臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2422號原 告 莊○○訴訟代理人 許泓琮律師被 告 ○○建設股份有限公司法定代理人 黃○○被 告 蔡○○共 同訴訟代理人 郭憲彰律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告○○建設股份有限公司應給付原告新台幣伍拾伍萬玖仟元，及自民國一百零四年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告○○建設股份有限公司負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹拾捌萬元為被告○○建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告○○建設股份有限公司如以新台幣伍拾伍萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告為儘速銷售所興建之「○○第37代」預售屋建案（下稱系爭建案），由被告之銷售人員黃○○於原告參觀建案時訛稱，A3棟3樓該戶露台日後可以增建，且保證被告配合之銀行貸款成數可達8成，甚於簽約當時未予原告5日之契約審閱期間即催促原告當場簽約，致原告陷於錯誤，於民國103年11月28日與被告○○建設股份有限公司（下稱○○公司）簽立「房屋預定買賣契約書」，與被告蔡○○簽立「土地預定買賣契約書」，購買系爭建案A3棟3樓房屋暨其坐落基地（下合稱系爭房地），房屋價金新台幣（下同）694萬元、土地價金1,006萬元（下合稱系爭契約），原告已給付房屋買賣價金160萬元予被告○○公司、土地買賣價金20萬元予蔡○○。嗣原告得知露台部分不得增建，且貸款金額不到6成，原告因受被告欺瞞、傳遞不實訊息陷於錯誤而締約並給付180萬元，原告已依民法第92條、第113條、第114條、第179條等規定向被告撤銷系爭契約之應買，並於104年8月6日以存證信函對被告撤銷應買之意思表示，惟被告迄未返還原告任何買賣價金。又如認原告不得撤銷系爭契約應買之意思表示，因原告已明確表示拒絕給付後續款項而屬違約，系爭契約所定違約罰則性質應屬損害賠償總額預定性之違約金而非懲罰性違約金，依上開房屋預定買賣契約書第17條第2項約定，○○公司得沒收之最高金額為房屋買賣價款694萬元之15％即1,041,000元，則○○公司沒收原告已給付價金逾15％部分即559,000元，即無理由，應返還原告；再者，系爭契約為預售屋買賣，原告就系爭房地始終未曾占有使用，且系爭建案迄今尚未完工，以買賣價款15％計算違約金實屬過高，應將其酌減為1萬元（即房屋、土地各5,000元），其餘部分依民法第179條應返還原告。為此，爰依法提起本件訴訟等情。先位聲明：（一）被告○○公司應給付原告160萬元，被告蔡○○應給付原告20萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）被告○○公司應給付原告1,595,000元，被告蔡○○應給付原告195,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造確於 103年11月28日就系爭房地成立系爭契約，原告係在談妥系爭房地之預定買賣條件且詳閱預定買賣契約書後，始簽訂系爭契約，此由原告於系爭契約親自書寫「本契約書之內容（含附件），業經本人詳閱無誤」等語，並簽名記載日期可得證明，是原告因急於簽約下訂，自願放棄審閱期，是原告主張被告未給予5日審閱期，致伊陷於錯誤而簽約，實與事實不符。再者，系爭契約清楚記載露台不得任意加蓋、增設雨遮，且被告並未告知露台可以增建，亦未保證貸款成數可達8成，原告以不實事由主張撤銷系爭契約，請求返還買賣價金，即無理由。又系爭契約就買受人違約處罰之約定，性質上屬於懲罰性違約金，應無酌減規定之適用，且原告計算違約金本應併算土地及房屋部分，即土地部分違約金為1,509,000元（計算式：1,006萬元×15％）、房屋部分違約金為1,041,000元（計算式：694萬元×15％），合計應為255萬元，是被告沒收180萬元尚不足所得請求之違約金額；再者，系爭建案業已完工，原告實係因近期房地產價格下降而藉故主張撤銷，應不足採。綜上，原告主張顯無理由等語置辯。並聲明：（一）原告之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項（本院卷第189-190頁）：
（一）不爭執事項：
1.原告與被告○○公司、蔡○○分別就系爭房屋、土地於103年11月28日簽立買賣契約，房屋價金為694萬元，土地價金為1,006萬元。
2.原告已給付被告○○公司、蔡○○之買賣價金各為160萬元、20萬元，共180萬元。
（二）爭執事項：
1.被告有無給予原告契約審閱期？是否影響系爭買賣契約效力？
2.原告購買系爭房地是否遭被告公司業務員詐欺所致？若是，原告請求返還180萬元之本息，有無理由？
3.被告得否以原告違約為由沒收原告已付價金？
4.違約金是否過高？是否酌減？
四、得心證之理由：
（一）被告有無給予原告契約審閱期？是否影響系爭買賣契約效力？
1.消費者保護法第11條之1第1項明文規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，而自願放棄契約審閱權，自非法所不許。
2.查：證人即被告業務員黃○○證稱：議價時，我堅持1,750萬元，但原告出1,700萬元，有跟原告說買賣契約書讓妳拿回去，有5日的審閱期間，11月30日要交接了，有確定再簽約，但原告說不要緊，然後就簽了，因為原告覺得她賺到了等語（本院卷第169、172頁）；證人即原告配偶黃○○亦證稱：黃○○帶我們去看三樓有露台的物件，稱隔天銷售要轉交代銷公司，可以用優惠的價格銷售給我們，11月28日簽約當日，從拿到契約書到簽名約5小時內等語（本院卷第158-159頁）。且依房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書約定：「本契約書之內容<含附件>，業經本人詳閱無誤（原告簽名、蓋章）」（本院卷第27、80頁），故依證人所述因原告在議價過程中，為爭取更低價格而自願放棄審閱期，且簽約當日確實有5小時左右的時間可充分瀏覽契約，知悉條款內容，況原告亦於契約上親簽經本人詳閱契約內容無誤，再者原告事後之「確認貸款回執單」係向被告表明「因家庭因素及投資失利，導致無能力購買優質房屋，不得已需做違約」等語（本院卷第141頁），並未向被告主張違反契約審閱期，可徵原告乃知悉條款內容，因爭取低價，而自願放棄審閱期，故原告主張被告未給予契約審閱期有影響系爭契約效力等語，即無理由。
（二）原告購買系爭房地是否遭被告公司業務員詐欺所致？若是，原告請求返還180萬元之本息，有無理由？
1.原告雖主張遭黃○○詐欺露台可增建、貸款成數可達八成，然為黃○○所否認，並證稱：關於露台部分，原告先向我提出她們能否增設，能不能作採光罩的搭建，我跟她說要經過管委會的同意，公司不可能幫你做，因為這一塊屬於違建，我有建議她如果管委會有同意的話，因為隔壁也是露台，可以一起請廠商作比較便宜；就貸款成數部分，有跟原告說一般貸款是八成，我問原告名下有無房屋，她說有二間，法律規定第三間只能貸五、六成，我有告訴她一定要處理掉那2間房屋，後來幫原告貸款，不清楚可以貸款到多少錢等語（本院卷第168、173-174頁）。
2.雖證人即原告配偶黃○○證稱：黃○○說露台可以增建一個類似像遮雨棚的東西，只要跟隔壁談好就可以去做等語（本院卷第158頁）；證人即原告之父莊○○證稱：黃○○說露台買方可以使用，他說要交屋時，如果跟隔壁協商好，共同搭建起來就可以使用等語（本院卷第161頁），二人雖均證稱黃○○有向其等表示露台可增建，然證人乃原告親屬，其證詞本可能有偏頗之虞。觀諸房屋預定買賣契約書第9條已約定：「屋頂平台、法定空地、露台等約定專用部分：（第2款）甲方同意露台由該戶有附露台之區分所有權人個別約定專用，但不得任意加蓋、增設雨遮，應合法使用，且同意不以未能為產權登記之理由減少價金或提出解除契約之要求」（本院卷第16頁）。契約條款既已明確載明露台雖約定專用但不得任意加蓋、增設雨遮，應合法使用，黃○○身為建設公司業務員，就房屋預定買賣契約書之書面記載應知之甚明，其證述係原告主動詢問能否增建乙詞，尚屬合理。則原告主張係黃○○向其訛稱露台可增建，尚難採信。
3.就貸款成數部分，證人黃○○證稱有向原告告知一般可貸款到八成，惟若原告名下若有房子，貸款成數即會下降，，原告亦不否認有其他房地（本院卷第226頁），參以原告提出之付款明細表2份，分別為貸款成數約6成、8成之金額（本院卷第127-130頁），可徵若原告名下有房子，貸款成數自不能貸到八成。且參諸房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書第4條均約定「金融機構貸款約定：甲方（原告）同意本項貸款為應繳房屋（土地）價款之一部分，非交屋尾款，為交屋前乙方（被告）之應收款…甲方同意配合乙方辦理前項貸款之一切手續，貸款獲准貸放時，甲方同意上述核貸金額由金融機構直接撥付乙方以抵付應繳款項。惟核准貸款額若少於應繳貸款額時，其不足部分甲方應自乙方通知已領到使用執照之日起七日內向乙方一次付清兌現，違約即以違約論」（本院卷第12、73頁）。契約亦已明確約定，若核貸金額少於應繳款項時，不足部分原告應一次付清兌現，因貸款成數繫於原告之資產狀況、銀行實際所貸情況決定之，業務員應無向原告詐欺貸款成數以求成立契約之必要性，故證人黃○○證稱有向原告稱名下有房子，僅能貸款到約五、六成，並非無據，自難認黃○○有向原告保證貸款成數達8成之事實。
4.參以房屋預定買賣契約書第21條及土地預定買賣契約書第15條約定：「甲乙雙方之約定一律根據本契約並載明於本契約書內，若有現場售屋人員口頭約定事項，為避免口說無憑，亦應載明於本契約之後頁特約條款特別註明，否則一律無效」（本院卷第26、80頁），原告主張黃○○所稱之口頭陳述，並無書面約定，且原告事後之「確認貸款回執單」係向被告表明因家庭因素及投資失利，不得已需違約，並未表明貸款成數遭業務員詐欺，致無法貸得八成之成數付款有困難，已難認原告主張遭黃○○詐欺為真實。
（三）被告得否以原告違約為由沒收原告已付價金？
1.房屋預定買賣契約書第17條第2款及土地預定買賣契約第13條第1款之違約罰則約定：「甲方應繳之各項款項，應於接獲乙方繳款通知單或本契約有關規定時間通知之日起7日內繳付兌現...如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。且甲方同意全部已付款項由乙方沒收，甲方絕無異議，沒收款項最高金額為買賣總價款百分之十五」（本院卷第23、78頁）。
2.另房屋預定買賣契約書第18條：「房屋基地：本契約房屋之土地，由甲方另向土地所有權人價購，該土地所有權人對本契約房屋，亦享有本契約第17條有關違約罰則規定之權利」、土地預定買賣契約書第12條約定：「基地上房屋：本契約土地上之房屋，由甲方另向房屋興建人價購，該房屋興建人對本契約土地，亦有本契約第13條有關違約罰則規定之權利」（本院卷第23、78頁）。
3.被告已於104年10月27日以存證信函催告原告繳交價金（本院卷第196-203頁），原告並未依約繳納，被告因而於104年12月16日再以存證信函為解除買賣契約之意思表示（本院卷第201-203頁），原告並對上開日期無意見（本院卷第226-227頁），上開存證信函雖遭郵局以遷移為由退回。然原告自陳已於104年8月6日以存證信函對被告撤銷詐欺而為買賣之意思表示，並要求被告返還全部價金，亦有存證信函及回執可證（本院卷第91-96頁），足認原告已無繼續繳納價金之可能，參諸最高法院90年台上字第1231號判例意旨，原告又提起本件訴訟請求返還全部價金，迄今已逾半年以上期間，依房屋預定買賣契約書第20條第2項及土地預定買賣契約書第14條第2項約定：「甲方雙方所為之徵詢洽商、繳款或通知辦理事項，均應以書面為之，凡此項通知均以本契約雙方所記載之通訊地址郵寄之，如因拒收或無法送達致退回者，均以郵局第一次投遞日期視為他方已受送達之日期。甲乙雙方之地址如有變更應即以書面通知對方，否則其一切責任均由違反此約定之一方自行負擔」（本院卷第24、79頁），應認被告所為解除契約之意思表示已生合法解除之效力，方合於誠信原則。
（四）違約金是否過高？是否酌減？
1.原告與○○公司、蔡○○分別就系爭房屋、土地於 103年11月28日簽立買賣契約，房屋價金為694萬元，土地價金為1006萬元；原告已給付○○公司、蔡○○之買賣價金各為160萬元、20萬元，共180萬元，此為兩造所不爭執，另房屋、土地買賣契約違約罰則分別於第17條第2項、第13條第1項明定，違約沒收款項最高金額為買賣總價款百分之十五；對比房屋預定買賣契約第17條第1款約定「…並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。」（本院卷第23頁），且後附買賣價款明細表（本院卷第30頁），買賣總價款計694萬元。則依文義解釋，買賣總價款對比上開房地總價款，有所不同，且房屋及土地乃原告各別與○○公司、蔡○○所定，故沒收金額應分別觀之，故原告主張應依房屋、土地契約分開計算違約金等語，即屬可採，被告抗辯房地應一起計算等語，與契約約定不符，自非可採。
2.兩造房屋預定買賣契約第17條第2項、土地買賣契約第13條第1項約定原告不按時給付價金催繳而未繳，雙方同意依違約之處罰規定處理，且原告同意全部已付款項由被告沒收，沒收款項最高金額為買賣總價款百分之十五等語，依上開約定（本院卷第23、78頁），應視為不履行債務所生損害之賠償總額。而房屋、土地價金總價金各為694萬元、1,006萬，依契約所定之最高15%，僅能各沒收1,041,000元、1,509,000元，今原告既已付1,600,000元、200,000元，則關於房屋違約金部分，原告自應可向○○公司請求返還559,000元（1,600,000－1,041,000＝559,000）。原告雖主張違約金過高等語，然原告購買系爭房地，係屬投資性質，並非供居住，此觀原告不否認名下尚有其他房地，且向被告表明因投資失利而需違約，已如前述，認原告係因投資因素，任意違約，違反契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，依客觀事實，社會經濟狀況、被告所受損害及原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益情形，認兩造違約金之約定，並未過高，原告請求酌減，即非可採。
五、綜上所述，原告依契約約定請求○○公司給付559,000元，及自起訴狀繕本送達翌日之104年9月3日起（104年9月2日送達，本院卷第101頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。至主張依民法第92條規定遭詐欺而撤銷買賣之意思表示、違約金過高房地應各酌減為5,000元而依民法第179條請求返還，均無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請自失所附麗，應併駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 林玉心
法 官 李怡蓉法 官 陳美芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
書記官 陳美月