臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2564號原 告 柏特利房屋仲介有限公司法定代理人 江秀珊訴訟代理人 李宏文律師被 告 張微彩上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國105年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬柒仟貳佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣叁拾陸萬柒仟貳佰元為原告預供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國104年5月29日經由原告之經紀人員張育琳而就坐落高雄市○○區○○段○○○○○○號土地及其上門牌號○○○區○○路○○巷○○號房屋（下合稱系爭房地）簽訂「一般委託銷售契約書」及「委託銷售/出租契約內容變更同意書」（下合稱系爭委託銷售契約），約定系爭房地開價新臺幣（下同）1,180萬元、底價1,000萬元，委託原告對外覓得買主辦理銷售，於上開授權底價金額範圍內，原告得收受買方訂金、安排買賣簽約事宜，如買賣成交者，被告應給付原告以成交價格3％計算之服務報酬。嗣原告為被告覓得買主陳信良，被告與陳信良遂於104年6月12日簽訂買賣契約，約定系爭房地之買賣價金為1,020萬元，陳信良並於同日給付簽約款30萬元，被告則應於陳信良交付第二期款30萬元後，在104年6月30日由被告攜齊過戶資料蓋妥移轉登記書交予地政士(下稱系爭買賣契約)。惟陳信良將第二期款60萬元匯入履約保證專戶後，被告竟無故毀約，迄未依約定於上開期限內交付過戶資料，經原告、陳信良催告履行系爭買賣契約，均未置理，陳信良乃於104年9月9日以存證信函通知被告解除系爭買賣契約及請求加倍返還已付價金。另系爭買賣契約既已簽立，原告就系爭委託銷售契約已屬履行完畢，嗣因可歸責於被告之事由致系爭買賣契約解除，依系爭委託銷售契約第10條有關違約處罰之約定：「㈡買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價6％計算之服務報酬」，被告即應依銷售總價即1,020萬元之6％即612,000元給付服務報酬予原告，為此，爰依系爭委託銷售契約第10條約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告612,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠ 系爭買賣契約之解除，係因可歸責於原告所屬仲介人員張育琳之事由，而非屬可歸責於伊之事由所致。因張育琳於104年5月29日主動與被告接洽，願仲介被告系爭房屋之買賣，當時伊即向其告知伊因已先與永慶不動產簽訂專任委託銷售契約，再與原告簽約，恐有違約問題等語，惟張育琳仍告以沒有關係，一切由其處理及負責，請伊放心簽約等語。伊遂聽從張育琳所言，與原告簽訂系爭委託銷售契約，嗣伊並與陳信良簽訂系爭買賣契約，然張育琳卻未依其承諾處理伊與永慶不動產間之委託銷售契約之違約問題，致使伊受有因違約而遭永慶不動產索賠之危險，顯屬債務不履行，復因張育琳未解決伊與永慶不動產間之違約問題，使系爭買賣契約遭受解除，反而讓伊遭買受人陳信良訴請損害賠償，此乃屬原告方所致之債務不履行，致伊受有損害，而伊本得依民法第
22 4條、第227條第2項及第544條等規定向原告請求損害賠償，伊自無須依系爭委託銷售契約第10條約定給付報酬予原告，且縱認伊負有依上開約定給付報酬之義務，伊亦得就此於本件主張抵銷。
㈡ 另伊與原告簽訂委託銷售契約時，即已告知原告系爭房屋出售底價是1,180萬元，而仲介張育琳竟要求伊同時簽立二張「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，其中1張之底價為1,180萬元，另一張則底價部分空白，嗣該張空白底價之「委託銷售/出租契約內容變更同意書」(下稱系爭變更同意書)竟遭仲介張育琳擅自填寫底價為1,000萬元，張育琳復於系爭買賣契約簽訂之際，以系爭變更同意書之正本原是記載底價1,000萬元為由，在伊母親正在醫院急救，伊無暇顧及其他之際，要求伊趕緊同意簽訂系爭買賣契約，致伊無法詳細閱覽系爭買賣契約內容即為簽署。嗣經伊要求張育琳提供系爭變更同意書正本供伊檢閱，張育琳仍藉詞不為提供，顯有債務不履行情事，是在原告之仲介張育琳尚未依民法第540條詳細報告顛末之情形下，伊自能拒絕給付報酬。
㈢ 再於履約過程，陳信良至少應支付90萬元價金(即簽約款及第二期款)於履約保證專戶內，惟原告卻僅提示2張金額分別為20萬原及60萬元之匯款單影本，卻未交付簽約款10萬元之匯款單供伊核對，致伊不知陳信良是否已依約給付，此乃屬原告方所應負之提供相關資料義務，惟原告迄未提出，致伊遭陳信良解約並另訴請求伊賠償高達90萬元之違約金，此亦屬伊得依民法第227條第2項向原告請求損害賠償之範圍，故伊自得以此主張抵銷。
㈣ 又伊曾以系爭買賣契約正本不慎遺失，要求原告促請陳信良提供系爭買賣契約正本供伊檢視，以保障伊之權利及確認買賣價金金額，惟原告仍置之不理，顯未盡到仲介應盡之義務，而屬違約。
㈤ 再依系爭買賣契約約定，買受人亦應交付與尾款同額之本票予伊，以擔保尾款之支付，惟原告始終未督促陳信良開立擔保之本票予伊，亦屬未盡委任義務之債務不履行情事。
㈥ 以上諸多疑義未釐清前，系爭房地之買賣過戶，不免產生不順利之情形，而原告本有義務加以解決處理或協助，惟均未為之，最終買賣雙方解除系爭買賣契約，此乃屬原告未完成委任義務所致，故原告主張伊無故毀約，自屬無稽。又縱認伊有違約情事，原告請求6％之服務費報酬，亦屬過高，自應予以酌減等語資為抗辯，並聲明：1、原告之訴駁回；2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 被告前於104年5月29日經由原告之經紀人員張育琳而簽立系爭房地之系爭委託銷售契約，約定系爭房地開價1,180萬元、底價1,000萬元，委託原告對外覓得買入辦理銷售，於上開授權底價金額範圍內，原告得收受買方訂金、安排買賣簽約事宜，如買賣成交者，被告應給付原告成交價格百分之3計算之服務報酬。
㈡ 原告為被告覓得買主陳信良，被告與陳信良即於104年6月12日簽訂系爭買賣契約，陳信良並於同日給付簽約款30萬元，買賣契約約定於104年6月30日由被告攜齊過戶資料蓋妥移轉登記書交予地政士，陳信良則於上開期限同日或之前將第2期款60萬元匯入買賣履保專戶內，惟被告未於期限內交付上開過戶資料。
㈢ 陳信良於104年7月10日以存證信函催告被告履約，嗣於104年9月9日以存證信函解除系爭買賣契約。
四、得心證之理由：
㈠ 原告依照系爭委託銷售契約第10條第2款約定，請求被告給付銷售總價6％計算之報酬即612,000元，有無理由？
1、原告主張被告與其簽訂系爭委託銷售契約，並經其覓得買方陳信良後，被告即與陳信良簽訂系爭買賣契約等情，業據其提出系爭委託銷售契約及買賣契約等為證(參本院卷第7頁至第22頁)，而被告均不爭執上開文件簽名之真正(參本院卷第66頁言詞辯論筆錄)，應堪認原告主張之上情為真實。被告雖辯稱其委託原告銷售之底價為1,180萬元，惟系爭變更同意書遭原告所屬仲介人員張育琳擅自填寫為底價1,000萬元，顯屬不實云云，然依系爭變更同意書觀之，其上所載之委託銷售底價確為1,000萬元(參本院卷第10頁)，倘如被告所述該系爭變更同意書上原無填載任何底價金額，則何以被告願於未記載任何底價金額之文件上簽名，此已屬有疑，況若其僅願以高於底價1,180萬元之價格售出系爭房地，則其於系爭買賣契約訂定時，應已知悉買賣價格低於其所欲出售之底價，其當可選擇不予訂約，惟其仍願簽訂系爭買賣契約，自難再以其當初僅願以1,180萬元之底價出售此節，遽論兩造間之底價約定有誤，甚而否定系爭買賣契約業經成立之效力。
2、依系爭買賣契約第3條第2項之約定：「第一期款(即簽約款)為30萬元，第二期款為60萬元，賣方(即本件被告)應於104年6月30日備齊一切過戶資料並攜帶印鑑章(印鑑證明)、身分證明文件、稅單等資料交付承辦地政士收執。」，復依系爭委託銷售契約第10條第2款所載：「違約之處罰：有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付銷售總價6％計算之服務報酬：㈡買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者。」(參本院卷第13頁、第7頁)。而原告主張陳信良已依約給付買賣價金90萬元(含簽約款30萬元及第二期款60萬元)，因被告無故未依約於104年6月30日之期限內交付過戶資料，嗣遭陳信良解除系爭買賣契約等情，業據其提出存證信函為證(參本院卷第23頁、第28頁至第30頁)，被告則就陳信良已依約給付90萬元，而其迄未交付過戶相關資料，及其曾收受上開存證信函等節均不爭執如前，堪認系爭買賣契約確係因被告未依約交付過戶相關資料而遭陳信良解除乙情為真實，此自核屬可歸責於被告之事由，是原告主張其得依前揭系爭委託銷售契約第10條第2款約定請求服務報酬應屬有據。
3、被告雖以前詞抗辯系爭買賣契約之遭解除，乃係屬可歸責於原告之事由云云，並提出其與永慶不動產所簽訂之專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、存證信函及其與張育琳對話之光諜及譯文等件為憑(參本院卷第80頁至第96頁)。惟查，依其所提出其與永慶不動產之專任委託銷售契約書，第8條第3項第1款固記載：「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方(即永慶不動產，下同)已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額2％之服務報酬外，甲方(即被告，下同)仍應支付委託銷售價額4％服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方：①委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者。」(參本院卷第80頁)，即約明被告於簽訂該契約書後即不應再另行委託第三人居間仲介，然此僅為被告與永慶不動產間之約定，並非必然得為第三人即原告所知悉，且依被告所提出之錄音譯文，張育琳係稱其曾詢問被告，有關被告與永慶不動產間所簽之契約係屬一般約或專任約，經被告覆以係一般約，其方與被告辦理簽訂系爭委託銷售契約事宜等語(參本院卷第89頁)，是已難謂原告於簽約時已知悉被告與永慶不動產間所簽訂之契約為專任委託銷售契約，進而為承諾處理之意思表示，故被告主張原告未依承諾內容處理其與永慶不動產間之契約，已嫌無據；又依原告所提出之手機簡訊，已記載確有收到買方價款(參本院卷第102頁、第111頁)，被告亦自承有收受該簡訊(參本院卷第102頁)，足徵被告應已知悉陳信良所匯入之款項金額，而縱如其所述，原告迄未提出陳信良有匯款10萬元之相關證明供其檢視，其於收受簡訊當時亦當可知悉陳信良已有依約給付之情事，而得為相對應之履約行為，自難以原告未提供匯款相關憑證此節，逕認為系爭買賣契約之解除係可歸責於原告；另被告所持有之系爭買賣契約遺失，已屬被告保管不慎所致，原難將此不利益歸由原告，況縱認原告未依被告要求再提供系爭買賣契約予被告檢視，惟被告至遲於收受陳信良之存證信函及原告委由律師撰寫之律師函時，即應可明確知悉其所應依約履行之義務為何，而其仍迄未履約致遭解除系爭買賣契約，此解約事由即與原告是否有將系爭買賣契約正本交予被告閱覽無涉；再依系爭買賣契約第5條第3項約定，買方至遲應於辦理完稅前，將商業本票交予承辦地政士保管，作為尾款之擔保(參本院卷第15頁)，而買賣雙方就系爭房地既僅進行至交付過戶資料階段，而尚未處理稅捐事宜，則陳信良應給付商業本票之期限即仍未屆至，被告執此抗辯因原告未督促陳信良交付商業本票，而屬可歸責原告之事由致其無法履約乙節即非有據。從而，被告所辯系爭買賣契約之解除係因可歸責於原告之事由所致並非可採。
4、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。系爭委託銷售契約第10條第2款約定，買賣契約成立後，因可歸責於委託人之事由或買賣雙方合意，而解除買賣契約者，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬業如前述，觀諸該條款文義即係在使有可歸責事由之委託人，應賠償受託人因完成委託任務預期可得之佣金報酬，性質上係屬損害賠償額預定性質違約金之約定至明。
5、次按約定之違約金額過高者，得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金之金額是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌原告於系爭買賣契約簽訂時，原可自被告方收取銷售總價3％中之70％服務報酬，嗣被告如依系爭買賣契約履行，於交屋時原告亦可再收取其餘30％之服務報酬(參本院卷第9頁)，且得向買方陳信良收取仲介費用15萬元(約相當於銷售總價1.5％，參本院卷第108頁買方給付服務費承諾書)，惟因被告未依約履行致系爭買賣契約解除，原告迄未能獲取上開利益；復依系爭銷售委託契約觀之，原告所應履行之受託義務包含廣告企劃、買賣交涉、協助辦理過戶及貸款手續等（參本院卷第9頁），而原告就系爭房地之銷售已履行廣告企劃、帶看房屋、斡旋買賣價金等事務，如被告依系爭買賣契約履行，原告仍須協助辦理過戶或貸款手續等工作，故因被告違約，原告亦省卻處理系爭房地相關之過戶、點交等事宜所需付出之人事、勞務費用，是考量上情及社會經濟狀況等一切情狀，認原告請求以銷售總價6％計算之違約金容有過高，應以委託銷售價6％之60％計算，較屬合理。從而，原告得請求被告給付之金額為36萬7,200元（計算式：1,020萬元×3.6％＝36萬7,200元）為合理，逾此範圍請求，尚嫌過高，不應准許。
6、再者，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，此為民法第250 條第2 項所明定。申言之，違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償；當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第項規定，視為賠償性違約金。經查，系爭委託銷售契約第10條固標明係「違約之『處罰』」，惟其第2款係約定因可歸責於委託人之事由致買賣契約遭解除時，應一次給付按委託銷售總價6%計算之違約金予原告予該公司，而非與日俱增或其他強制被告履行債務之特性，揆諸前揭說明，該約款所定違約金應屬賠償性違約金。又違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年台上字第1394號判例意旨參照）。而原告所得請求之前述違約金既屬賠償性，應視為該違約金為被告不履行系爭銷售契約所定出賣義務所生損害之賠償總額，即不得再請求被告給付該違約金之遲延利息。
㈡ 原告是否應依民法第224條、第227條第2項及第544條等規定對被告負債務不履行之損害賠償責任？如是，則被告以此為抵銷，有無理由？
1、按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第224條、第227條及第544條分別定有明文。
2、被告抗辯原告所屬之仲介人員張育琳未依其承諾處理被告與永慶不動產間之專任委託銷售契約事宜，且亦未提出陳信良交付10萬元之相關匯款證明、系爭變更同意書及買賣契約之正本供伊檢視，致伊遭陳信良解除系爭買賣契約並求償高達90萬元之違約金，復未督促陳信良交付擔保尾款支付之本票予伊，顯屬未盡委託人之責，應負債務不履行責任云云。惟被告就張育琳曾有承諾處理其與永慶不動產間之專任委託銷售契約事宜乙節，已未能舉證證明業如前述，自難認此為原告應盡受託義務之範疇；又被告已由簡訊知悉陳信良所匯入履約保證專戶之款項金額，此經其自承在卷(參本院卷第102頁)，亦難認被告因原告未提供匯款證據致受有何損害；另被告雖就系爭變更同意書之底價有所爭執，而請求原告提供正本，惟其嗣既已同意以1,020萬元出售系爭房地，則系爭變更同意書記載之底價為何已非要事，況被告縱已遺失系爭買賣契約正本，然於經原告及陳信良行使催告後，亦無不知其所應履行之契約內容之理，自難認被告因此受有何損害，且系爭買賣契約於系爭房地完稅前已為解除，亦無從認定原告尚有再督促陳信良給付本票之義務，是被告執前揭理由辯稱原告應依上開規定負債務不履行之損害賠償責任，並於本件主張抵銷，洵非有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第3條第2項之約定，請求被告給付36萬7,200元，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。
六、本判決命被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行。被告亦聲請願供擔保請准宣告假執行，經核與法相合，併准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 19 日
民事第三庭 法 官 呂佩珊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 22 日
書記官 陳仙宜