臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1098號原 告 陳恳昌訴訟代理人 李慶榮律師
孫守濂律師涂榮廷律師被 告 鴨寮保安宮設高雄市路○區○○路○○號法定代理人 蘇朝欽訴訟代理人 蔡東賢律師
吳文淑律師王淳律師上列當事人間交付土地事件，經本院於民國104 年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落高雄市路○區○○段○○○○號土地如附圖斜線所示部分（面積一六七點六八平方公尺）之地上物拆除後，將土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾貳萬柒仟元供擔保後得假執行。但被告如以新台幣貳佰壹拾柒萬玖仟捌佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市路○區○○段○○○ ○號土地（重測前為鴨母寮段309 地號，權利範圍全部，下稱系爭土地）原登記為被告之前身「鴨母寮農事實行組合」所有（原告已向高雄市政府申請發給二者為同一主體之證明書，有高雄市政府
103 年10月23日公告可證），因被告未依地籍清理條例第17條規定申請變更登記，經高雄市政府依同條例第3 、11條規定辦理代為標售，由原告於民國101 年10月12日得標，並已繳清價金及取得產權移轉證明書，辦妥所有權移轉登記在案。系爭土地業經高雄市政府書面點交予原告，然因系爭土地上遺有被告所有未辦保存登記建物即如附圖斜線所示部分（面積約167.68㎡，未經併予標售），且系爭建物已廢棄破舊不堪使用，無民法第425 條第1 項之適用，故系爭建物占用系爭土地無合法占有權源，原告自得依民法第767 條之規定，請求被告將系爭建物拆除，並返還占用土地予原告。並聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖斜線所示面積167.68㎡之地上物拆除，並將土地返還予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地位處高雄市路竹區鴨寮，該處居民均知悉系爭房地均為被告所有，惟高雄市政府未查詢實際上之權利主體，且未通知被告，亦未在現場立標示牌等，即逕為標售系爭土地，此已違反地籍清理條例第3 、5 條、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4 條等規定，其標售行為無效，對被告不生效力。又原告明知系爭土地上興建有系爭建物使用，竟仍予投標，非屬善意，其投標行為依民法第14
8 條規定，應屬無效，該買賣契約尚未成立。縱認該買賣契約已成立，原告明知系爭建物為被告所有，竟要求被告拆除系爭建物，亦屬權利濫用。再者，系爭建物早存於系爭土地上，為被告所有且長期使用迄今，被告並無除去系爭建物之義務。況系爭建物係作被告放置物品之場所，並非已廢棄之建物，標售公告內亦明確記載「現況標售」，依民法第425條之1 規定，被告亦非無權占有等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地原登記為被告之前身「鴨母寮農事實行組合」所有
，原告已向高雄市政府申請發給被告與「鴨母寮農事實行組合」二者為同一主體之證明書。高雄市政府依地籍清理條例規定就系爭土地代為標售，由原告於101 年10月12日得標，並於同年11月22日辦妥所有權移轉登記。
㈡系爭建物為被告所有之未保存登記建物，占用系爭土地之面積為167.68平方公尺。
四、本件之爭點：㈠高雄市政府依地籍清理條例標售系爭土地，嗣由原告得標取得系爭土地所有權，該標售是否無效？㈡被告就系爭土地是否有合法占有使用權源？㈢原告依民法第76
7 條規定請求被告拆屋還地，是否違反誠信原則及權利濫用？茲析述如下：
㈠高雄市政府依地籍清理條例標售系爭土地，嗣由原告得標取
得系爭土地所有權，該標售是否無效？
1.按「主管機關為清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，經釐清權利內容及權屬後，應重新辦理登記；其未能釐清權利內容及權屬者，應予標售或處理；除本條例另有規定外，其清理程序如下：一、清查地籍。二、公告下列事項：（一）應清理之土地。（二）受理申報或受理申請登記之機關。（三）申報或申請登記之期間。三、受理申報。四、受理申請登記。五、審查及公告審查結果。六、登記並發給權利證書。七、異動或其他之處理。前項第二款之公告，由直轄市或縣（市）主管機關為之，其期間為九十日；申報或申請登記之期間，除本條例另有規定外，為期一年。」、「有下列各款情形之一者，直轄市或縣（市）主管機關依第三條第一項第二款公告應清理之土地前，應向稅捐、戶政、民政、地政、法院等機關查詢；其能查明土地權利人或利害關係人者，應於公告時一併通知：一、以日據時期會社或組合名義登記。二、以神明會名義登記。三、土地總登記時或金門馬祖地區實施戰地政務終止前，登記名義人姓名或住址記載不全或不符。」、「第十七條至第二十六條、第三十二條及第三十三條規定之土地，有下列情形之一者，除公共設施用地外，由直轄市或縣（市）主管機關代為標售：一、屆期無人申報或申請登記。二、經申報或申請登記而被駁回，且屆期未提起訴願或訴請法院裁判。三、經訴願決定或法院裁判駁回確定。前項情形，相關權利人有正當理由者，得申請暫緩代為標售。前二項代為標售之程序、暫緩代為標售之要件及期限、底價訂定及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。」，地籍清理條例第3 、5 、11條分別定有明文；「直轄市或縣（市）主管機關應於標售土地前，辦竣下列事項：一、囑託註記：囑託登記機關自公告標售日於登記簿所有權部其他登記事項欄，註記依本條例第十一條第一項代為標售字樣。二、查對及準備資料：查對地籍資料，確認符合本條例第十一條第一項得予標售之土地；記明有無訂定耕地三七五租約、設定他項權利、限制登記及應納稅賦，並備齊土地登記圖籍資料、位置略圖等。三、勘測及核對土地現況：至土地現場勘測、拍照並記錄土地上有無建築改良物、農作改良物或其他工作物。四、土地依法劃設為公共設施用地或其他有分割必要之分割登記。五、訂定底價。六、公告三個月。七、豎立現場標示牌。」，地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4 條亦定有明文。
2.本院函詢高雄市政府有關辦理系爭土地代為標售時，有無依地籍清理條例第5 條規定通知系爭土地原登記名義人或被告，經回覆以：「本條例第5 條其立法理由係直轄市或縣（市）主管機關依第3 條第1 項第2 款公告應清理之土地前，為保障真正土地權利人之權益，對於以日據時期會社或組合名義登記者之土地，應主動與相關之稅捐、戶政、民政、地政等機關聯繫查詢，其中日據時期會社因係向法院登記，故應同時洽法院查詢，如能查出土地權利人或利害關係人，並於公告時一併通知。惟有關屆期無人申報或申請登記得由直轄市或縣（市）主管機關代為標售之土地於標售前，尚無相關法令規定應通知原登記名義人」等語，此有高雄市政府地政局104 年8 月6 日高市地000000000000000 號函（見本院卷二第22、23頁）。依上可知，主管機關清查權利內容不完整或與現形法令規定不符之地籍登記，因未能釐清權利內容及歸屬者而應將土地予以標售或處理時，屬清理程序之一之公告，依法固應載明應清理之土地、受理申報或受理申請登記之機關、申報或申請登記之期間等三項，然在無人申報或申請登記之情況，主管機關既已無法釐清權利內容及歸屬者，自不可能於公告時一併通知土地權利人或利害關係人。查，系爭土地固原登記為被告之前身「鴨母寮農事實行組合」所有，然被告並未提出其於高雄市政府因未能釐清系爭土地之權利內容及歸屬，依法應標售系爭土地而辦理清理之公告時，已就系爭土地為申報或申請登記之相關證明，則揆諸前揭說明，高雄市政府既未經被告申報或申請登記而查知其原為系爭土地之所有權人，自無從對被告通知系爭土地應依法標售之情事。故被告辯稱高雄市政府違反地籍清理條例第
3 、5 條規定，未通知被告即逕予標售系爭土地，該標售行為係屬無效云云，尚非可採。
3.次查，改制前高雄縣路竹地政事務所曾發函本院查詢系爭土地原登記所有權人鴨母寮農事實行組合之組合員名冊，本院則檢附保存之日據時期審定之實行組合相關登記資料予該地政事務所；又高雄市政府於標售系爭土地前，曾至系爭建物進行勘查並豎立現場標示牌，此有高雄市政府地政局上開函文所檢附之高雄市政府代為標售地籍清理土地勘測紀錄表、現況照片，暨豎立現場標示牌之照片（見本院卷二第28至30頁），故被告辯稱高雄市政府違反地籍清理條例第3 、5 條、地籍清理未能釐清權屬土地代為標售辦法第4 條等規定，未查詢實際上之權利主體，亦未在現場立標示牌，該標售行為係屬無效云云，亦非可採。
4.綜上，高雄市政府已踐行標售系爭土地前之相關法定清理程序，難謂其標售行為有何無效之原因，是原告業經有效標售程序得標並辦理登記取得系爭土地，其為系爭土地之所有權人，堪以認定。
㈡被告就系爭土地是否有合法占有使用權源？
原告主張：系爭建物已廢棄破舊不堪使用，無民法第425 條第1 項之適用等語；被告則辯以：系爭建物早存於系爭土地上，為被告所有且長期使用迄今，被告並無除去系爭建物之義務，且系爭建物係作被告放置物品之場所，並非已廢棄之建物，標售公告內亦明確記載「現況標售」，依民法第425條之1 規定，被告並非無權占有云云。
1.按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，最高法院48年臺上字第1457號著有裁判意旨可資參照；「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，88年4 月21日增訂之民法第425 條之1 第1 項定有明文。上開判例之事實，乃土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，基於房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，為維護社會經濟，而認除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。嗣增定之民法第425 條之1 ，乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。徵諸88年4 月21日增訂民法第425 條之1 立法理由「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價」，足見上開判例及民法第425 條之1 之設，除係基於社會經濟之公益上理由，避免因土地及建物各異其所有人，造成建物無從利用土地而遭拆除之不利，亦側重於土地受讓人已預見其土地上有原土地所有人所有之建物，仍願買受土地，衡諸常情，亦得合理期待土地受讓人與原土地所有人就此已於契約中有所安排甚或獲得他種補償。權衡土地受讓人、房屋受讓人及社會整體經濟利益，課予土地受讓人容忍房屋受讓人繼續使用土地之義務，對其權益應無顯然不公之情，亦可避免原存在之房屋因基地移轉他人，致遭土地受讓人以無權占有為由訴請拆除該房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響。查，系爭土地原登記為被告之前身「鴨母寮農事實行組合」所有，原告已向高雄市政府申請發給被告與「鴨母寮農事實行組合」二者為同一主體之證明書，又系爭建物為被告所有之未保存登記建物等情，為兩造所不爭執，而原告業經有效標售程序得標並辦理登記取得系爭土地，業如前述，是系爭土地及其上系爭建物原同屬被告所有，嗣由原告得標取得系爭土地所有權，應認原告默許被告繼續使用系爭土地而有租賃關係，其租賃期限至房屋不堪使用時為止。
2.次按法定租賃權之規範目的之一，乃在於房屋之價值通常較高，為免房屋因無基地之利用權而遭拆除，致對房屋所有人及社會經濟造成不利之影響，然房屋雖未達於全然滅失致所有權消滅之程度，倘其價值已所剩無幾且對房屋所有人不具有經濟上之效用，縱經拆除，亦難謂將致房屋所有人及社會經濟受有重大之不利益。而所謂房屋不堪使用，係指依社會一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，倘房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（參見最高法院95年台上字第1407號判決、86年度台上字第3586號判決）。是於判斷房屋是否達不堪使用之程度，自應斟酌房屋之現況、存續年間、所有人之使用情形等一切情狀予以綜合評價，不以房屋已屬斷垣殘壁而滅失為必要。查：
⑴本院會同兩造至現場勘驗，觀諸現場照片所攝，系爭建物之
外牆油漆部分已剝落，外牆設置之鐵窗，部分已無玻璃遮蔽，部分玻璃已破損；屋內大廳之天花板為木製樑柱，其上鋪設瓦片，部分樑柱及瓦片已破損掉落，可直視天空，天花板下方所搭建木架已陳舊，有部分樑柱及木片掉落半空中；屋內後方設有廁所及水塔，其屋頂為石綿瓦，其有一角落之屋頂亦破損可見天空；屋內地面上，或瓦片、木片散落一地，或堆放雜物，或有蕨類生長等情，此有勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見本院卷一第126 至136 頁）；又觀以被告所提系爭建物自98年起至104 年止之空照圖（見本院卷二第12至16頁），系爭建物之屋頂於98年間僅有小幅破損，嗣破損逐年擴大；再參以本院向台灣自來水股份有限公○○○區○○○路竹服務所、台灣電力股份有限公司高雄區營業處分別調取系爭建物之用水用電資料（見本院卷一第216-224 頁，卷二第33、34頁），系爭建物每月使用及繳付水電之度數，多為基本用水用電度數，其繳付之金額多未逾百元。足見系爭建物已荒廢破損而難達遮風避雨之效，且被告長年均無實際使用，亦未進行維護修建。
⑵本院依兩造合意囑託高雄市建築師公會鑑定結果為：「1 、
本標的物由現況觀察共分三期興建，第一期為主建築物、第二期為主建築物左側長向翼廊、第三期為主建築物後側廁所部分（詳附件五照片編號24），因興建年代久遠兩造當事人皆提不出資料佐證該標的物正確興建年代。2 、本標的物係為一層樓磚構造建築物，屋頂為木構造人字山形主桁架樑（主要結構系統）、桁樑（主要結構系統）、檐椽（次要結構系統）及屋瓦組成。3 、檢視現況損壞有木構造人字山形主桁架樑（主要結構系統）、桁樑（主要結構系統）、出樑（主要結構系統）、檐椽（次要結構系統）等等，腐朽、斷裂或鋼筋外露銹蝕；屋瓦部分損壞掉落；磚構造山牆（主要承重結構系統）裂縫；窗角裂縫等（詳附件五照片說明）。4、主要承重結構系統損壞部分有：磚構造山牆損壞部分如照片編號3 、4 （另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）。5、主要結構系統損壞部分有：木構造人字山形主桁架樑損壞部分如照片編號11、12、13（另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）；桁樑損壞部分如照片編號6 、10、14、15、16、
17、19、20、21、22（另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）；出樑損壞及鋼筋外露銹蝕部分如照片編號5 、8 （另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）。6 、次要結構系統損壞部分有：檐椽損壞部分如照片編號7 、9 、10、15、16、17、19、20（另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）。7 、其他損壞部分有：屋瓦損壞掉落部分如照片編號9 、10、15、
16、17、19、20（另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）；窗角裂縫部分如照片編號2 （另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）；眉樑弱損部分如照片編號18（另詳附件四現況照片拍攝位置示意圖）。8 、綜合以上詳細列舉之主要結構系統、次要結構系統以及主要承重結構系統的破壞型態，本次鑑定結果為委任之標的建築物需將上列損壞情形補強修復後堪用。」等語，此有鑑定報告乙份在卷可憑。是系爭建物之主要、次要結構系統及主要承重結構系統，均有損壞，且需經補強修復後始得使用，足認系爭建物之結構現況，並非處於可供一般安全使用之狀態。
⑶依據行政院所頒之「固定資產耐用年數表」第一類第一項「
房屋建築」，商店用、住宅用之房屋，磚構造者耐用年數為25年，加強磚造者為35年，鋼筋混凝土造為50年，有固定資產耐用年數表在卷足稽（見本院卷二第102 頁），而系爭建物於57年開徵房屋稅時之構造為木石磚造（磚石造），且依被告所述：系爭建物所處地址，有諸多建物分屬多人所有，均登記於同一地址，面積37.4㎡之房屋稅籍證明書，始為系爭建物之稅籍資料等語（見本院卷二第70頁），該建物目前之課稅現值為8,500 元，此有房屋稅籍資料附卷可憑（見本院卷第49頁）。依上開說明，系爭建物之耐用年限為25年，則自57年開徵房屋稅起，迄今已逾40年之久，顯然已逾期耐用年限，且參以其課稅現值，堪認系爭建物之現存價值甚微。
⑷被告雖抗辯其長年對系爭建物均有維護整修，系爭建物有水
電及衛浴設備，足供一般生活起居使用，並非不堪使用云云，然系爭建物之屋頂及窗戶，部分呈破損狀態，已不具有遮風避雨之功能，其內地上堆置雜物，並有屋頂瓦片及木片掉落於地上，已如前述，難謂被告對系爭建物已盡修繕維護之責。又系爭建物既無遮風避雨之功能，已不堪為一般使用，縱其具有水電及衛浴設備，亦難認可供一般生活起居使用。
被告上開所辯，洵非可採。
⑸準此，系爭建物雖仍具有房屋之外觀，惟依其現存狀況、經
濟價值、建築結構及被告之使用情形等情狀，已不能達遮風避雨之效果或滿足被告經濟上使用之目的，堪認系爭建物已達不堪使用之程度，自與法定租賃權維持社會經濟之目的不合，即不應課予系爭土地受讓人即原告容忍系爭建物存在之義務。
3.綜上，系爭土地及其上系爭建物原屬被告所有而後僅由原告得標取得系爭土地所有權，系爭土地之所有人與系爭建物之所有人間，依上開說明推定有租賃關係，其租賃期限應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限，而系爭建物已達不堪使用之程度，則該基地租賃關係應告消滅而不存在，亦即系爭建物與所坐落之系爭土地間，無民法第425 條之1 之適用餘地。被告就其主張有何其他合法占有之權利，復未為何主張及舉證，自無從肯認其占有系爭土地之權源存在，原告主張被告無權占有系爭土地，堪信為真。
㈢原告依民法第767 條規定請求被告拆屋還地，是否違反誠信
原則及權利濫用？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段分別定有明文。系爭土地既屬原告所有，被告占有系爭土地無合法權源，自屬無權占有，其無權占有對於原告所有權造成妨害，堪予認定，依前開規定，原告自得請求被告拆除系爭建物以除去妨害，並將系爭建物所占用之系爭土地返還原告。
2.次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第
148 條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之；若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105 號判例意旨參照）。原告經由標售程序標得系爭土地，並辦理所有權移轉登記完畢，其為系爭土地之所有權人。又系爭土地係屬原告所有，被告復無合法占有之權源，均如上述，則原告以系爭土地所有人之地位，依物上請求權之法律關係，請求被告返還無權占有之土地，以維其所有權之圓滿狀態，為合於土地利用之權利行使，尚難謂原告行使所有權係以損害他人為目的。且拆屋還地，雖令被告受有系爭建物遭拆除之損失，然相較於原告得以回復使用系爭土地之利益，被告所受損害即非重大。況系爭建物占用系爭土地大部分面積，系爭土地其餘部分已呈畸零而難以利用，如拆除系爭建物，使系爭土地得以充分利用，亦符合社會公共利益，且系爭建物之價值有限，如予拆除，尚不足致被告受有極鉅之損害。是原告行使民法第767 條物上請求權，綜衡原告因權利行使所得之利益與被告因此所受之損害，顯無輕重失衡之虞，難認有違反誠信原則或權利濫用之情。被告抗辯原告請求拆除系爭建物占用土地部分權利行使有權利濫用及違反誠信原則云云，委無足採。
3.被告雖抗辯其逐年分段整修資產，近年剛完成保安宮主宮之整修，預計將開始系爭建物之整修以作文物館使用云云，並提供信徒之聲明書為證（見本院卷一第86至123 頁、第145至153 頁），然苟系爭建物之存續對被告確仍有文化上之利益，被告應無任其荒廢連年之可能，且被告係無權占用系爭土地，致原告無法使用收益系爭土地，而受有損失，縱使因原告請求拆屋還地，而致被告無法整修以作文物館使用，亦難認其行為係於己並無實益，而係以損害被告為主要目的，自無權利濫用及違反誠信原則可言，被告此部分辯解，亦不足採。
五、綜上所述，被告所有之系爭建物，占用系爭土地之租賃關係已不存在，原告依民法第767 條之規定，請求被告拆除如附圖斜線所示面積167.68㎡之系爭建物，並將土地返還原告，為有理由，自應准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
民事第二庭法 官 何悅芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日
書記官 邱家銘