臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1063號原 告 香港商世界健身事業有限公司法定代理人 柯約翰訴訟代理人 劉豐州律師
曾瓊瑤律師被 告 寶成企業大樓管理委員會法定代理人 賴錦標訴訟代理人 張志堅律師
陳庚隆上列當事人間確認租賃契約存在等事件，本院於104年9月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：該公司於民國103 年7 月31日，與訴外人高鑫開發有限公司（下稱高鑫公司）締約承租屬寶成企業大樓區分所有建物之「高雄市○鎮區○○○路○ 號（含地上1 、2 樓及騎樓）、8 號地下1 樓之1 、之2 、6 號3 樓（含地下2樓之14至25、68至71共16個平面停車位」（下稱系爭營業據點），預定於夢時代據點租約終止前，開始經營「World
Gym 」健身俱樂部「寶成店」，為確保系爭營業據點能順利營運，另與被告寶成企業大樓管理委員會（下稱被告管委會）簽立如附表所示5份租約，承租如附表「租賃標的」欄所示建物，用以設置停車設施、熱泵、泵浦機房、冷卻水塔，供作系爭營業據點之水電、空調、停車等基礎設施運作之用，此等周邊設施對於「World Gym 」健身俱樂部「寶成店」能否正常營業可謂關鍵命脈，兩造並約定租賃期間至118 年12月31日止，並明確約定「不得提前終止租約」，詎被告管委會於103 年底重新選舉管理委員，新管理委員就任後，竟終止如附表所示5 份租約，並要求該公司拆除如附表「租賃標的」欄所示建物設置之上開周邊設施，且通知退回租金，並持續以發函、公告等方式騷擾要求該公司應立即拆除上開周邊設施，惟寶成企業大樓區分所有權人會議並未決議終止如附表所示5租約，且兩造簽訂如附表所示5租約後，該公司均按時繳納租金，並無任何違約行為，被告管委會應負提供並保持租賃標的物符合約定使用收益狀態之義務，無權提前終止租約，被告管委會毀約惡意阻撓所為，已導致該公司對萬餘名會員無法依約履行義務。並聲明：㈠確認原告與被告間基於103 年11月20日簽訂之「寶成企業大樓地下室庫房租賃契約」，就「寶成企業大樓地下2樓車道中島」自103年12月1日起至118年12月31日止之租賃關係存在；㈡確認原告與被告間基於103 年10月21日簽訂之「租賃契約書」，就坐落高雄市○鎮區○○○路○ 號「寶成企業大樓臨中山路外牆牆面」設置廣告招牌乙面自103年10月23日起至104年10月22日止之租賃關係存在；㈢確認原告與被告間基於103年10月1日簽訂之「寶成企業大樓地下室庫房租賃契約」，就「寶成企業大樓地下5 樓Ａ1 面積24坪」自103 年10月1 日起至118年12月31日止之租賃關係存在；㈣確認原告與被告間基於
103 年10月1 日簽訂之「寶成企業大樓地下室庫房租賃契約」，就「寶成企業大樓地下5 樓Ｂ1 面積12坪」自103 年10月1 日起至118 年12月31日止之租賃關係存在；㈤確認原告與被告間基於103 年10月1 日簽訂之「租賃契約書」，就「寶成企業大樓屋頂平台」設置冷卻水塔乙座自103 年10月1日起至118 年12月31日止之租賃關係存在；㈥被告不得於租賃契約期間內要求原告清空或返還如附表「租賃標的」欄所示之租賃標的物，亦不得干擾或妨礙原告以承租人地位就該租賃標的物所為之一切使用收益行為。
二、被告抗辯：如附表所示5 租約之簽訂，未經管理委員會作成決議，亦未經寶成企業大樓區分所有權人會議作成決議，則寶成企業大樓103 年度管理委員會無權簽訂如附表所示5 租約，上開租約自屬無效，原告每月匯款至被告管委會之款項，經被告管委會退回後，原告仍執意按月持續匯款，後經原告聲請定暫時狀態處分獲准，被告管委會僅得暫列暫收款，並非被告管委會承認如附表所示5 租約，原告為經營健身俱樂部之國際性企業，當知如附表所示5 租約之簽訂，應取得區分所有權人同意。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造之不爭執事項：㈠原告於103 年7 月31日，與高鑫公司簽訂房地租賃契約書，
約定於103 年8 月1 日起至118 年12月31日止共計15年又5個月期間，高鑫開發有限公司以第1 至2 年度每年70萬元、第3 至4 年度每年75萬元、第5 至6 年度每年80萬元、第7至8 年度每年82.4萬元、第9 至10年度每年84.8萬元、第11至12年度每年87.3萬元、第13至14年度每年90萬元、第15年度每年92.7萬元（前4 個月為免租金裝潢期）之租金價格，出租屬寶成企業大樓公寓大廈區分所有建物之系爭營業據點並辦理公證，朱安祺代理高鑫公司辦理該公證手續（並有房地租賃契約書、公證書各1 份附卷可稽，見本院㈠卷第23至35頁）。
㈡原告向高鑫公司承租上開系爭營業據點（含坐落土地），係
預定夢時代購物中心6 樓原經營之「World Gym 」健身俱樂部，於103 年12月4 日租約到期前，開始經營「World Gym」健身俱樂部「寶成店」，以提供俱樂部會員優質之健身服務（並有健身俱樂部簡介網頁資料、舊租約節本各1 份附卷可按，見本院㈠卷第20頁、第21頁）。
㈢原告與由謝明宏擔任主任委員代表之被告寶成企業大樓管理
委員會，於如附表「時間」欄所示時間，就如附表「租賃標的」欄所示屬寶成企業大樓公寓大廈之部分，以如附表「租金」欄所示之每月租金，簽訂租期如附表「租期」欄所示之租賃契約（並有租賃契約5 份附卷可考，見本院㈠卷第10至19頁）。
㈣寶成企業大樓於103 年12月19日，召開103 年度區分所有權
人會議，會中重新選舉該大樓管理委員，新管理委員就任後，於104 年1 月12日以存證信函通知原告，自104 年1 月1日起，終止之前該大樓管理委員會與原告簽訂之上開租賃契約，且於同年1 月26日通知原告，退回所繳租金（並有存證信函、退還租金明細各1 份附卷可憑，見本院㈠卷第36至38頁）。
㈤寶成企業大樓於104 年4 月28日，召開104 年度臨時區分所
有權人會議，會議中決議不承認謝明宏代表被告管委會與原告簽訂之如附表所示5 份租約效力（第110 至116 頁區分所有權人會議紀錄）。
四、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於原告提起本件訴訟之對象：
⒈依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分所
有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3 項「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第
1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，且因同條第2 項明定「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1 規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401 條第2 項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎，對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保，否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（併參見本院50年台上字第2719號判例意旨），此有最高法院98年度台上字第790 號判決意旨可資參照。
⒉本件原告係主張與被告管委會代表之寶成企業大樓訂定如附
表所示之5 租約，寶成企業大樓選舉新管理委員後，由新管理委員組成之被告管委會，竟終止如附表所示5 份租約，並要求該公司拆除該公司依上開租約，在如附表「租賃標的」欄所示建物設置之周邊設施，但上開週邊設施為該公司承租系爭營業據點，經營「World Gym 」健身俱樂部「寶成店」所必須，因而訴請確認如附表所示5 租約之租賃關係存在，並訴請不得於租賃契約期間內，干擾或妨礙該公司就上開租賃標的物之使用收益，兩造不爭執原告承租之如附表「租賃標的」欄所示租賃標的，均屬寶成企業大樓公寓大廈之一部（見兩造不爭執事項㈢），足見均為該大樓之共用部分，非個別區分所有權人所專有，原告乃需向代表該大樓之被告管委會租用，租賃標的既為寶成企業大樓之共用部分，所涉者為全體區分所有權人之使用，則原告雖應以寶成企業大樓全體區分所有權人為被告提起訴訟，但如上所述，為迅速、簡易確定並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之耗費，自得選擇以被告管委會為訴訟對象而提起訴訟，合先敘明。
㈡關於被告委員會有無為寶成企業大樓全體區分所有權人簽訂如附表所示5 租約之權限：
原告主張如附表所示5 租約之簽訂，為被告管委會之權限（見本院㈠卷第163 頁反面準備㈠狀所載），被告抗辯上開租約之簽訂，屬出租營利行為，非管理委員會權限（見本院㈠卷第179頁答辯㈡狀所載），經查：
⒈管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大
廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3 條第9 款、第10條第2 項前段分別定有明文。依上開規定，公寓大廈之修繕、管理、維護等工作，雖屬管理委員會之法定職權，管理委員會得代理全體區分所有權人為上開法定職權內事務之執行，但依同條例第36條對管理委員會職務之較詳細規定，除第1 款「區分所有權人會議決議事項之執行」、第13款「其他依本條例或規約所定事項」外，其餘第
2 至12款所規定之管理委員會職務，均屬一般公寓大廈制式事務，即關於清潔、維護、修繕、一般改良、興革建議、住戶違反應遵守事項之制止及協調、經費之收支保管及運用、文件及印鑑之保管、管理服務人員之委任僱傭及監督、各報告事項之提出及公告、公共安全事項執行之執行，並無類如出租共用部分等與全體區分所有權人使用公寓大廈息息相關之重大事務，是公寓大廈管理條例第3 條第9 款所指之「公寓大廈管理」，及第10條第2 項前段所指之「共用部分、約定共用部分管理」，參照同條例第36條之規定，堪認僅指住戶有無違反應遵守事項之管理，及上開制式一般事務之管理，尚不及類如出租共用部分等重大事務管理，則除非規約有明文訂定，或區分所有權人曾另行決議，公寓大廈之管理委員會自無代理全體區分所有權人出租共用部分之權限。
⒉如附表所示5 租約之租賃標的為寶成企業大樓共用部分業如
前述，而該大樓規約並無授權管理委員會可出租共用部分之明文，有該規約附卷可稽（見本院㈠卷第117 至132 頁），原告復未主張該大樓區分所有權人曾決議管理委員會得出租共用部分（見本院㈡卷第6 頁筆錄），亦未提出證據加以佐證，則本件自應認被告管委會無為寶成企業大樓全體區分所有權人，訂定如附表所示出租共用部分5 租約之權限，原告主張被告管委會有代理全體區分所有權人訂定如附表所示5租約之權限，尚無可採。
㈢關於如附表所示5 租約簽訂前，有無經寶成企業大樓管理委員會決議通過：
⒈主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本
條例第34條規定事項（因該規約無第34條規定，故似指公寓大廈管理條例第34條規定，即區分所有權人會議決議事項）；管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過，寶成企業大樓規約第9 條第1 款第1 目、第6 條第3 款分別定有明文（見本院㈠卷第119 頁反面至120 頁），顯見主任委員雖可對外代表管理委員會執行職務，但原則上仍應依過半數管理委員出席，出席委員過半數以上之管理委員會決議執行，非可私自決定，尤以對全體區分所有權人利益有較大相關而不屬制式事務之部分，即使規約明訂或區分所有權人授與處理權限，主任委員對外代表管理委員會，為全體區分所有權人處理該事務時，當應先經管理委員會以上開會議方式為決議，始得代表管理委員會為執行，以確認全體區分所有權人之利益均可受嚴密之保護。
⒉本件遑論被告管委會無訂定如附表所示5 租約之權限，即使
規約或區分所有權人曾授權處理上開租約事務，因該事務對於全體區分所有權人可否有效使用公寓大廈共用部分，關連甚鉅，影響所及，對各區分所有建物專有部分之有效使用，亦有重大關連，則主任委員在對外代表行使簽訂租約事宜前，自應先經管理委員會開會討論取得共識，而如附表所示5租約係由主任委員代表被告管委會簽訂，此有租約簽章欄之簽章附卷可稽（見本院㈠卷第10至19頁），原告主張該公司要調取被告管委會之開會紀錄，被告管委會不配合，被告管委會則否認原告之主張，並辯稱該管理委員會就此未經討論，未作成決議，亦無相關紀錄（見本院㈡卷第6 頁筆錄、㈠卷第88頁答辯㈠狀所載），顯見原告在簽約前，除如上所述，未確認被告管委會有簽訂如附表所示5 租約之權限外，亦未確認主任委員代表簽訂上開租約前，是否經寶成企業大樓管理委員會開會決議通過，而兩造不爭執上開租約簽訂時，被告管委會之主任委員、保全委員分別由高鑫公司之主管人員擔任（見本院㈠卷第86頁答辯㈠狀、第164 頁反面準備㈠狀所載），則被告管委會辯稱上開租約係因時任主任委員之高鑫公司主管人員，為圖利高鑫公司得以高價出租該公司所有之系爭營業據點，所無權擅自訂定（見本院㈠卷第88頁答辯㈠狀所載），堪認與事理相符，應可採信，故如附表所示
5 租約簽訂前，未經寶成企業大樓管理委員會決議通過之事實，應可認定。
㈣關於如附表所示5 租約對寶成企業大樓全體區分所有權人是否生效：
⒈無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認
，對於本人不生效力，民法第170 條第1 項定有明文。又民法第170 條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內，故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力；代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力，此分別有最高法院23年上字第3888號、74年台上字第2014號民事判例要旨可資參照。
⒉如附表所示5 租約簽訂前，如上所述，既未經寶成企業大樓
管理委員會決議通過，且該大樓規約未規定管理委員會得簽訂上開租約，該大樓區分所有權人會議亦未決議授權簽訂上開租約，被告管委會無代理全體區分所有權人簽訂上開租約之權限，且被告管委會未決議通過簽訂上開租約，主任委員亦無代表被告管委會簽訂上開租約之權限，主任委員竟擅自代表被告管委會，以被告管委會代理全體區分所有權人之方式，與原告簽訂上開租約，依上開規定及最高法院判例要旨所示，在被告管委會及寶成企業大樓全體區分所有權人（或區分所有權人會議為決議）承認前，自難認上開租約對被告管委會及寶成大樓全體區分所有權人可生契約效力。
⒊兩造不爭執被告管委會於104 年1 月12日，以存證信函通知
原告，自104 年1 月1 日起，終止如附表所示5 租約（見兩造不爭執事項㈣），亦不爭執寶成企業大樓於同年4 月28日，召開104 年度臨時區分所有權人會議，會議中決議不承認如附表所示5 租約之效力（見兩造不爭執事項㈤），上開存證信函雖為「終止」租約之表示，但參酌通知時間緊鄰上開租約簽訂之103 年10月1 日至同年11月20日（見本院㈠卷第10至19頁），且如上所述，如附表所示5 租約簽訂前，未經寶成企業大樓管理委員會決議通過，另參酌原告提出於103年12月19日召開之寶成企業大樓103 年度區分所有權人會議，作成「經與會區分所有權人討論後，表決：共68票同意原告需將私設之孔洞回復原狀，另後續之法律責任，授權下屆管委會處理」之決議（見本院㈠卷第54至56頁），被告管委會亦在上開存證信函要求原告拆除廣告招牌、中島取票機等，原告經營健身俱樂部所需之周邊配合設施（見本院㈠卷第36至38頁存證信函），堪認被告管委會並無承認如附表所示
5 租約簽訂之意，此外，原告並未主張被告管委會曾承認上開租約之簽訂，則應認被告管委會及寶成企業大樓全體區分所有權人均不承認上開租約之簽訂，則如附表所示5 租約對寶成企業大樓全體區分所有權人自不生效力。另如附表所示
5 租約既不生契約效力，原告得使用租賃標的物之法律依據即失，自不得主張寶成企業大樓全體區分所有權人不得依所有物妨礙排除請求權之規定，排除該公司使用租賃標的物之妨礙，亦不得主張被告管委會不得依公寓大廈管理條例規定或全體區分所有權人（或區分所有權人會議決議）之授權，排除該公司使用租賃標的物之妨礙。
五、綜上所述，如附表所示5 租約對寶成企業大樓全體區分所有權人不生契約效力，則原告訴請對被告管委會所表彰之寶成企業大樓全體區分所有權人，為確認如附表所示5 租約租賃關係存在之判決，並判決不得於租賃契約期間內，干擾或妨礙該公司就上開租賃標的物之使用收益，於法均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第四庭 法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
書記官 周麗珍附表：
┌─┬─────┬─────────┬─────┬──────────┐│編│時間 │租賃標的 │租金（新台│租期 ││號│ │ │幣） │ │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│1 │103.11.20 │地下2 樓車道中島 │5,000元 │103.12.1至118.12.31 │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│2 │103.10.21 │中山路外牆牆面（設│20,000元 │103.10.23至104.10.22││ │ │置廣告招牌乙面） │ │ │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│3 │103.10.1 │地下5 樓A1面積24坪│10,176元 │103.10.1至118.12.31 │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│4 │103.10.1 │地下5 樓B1面積12坪│5,088元 │103.10.1至118.02.31 │├─┼─────┼─────────┼─────┼──────────┤│5 │103.10.1 │屋頂平台（設置冷卻│5,000元 │103.10.1至118.12.31 ││ │ │水塔乙座） │ │ │└─┴─────┴─────────┴─────┴──────────┘