臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1033號原 告 任登壽
余世陽共 同訴訟代理人 任進福律師被 告 公業主洪天耒法定代理人 洪仲興被 告 王國雄即益國地政士聯合事務所共 同訴訟代理人 蘇千祿律師上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國105年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告及訴外人洪政典於民國103年9月20日共同以新臺幣（下同）630萬元，向被告公業主洪天耒購買其所有坐落高雄市路○區○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地），並於當日簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告任登壽、余世陽各取得系爭土地權利範圍933分之593、933分之120；另洪政典則取得系爭土地權利範圍933分之220。又因公業主洪天耒與被告王國雄即益國地政士聯合事務所（下稱王國雄）間簽立有委任契約，明定王國雄之委任報酬須自公業主洪天耒出售系爭土地之價款中收取，兩造乃另約定就系爭土地買賣價款之給付，同意由原告與洪政典逕將買賣價款給付王國雄。而公業主洪天耒訂有管理暨組織規約（下稱系爭規約），依系爭規約第13條約定：「本公業財產上處分、變更、設定負擔、出租及其他有關法律上、事實上之處分及信託登記，授權管理人辦理。」即表示公業主洪天耒之全體公同共有人，已將處分公同共有祀產之代理權授權予管理人，即已排除土地法第34條之1第5項之適用，自無依該條第5項準用第1項至第4項規定可言，故系爭土地之公同共有人就系爭土地並無優先購買權。且優先購買權應有法律明文規定，不得以被告於系爭契約內誤引法律之規定，並主張約定派下員有優先購買權，而遽認派下員就系爭土地有優先購買權，故系爭買賣契約第7條第1項關於「若派下員於收到乙方（按即公業主洪天耒）通知10日內主張優先購買權時，丙方（按即王國雄）應無息退還第一期款項，本約自動解除，甲（按即原告及洪政典）、乙、丙方均不得請求賠償，並由優先購買權人承受本契約。」約定之內容（下稱系爭優先購買權約定），有因雙方意思表示不一致而不成立之情形，原告自不受上開約定所拘束，原告爰主張以意思表示錯誤為由，依民法第88條第1項及第90條之規定，撤銷系爭優先購買權約定，並請求被告應履行系爭買賣契約。且原告已於簽立系爭買賣契約之同時，給付買賣價金第1期款210萬元予被告，詎被告竟未依約履行，反將系爭土地出售予派下員洪甲意等8人，並主張解除系爭買賣契約及退還原告已給付之第1期款項，惟原告並不同意解除系爭買賣契約、亦未領回該款項。又原告雖有餘款420萬元未為給付，惟此係可歸責於被告之事由致給付不能，且原告亦無先為給付之義務，故原告仍得依系爭買賣契約請求被告移轉登記系爭土地，被告自不得以原告餘款420萬元未為給付為由，主張同時履行抗辯權，並拒絕移轉登記系爭土地。為此，爰依系爭買賣契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭土地之應有部分933分之593、933分之120，分別移轉登記予原告任登壽、余世陽所有。
二、被告二人則共同以：系爭土地之原始登記名義人及出賣人均為公業主洪天耒，王國雄僅為承辦之代書，故原告對王國雄本於系爭買賣契約為本件之請求，當事人實不適格，且系爭買賣契約中並無約定王國雄有將系爭土地移轉登記予原告之義務。又依契約自由原則，兩造間買賣關係本可自由約定，原告既已同意系爭優先購買權約定之內容，並簽立系爭買賣契約，則系爭優先購買權約定並無任何違反法律強制規定或公序良俗之處。且系爭買賣契約僅為預約之性質，原告之請求顯無理由。再參考內政部98年6月2日內授中辦地字第0000000000號函示意旨，祭祀公業依規約處分其所有土地，除規約另有約定外，不同意處分之派下員得主張優先購買權，查系爭規約僅為便宜管理人處分公業土地，並未明文排除土地法第34條之1第1項至第5項之適用，亦未明定派下員無優先購買權，是本件仍應有土地法第34條之1第1項至第5項規定之適用，被告依系爭買賣契約請求履行，自無理由。況原告至今僅給付210萬元，尚有餘款420萬元未給付，與系爭買賣契約第3條第1項至第3項之約定有違，被告爰主張同時履行抗辯，故被告亦無移轉登記系爭土地之義務，原告之主張顯無理由等語，資為抗辯。被告並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有系爭土地登記第二類謄本（參本院卷一第8頁）、公業主洪天耒與王國雄間簽立之委任契約（參本院卷一第9頁）、系爭買賣契約及公證書（參本院卷一第12-15頁）、高雄市路竹區公所函送之公業主洪天耒之系爭規約（參本院卷一第50-63頁）等件在卷足資參憑，堪信為真實：
（一）原告及洪政典以630萬元購買公業主洪天耒所有之系爭土地，並簽立系爭買賣契約，因公業主洪天耒與王國雄間另簽立委任契約，明訂王國雄之委任報酬須自公業主洪天耒出售系爭土地之價款中收取，三方乃約定就系爭土地買賣價款之給付，同意原告二人及洪政典逕將買賣價款給付王國雄，並約定由原告任登壽、余世陽各自取得系爭土地權利範圍933分之593、933分之120。
（二）原告已給付系爭土地第一期買賣價金210萬元予被告。
（三）兩造所簽立之系爭買賣契約第7條第1項有系爭優先購買權約定之記載。嗣系爭土地業經公業主洪天耒之其他派下員洪甲意等8人主張優先購買權（參本院卷一第19-22頁之土地買賣契約書）。
（四）公業主洪天耒於101年3月10日召開派下員大會選任洪仲興為管理人，並於102年3月17日召開派下員大會訂定管理組織規約。
四、兩造爭點：
（一）原告本於系爭買賣契約之約定而對王國雄為本件之請求，是否有理由？
（二）公業主洪天耒派下員大會所訂定之系爭規約第13條之約定，是否已排除土地法第34條之1第1項至第5項規定之適用？公業主洪天耒之派下員就系爭土地得否主張優先購買權？
（三）兩造就系爭優先購買權之約定，是否因意思表示錯誤而有無效之原因？原告請求被告應將系爭土地之應有部分933分之593、933分之120，分別移轉登記予原告任登壽、余世陽所有，有無理由？
五、原告本於系爭買賣契約之約定而對王國雄為本件之請求，是否有理由？
（一）按「訴權存在之要件分三種，一為關於訴訟標的之法律關係之要件，二為關於保護之必要之要件，三為關於當事人適格之要件，‧‧‧」最高法院31年度決議（一四）可資參照。次按「當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關
係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。」最高法院93年度台上字第382號民事裁判可資參照。
（二）經查，原告雖主張依系爭買賣契約之約定，原告於給付第1期款時，公業主洪天耒應將印鑑證明、土地所有權狀正本及過戶有關書類文件加蓋印鑑章交付王國雄，並塗銷限制登記後，辦理所有權移轉登記相關事宜；且關於系爭買賣契約價款之給付，雙方均同意由原告交付予王國雄，王國雄並同意自收受之酬金中，代繳公業主洪天耒積欠之地價稅，並塗銷限制登記後，依系爭買賣契約第4條第2項之約定，王國雄即有移轉登記系爭土地之義務，故王國雄具本件之被告適格云云。惟查，依前開系爭土地登記第二類謄本（參本院卷一第8頁）、公業主洪天耒與王國雄間簽立之委任契約（參本院卷一第9頁）、系爭買賣契約及公證書（參本院卷一第12-15頁）等件之記載，系爭土地之登記名義人及出賣人均為公業主洪天耒，且依系爭買賣契約第4條第2項之約定，負有將系爭土地移轉登記予原告之義務者，亦為契約當事人之乙方即公業主洪天耒，王國雄僅係受公業主洪天耒委任，擔任辦理系爭土地移轉登記之代書而已，其既非系爭土地之所有人，亦非出賣人，不能僅以王國雄亦列名為系爭買賣契約之丙方當事人，即遽謂王國雄亦有依系爭買賣契約之約定，負有將系爭土地移轉登記與原告之義務。且原告亦已陳明係本於系爭買賣契約之請求權，主張王國雄應移轉系爭土地之所有權等語（參本院卷第149頁），惟系爭買賣契約之出賣人既係公業主洪天耒，如上所述，則身為買受人之原告，理應向出賣人公業主洪天耒為本於系爭買賣契約之請求，詎其竟向並非系爭買賣契約義務人之王國雄為本件之請求，揆諸前開說明，原告此部分之請求，乃欠缺訴訟標的法律關係之要件，即其對王國雄之請求為無理由。被告抗辯原告此部分請求，為當事人不適格云云，雖有誤解，惟原告對王國雄之請求既屬欠缺訴訟標的法律關係之要件，自屬顯無理由而不應准許。
六、公業主洪天耒派下員大會所訂定之系爭規約第13條之約定，是否已排除土地法第34條之1第1項至第5項規定之適用？公業主洪天耒之派下員就系爭土地得否主張優先購買權？
（一）按土地法第34條之1第1項至第5項規定：「（第1項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。（第2項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。（第3項）第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。（第4項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。（第5項）前四項規定，於公同共有準用之。」次按祭祀公業條例第3條規定：「本條例用詞定義如下：一、祭祀公業：由設立人捐助財產，以祭祀祖先或其他享祀人為目的之團體。‧‧‧四、派下員：祭祀公業之設立人及繼承其派下權之人；‧‧‧」第21條規定：「（第1項）本條例施行前已存在之祭祀公業，其依本條例申報，並向直轄市、縣（市）主管機關登記後，為祭祀公業法人。（第2項）本條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業，視為已依本條例申報之祭祀公業，得逕依第25條第1項規定申請登記為祭祀公業法人。
（第3項）祭祀公業法人有享受權利及負擔義務之能力。（第4項）祭祀公業申請登記為祭祀公業法人後，應於祭祀公業名稱之上冠以法人名義。」第22條規定：「祭祀公業法人應設管理人，執行祭祀公業法人事務，管理祭祀公業法人財產，並對外代表祭祀公業法人。管理人有數人者，其人數應為單數，並由管理人互選一人為代表人；管理事務之執行，取決於全體管理人過半數之同意。」按公業主洪天耒於上開祭祀公業條例施行後，雖並未依該條例第21條之規定登記為祭祀公業法人，並在祭祀公業名稱之上冠以法人名義。惟依祭祀公業條例公布施行前之最高法院65年度第2次民庭庭推總會議決議（三）之意旨：「台灣之祭祀公業並非法人，僅屬於某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，其本身無權利能力，不能為權利之主體，其財產應為祭祀公業派下公同共有，不因土地登記簿記載其所有人名義為祭祀公業，而異其性質，故該不動產仍應認為其派下公同共有（參照本院39年台上字第364號判例並參看37年上字第6064號，40年台上字第998號各判例中所稱「公同共有祭產」字樣）。」足徵系爭土地既登記為公業主洪天耒所有，則系爭土地當屬公業主洪天耒派下員之公同共有，不因土地登記簿記載其所有人名義為公業主洪天耒，而異其性質，先予敘明。
（二）原告雖主張：依公業主洪天耒之系爭規約第13條約定：「本公業財產上處分、變更、設定負擔、出租及其他有關法律上、事實上之處分及信託登記，授權管理人辦理。」即表示公業主洪天耒之全體公同共有人，已將處分公同共有祀產之代理權授權予管理人，即已排除土地法第34條之1第5項之適用，自無依該條第5項準用第1項至第4項規定可言，故系爭土地之公同共有人就系爭土地並無優先購買權云云。惟按「原判決既認定祭祀公業派下員對於祭祀公業之不動產，係屬公同共有，依土地法第34條之1第5項、第4項之規定，共有人之優先承購權，於公同共有準用之。則祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員）即有優先承購權，自應事先以書面通知之，始為正辦；法律並無共有人（即派下員）事先知悉即不須書面通知之例外規定。」最高法院81年度台上字第690號判決可資參憑。
從而，祭祀公業派下員對於祭祀公業之不動產，既屬公同共有關係，依前開土地法第34條之1第5項、第4項之規定及最高法院判決意旨，祭祀公業之不動產出賣時，公同共有人（即派下員）即有優先承購權自明。原告主張依系爭規約第13條之約定，即已排除土地法第34條之1第5項之適用，故系爭土地之公同共有人就系爭土地並無優先購買權云云，顯然無據。
（三）矧自系爭規約第13條本文約定：「本公業財產上處分、變更、設定負擔、出租及其他有關法律上、事實上之處分及信託登記，授權管理人辦理並包括但不限於下列事項：⑴與第三人訂定買賣契約、收受價款‧‧‧等一切有關事宜之權。‧‧‧」等語觀之，雖系爭規約授權管理人可為公業財產上之法律上處分，並授權管理人可辦理與第三人訂定買賣契約、收受價款等事項，如上所述，惟就其文義之解釋而言，並無排除土地法第34條之1第5項、第4項規定之適用。遑論系爭規約第13條之約定，亦無排除法律規定之效力，此觀上開最高法院81年度台上字第690號判決載明：「‧‧‧法律並無共有人（即派下員）事先知悉即不須書面通知之例外規定。」等語甚明。從而，原告上開主張，顯有誤解系爭規約第13條約定之文字意涵，及誤認系爭規約之約定可排除土地法第34條之1第5項、第4項規定之適用，自無可採。故被告抗辯公業主洪天耒之派下員就系爭土地依法自得主張優先購買權等情，洵屬採信。
七、兩造就系爭優先購買權之約定，是否因意思表示錯誤而有無效之原因？原告請求被告應將系爭土地之應有部分933分之
593、933分之120，分別移轉登記予原告任登壽、余世陽所有，有無理由？
（一）原告雖又主張：系爭買賣契約第7條第1項關於系爭優先購買權之約定，有因雙方意思表示不一致而不成立之情形，原告自不受上開約定所拘束，原告爰主張以意思表示錯誤為由，依民法第88條第1項及第90條之規定，撤銷系爭優先購買權約定，並請求被告應履行系爭買賣契約云云。惟查，兩造於簽訂系爭買賣契約；並前往民間公證人處辦理公證前，王國雄已向原告表明有派下員對系爭土地有優先購買權等事實，業據證人即系爭土地另一買受人洪政典之兒子洪義勝到庭具結證述無訛，證人洪義勝證稱：「（法官問：提示本院卷一第14頁至16頁系爭土地預定買賣契約書，該契約書你是否有看過？）有看過，當時我爸爸洪政典是簽約當事人之一，簽約時我在場，當時是在岡山的公證人辦公室簽約的。」「（法官問：對於系爭土地預定買賣契約書第7條約定優先購買權，你是否知道？）知道，當時在簽約時，代書有跟我們講到此條款。」「（法官問：簽約當時所有契約當事人是否都知道本件可能有優先購買權之情形？）是，且我父親是派下員。」「（法官問：有關派下員優購權利之情事，當時原告二人知悉嗎？）簽約前代書都有講，所以原告應該知道。」「（法官問：當時原告有無表示何意見？）任登壽表示派下員有優購權利，這樣可能會影響到他們的權益，但代書告知這是法律上的規定，也只能依規定辦理，所以原告就簽了。」等語（參本院卷二第114-115頁）。足徵系爭買賣契約第7條關於優先購買權之約定，確實原告在公證人面前簽名同意，且雙方亦同意以派下員優先購買權為系爭買賣契約書自動解除契約之原因。而此雙方合意之重要內容，亦由原告在公證人蕭家正面前公證簽名，並載明於公證書第5條（二）之3：「經公證人依公證法第七十一條規定闡明契約約定之法律意義及效果後，請求人均表示瞭解及承認後附契約內容與其真意相符，並簽名或蓋章。」（參本院卷一第12頁背面及第13頁），堪認原告於簽約時對系爭優先購買權之約定並無異議，且簽名承認系爭買賣契約之內容與其真意相符等情，洵堪認定。嗣後原告始臨訟主張兩造就系爭優先購買權之約定，因意思表示錯誤而有無效之原因云云，顯不足採。至另一證人吳家榆雖於本院證稱：原告於簽約前均未看過系爭買賣契約，當時代書王國雄亦無逐條講解約定之內容，是到簽約當日始發現有系爭優先購買權之約定，但是王國雄說都是這樣寫的，伊公公任登壽雖有提出疑問，但王國雄說他辦過很多件都是這樣寫的，伊公公任登壽才簽名等語（參本院卷二第117-118頁）。惟證人吳家榆為原告任登壽之媳婦，且證人吳家榆亦自承：伊僅參加過代書王國雄與任登壽洽談系爭買賣契約內容之1 次而已，且在公證人公證系爭買賣契約的那次，伊亦無在場等語（參本院卷二第119頁），足徵證人吳家榆之證詞，顯然不足為原告有利之認定，併此敘明。
（二）參以依上開證人洪義勝之證詞可知，本件同為系爭土地買受人之之洪政典於簽約前已知悉有系爭優先購買權之約定，且於派下員洪甲意等8人主張優先購買權後，已同意解約並退還買賣價款（參本院卷二第115頁）。即對洪政典而言，伊對系爭優先購買權之約定，並無任何錯誤之意思表示可言，則本件關於系爭優先購買權之約定，縱有錯誤意思表示之情形，衡情亦不可能僅存在於原告2人與被告之間而已，而另一買受人洪政典則並未向被告主張有錯誤意思表示之情形，足證系爭買賣契約第7條關於系爭優先購買權之約定，並無任何錯誤而可得撤銷之法律效果。矧，原告係主張除系爭買賣契約第7條關於系爭優先購買權之約定無效外，系爭買賣契約其他約定條文皆屬有效，惟就系爭買賣契約之整體性觀察，原告斷無可能僅撤銷系爭買賣契約第7條第1項關於系爭優先購買權之約定，而主張其他之契約條款均屬有效。從而，系爭買賣契約第7條第1項既已約定：「若派下員於收到乙方（按即公業主洪天耒）通知10日內主張優先購買權時，丙方（按即王國雄）應無息退還第一期款項，本約自動解除，甲（按即原告及洪政典）、乙、丙方均不得請求賠償，並由優先購買權人承受本契約。」（參本院卷一第14頁背面），系爭買賣契約已因派下員洪甲意等8人主張優先購買權而自動解除，則原告再本於系爭買賣契約請求被告應將系爭土地之應有部分933分之593、933分之120，分別移轉登記予原告任登壽、余世陽所有，即屬無據。
八、綜上所述，原告之主張既均不可採，則原告依據系爭買賣契約之法律關係，請求被告應將系爭土地之應有部分933分之
593、933分之120，分別移轉登記予原告任登壽、余世陽所有，為無理由，應予駁回。
九、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果並無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
民事鳳山分庭法 官 楊富強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 10 日
書記官 邱秋珍