臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第1182號原 告 財團法人中國生產力中心法定代理人 許勝雄訴訟代理人 謝宗穎律師被 告 台鳳帝門大樓管理委員會法定代理人 黃美芳訴訟代理人 蘇琬婷律師上當事人間請求確認規約無效等事件，於民國105 年3 月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認台鳳帝門大樓民國一０三年三月二十六日區分所有權人會議修訂規約規定「①從事對外教育訓練之單位；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會裁定人數），符合以上二項之任一條件皆構成需補貼公共電費對象，補貼費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1 日起實施。收入專款專用於電梯維修支出」之決議無效。
確認台鳳帝門大樓民國一０四年八月二十日區分所有權人會議修訂規約第十四條規定「本大樓有住戶因人員進出眾多，導致電梯使用比例增加且公共用電電費支出增加，於103 年3 月26日區分所有權人會議增訂相關公約條文如下：符合以下二項之任一條件皆構成需繳交公共電費對象，繳交費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1 日起實施。①對外教育性、訓練性，或進出人員眾多之住戶；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會依常態核算裁定人數）。前項增加之收入專款專用於電梯修繕或汰換支出」之決議無效。
被告應給付原告新臺幣肆拾萬貳仟貳佰肆拾陸元，及自民國一０四年三月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬貳仟貳佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○○路○○○ 號台鳳帝門大樓（下稱系爭大樓）之15、16樓之區分所有權人，被告為系爭大樓管理委員會（以下簡稱管委會）。系爭大樓於民國103 年3 月26日召開區分所有權人會議（下稱103 年3 月26日區分所有權人會議），決議系爭大樓之規約（下稱系爭規約）增訂第13條規定：「①從事對外教育訓練之單位；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會裁定人數），符合以上二項之任一條件皆構成需補貼公共電費對象，補貼費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1日起實施。收入專款專用於電梯維修支出」（下稱甲規定），並於103 年4 月1 日實施。再於104 年8 月20日召開區分所有權人會議（下稱104 年8 月20日區分所有權人會議），決議修訂上開規定為第14條規定：「本大樓有住戶因人員進出眾多，導致電梯使用比例增加且公共用電電費支出增加，於103 年3 月26日區分所有權人會議增訂相關公約條文如下：符合以下二項之任一條件皆構成需繳交公共電費對象，繳交費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月
1 日起實施。①對外教育性、訓練性，或進出人員眾多之住戶；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會依常態核算裁定人數）。前項增加之收入專款專用於電梯修繕或汰換支出」（下稱乙規定）。惟依民法第822 條第1 項、公寓大廈管理條例第10條第2 項前段規定，公寓大廈關於共有部分費用之支出，依應有部分比例負擔為分擔之，是被告以管委會經費來源拮据為由，巧立「電梯專款專用費用」名目，以甲、乙規定要求原告繳納以管理費含公共電費二倍計收之「電梯專款專用費用」，已悖於前開條例規定，依民法第71條規定無效。再者，系爭大樓其他住戶均係單層多戶，且為一般住家或公司行號，並非教育訓練單位，則前開2 次決議修訂該甲、乙規定，顯係刻意僅針對原告訂定而非普遍性，又所增收費用遠高於原告應負擔之部分而不符比例原則，被告亦無法證明「30人進出門檻」與「2 倍增收比例」間之合理關聯，故顯然係以損害原告為主要目的之權利濫用，自屬無效。退步言之，縱認有汰換電梯之必要，亦不能全命原告獨立負擔，且被告要求原告負擔之費用，亦顯逾必要範圍，不符比例原則。是上開2 次決議先後作成甲、乙規定均屬無效，原告自無據以繳納該「電梯專款專用費用」之義務，惟原告已依該自始無效之甲規定繳納共計新台幣（下同）402,
246 元之「電梯專款專用費用」，自得依民法第179 條請求被告返還不當得利。爰先位請求確認系爭大樓103 年3 月26日區分所有權人會議修訂系爭規約甲規定之決議，及104 年
8 月20日區分所有權人會議修訂系爭規約乙規定之決議，均屬無效；被告應將402,246 元之不當得利返還原告。
㈡縱認系爭規約關於「電梯專款專用費用」規定有效，惟原告
為系爭大樓之15、16樓區分所有權人，而原告區分所有之15樓部分，業於103 年11月1 日起不再從事對外教育訓練單位，原15樓學員已移至他處上課，現15樓教室已閒置，僅16樓仍對外供教學及學員上課，是原告區分所有之15樓部分，已非如對外供教學使用時般使用電梯，被告對原告區分所有15樓部分並無「電梯專款專用費用」債權，自103 年11月1 日起，被告對原告之「電梯專款專用費用」債權，僅就區分所有16樓部分之每月22,347元範圍內存在。爰備位請求被告依系爭規定對原告之15樓費用債權自103 年11月1 日起不存在。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴確認民國一０三年三月二十六日區
分所有權人會議修訂之台鳳帝門大樓規約第十三條規定「①從事對外教育訓練之單位；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會裁定人數），符合以上二項之任一條件皆構成需補貼公共電費對象，補貼費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1 日起實施。收入專款專用於電梯維修支出」之決議，自始無效。⑵確認民國一０四年八月二十日區分所有權人會議修訂之台鳳帝門大樓規約第十四條規定「本大樓有住戶因人員進出眾多，導致電梯使用比例增加且公共用電電費支出增加，於103 年3 月26日區分所有權人會議增訂相關公約條文如下：符合以下二項之任一條件皆構成需繳交公共電費對象，繳交費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1 日起實施。①對外教育性、訓練性，或進出人員眾多之住戶；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會依常態核算裁定人數）。前項增加之收入專款專用於電梯修繕或汰換支出」之決議，自始無效。⑶被告應給付原告402,246 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%之利息。⑷前項部分，如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴確認被告依103 年3 月26日區分所有權人會議增訂、103 年4 月1 日實施之台鳳帝門大樓規約第13條規定「①從事對外教育訓練之單位；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會裁定人數），符合以上二項之任一條件皆構成需補貼公共電費對象，補貼費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自
103 年4 月1 日起實施。收入專款專用於電梯維修支出」對原矮之第15樓費用債權，自103 年11月1 日起至104 年8 月20日止，不存在。⑵確認被告依104 年8 月20日區分所有權人會議修訂之台鳳帝門大樓規約第14條規定「本大樓有住戶因人員進出眾多，導致電梯使用比例增加且公共用電電費支出增加，於103 年3 月26日區分所有權人會議增訂相關公約條文如下：符合以下二項之任一條件皆構成需繳交公共電費對象，繳交費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自
103 年4 月1 日起實施。①對外教育性、訓練性，或進出人員眾多之住戶；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會依常態核算裁定人數）。前項增加之收入專款專用於電梯修繕或汰換支出」對原告之第15樓費用債權，自104 年8月21日起，不存在。
二、被告則以：㈠系爭大樓高20層，區分所有權有153 戶，多數區分所有權人
為較小面積之專有部分，作一般住家及辦公室使用，出入人數不多；部分擁有較大面積之區分所有權人其專有部分亦多為閒置，使用率偏低。是以，系爭大樓之其他住戶，對於大樓公用設施（如電梯、機車停車位）之使用強度均係一般合理使用之頻率。反觀原告自82年6 月進駐系爭大樓以來，長期對外開設教育訓練課程，每年至系爭大樓參訓人數眾多，對於電梯、機車停車位等公用設施之使用率皆遠高於其他住戶，長年造成系爭大樓公用設施及其他住戶之負擔（如機車位不敷使用及電梯負荷過重），屢經他區分所有權人及使用戶反應，基於使用者付費之公平原則，於103 年3 月26日召開區分權人會議以大會決議方式，依公寓大廈條例第10條第
2 項但書規定，增訂系爭規約第14條，收取「電梯專款專用費用」，並非原告所稱之第13條，被告依約要求原告繳納「電梯專款專用費用」洵屬適法。而增訂系爭規約第14條時，原告之代表亦在場表示同意依原管理費含公用電費之兩倍收取，並無反對意見。如原告嗣後不同意，亦應於該條增訂後
3 個月內，依民法第799 條之1 第3 項訴請本院撤銷，始為適法之救濟途徑。惟原告除當場同意，未於規約增訂後3 個月內訴請撤銷外，亦按規定繳納15樓與16樓之電梯專款專用費用至103 年10月，迄今仍繳納16樓之電梯專款專用費用，顯對該條規約以行動表示同意，是原告先位聲明主張被告應依不當得利之規定返還402,246 元洵無理由。
㈡原告雖於備位聲明主張其15樓已無作為教室使用，惟上課教
室位於15或16樓係其如何自行使用專有部分之事項，原告仍有將其專有部分對外從事教育訓練，原告所有之15及16樓常態性進出人數達30人以上，即應依規約及其共用部分之應有部分比例收取其電梯專款專用費用甚明，是原告請求為無理由等語置辯。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭大樓第15、16樓之區分所有權人。
㈡被告於103 年3 月26日召開區分所有權人會議，決議增訂規
約約定「①從事對外教育訓練之單位；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會裁定人數），符合以上二項之任一條件皆構成需補貼公共電費對象，補貼費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1 日起實施。收入專款專用於電梯維修支出」。
㈢原告依系爭規約甲規定自103 年4 月起共繳納402,246 元（見本院卷一第11頁）。
㈣被告於104 年8 月20日召開區分所有權人會議，決議再修訂
台鳳帝門大樓規約第14條規定「本大樓有住戶因人員進出眾多，導致電梯使用比例增加且公共用電電費支出增加，於10
3 年3 月26日區分所有權人會議增訂相關公約條文如下：符合以下二項之任一條件皆構成需繳交公共電費對象，繳交費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1 日起實施。①對外教育性、訓練性，或進出人員眾多之住戶；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會依常態核算裁定人數）。前項增加之收入專款專用於電梯修繕或汰換支出」。
四、本院之判斷：㈠按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效，
此係公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條之規定。復按總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第2 項亦有明定。是原告先位之訴請求確認如先位聲明⑴⑵所示區分所有權人會議之決議無效，而非依民法第799 條之1 第3 項規定訴請本院撤銷系爭規約規定，自無逾該項除斥期間3 個月即不得提起之適用，原告提起本件確認之訴，並無不合，先予敘明。
㈡次依民法第148 條規定：「權利之行使，不得違反公共利益
，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款規定參照），是依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。又按公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。故在區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。經查，被告雖主張原告對於系爭大樓公共設施已較其他住戶超量使用，故
103 年3 月26日區分所有權人會議依據公寓大廈管理條例第10條規定之精神，以作成規約之方式針對常態性進出人數超過30人之單位加收一倍管理費之費用，並專款專用於電梯維修支出，並無侵害原告或顯失公平之情事云云，但為原告所否認，茲就系爭大樓區分所有權人會議決議加收「電梯專款專用費用」之理由是否充分，分述如下：
⒈電梯以外公設使用頻率部分：
被告雖主張常態性進出系爭大樓人數超過30人之住戶（下稱系爭住戶），利用公設頻率遠高於一般住戶云云，然既
甲、乙規定收取之費用係「電梯專款專用費」，此觀該等規定之文義自明，且為被告所自承（見本院卷二第188 頁），自與使用電梯以外其他公設之頻率無關連，則系爭甲、乙規定以電梯以外公設使用頻率較高，要求加收1 倍之管理費作為「電梯專款專用費」，難認有正當理由。
⒉電梯維護費部分：
被告雖另主張系爭住戶使用電梯之頻率、人數高於一般住戶甚多云云；且依甲、乙規定之內容觀之，除從事對外教育訓練之單位，或常態性進出人數達30人以上之單位以外，其餘住戶均不須繳納「電梯專款專用費」，則被告自應提出電梯維護費之於管理費整體支出情況，以供本院參酌其調整上開單位住戶之管理費是否適當，然據其自陳：「因為（系爭大樓）沒有錢，所以就用包月的方式來做最低限度的保養，一個月三萬元是最低限度的保養」等語（見本院卷二第138 頁），可見電梯維護費顯非管理費支出之大宗；參以103 年8 月26日之區分所有權人會議紀錄所載，被告就增訂系爭規約甲規定之提案僅為「15樓中國生產力中心因學員眾多導致電梯公電支出增加，該公司是否應補貼公電費用予大樓管委員以達公平互惠原則？」（見本院卷一第135 至137 頁），且依104 年8 月20日區分所有權人會議紀錄所示，就修訂系爭規約乙規定之提案亦僅為「本大樓規約第十四條之前條文似有針對性，稍為不妥，故連同其他較為微小之文字、序號、標點符號等。希望能藉本次區權人會議一併修正，將其修訂校閱完整，主條文條義不變，以符合公平正義。」（見本院卷二第145 至14
6 頁），惟未見於上開2 次會議中提出何資料、數據供區分所有權人參酌、討論，況依103 年8 月26日會議紀錄，係因於電梯公電支出增加始為上開規定之緣由，而非被告與本件訴訟中所主張之電梯維護費用，被告迄於本院言詞辯論終結時仍未能提出大致合理之說明依據，可認上開2次決議並未就包含原告在內之系爭住戶是否實際上有增加修繕、管理、維護費用之可能及必要，所採依據為何等進行討論、表決，所為決議僅憑推論，顯已流於恣意，並無充分且必要之理由。且系爭住戶之於一般住宅之住戶僅極少數，前開2 決議就系爭住戶增加之管理費，對全體社區住戶增加之利益即整體管理費之收入極微，然對系爭住戶將造成長期之負擔，應認系爭大樓遽然提高系爭住戶管理費，尚與公平及誠信原則有違，且屬權利濫用。原告主張修訂系爭規約甲、乙規定之決議內容，違反民法第148 條之規定而無效為可採。
⒊綜上所述，系爭大樓之103 年3 月26日區分所有權人會議
所作成系爭規約甲規定決議，104 年8 月20日區分所有權人會議所作成修訂系爭規約乙規定決議，均無充分及必要之理由，且已悖離法定「按應有部分比例分擔」之原則，堪認上開2 決議實為系爭大樓區分所有權人會議藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，已有權利濫用之情事，依民法第148 條第1 項之規定，並非法之所許。原告請求確認上開2 決議無效，為有理由，應予准許。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務者，不得請求返還，民法第179 條前段、第180 條第3 款分別定有明文。如對於有無債務，尚有疑問而暫先給付者，自與明知無給付義務而給付之要件有間，如無債務，當可請求返還不當得利。查原告係依系爭甲規定自103 年4 月起共繳納402,246 元予被告，此為兩造所不爭執，而系爭大樓區分所有權人會議作成系爭甲規定之決議無效，已如前述，則甲規定亦屬無效，是故，被告取得該款項自屬無法律上原因而受利益，且致原告因此而受損害，自屬不當得利。原告自得請求被告返還之。從而，原告請求被告應給付402,246 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年3 月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即屬有據。
㈣原告先位之訴部分，既有理由，本件備位之訴部分，即無庸再為裁判，附此敘明。
五、綜上所述，原告先位之訴請求確認台鳳帝門大樓103 年3 月26日區分所有權人會議修訂規約規定「①從事對外教育訓練之單位；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會裁定人數），符合以上二項之任一條件皆構成需補貼公共電費對象，補貼費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自
103 年4 月1 日起實施。收入專款專用於電梯維修支出」之決議無效；確認台鳳帝門大樓104 年8 月20日區分所有權人會議修訂規約第十四條規定「本大樓有住戶因人員進出眾多，導致電梯使用比例增加且公共用電電費支出增加，於103年3 月26日區分所有權人會議增訂相關公約條文如下：符合以下二項之任一條件皆構成需繳交公共電費對象，繳交費用為原管理費含公共電費之二倍計收，並自103 年4 月1 日起實施。①對外教育性、訓練性，或進出人員眾多之住戶；②常態性進出人數達30人以上之單位（由委員會依常態核算裁定人數）。前項增加之收入專款專用於電梯修繕或汰換支出」之決議無效；被告應給付原告402,246 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年3 月14日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均有理由，應予准許。
六、又兩造就主文第三項部分，均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核此部分因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；被告聲請宣告免為假執行，亦核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
民事第七庭法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 31 日
書記官 陳莉庭