臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1174號原 告即反訴被告 楊家蓁訴訟代理人 張名賢律師
劉怡孜律師楊雅雯律師被 告即反訴原告 黃室苗訴訟代理人 周淑華
張景堯律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣參佰陸拾伍萬元及其中新台幣參佰參拾萬元自民國一O四年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十八，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新台幣壹佰貳拾貳萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新台幣參佰陸拾伍萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：被告應給付原告新台幣（下同）330萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自民國104年1月30日起至清償日止，每日給付總價金千分之一之違約金。嗣於105年2月19日具狀變更聲明為：被告應給付原告1,599,688元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自104年1月30日起至清償日止，每日給付1,600元之違約金（本院卷二第231頁）。另反訴原告原起訴之先位聲明為反訴被告應給付反訴原告3,527,660元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；備位聲明為反訴被告應給付反訴原告1,171,600元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於105年2月25日本院行言詞辯論時，當庭以言詞更正其先位聲明為反訴被告應給付反訴原告3,356,060元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自104年2月7日起至清償日止，每日給付3,300元之違約金；備位聲明為反訴被告應給付反訴原告100萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自104年2月7日起至清償日止，每日給付3,300元之違約金（本院卷二第255頁），分屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
(一)原告主張：兩造於104年1月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告將其所有坐落高雄市○○區○○段○○段000地號土地及其上同小段116建號建物（下稱系爭房地）出賣予被告，買賣價金為330萬元。被告於簽約時已將10萬元存入安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）履約保證專戶（下稱履保專戶），且系爭房地亦於同年月29日完成所有權移轉登記。惟被告迄今未依約支付原告剩餘之價金1,599,688元，爰以起訴狀之送達為催告被告給付價金之通知，並依系爭買賣契約第10條第2項第1款約定，請求被告應自104年1月30日起至清償日止，按日給付剩餘價金千分之一之違約金。為此，爰依民法第367條規定及系爭買賣契約第4條、第10條第2項第1款約定提起本件訴訟。並聲明：(一)被告應給付原告1,599,688元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自104年1月30日起至清償日止，每日給付1,600元之違約金。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
(二)被告則以：被告就系爭房地已支付價金3,335,000元（含35,000元代書費及規費），並全數存入履保專戶，其中1,542,492元已交付予被告用以清償其原有房屋貸款，並已從中支付房屋仲介服務費92,400元、賣方應負擔之土地增值稅63,700元及房屋稅1,720元。系爭買賣契約因原告提供不實資訊，致被告有錯誤及受詐欺之情事，且系爭房地另有物之瑕疵，故被告無法繼續履行契約，係不可歸責於被告，原告之請求無理由等語置辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：
(一)反訴原告主張：反訴原告購買系爭房屋係為供就讀大學之兒子住宿短暫使用，於看屋時曾向信義房屋業務人員張上格表示考慮購買舊公寓係因「不需要繳交公共管理費」，且購買標的鎖定在「全新整修」或「完全未整修」之舊公寓，不考慮「部分整修」之房屋，以免屋主提高售價，購買後又須另耗時整理。反訴被告竟提供不實資訊與信義房屋業務人員張上格，謊稱系爭房屋係中古屋全新全部翻修，所有管線包括水電、電信、網路、電視、瓦斯等均已全面更新，反訴原告於購屋過程中曾再三向反訴被告及張上格提出詢問，反訴被告及張上格再三保證無誤。於簽立系爭買賣契約時，信義房屋專約塗健富代書並依據標的物現況說明書（下稱系爭標的物現況說明書）逐一提問與反訴被告確認屋況無誤，最後反訴原告向反訴被告詢問系爭房屋是否有其他瑕疵，反訴被告再次說明地板、牆壁均重新整修粉刷，衛浴設備、水電管路全部換新，沒有漏水或壁癌，終致反訴原告誤信反訴被告所提供之不實資訊，決議以330萬元高價購買系爭房地。惟簽約後，反訴原告始發現系爭房屋需按月支付管理基金250元、後陽台有漏水及壁癌、廚房熱水管堵塞、有多處管線並未重新拉設、客廳浴室有漏水及白蟻沿著糞管往上蛀蝕至當時木質天花板、陽台右側圍牆外牆有一道從上方裂到下方裂痕等等問題，反訴被告之行為顯係隱瞞交易上重要之資訊，故意以不實事項向反訴原告說明，嚴重影響標的物之價值及使用，致反訴原告陷於錯誤，反訴原告自得依民法第88條第1項、第2項、第92條第1項撤銷本件買賣之意思表示，並以反訴起訴狀繕本送達時生撤銷之效力。反訴原告既已撤銷本件買賣契約意思表示，自得依民法第179條不當得利規定請求反訴被告返還買賣價金330萬元，且因反訴被告故意提供不實資訊，侵害反訴原告表意形成自由與正確權利，反訴原告另得依民法第184條第1項前段規定請求反訴被告賠償損害56,060元（即反訴原告預先支付之地政規費及代書費35,000元、反訴原告為磋商、訂約支出之交通費21,060元）。復因系爭房屋有上述之瑕疵，顯不符合反訴被告締約時所保證之品質，且屬減少買賣標的價值之瑕疵，亦影響標的通常之效用，自有物之瑕疵情形，反訴原告得依民法第354條第1項、第359條規定及系爭買賣契約第9條第8項第1款約定解除系爭買賣契約，並以反訴起訴狀繕本送達時生解除契約之效力，反訴原告已解除系爭買賣契約，自得依民法第259條規定，請求反訴被告返還買賣價金330萬元，及依民法第360條規定請求反訴被告賠償損害56,060元。若經本院審理後，認反訴原告主張撤銷買賣意思表示及解除系爭買賣契約均無理由，反訴原告則主張依民法第354條第1項、第359條規定及系爭買賣契約第9條第8項第1款約定減少買賣價金100萬元，並以反訴起訴狀繕本送達時生減少價金之效力。再反訴被告應依系爭買賣契約第10條第1項第1款約定賠償自104年2月7日起至清償日止之違約金。為此，爰依民法第88條第1、2項、第92條第1項、第179條、第184條第1項前段、第354條第1項、第359條、第360條、第259條規定及系爭買賣契約第9條第8項第1款、第10條第1項第1款約定提起本件訴訟。並先位聲明：(一)反訴被告應給付反訴原告3,356,060元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自104年2月7日起至清償日止，每日給付3,300元之違約金。(二)反訴原告願供擔保，請准宣告假執行；備位聲明：(一)反訴被告應給付反訴原告100萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自104年2月7日起至清償日止，每日給付3,300元之違約金。(二)反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
(二)反訴被告則以：反訴被告於103年6月12日購買系爭房地後，即陸續請人整修，包括管線重新拉設，至同年11月間整修完畢後，委託信義房屋代為出售，反訴原告看屋並經信義房屋居間磋商後，兩造於104年1月14日簽訂系爭買賣契約。反訴原告於簽約後看屋，表示後陽台壁面有壁癌，反訴被告接獲通知，即委請工程人員就該牆面進行修繕，另因發現係5樓後陽台的水沿牆面流至後陽台所造成，亦請5樓就後陽台處理，現均已處理完畢。而系爭房屋屋齡已30餘年，自有損耗、老化現象，反訴原告所稱壁癌，實則僅係牆面油漆剝落，並非壁癌，油漆剝落面積不大，屬可修補、回復之情形，不致影響系爭房地應具備之價值、品質及通常效用，非屬瑕疵。且反訴原告於簽約當日即已發現其所謂之壁癌情形，卻仍表示欲購買，應認其已接受該牆面之狀況，自難認定為瑕疵。且按系爭買賣契約第17條第4項約定，已就瑕疵部分達成由賣方負擔修繕費用之合意，應不得再主張瑕疵擔保責任。又反訴被告於進行裝修、翻新時，將系爭房屋裝修至可以正常使用居住之情形，即將不好的、不能用的全部更新，若本無問題之管線或裝潢，即無特別打掉重作。因一般中古屋不會於廚房流理台設置冷、熱水水龍頭，故而於裝修時未進行更換，然該水龍頭仍有冷水可以使用，應符合一般人對水龍頭應有水之觀念，要難認屬瑕疵，不致減損系爭房地之價值與效用，非認須將所有管線全部更換才稱作全部更新，故實難以廚房之熱水管路未更換乙事，遽認有何瑕疵或詐欺情事，況反訴被告同意就熱水管路部分減少價金6萬元，已有修補之意。至陳亞豐檢測之部分，屬反訴原告個人就系爭房屋管線之要求較高，顯已逾越一般交易情形及經驗法則。再反訴被告自103年6月12日購買系爭房地後，直至反訴原告告知，方知悉有管理費乙事，期間均無人或書面文件進行追繳，尚不得以其他住戶之主張，即證明確有此事，且縱系爭房地每月需繳交250元管理基金，依通常交易程序，亦不致對總價金為2、3百萬元之系爭房地造成價值或使用效能之減損，亦非民法物之瑕疵擔保之「瑕疵」。反訴原告並未證明其主張之事項確係反訴被告說明不實，且雖未達全部更新程度，然已經專業工程人員進行全面檢修與更新，達可正常使用之情況，依通常交易程序，該等落差僅係反訴原告之特殊需求，非系爭房地交易上之重要事項，反訴原告基於其購買目的，希望管線全部更新，應屬動機錯誤。縱認系爭房屋有上開瑕疵，然該瑕疵並非嚴重，且屬可修補，並未造成系爭房地有何價值或效用之減損，對於系爭房地之價格影響不大，反訴原告要求解除契約，與反訴被告因解除契約所生之損害相比，有失平衡，對反訴被告顯失公平。又縱認反訴被告應就反訴原告主張之事項負瑕疵擔保責任而應減少價金，惟該等瑕疵並非重大，反訴原告亦自承系爭房地全部翻新工程費用約100至120萬元，是縱將反訴原告主張之瑕疵全部再為翻新整修，亦不可能高達100萬元，故反訴原告主張減少價金100萬元顯與所受之損害並不相當。反訴被告已詳盡契約責任，且無違約情事，反訴原告自不得請求違約金等語置辯。並聲明：(一)反訴原告之訴駁回。(二)如受不利之判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於104年1月14日簽立系爭買賣契約，約定原告將其所有系爭房地出賣予被告，買賣價金為330萬元。
(二)被告已支付價金330萬、35,000元之代書費及規費，並全數存入履保專戶。目前已動用支付原告之房屋貸款、仲介服務費、規費、增值稅及房屋稅後，履保專戶餘額1,599,688元。
(三)系爭房地已於104年1月29日完成所有權移轉登記。
(四)反訴原證5（本院卷一第58頁）之系爭標的物現況說明書係原告填載之事實。
(五)系爭房屋於簽約時廚房因管線問題而無熱水使用。
(六)系爭房屋於簽約時廚房插座之無熔絲開關為20安培，總電源進屋線線徑為8MM平方。
(七)系爭房屋於簽約時電視及網路線沒有與外界連結的線路。
(八)系爭房屋後陽台左側壁面上，於簽約時即存有一處油漆有稍微脫落及凹凸不平之異狀。
(九)系爭房屋所屬之公寓曾有住戶表示應按月繳納公共費用250元，原告也曾經有繳納公共費用之事實。
(十)系爭房屋迄未點交。
四、本件之爭點：
(一)本訴部分原告得否請求被告給付價金及賠償違約金？金額若干？
(二)反訴部分
1.反訴原告就系爭買賣契約所為之意思表示有無錯誤及受詐欺之情事？得否主張撤銷買賣之意思表示？
2.反訴原告得否以系爭房地有多處瑕疵為由主張解除系爭買賣契約？
3.反訴原告得否請求反訴被告返還價金並賠償其所受損害？金額各為若干？
4.反訴原告若無法主張撤銷或解除系爭買賣契約，得否主張減少買賣價金，金額以若干為適當？
5.反訴原告得否請求反訴被告賠償違約金？金額若干？
五、本院得心證之理由：
(一)本訴部分：原告得否請求被告給付價金及賠償違約金？金額若干？
1.兩造於104年1月14日簽立系爭買賣契約，約定原告將其所有系爭房地出賣予被告，買賣價金為330萬元，被告已支付價金330萬、35,000元之代書費及規費，並全數存入履保專戶，目前已動用支付原告之房屋貸款、仲介服務費、規費、增值稅及房屋稅，履保專戶餘額為1,599,688元，且系爭房地已於104年1月29日完成所有權移轉登記等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭房地登記謄本及履保專戶資金明細表可佐（本院卷一第5至17、147頁、卷二第256頁），此部分事實自堪信為真正。
2.惟系爭買賣契約業經被告合法解除（詳下述反訴部分），則原告請求被告應給付1,599,688元及賠償違約金，自屬無理由。
(二)反訴部分：
1.反訴原告就系爭買賣契約所為之意思表示有無錯誤及受詐欺之情事？得否主張撤銷買賣之意思表示？
(1)按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。當事人之資格或物之性質，若為交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項前段、第2項定有明文。次按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號民事判例要旨足參）；民法第88條所定「表意人若知其情事，即不為意思表示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致，如欲寫千公斤，誤為千台斤是（最高法院81年度台上字第322號民事裁判要旨參照）。又民法第88條第2項之所謂「物之性質在交易上認為重要者」，須以當事人之資格或物之性質，在交易上認為重要而有錯誤，倘當事人主觀上知其情事，即不為意思表示，而依一般客觀上之判斷亦係如此者，當視同其表示內容之錯誤。另民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院56年台上字第3380號民事判例要旨參照）；必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號民事裁判要旨參照）。
(2)反訴原告就系爭買賣契約所為之意思表示有無錯誤之情事？得否主張撤銷買賣之意思表示？反訴原告於簽立系爭買賣契約之前，已有至系爭房屋實地看屋，系爭買賣契約所定之交易標的、價格與兩造締約當時之真意並無不合，要難謂反訴原告就系爭買賣契約有何意思表示內容錯誤，或因意思表示方法錯誤致與內心之效果意思不一致情事。至反訴原告雖稱系爭房地需按月支付管理基金250元、後陽台有漏水及壁癌、熱水管堵塞、有多處管線並未重新拉設、客廳浴室有漏水及白蟻沿著糞管往上蛀蝕至當時木質天花板、陽台右側圍牆外牆有一道從上方裂到下方裂痕等等問題，反訴被告顯係隱瞞交易上重要之資訊，故意以不實事項向反訴原告說明，致反訴原告陷於錯誤而簽立系爭買賣契約，如反訴原告知其情事即不會購買等語，但其所指至多為反訴被告是否有債務不履行，或是否需負物之瑕疵擔保責任之問題，縱反訴原告因此估價錯誤，而以330萬元與反訴被告成交，亦與意思表示錯誤之情形不同。故反訴原告以其有意思表示錯誤之情形，主張依民法第88條第1項、第2項撤銷其購買系爭房地之意思表示，即屬無據。
(3)反訴原告就系爭買賣契約所為之意思表示有無受詐欺之情事？得否主張撤銷買賣之意思表示？①就系爭房地需繳交管理費部分：
反訴原告主張為避免持有系爭房地之支出成本，有向張上格表明欲購買不需要繳交管理費之房屋乙節，與證人張上格於本院證稱：（問：黃室苗當初有無告訴你對於房子需求的條件？）大概就是要透天、公寓，不用給付管理費的等語（本院卷一第187頁）相符，且反訴被告於系爭標的物現況說明書項次1之「是否需繳交管理費或清潔費等費用」欄勾選「否」，並填載每月0元，另項次29「社區是否有決議進行公共修繕而需住戶另行付費情形？」欄亦勾選「否」，與反訴原告之需求相符。惟系爭房屋所屬之公寓曾有住戶表示應按月繳納公共費用250元，反訴被告也曾經有繳納公共費用之事實，為兩造所不爭執（本院卷二第256、257頁），此雖與反訴原告所期待之情形不符，但由反訴被告所述，其於103年6月12日購買系爭房屋後，至同年11月間整修完畢，之後即委託信義房屋出售，而兩造於104年1月14日簽約，簽約前反訴原告實地看屋當時，反訴被告並未居住在該屋，復依臺灣高雄地方法院檢察署104年度偵字第7770號不起訴處分書（下稱雄檢不起訴處分書）第3頁所載，反訴被告之夫李秉森於該刑事案件作證時，證稱其與反訴被告都沒有住進系爭房屋等語（本院卷二第8頁）等情觀之，自反訴被告購買系爭房地後至出售予反訴原告，僅短暫之7個月，期間有大半時間均在裝修，反訴被告亦未實際入住，則鄰居是否曾通知反訴被告須繳納管理費費用之事，確有疑義。復依反訴原告所述：其於104年1月24日拜訪鄰居時，4樓對門古太太始對其表示整棟樓管理費、公電費及公共維修費用都是由她全權處理，但反訴被告從未繳過該些費用等語（本院卷一第79頁），證人張上格於本院證稱：當時我跟反訴原告問對面鄰居，鄰居說要收管理費、清潔水塔費用、還有之前更換一樓鐵門的費用，且有說到之前原屋主都沒有繳等語（本院卷一第191頁），反訴被告自陳：自103年6月12日購買系爭房地後，直至反訴原告告知，方知悉有管理費乙事，期間均無人或書面文件進行追繳等語（本院卷一第97頁），則確有可能反訴被告未曾被通知須繳交管理費或大樓修繕費用乙事，則尚難認定反訴被告有故意隱瞞此事而為不實訊息之告知。況管理費本得由住戶共同決定繳交之方式及金額為若干等，亦難以一時之費用即推斷之後即均需按此方式、金額繳交。且縱以每個月繳交250元之管理費計算，一年之費用為3,000元，亦非屬高額支出。而衡以一般住宅，除非係非社區管理型態之透天厝，否則住戶就公共區域部分本須負共同管理、維護之責，實無可能有不須支付管理費或清潔費，即得以享受使用公共區域之利益，反訴原告為一成年人，有相當之社會經驗，就此應不致有誤認之虞，故尚難以此認反訴被告有對反訴原告施以詐欺之情。
②就系爭房屋有無壁癌、漏水部分：
反訴原告主張系爭房屋有壁癌、漏水，反訴被告明知卻仍於系爭標的物現況說明書項次9「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）？」、項次10「本標的物委託前6個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌？」均勾選「否」，顯然故意隱瞞系爭房屋現況而為不實填載
，惟此為反訴被告否認，辯稱僅係油漆剝落，非壁癌，且已修復。另漏水部分係自5樓流下，於接獲反訴原告通知時即已通知5樓住戶處理等語。就壁癌部分，反訴原告雖稱：在查看屋況過程，房屋無壁癌，也無漏水等語（本院卷一第73頁）；惟證人張上格於本院證稱：壁癌在簽約前帶看時就知道了，漏水部分是簽約後交屋前與水電工人陳亞豐去檢查時發現樓上陽台會滴水下來；（問：你剛剛說4樓、5樓之間壁癌問題，這是壁癌還是油漆剝落？）我不是專業人士，我不清楚；（問：你第一次帶黃室苗去看房屋的時候，去的時候有無看到4樓陽台有剝落的情況？）我無法定義，但看起來不是平的，我也有告訴反訴原告；（問：所以黃室苗還是有說要購買是嗎？）是的；（問：你帶黃室苗總共看過幾次系爭房子？）簽約前1-2次；（問：你說看到陽台油漆外觀有異狀，是何時看到的？）第一次就看到了；範圍大約900平方公分大小，因為是不規則形狀的；（問：除了看到陽台油漆有異狀，屋子內有無看到其他異狀？）沒有；（問：在簽約之後，是否有檢查到房子有其他地方有類似的油漆狀況？）裡面沒有，外面的部分就是陽台從樓上滴水下來造成的水痕及油漆的異狀，簽約之前沒有漏水，漏水問題是簽約後交屋前發現的等語（本院卷一第188、190頁反面、192頁及反面），是反訴原告所指之壁癌，究否為壁癌，兩造雖有爭執，但依張上格所述，反訴原告於簽約前看屋時，該處應係有以油漆掩蓋，無法遽予判斷是否為壁癌，惟張上格已有告知反訴原告牆壁有不平整之情形，反訴原告卻未進一步追問，仍願意購買，難認反訴被告有施以詐術。另漏水部分，反訴原告、張上格於看屋時均未發現有漏水狀況，而係於簽約後始發現，亦難認反訴被告就此部分有施以詐術。至依前揭雄檢不起訴處分書第2至3頁所載，證人李秉森於該刑事案件證稱：本案房屋是反訴被告所買，我負責裝修，...，裝修房屋時，泥水師傅鋪沙後發現有滴水痕跡，才知道有在滴水，我有跟5樓住戶告知，是由5樓住戶自己處理，好像是打速力控，打完後就沒有再漏了，這是103年9月裝修時所發現的浴室漏水，我是請反訴被告妹妹去跟5樓住戶接洽處理，當時我比較忙，沒有將處理漏水之事跟反訴被告講過，而陽台漏水是要交屋的時候才發現的等語（本院卷二第8頁），可知系爭房屋客廳浴室於簽立系爭買賣契約前即有發現漏水現象，處理此事之人為反訴被告之丈夫及妹妹，反訴被告身為屋主，自無法諉為不知，但其等既認已與5樓住戶聯繫接洽處理至無漏水之狀況，證人張上格於本院亦證稱：第一次帶看屋時沒有發現浴室漏水情形；陽台漏水則係於簽約後交屋前始發現等語（本院卷一第191、192頁反面），自亦難認反訴被告於簽立系爭買賣契約時，有故意隱匿漏水之情。
③就系爭房屋管線翻修、廚房水龍頭熱水管部分：
反訴原告主張有向張上格表明購買房屋是要「全新整修」或「完全未整修」，看屋過程張上格確定表示全屋全新整修，所有管線全部都是新的，洗碗槽上方壁面水龍頭是新設冷熱水管水龍頭（本院卷一第72、73頁）乙節，有證人張上格證稱：（問：黃室苗要你幫他找房子的時候，有無說一定要全新翻修不要部分翻修的房子嗎？）他有說水管、電線都要有換過，也跟屋主確認過等語（本院卷一第190頁），及反訴被告自陳：請人整修包括管線重新拉設，委託信義房屋代為出售，告知系爭房屋已於日前整修完畢，管線重新拉設等語（本院卷一第95頁）可佐。復依反訴被告所提出其請人整修系爭房屋之單據，其中103年10月23日之估價單記載整修之項目有：「線路更換」、「電源箱16P更換+施工」、「電信箱8P更換+施工」、「冷氣迴路施工、備註：（打牆、配管、配線）」、「電視、電話、網路迴路施工、備註：（打牆、配管、配線）」、「開關插座（中一）+總電源箱開關」等（本院卷二第297頁），故由形式上觀之，反訴被告於簽立系爭買賣契約前確已有僱工就管線部分為整修。至整修之程度為何？是否為「全新整修」？或僅為「部分整修」？縱雙方認知上有不同，但反訴被告既曾僱工為整修，即難認反訴被告有對反訴原告故意施以詐欺之情。
④至反訴原告另舉多處瑕疵有與系爭標的物現況說明書不符之
情形，惟此至多均僅為反訴被告是否需負物之瑕疵擔保責任，與反訴被告是否有行詐欺之事無關。從而，反訴原告既不能舉證證明反訴被告有何使其陷於錯誤之詐欺故意存在，即不得以遭詐欺為由，撤銷系爭買賣契約之意思表示。
2.反訴原告得否以系爭房地有多處瑕疵為由主張解除系爭買賣契約？
(1)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1、2 項定有明文。又出賣人與買受人間有無保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號民事裁判要旨參照）。次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約（最高法院83年度台上字第172號民事裁判、84年度台上字第2785號民事裁判要旨參照）；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院86年度台上字第1303號、99年度台上字第2443號民事裁判要旨參照）。
(2)系爭標的物現況說明書為依反訴被告之意所填載：系爭標的物現況說明書係反訴被告填載之事實，為兩造所不爭執（本院卷二第256頁），復據證人即反訴被告委任售屋之信義房屋職員黃怡證稱：賣方委託出售房子要簽委託書、權狀同意書、委託書裡面有標的物現況說明書、行情調查相關資料；系爭標的物現況說明書是我與反訴被告逐條口頭確認後，由我根據反訴被告回答作勾選。當天簽委託是反訴被告去簽的，這件賣方委託時間為103年11月14日前等語（本院卷二第26、27頁）；證人塗健富證稱：簽約時有拿系爭標的物現況說明書詢問雙方；我拿到的系爭標的物現況說明書是已經填寫好的，印象中有向當事人作確認，但沒有印象有逐項詢問等語（本院卷一第159至161頁）；證人張上格證稱：（問：簽約的時候，就現況說明書上面勾選的事項，還會逐一詢問賣方的意見嗎？）我們不會逐條詢問，因為雙方都有看過簽名等語（本院卷一第192頁反面）。故由以上可知，系爭標的物現況說明書係於簽立系爭買賣契約前，即由黃怡與反訴被告逐條確認後填寫，故反訴被告對於系爭標的物現況說明書之內容應甚為清楚。另於兩造簽立系爭買賣契約當時，因兩造就系爭標的物現況說明書均已有確認，故縱無再作「逐條」確認，反訴被告亦應對系爭標的物現況說明書之記載負擔保之責。
(3)就系爭房地需繳交管理費部分：按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院86年度台上字第2808號民事裁判要旨參照）。系爭房地縱有需按月繳交管理費之事，亦非屬存在於「系爭房地」之缺點，即非屬「物」之瑕疵。故反訴被告不得以系爭房地需繳交管理費為由，主張解除系爭買賣契約。
(4)就系爭房屋之壁癌、漏水部分：系爭房屋是否有壁癌，或僅為反訴被告所指油漆剝落，及是否有漏水等情，兩造雖有爭執，但反訴被告稱已就反訴原告所指壁癌之處為修復，另漏水部分亦請5樓住戶處理，現已無反訴被告所指之壁癌或漏水狀況。故縱系爭房屋有壁癌、漏水情況，但此尚非屬完全不能修補、回復之瑕疵，反訴被告既已為處理，自亦不得以此為由主張解除系爭買賣契約。
(5)客廳浴室有白蟻沿著糞管往上蛀蝕至當時木質天花板、陽台右側圍牆外牆有一道從上方裂到下方裂痕部分：
反訴原告主張系爭房屋有此部分情形，反訴被告卻於系爭標的物現況說明書項次12「本標的物是否現有或曾有白蟻或其他蟲害蛀蝕之情形？」欄、項次16「本棟建物是否因地震、天然災害或其他意外而造成房屋受損或被政府單位列為『危險建築』之情形？」欄均勾選「否」等語（本院卷一第153頁）。惟反訴原告主張客廳浴室有白蟻沿著糞管往上蛀蝕至當時木質天花板，無非以其曾詢問1樓及5樓住戶，並提出系爭房屋上方5樓住戶賴奉助之陳述書為佐（本院卷一第197頁、卷三第16頁）。但該陳述書並非依民事訴訟法第305條所定法定程式提出，反訴被告復否認其所述之真實性，自難逕採為裁判之基礎。另陽台右側圍牆外牆雖有一道從上方裂到下方裂痕部分，但系爭房屋屋齡於簽立系爭買賣契約當時已近35年，老舊在所難免，而造成裂痕之原因多端，是否因地震、天然災害或其他意外而造成受損，尚難遽予斷定，系爭房屋亦無被政府單位列為「危險建築」之情形，是亦難逕認屬瑕疵，不得以此為由主張解除系爭買賣契約。
(6)就系爭房屋管線翻修、廚房水龍頭水管部分：①依前所述，反訴原告於看屋過程中即有向張上格表明購買房
屋是要「全新整修」或「完全未整修」。而反訴原告於查看總電源箱與總電信箱時，針對所有管線是否有重新整修與裝設等疑問，及廚房洗碗槽上方壁面水龍頭是否是新設冷熱水管水龍頭等，均有與張上格確認乙節，業據證人張上格於本院證稱：反訴原告要其找房子時，有說水管、電線都要有換過，也跟屋主確認過；我帶反訴原告看房子時，有去看總電源，但沒有拆下來。反訴原告有向我確認電路管線是否有更新，所以後來才有聯絡屋主；屋主回答說有換新的；簽約過程反訴原告有再口頭當面向賣方確認水管、電線線路是否確實有更新，賣方說有等語（本院卷一第190、188頁、192頁反面），與反訴被告自陳其請人整修，包括管線重新拉設，委託信義房屋代為出售，告知系爭房屋已於日前整修完畢，管線重新拉設等語（本院卷一第95頁）相符。復參以簽立系爭買賣契約當時在場之證人塗健富亦證稱：（問：反訴原告有無問反訴被告你有確定你的房子都是重新整修、管線都是新拉的問題？）印象中有等語（本院卷一第164頁），可知系爭房屋內之水管、電線等有無更換、重新拉設，為反訴原告極其在乎之事項，否則亦無需自看屋至簽約之過程中，屢次要求反訴原告確認之必要。而系爭房屋屋齡約35年，水管、電線若無重新拉設，確實有造成居住上是否安全、使用上是否方便之疑慮。而反訴被告不僅於反訴原告看屋過程中，透過仲介人員向反訴原告表示水管、電線等確有更換、重新拉設，且於系爭標的物現況說明書項次11「本標的物是否有水管或馬桶管路堵塞之情況」欄亦勾選「否」，於簽約確認現況時，亦未對系爭房屋管線更換之狀況及系爭標的物現況說明書之內容為更正之陳述，實已足認反訴被告確已有向反訴原告保證系爭房屋之水管、電線等均有更換、重新拉設、水管無不通之情形，是反訴被告自應擔保系爭房屋於交付予反訴原告時，應有其保證之品質，不得於簽約之後，再以反訴原告就管線要求較高，或已逾越一般交易情形及經驗法則為推托之詞。況反訴原告要求「全部更新」，即已清楚表達其需求，但依反訴被告所稱：系爭房屋進行裝修時，並無告知任何特殊需求，僅尊重工程人員之專業，就一般人注意之事項進行修繕，將系爭房屋裝修至可以正常使用居住之情形，即將不好的、不能用的全部更新，若本無問題之管線或裝潢，則無特別打掉重作等語（本院卷一第96頁及反面），顯然已自承水管、電線並未全部重新更換、拉設，而欠缺其所保證之品質。反訴被告以此推稱反訴被告更新結果使系爭建物使用上無問題，一般人認為老舊、故障部分經工程人員整修更新，即屬全部更新，否認為瑕疵，且僅同意減價6萬元（本院卷一第96頁反面），顯係推卸其本應負擔之物之瑕疵擔保責任，對於反訴原告顯屬不公平。至證人張上格於本院雖證稱：全新翻修就是包括所有的水管、電路、牆壁、磁磚等，只要是可以整理的都整理；什麼叫部分翻修沒有定義等語（本院卷一第189頁反面），但此僅為張上格之個人判斷，無從據為裁判之基礎。
②依證人陳亞豐至現場檢查系爭房屋管線所出具之檢測報告，
其中記載：「⑴由電表至屋內開關箱進屋線未更新，原線徑8MM2、⑵通信、電視有管路但沒有進屋線、...⑸沒有電熱水器電源迴路及配管、...⑺廚房專用插座之無熔絲開關為20A建議使用30A、⑻電線管路只有冷氣迴路2組為新配置、...」等語（本院卷一第63頁），其於本院證稱：⑴檢測報告第1點是指裡面（本院卷一第68頁彩色照片）藍色的線是進屋線，這條判斷是舊的，因為從銅線氧化程度、塑膠老化程度；（問：一般重新裝修的新房屋，總電源的進屋線會使用8MM的嗎？）8MM以上都可以，那是最低的幹線；（問：使用8MM的，用電上會不會有安全上的疑慮？）是以總用電量來看是否要用比較粗的線，用電量大當然線徑要一直加上去。依現在建新房子比較多14-22MM，3、40年的老房子用8MM，老屋翻修我們會徵求業主同意是否要改粗一點，因為這跟價格有關；檢測報告第1點所述電線使用上的安全性沒有辦法確定；⑵檢測報告第2點，（問：你有無印象在現場第2點電視線部分是否連管路都沒有？）是。一般房子都會有舊的電視管路，但我在現場沒有看到；⑶檢測報告第5點，是指電熱器算用電量大，配獨立管線，當天看到沒有直接拉到開關箱，是跟房間的冷氣開關接在一起；冷氣不裝的話就可以獨立給熱水器用，若兩個同時使用，用電量可能超過，需要實際運作才會知道；用電的部分會影響到用戶的居住安全；⑷檢測報告第7點，現場管線雖能承受30安培的電量，但無熔絲開關只有20安培；沒有安全的疑慮，但無熔絲開關會容易常常跳開，必須要重新啟動，造成使用上不方便；電熱方面的例如電鍋、電熱水器、微波爐、烤箱使用會超過20安培；⑸檢測報告第8點，是指系爭房屋裡面有3個房間、一個客廳，其中客廳、兩個房間有冷氣迴路即插座，我檢查客廳及其中一個房間沒有問題，是新配置，另一個有迴路的房間跟電熱水器管路是掛在同一個迴路，兩者應該要有個別獨立的線路；只有兩組配新的，這兩組是翻修時他們有特別從開關箱拉出新的管路及線路；室內的配線都有重拉，兩條藍色進屋線沒更新等語（本院卷二第14至16、19、20、23、24頁），是證人陳亞豐為從事水電工程人員，自述有取得甲級電匠、水匠等執照（本院卷二第12頁），其上開證詞，係身為水電工程人員平時工作即應具備之常識，而電線線路是否更新亦屬肉眼即可判斷，故其所述自可採為憑信。依其所述，系爭房屋現有電線管路確有未全部更新之狀況，以現況使用，雖無法逕為斷定即有安全上之疑慮，惟電線老舊，亦難保無安全上之疑慮。再以現今家電用品多樣，若使用上容易跳電，確會造成使用上之不方便。
③再廚房水龍頭有無熱水管，雖非一般人生活所必須，惟有熱
水，確實會增加生活上之便利，反訴原告於看屋時對此加以詢問，即表示有此方面需求，反訴被告亦確實有確保管路均有更新。復參以證人陳亞豐於本院證稱：（問：3、40年的房子，一般人要翻修，你會建議怎麼做？）電線會抽換更新，熱水管更新，冷水管就不急著更新；（問：舊房子管線更新的目的為何？）管線的頭會氧化，氧化用電量會衰減，熱水管是金屬，金屬氧化，時間久會有漏水的問題等語（本院卷二第16頁），亦足以佐證反訴原告要求管線更新，確實亦屬必要，並無逾越一般交易上之要求。兩造並不爭執系爭房屋於簽約時廚房因管線問題而無熱水使用之事實（本院卷二第256頁），而無論熱水水管係遭截斷或堵塞，均同屬熱水管路不通之狀況，反訴被告既指不能用之管路均需更換，熱水管路不通，自亦應屬反訴被告所指管路不能用而需更換之情形。是反訴被告未將系爭房屋之水管、電線全部更換、重新拉設，自屬欠缺其所保證之品質。且廚房水龍頭並無熱水，但卻裝設冷熱水雙管水龍頭，確實足使人誤認是有熱水，非實際居住之人，對於屋況本無法清楚掌握，無法以短暫之時間即瞭解詳細屋況，於反訴被告已確保管路均已更換，且於系爭標的物現況說明書標示無水管堵塞之狀況，實難苛責反訴原告於看屋時無實際加以測試，即認其不知廚房水龍頭無熱水乙事有重大過失。
④反訴被告雖一再稱經專業工程人員進行全面檢修與更新，已
達可正常使用之情況，依通常交易程序，該等落差僅係反訴原告之特殊需求，非系爭房地交易上之重要事項等語（本院卷一第97頁反面），但反訴原告對於系爭房屋之管線有無更換、重新拉設乙節因甚為重視，故於看屋及簽約當下，均再三確認，若反訴被告對於其於簽約前交由他人處理之水電情形不甚了解，自應誠實向反訴原告告知，或向之前僱請之水電工人為確認後再回覆，以讓反訴原告評估有無購買之意願，但反訴被告捨此未為，僅含糊向反訴原告稱管線均有更換、重新拉設，自應使系爭房屋符合其所保證之品質，而不能以前詞卸免其責，否則反訴原告之權利如何保障？⑤又由系爭買賣契約第9條第8項第1款約定，房地點交前，如
發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約；第17條第4項約定，簽約後，如發現本標的物有管路堵塞等狀況，買賣雙方同意由賣方委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔等語（本院卷一第7頁反面、第8頁反面）觀之，本件並無以特約免除反訴被告需負之民法上物之瑕疵擔保責任，反訴被告稱系爭房地尚未完成點交，縱屬瑕疵，反訴被告可透過修補瑕疵再為交付，即無須負瑕疵擔保責任等語（本院卷二第5頁及反面），已屬無據。而上開瑕疵可否修補，就熱水管部分，證人陳亞豐於本院證稱：沒有熱水的原因沒有辦法確定，因為管線都在牆壁裡面，只能從牆壁出水孔看出是新的還是舊的，牆壁、地板裡面的管路我們不曉得，所以找不到原因；我們不是施工單位，只能判斷是舊的還是新的管路，不能判斷是否堵塞而沒有熱水，但現場是有看到熱水的管路；（問：現場有討論怎麼牽熱水管？）重新打牆壁，配新的，配到熱水器的地方，施工方式最貴是打牆壁，從後陽台拉管路到廚房裡面的水龍頭；也有建議拉明管，但很難看，費用比較少；這兩種施工方式要3、40萬元，需要由另外師傅施工，費用會滿高，配管我們可以估價，打下來的部分要由作土水的人去估價，走明管大約10萬元以內等語（本院卷二第13、14頁），是由其所述，該熱水管因僅能從外觀檢視，無從確認無熱水之原因為何，但為使廚房有熱水使用，因不同之修繕方式，將有不同之花費，拉明管之方式雖較為簡單且較為便宜，但將造成外觀變異，此當非反訴原告購屋之預期。但另若以打除牆壁之方式，所費不貲，更非反訴被告所述減價6萬元即得以解決。另電線管路部分，亦無不能修補之情。系爭房屋管線既缺乏反訴被告保證之品質，反訴被告即應負修補之責。惟依證人即信義房屋法務人員楊倩瑜律師於本院證稱：反訴原告有告訴我說希望房屋的一些狀況都釐清解決再交屋；2月10日時我有轉達給賣方妹妹，但是賣方回答我反訴原告所提出的屋況，只願意就熱水管、電線、網路、好像還有漏水的問題折10萬元等語（本院卷一第195頁反面），足認反訴原告確曾請反訴被告修補，但反訴被告於未行修補之前，即於103年3月12日逕先起訴，請求反訴原告給付全數價金，迄今歷時1年8個月餘，除歷次主張反訴原告所指水管、線路非瑕疵，或泛稱願意折價6萬元外，無其他積極修補之行動，已可認其有拒絕修補之意甚明。
⑥從而，系爭房屋於點交前，反訴原告已發覺其物有瑕疵，兩
造又無反訴被告不負擔保責任之特約，於反訴被告拒絕擔保交付符合其所保證品質之物之情形下，反訴原告主張解除契約，自屬有理。反訴被告雖稱縱反訴原告所指屬瑕疵，亦可透過修補瑕疵再為交付，又縱無法於交付時除去瑕疵，亦應以減少價金方式負擔保之責，而非解約等語（本院卷二第5頁及反面），但倘其認反訴原告所指均非瑕疵，或管線部分已有符合其所保證之品質，或該些縱屬瑕疵，其亦有積極修補之意願及行動，即應先主動找尋專業廠商評估，以讓反訴原告安心，而非一再指稱此為反訴原告不符一般交易之過度要求。系爭房屋水管、電線缺乏反訴被告所保證之品質，倘以現況交屋，確屬有瑕疵之物，反訴被告既無法提出無瑕疵之物，亦無擔保除去該瑕疵後再為給付，則反訴原告自有拒絕受領該瑕疵物之權利。又本件如解除系爭買賣契約，對於反訴被告而言，雖可能須再另行借貸以返還價金，但此為解除契約雙方所需負回復原狀之義務，自不得以此主張對其有何不利益之情形，且反訴被告亦得再將系爭房地另行轉售他人獲利。然反觀反訴原告，若未許其解除其約，其非但須承受與其預期不符之房屋，且須再花費一筆無法估算之整修費用，更且需承擔將來能否順利轉售之風險，故本院審酌兩造之情況，本件解約對於反訴被告並無顯失公平之情形，況反訴被告於初始本亦有解約之意，嗣因故而未談成，故反訴原告主張解除系爭買賣契約，為有理由。
3.反訴原告得否請求反訴被告返還價金並賠償其所受損害？金額各為若干？
(1)按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。兩造於訂立系爭買賣契約時，同時簽立安信公司之「代辦履約保證委任契約書」，反訴原告並已依約將系爭房屋之價金330萬元匯入履保專戶，可認該專戶內之款項係反訴原告交付予反訴被告，屬反訴被告已受領之金額，僅在於交易順利履行完畢前，為保障交易安全，而暫由專戶為反訴被告保管而已。故反訴原告已交付價金330萬元予反訴被告受領，系爭買賣契約既已解除，則依民法第259條第2款規定，反訴原告請求返還已付價金330萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即104年4月9日（見本院卷一第84頁送達回證）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。另反訴原告應將已登記在其名下之系爭房地移轉回反訴被告名下，自不待言。
(2)次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文。而買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人請求不履行之損害賠償，係代契約之解除，倘其契約業經解除，即不得再為此項請求，此觀民法第360條自明（最高法院73年度台上字第3082號民事裁判要旨參照）。
本件反訴原告業已解除系爭買賣契約，自不得再依民法第360條之規定請損害賠償，故其請求反訴被告賠償預支之地政規費、代書費共35,000元、交通費21,060元，自不應准許。
4.反訴原告請求得否請求反訴被告賠償違約金？金額若干？
(1)按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號民事裁判要旨參照）。
(2)依系爭買賣契約第10條第1項第1款約定，若賣方違約且可歸責時，每逾1日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之1計算之遲延賠償予買方（自逾期日至完成給付日止）；同條第3項約定，解除契約違約金之上限：買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價15％為上限（本院卷一第7頁反面）。反訴被告稱對於反訴原告就違約金部分之請求如有理由，以每日3,300元計算沒有意見等語（本院卷二第257、258頁），則以反訴原告請求違約金起算日（104年2月7日）至本件言詞辯論終結時（105年11月10日），約1年9個月，約630日，以每日3,300元計算違約金共約2,079,000元，惟若另以成交總價330萬元之15％計算違約金，則為495,000元，故依前揭契約條款約定，違約金自應以495,000元為上限。衡以本件買賣價金為330萬元，反訴被告亦已依約定將系爭房地移轉至反訴原告名下，嗣因無法給付符合其保證品質之物始遭反訴原告解除契約，另反訴原告因解除契約得以取回所支付之價金，並請求反訴被告支付遲延利息，所受損害已得以適當獲得填補，故本院審酌上情，將反訴原告得請求之違約金酌減為35萬元。
六、綜上所述，本件本訴原告依民法第367條規定、系爭買賣契約第4條及第10條第2項第1款約定，請求被告給付1,599,688元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，暨自104年1月30日起至清償日止，每日給付1,600元之違約金為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。另反訴原告依民法第88條第1、2項、第92條第1項、第179條、第184條第1項前段請求雖無理由，惟其依民法第354條第1項、第359條、第259條規定及系爭買賣契約第9條第8項第1款、第10條第1項第1款約定，請求反訴被告給付反訴原告365萬元（買賣價金330萬元+違約金35萬元＝365萬元），及其中330萬元自104年4月9日起至清償日止，按年息5％計算利息，為有理由，應予准許，逾此範圍者，則為無理由，不應准許。又本件反訴原告主張解除系爭買賣契約有理由，自無須再就其主張減少買賣價金之備位聲明為審酌。反訴原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，爰不再予斟酌。
八、據上論結，本件本訴原告之訴為無理由、反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 8 日
民事第一庭法 官 顏珮珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 12 日
書記官 李宗諺