臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1151號原 告 賀立機械實業有限公司法定代理人 莊文松訴訟代理人 蔡祥銘律師
蔡晉祐律師被 告 教育部法定代理人 吳思華訴訟代理人 何旭苓律師複 代理 人 蘇哲萱律師上列當事人間請求確認違約金不存在事件，本院於民國105年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告就民國九十七年一月三十一日高雄市○○區○○○地000000000號：0000000 ）之懲罰性違約金債權，於超過新臺幣貳拾玖萬伍仟元部分不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔七分之一，餘由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告係管理坐落於高雄市○○區○○段○○段○0000地號土地（下稱系爭土地）之機關，其於民國97年間與原告簽立租賃契約，約定由原告在系爭土地上興蓋建物存放大型機具並闢建停車場使用（下合稱系爭地上物），租期則自97年2月1日起至102年1月31日止（下稱系爭租約）。嗣於系爭租約期滿前之101年8月間，原告向被告所屬承辦人員表示欲續租系爭土地，惟被告以內部組織調整為由，未予回應，並遲至102年7月30日方辦理系爭土地之標案，同時要求原告先行拆除系爭地上物。原告雖於系爭土地公開招標後，因行使優先權而再次承租系爭土地，但被告仍以原告於系爭租約屆期後未拆除系爭地上物為由，要求原告給付懲罰性違約金計新臺幣（下同）2,150,400 元（下稱系爭違約金）。
惟本件違約情事之發生，係因被告疏於辦理續租或公開標租事宜，並無法歸責於原告，是原告自無給付違約金之義務。又縱使本件違約情事可歸責於原告，原告於系爭租約期滿至兩造締結新租約期間，亦已支付被告每月相當於租金之使用補償金，是被告並未受有損害，系爭違約金應酌減至零等語，並聲明：確認被告對原告之系爭違約金債權不存在。
二、被告則以：依系爭租約第4條、第12條第2項之約定，原告倘未於租期屆滿時騰空返還土地，即應給付懲罰性違約金予被告。又「學產不動產標租作業要點」（下稱系爭作業要點）乃被告機關之內部行政規則，不對外發生效力，且學產不動產於重新標租前，是否應由原承租人續租，仍應視個別契約中有無關於續約之明文約定，及原承租人有無以書面續約而定。本件系爭契約並無屆期可請求續約之明文約定，原告亦未曾以書面向被告提出續租系爭土地之申請，是原告自不得以被告未辦理續租事宜為由，主張其違約係不可歸責。再者，原告於系爭租約屆期後，未依約將系爭土地騰空返還，即已屬違約，與其是否有優先承租權無涉，自有給付違約金之義務。況且，系爭租約於102年2月1日屆期後，被告曾於102年3 月28日通知原告將於同年4月3日會同辦理點交，並於點交時給予原告2 個月期間拆除系爭地上物。嗣拆除期間屆滿，原告仍未拆除系爭地上物，被告方自102年6月3 日起至同年10月8 日止計收系爭違約金，已較系爭租約屆滿起算之違約金，減少近半數之金額，而無再予酌減之必要等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告為系爭土地之管理機關，兩造就系爭土地成立系爭租約
，租期自97年2月1日至102年1月31日止。原告並在系爭土地上興建系爭地上物。
㈡系爭租約屆滿後，被告於102年7月間就系爭土地租賃權辦理
公開招標，經原告行使優先權再次取得系爭土地之承租權。㈢被告以原告於系爭租約屆期後未依約拆除地上物為由，要求原告給付自102年6月3日起至同年10月8日止之系爭違約金。
㈣原告已給付被告上開違約期間相當於租金之不當得利補償金604,109元。
四、本件之爭點：㈠原告就本件起訴有無確認之利益？㈡被告對原告之違約金債權是否存在？㈢被告對原告如有違約金債權，則系爭違約金是否過高而應予
酌減？
五、本院得心證之理由：㈠原告就本件起訴有確認之利益：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。原告起訴主張兩造間並無系爭違約金之債權債務關係存在，為被告所否認，因此涉及原告是否需就系爭違約金負給付之責任，若無法確定兩造間有無該債權債務關係存在，將使原告私法上地位處於不安之中，而該不安狀態得以確認判決除去之，揆諸前引規定及說明，堪認原告就上開聲明之起訴有即受確認判決之法律上利益存在，先予敘明。
㈡被告對原告之違約金債權存在：
⒈查系爭土地由被告所管理，且兩造於97年間簽立系爭租約，
約定由原告在系爭土地上興蓋系爭地上物使用，租期自97年2月1日起至102年1月31日止。系爭租約屆期後，被告於102年3 月28日通知原告於同年4月3日會同辦理點交，並於點交時給予原告2 個月期間拆除系爭地上物。嗣拆除期間屆滿，原告仍未拆除系爭地上物，被告乃自102年6月3 日起至同年10月8 日止向原告計收系爭違約金乙節，業有系爭土地之土地建物查詢資料（本院卷第36頁）、系爭租約之契約書1 份（本院卷第6至12頁）、被告102年3月28日臺教秘㈤字第0000000000號函（本院卷第38頁）、102年4 月22日臺教秘㈤字第0000000000B號函（本院卷第39頁）、103年8月6日臺教秘㈤字第0000000000號書函（本院卷第26頁）在卷可稽，復為兩造所不爭執，應堪認為真實。又依系爭租約之約定，租約屆滿時，原則上租賃標的應騰空回復原狀（第4 條），原告如有違反第4 條之規定，即未於規定期限回復原狀返還租賃物時，應按遲延日數每日給付被告按年租金千分之20計算之違約金（第12條第2 項），是原告於系爭租約屆期後，未於被告規定之期限回復原狀並返還系爭土地，依約本應有給付違約金之義務。
⒉原告主張被告未依系爭作業要點之規定，及早辦理系爭土地
之續租或公開招標事宜，且未顧及原告有系爭土地之優先承租權，即要求原告拆除系爭地上物，故其違約係不可歸責，無庸給付被告系爭違約金等語。查，本件被告因機關內部之業務承接問題，未於系爭租約將屆期時辦理相關續租或公開招標事宜乙情，雖為被告所不否認（本院卷第99頁），且「原承租人得於租賃期間屆滿前6 個月，申請續租，並以一次為限」、「租期屆滿，除前項第3 款所定續租之情形外，本部應重新辦理標租」，亦分別為系爭作業要點第7點第1項第3款、第2項所明定。然據證人即原告員工彭品柔於本院證稱：系爭租約到期前，伊有向被告詢問關於公開招標之事，但無詢問續約之事。公司始終以為要用公開招標之方式來承租，故未直接請求續租等語明確（本院卷第74至75頁、77頁），可見原告並未曾向被告申請續租。原告雖主張被告未曾告知系爭作業要點之續租規定，惟系爭作業要點係公開之行政規則，於被告網站上亦有公布要點全文及歷次修正內容之訊息，原告本得輕易查詢而知悉，加以系爭作業要點第7點第1項第3款係規定原承租人得於租約屆期前6個月申請續租之權利事項，而非係規定被告機關應於租約屆期前6 個月告知原承租人得申請續租之義務事項，且系爭租約亦無關於續約之約定，是被告縱使未主動通知並辦理原告續租事宜，亦難認有何違反系爭作業要點或系爭租約之情事。再者，系爭作業要點雖規定租期屆滿後，如無續租情形，即應重新辦理標租，惟並未要求前後租約之租賃期間必須連續，不得中斷，是被告本於管理系爭土地之主管機關地位，本即可衡量機關之業務計畫、人力預算等情事，於適當時期辦理重新標租。從而，原告以被告未即時依系爭作業要點之規定辦理續租或公開標租為其違約免責之理由，並無可採。
⒊又系爭作業要點第7 點第2項後段於102年10月23日刪除前，
規定「如得標人非原承租人，而原承租人願意承租者，得以決標之同一條件優先承租」，而兩造亦不爭執原告當時就本件有優先承租權。惟原告縱有系爭土地之優先承租權，亦不影響其依系爭租約應負之違約責任。蓋系爭土地重新辦理標租時，原告是否行使優先承租權，全視原告之意願，並非被告於當時可預測之事。若原告於系爭土地重新標租時並未得標，且未行使優先承租權，則其自仍須將系爭地上物拆除並返還系爭土地予被告，實與無優先承租權時之情形一致。原告主張被告明知其有優先承租權仍命其先拆除系爭地上物，有違誠信原則，其無可歸責之違約情事等語，無異係主張有優先承租權之原承租人於租約期滿後，得不負違約責任，而可持續占用租賃物至其決定是否行使優先承租權之時，然此顯不合理。再者，系爭租約於102年2月1 日屆期後，被告於102年3月28日通知原告於同年4月3日會同辦理點交，且於點交時給予原告2 個月期間拆除系爭地上物，並自同年6月3日起方開始計算違約金，顯已給予原告充分之緩衝期間。又被告雖未於系爭租約屆期時隨即辦理重新標租，惟原告依系爭租約之約定，於租期屆滿時，本即有騰空並返還系爭土地之義務，不因被告重新辦理標租之時間或原告有無優先承租權而有異，是難認被告於系爭土地點交後要求原告拆除系爭地上物，有何違反誠信原則之情事。況且，據證人彭品柔證稱：公司本想說新舊合約若可以銜接，租金亦可負擔，即可不用多花費金錢清空土地還被告，但若租不上，土地當然還是要還被告等語明確（本院卷第76頁），可見原告明知系爭租約屆期後，其有騰空返還系爭土地予被告之義務，且其未必繼續承租系爭土地，僅因希望節省若得以續租時之費用而未將系爭地上物拆除，益徵其違約事實係可歸責。
⒋小結：本件原告於系爭租約屆滿前並未向被告申請續租，而
被告就系爭土地未立即辦理重新標租，及原告就系爭土地有優先承租權等情，亦不影響原告依系爭租約應負之違約責任。是原告於系爭租約屆期後，未於被告規定之期限內回復原狀返還系爭土地，依系爭租約第12條第2 項之約定，即應負給付違約金之責任。原告主張其並無可歸責之違約事由，並不可採。從而，被告對原告自有違約金債權之存在。
㈢被告對原告之違約金債權應酌減至295,000元：
⒈按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民
法第252 條定有明文。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，酌減至相當金額，庶符實情而得法理之平，此有最高法院95年度台上字第1095號、96年度台上字第107號、102年度台上字第1606號判決意旨可供參照。
⒉本件原告於系爭租約屆期後，未於被告規定之期限內回復原
狀返還系爭土地，依系爭租約第12條第2 項之約定，即應負給付違約金之責任，已如前述。又依系爭租約之計算標準，原告應給付系爭違約金予被告。
⒊惟查：本件原告違約之天數計128天（102年6月3日至102年1
0月8日），若以系爭租約最後1 期月租金70,000元之標準計算租金約為295,000元【計算式：70,000元×12個月×（128/ 365）天≒295,000元（百位數以下四捨五入）】，然系爭違約金竟逾上開數額7倍而達2,150,400元，兩者相較，顯有過高之情形，是原告主張其若有違約責任，系爭違約金亦應酌減乙情，尚非無據。本院審酌本件被告因自身內部之業務承接問題，而未於系爭租約屆期後隨即辦理重新標租，故原告如能依約履行，被告亦無法立即得以依新租約而受益；又原告雖於系爭租約屆期後仍占用系爭土地，惟其已給付被告系爭租約屆期後至新租約訂立間之相當於租金之不當得利計604,109 元，此為兩造所不爭執，可見被告於該段時間所受到之損害，已獲得相當之填補；又系爭土地於重新標租後，由原告行使優先承租權而繼續承租，故被告亦無因原告不拆除系爭地上物之違約行為，而需支出為履行新約之相關成本、費用（如訴請原告拆除系爭地上物等）；末考量原告雖主張本件被告並未因原告違約而受有損害，系爭違約金應酌減至零等語，惟系爭土地於重新標租之際，在確定由原告續租之前，系爭地上物之存在本身，並非無妨害被告規劃系爭土地，及減低投標金額之可能，難謂被告毫無受損。況且系爭租約所約定之違約金性質係屬懲罰性違約金，而非預定一定之賠償總額，本以強制債務之履行為目的，若予酌減至零，無非係鼓勵承租人於租約屆期後，仍可繼續占用租賃物，顯不適當等情，認以上開系爭租約最後1 期月租金70,000元為標準，計算原告違約期間之違約金為295,000 元，應可達系爭租約約定懲罰性違約金之目的，並得符契約及法理之平。爰酌減系爭違約金至295,000元。
六、綜上所述，原告請求確認系爭違約金超過295,000 元部分之違約金債權不存在，為有理由，應予准許；至原告逾前開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不予逐一斟酌、論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
民事第四庭法 官 林裕凱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 2 日
書記官 林志衡