臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1118號原 告 鄭光輝訴訟代理人 許惠珠律師被 告 岡山市金座大樓管理委員會法定代理人 陳益達訴訟代理人 黃君介律師
李文禎律師上列當事人間請求返還停車位事件，經本院於民國104 年7 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於高雄市○○區○○段○○○○○號土地上之建物，即門牌號碼為高雄市○○區○○街○○○巷○號地下室編號第
十六、十七、二十六、三十一、三十三、五十號停車位返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為座落高雄市○○區○○街○○巷○ 號「岡山金座大樓」（下稱系爭大樓）之區分所有權人，並自訴外人葉承榆取得系爭大樓地下室編號第16、17、26、31、33、50號等6 個車位（下合稱系爭停車位）。惟系爭停車位遭被告出租予第三人高碧霞、陳令冠、楊麗卿、陳佩文、黃文展及陳益達，妨害原告對系爭停車位之所有權，為此爰依民法第
767 條第1 項前段提起本訴。並聲明：㈠被告應將系爭停車位返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭大樓停車位均有建商製作並交付予買受車位住戶之使用權利證明書，住戶欲轉讓車位須經被告於使用權利證明書印上被告印鑑，而原告所提之系爭停車位使用權利證明書其上卻無被告印鑑。又使用權利證明書說明⑹「停車位使用權僅得轉售或出租系爭大樓住戶，或隨同系爭大樓內房地所有權一併轉售之約定」，惟系爭停車位使用權利證明書記載原使用權利人係訴外人葉秋美，而葉秋美早於民國94年間轉讓其房地所有權予他人，系爭車位使用權利當連同移轉或消滅，然原告卻自承於103 年6 月16日自第三人葉承榆處受讓系爭停車位，顯見系爭停車位使用權利轉讓有不連續，況葉承榆如何取得系爭停車位使用權利，甚有疑義。再者，系爭大樓每戶至多配屬一個停車位，原告就如何取得6 個車位、是否均有使用權利書之正本等情應舉證之，原告主張無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執事項如下：㈠原告為系爭大樓之區分所有權人。
㈡系爭停車位由被告分別出租予訴外人高碧霞、陳令冠、楊麗卿、陳佩文、黃文展及陳益達。
四、本件爭點如下：㈠原告是否為系爭停車位之所有權人？㈡原告請求被告應將系爭停車位返還予原告，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第5 款分別定有明文。是建築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可。又區分所有建物地下層「停車空間」依設置目的，可分為法定停車位、獎勵停車位及增設停車位三種，而所謂法定停車位，乃指大廈按其總樓層地板面積，依建築法第102 條之
1 規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，依建築技術規則第51條規定，建築物新建、改建變更用途或增設部分，應依法設置停車空間；而法定停車位常見產權登記方式有二種：1.以專有部分方式登記：如該地下層「停車空間」具有構造上及使用上之獨立性，得依90年9 月14日修正之土地登記規則第82條第1 項規定申請單獨編列建號，即區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同部分，並已由戶政機關編列門牌（或核發其所在地址證明）時，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理地下層停車位空間之建物所有權第一次登記，則購買該停車空間內停車位之人，各單獨取得該停車空間之建物應有部分所有權狀。2.以共用部分方式登記：即同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有權人不需用該共同部分者，得予除外；又區分所有建物共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時隨同移轉於同一人，84年7 月12日修正前之土地登記規則第72條第1款、第2 款分別定有明文（84年7 月12日修正後改列為第75條第1 款、第80條）。而依內政部80年9 月18日（80）台內營字第8071337 號函謂：「依建築法第102 條之1 規定，建築法依規定應附建防空避難設備及停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條（84年7 月12日修正後改列為第75條）規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離，應為該區分所有人所共有或合意由部分所有建築物區分有所有權人所共有。前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車位所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理。區分所有建物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。基於法律不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理」。亦即在80年9 月18日以後，法定停車位應依上開內政部函文所示內容辦理，即係以共用部分方式登記之，故公寓大廈地下層停車空間，係與公寓大廈其他共同使用部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備、防空避難室等）合併未另編建號，或由全體區分所有權人共有，或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分所有權人予以除外。是以，公寓大廈全部公共設施編列同一建號，即屬同一不動產，則無單獨編列建號之公寓大廈地下室停車位，其全體區分所有權人之應有部分即應抽象地存在於共有物即停車位之全部，若未受讓分管契約或規約之約定專有停車位使用權者，並非當然取得約定專用特定停車位之使用權；此種方式之登記，登記簿亦僅建立標示部，並加附區分所有建物共用部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記明。
㈡經查，系爭大樓為地上11層之建物，共有附屬建物部分，共
計4,419.91平方公尺，主要用途有梯間、車道、門廊、水箱、機械室及防空避難室等公共設施，且該等公共設施均編列同一個建號即高雄市○○區○○段○○○○○號等情，有原告所有同上段1528建號（即門牌號碼為高雄市○○區○○段○○街00號）之建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第8 至
9 頁），是系爭大樓並無獨立編列建號、產權登記之停車位，停車空間應附屬於區分所有建物之共同使用部分，且併同上開共同使用部分由區分所有建物之所有權人所共有，自為上開所述以共用部分方式登記之性質。從而，停車位所使用之範圍係公共設施之一部分，但其使用權之有無則可藉由分管契約之約定為處理（例如依有無購買使用權或依登記使用順序之先後或依抽籤等方式）。此時，停車位部分因無所有權之表彰問題（因登記之應有部分均相同），即可藉由區分所有權人間之協議（即分管契約或住戶規約）以創設並確認使用權之歸屬。按諸上揭說明，系爭大樓之區分所有權人取得停車位僅有約定之使用權，並非係約定之專有權，易言之，系爭大樓何區分所有權人得使用系爭停車位，端視該大廈是否訂有分管契約或住戶規約而定，即以停車位使用證明書或其他系爭大樓車位權利所有人文件，來表彰約定特定空間停車位部分屬誰，而定何共有人有使用管理系爭停車位之權利。
㈢次按公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與
各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，最高法院96年台上字第1152號判決參照。是共有物之分管契約，乃為共有人間之內部協議，而非共有人與第三人間之契約關係。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，且該分管契約於經全體共有人之同意終止前，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。經查，本件系爭大樓之共有附屬建物部分係共同編列於上開1585建號建物，是系爭大樓之區分所有權人對於該防空避難室兼停車空間均有使用權，業如前述，而系爭大樓之建商即久楊建設股份有限公司就防空避難室兼停車空間為統一管理、分配，當初於出售時，已就該附屬建物內停車位均予以特定編定號碼，並發給地下室車位使用權利證明書，該證明書上亦附說明「⑴危急時應供公眾防空避難使用。⑵使用人應負責車位之清潔維護。⑶車位上不得任意搭蓋堆積物品或設限。⑷車輛應停放整齊，不得妨礙其他車輛出入。⑸車位僅供停車使用，不得移作其他用途。⑹本停車位使用權僅得轉售或出租本大樓住戶，或隨同本大樓內房地所有權一併轉售」，據此可認系爭大樓之區分所有權人就防空避難室兼停車空間之使用方法，已達成分管合意，按之前開說明，即有類似分管契約之約定存在，此約定對系爭大樓之區分所有權人均有拘束力。是以，系爭大樓所屬停車位未劃分專屬建號，無從單獨為移轉登記，且系爭停車位無單獨之所有權狀，僅有使用權利證明書，又該等停車位之共用部分須有分管契約始得取得約定專用權，且系爭大樓之住戶即區分所有權人使用停車位，係依分管契約，或向有約定專用權之人受讓權利，始得使用特定停車位，足認系爭大樓之各區分所有權人就地下室停車位所成立之分管契約具創設或形成停車位使用權之權源，即該分管契約具準物權效果。
㈣再者，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及
其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項固定有明文，此乃因區分所有建物之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。惟細繹上開規範意旨，並非限制區分所有權之移轉，另有使公寓大廈區分所有權人間共有關係單純之目的。蓋實務上常見公寓大廈區分所有權人間買賣停車位之經濟活動，而停車位之產權於公寓大廈管理條例未公布施行前，常以共同使用部分之應有部分比例多寡辦理登記，以資區別。若依上開法條狹義文義解釋，區分所有權人間即難藉由移轉共同使用部分之應有部分方式達到買賣停車位之目地。為解決此種普遍存在之社會交易型態，內政部曾以87年1 月16日台（87）內地字第8785204 號函釋「區分所有權人僅移轉其區分所有建物，基地所有權或地上權應有部分之一部分予其他區分所有權人時，如移轉後讓與及受讓之區分所有權人仍持有區分所有建物及其所屬基地之所有權或地上權應有部分者，並不違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項之立法意旨，登記機關應予受理」，該函示認為於此情形下，地政機關仍應受理區分所有權人間對於共同使用之部分應有部分之所有權移轉登記。從而，訴外人葉承榆原為系爭停車位之使用權人，為被告所不爭執，則其將自久楊建設股份有限公司取得系爭停車位之使用權讓與給系爭大樓之區分所有權人即原告，符合「本車位使用權僅得轉售或出租本大樓住戶」之規定，並未與系爭大樓使用停車位之分管契約相牴觸而無效，且不違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項之立法意旨。是以，原告主張葉承榆移轉系爭停車位之使用權與原告為合法有效，應可認定。
㈤按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段固定有明文。惟約定專用部分乃公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，同條例第3 條第5 款亦規定甚明。公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，已如前述，從而上開停車位之分管契約的內容及範圍，即為約定專用部分，管理委員會固依法得於未逾越分管契約之內容下為修繕、管理、維護，然就該專用部分，並無使用、收益及處分之權能。是原告業已合法取得系爭停車位之使用權，對於系爭大樓地下室所設之停車場與系爭大樓之全體共有人有分管之約定，既經認定如上述，然被告無法舉證證明有何權使用系爭停車位之情事，卻逕自占用系爭停車位，顯然違反住戶間有關停車位分管契約之協定，則原告本於所有權之權能及分管契約之內容，訴請被告將系爭停車位返還予原告，於法即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，兩造均應同受就系爭大樓內相關停車位分管協定之拘束，從而，原告本於所有權之權能及分管契約，請求被告將系爭停車位返還予原告，核屬有據，應予准許。又兩造陳明願供擔保分別聲請宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點、兩造其餘之攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
民事第一庭 法 官 張茹棻正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 31 日
書記官 吳書逸