系爭Ａ契約之特別約定事項第
3 點、特約條款第2 點及第10條等約定，提起反訴等語。並聲明：㈠反訴被告應於反訴原告給付60萬元時，將系爭不動產辦理塗銷另案返還土地訴訟之訴訟繫屬註記，並辦理所有權移轉登記予反訴原告。㈡反訴被告應自103 年7 月15日起至將系爭不動產移轉所有權登記予反訴原告之日止，按日給付1,800 元予反訴原告。
二、反訴被告則以：伊與楊Ｏ發當初曾約定雙方均不得任意毀約，導致伊無法將系爭不動產出售予其他出價更高之人，詎楊Ｏ發單方悔約，擅自與反訴原告成立系爭Ｂ契約，惟伊未曾同意或承認楊Ｏ發得將系爭Ａ契約所生權利義務關係概括讓與反訴原告承受，楊Ｏ發或雷Ｏ森亦均未向伊告知此事，伊既不知情，自無可能對之明示反對，系爭Ｂ契約對伊不生效力，縱須辦理所有權移轉登記，亦係移轉予楊Ｏ發之繼承人，伊無庸對反訴原告負履約之責；又依據系爭Ａ契約之約定，買方給付第2 期價金60萬元後，始負有移轉系爭不動產所有權義務，然楊Ｏ發或反訴原告皆迄未給付第2 期價金，伊得依據民法第264 條規定拒絕給付，並無違約可言，反訴原告之訴實為無理由等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：㈠不爭執部分：同上述壹、三、㈠、⒈至⒌所載。
㈡爭執部分：
⒈兩造間是否存在買賣契約關係？⒉承上，反訴原告請求反訴被告應將另案返還土地訴訟之訴
訟繫屬註記予以塗銷，並辦理系爭不動產所有權移轉登記予反訴原告，有無理由？⒊承上，反訴原告主張反訴被告應賠付違約金，有無理由？
如有理由，約定違約金之數額是否過高而應予酌減？
四、本院得心證之理由：反訴原告未能舉證證明其與楊Ｏ發成立系爭Ｂ契約，約定楊Ｏ發就系爭Ａ契約所負權利義務概由反訴原告承受，業獲反訴被告之同意或承認，系爭Ｂ契約對反訴被告不生效力，俱如前述，是以，反訴原告本於買賣契約之法律關係，請求反訴被告塗銷系爭不動產之另案返還土地訴訟之訴訟繫屬註記，並辦理系爭不動產所有權移轉登記予反訴原告，及按日賠付違約金，均為無理由，不應准許。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴則為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 9 日
民事第五庭 法 官 林幸頎以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 9 日
書記官 吳和卿附表┌─┬────────┬───────┬────────┐│編│楊佳樺所有不動產│登記日期 │字號 ││號│（即系爭不動產）├───────┼────────┤│ │ │擔保債權總金額│清償日期 ││ │ │（新臺幣） ├────────┤│ │ ├───────┤設定權利範圍 ││ │ │登記原因 │ │├─┼────────┼───────┼────────┤│１│高雄市苓雅區苓中│102 年10月8 日│新專字第013700號││ │段0000-0000 、00├───────┼────────┤│ │00-0000 地號土地│60萬元 │102 年2 月25日 ││ │ ├───────┼────────┤│ │ │讓與 │1 分之1 │├─┼────────┼───────┼────────┤│２│高雄市苓雅區苓中│102年10月8 日 │新專字第013700號││ │段00000-000 建號├───────┼────────┤│ │即門牌號碼高雄市│60萬元 │102 年2 月25日 ││ ○○○區○○○路65├───────┼────────┤│ │巷29號建物 │讓與 │1 分之1 │└─┴────────┴───────┴────────┘