臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2573號原 告 林昌堯訴訟代理人 蔡永富被 告 昇隆商業大樓管理委員會法定代理人 林昌洲訴訟代理人 鄭雅云律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，經本院於民國105年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認昇隆商業大樓於民國一０三年二月十日、三月三日及一０四年一月二日區分所有權人會議所為之決議均無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人白聰仁係昇隆商業大樓（下稱系爭大樓）區分所有權人，竟未經公開程序，私下與其他區分所有權人連署，而於民國103年1月6日自行公告當選區分所有權人會議召集人，惟其於連署前既未先行公告，即不能認為已合法當選召集人，詎白聰仁仍於103年1月28日、2月10日及3月3日召開如附表編號1至3所示之區分所有權人會議，其中附表編號1之區分所有權人會議因出席人數不足而流會，然附表編號2、3號之區分所有權人會議既由無召集權之白聰仁所召開，已違反公寓大廈管理條例第25條第3項強制規定及系爭大樓管理規約（下稱系爭大樓規約）第3條第1項規定而應屬無效，況白聰仁於103年3月1日公告召集區分所有人會議，因人數不足，旋即於103年3月3日召開如附表編號3之區分所有權人會議，其公告日數亦不足10日，又附表編號3所示之決議採抽籤方式組成系爭大樓第103年度管理委員會委員，並抽籤排定由林昌洲擔任被告主任委員，但附表編號3之決議既屬無效，其後再由無效選任之主任委員林昌洲於104年1月2日召開如附表編號5所示之區分所有權人會議，亦應屬無效；再附表編號2、3、5所示之會議均係依公寓大廈管理條例第31條做成假決議，惟做成假決議後未依該規定送達各區分所有權人，附表編號3、5所示會議之出席區分所有權比例且未達公寓大廈管理條例第31、32條規定之成數；附表編號
2、3、5所示之會議決議既有上揭違反法令之處，自應均屬無效。為此爰依前揭法律規定提起本訴，並聲明：確認如附表編號2、3、5號區分所有權人會議所為之決議無效。
二、被告則以：系爭大樓於101年12月11日召開區分所有權會議，決議推選訴外人施永禹、陳淑貞、巫麗雪、張董惠美、徐永典五人為系爭大樓102年第13屆管理委員，然該次決議選任之主任管理委員施永禹並非系爭大樓之區分所有權人，違反公寓大廈管理條例第25條第3項前段規定，嗣業經本院103年度訴字第1292號及臺灣高等法院高雄分院103年度上字第284號判決認為該會議欠缺成立要件而不存在，其決議推選管理委員自不生效力。系爭大樓既無第13屆管理委員存在，依公寓大廈管理條例第25條第3項中段規定應由全體區分所有權人互推一人為召集人，而區分所有權人白聰仁、林昌洲為避免系爭大樓廣告收入遭管理公司覬覦，遂於103年1月6日，與12位區分所有權人以書面連署推選白聰仁擔任系爭大樓103年度區分所有權人會議召集人，並依公寓大廈管理條例施行細則第7條規定公告10日後生效，期間並無其他區分所有權人被推選為召集人，故白聰仁自有召集會議之權利和義務，其於103年2月10日通知召集區分所有權人會議及修訂系爭大樓管理規約之決議（即附表編號2）即具有法律上效力。又因系爭大樓處於無管理委員會之狀態而有急迫情形，白聰仁乃於103年3月1日公告2日，並於103年3月3日依管理條例第30條、第25條及規約第3條規定召開臨時區分所有權人會議（即附表編號3），並依103年2月10日新修訂之規約第6條規定，由出席會議之區分所有權人以抽籤方式決定擔任管理委員順序，未出席會議者則按其所有之樓層位置及門牌號碼排定擔任順序，被告法定代理人林昌洲依規約參與抽籤，並擔任被告主任委員，該次決議已於同年月4日依法公告，並經送達全體區分所有權人，應屬有效。而林昌洲依規定為會議召集人，其於104年1月2日所召開之區分所有權人會議暨決議（即附表編號5）自屬合法有效。況原告主張附表編號2、3、5所示會議決議有公告期間不足、出席之區分所有權比例不足、暨假決議未送達全部區分所有權人等情形，均係屬召集程序或決議方法違反法令或章程，其法律效果僅為得於決議後三個月內請求法院撤銷，原告提起本訴已逾請求撤銷決議之除斥期間，瑕疵已治癒，原告主張上開決議無效自無理由等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭大樓規約於90年4月訂定，於96年12月7日修訂，規約第三條第一款規定「區分所有權人會議由本大樓全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例（下稱本條例）第25條之規定辦理，召集人由具區分所有權人身分之管理人或管理委員會主任委員或管理委員擔任」；第三款則規定「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：（一）規約之訂定或變更；（二）大樓之重大修繕或改良；（三）大樓有本條例第13條第2款或第3款情形之一須重建者；（四）住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓；
（五）約定專用或約定共用事項；（六）管理委員執行費用之支付項目、金額及支付辦法；（七）其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項」；第八款規定「區分所有權人因故無法出席所有權人會議時，得書面委託親屬代理出席」；第十款則規定「區分所有權會議討論事項，除第三款第一目至第五目應有區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之外，其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」；第十一款規定「區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」；第十二款則規定「區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。」
(二)系爭大樓於100年12月11日由黃崑隆擔任召集人召開區分所有權會議，決議推選訴外人施永禹、陳淑貞、巫麗雪、張董惠美、徐永典五人為管理委員，並推選施永禹為主任委員，惟其並不具系爭大樓之區分所有權人身分。嗣施永禹於101年12月9日再以召集人身分召開區分所有權人會議，決議推選施永禹、陳淑貞、巫麗雪、張董惠美、徐永典五人為系爭大樓第13屆管理委員，仍由施永禹擔任主任委員，任期自102年1月1日至102年12月31日；施永禹又於102年12月8日晚間7時30分以召集人身分召開區分所有權人會議，決議推選林昌堯、張玉泉、張董惠美、施永禹、陳淑貞為系爭大樓第14屆管理委員，而由林昌堯擔任主任委員，任期自103年1月1日至103年12月31日，惟本次決議已經本院103年度訴字第1292號及臺灣高等法院高雄分院103年度上字第284號判決確認無效，故於103年1月時，系爭大樓並無適法選出之管理委員。
(三)區分所有權人白聰仁、林昌洲於103年1月6日與12位區分所有權人連署推選白聰仁擔任系爭大樓103年度區分所有權人會議召集人，推選後公告10日，期間並無其他區分所有權人被推選為召集人。
(四)白聰仁於103年1月17日擔任召集人，通知並公告於103年1月28日召開區分所有權人會議，開會內容為修訂系爭大樓規約及討論臨時動議，該次會議出席人數8人，出席之區分所有權比例為萬分之2017，因出席人數未達規約規定之比例，故未做成決議；白聰仁遂於103年1月31日再次以召集人身分通知並公告於103年2月10日召開區分所有權人會議，該次會議出席人數9人，出席之區分所有權比例為萬分之2,209，依系爭大樓規約第三條第11款以出席人全體無異議通過，做成假決議，而變更系爭大樓規約中之區分所有權人會議之代理人資格、代表權利比例限制，暨管理委員之選出方式等（內容詳如附表編號2之「決議內容」欄）。
(五)白聰仁於103年3月1日以召集人身分通知並公告於103年3月3日召開區分所有權人會議，該次會議出席人數9人，出席之區分所有權比例為萬分之1,864，決議以抽籤方式選出103年度至105年度之管理委員，其中103年度主任委員為林昌洲，財務委員林為林昌培，監察委員為王興富（內容詳如附表編號3之「決議內容」欄）。
(六)林昌洲於103年12月25日擔任召集人，通知並公告於103年12月30日召開區分所有權人會議，開會內容為修訂系爭大樓規約、推選管理委員會委員、及討論大樓相關事項，該次會議出席人數9人，出席之區分所有權比例為萬分之1,864，因出席人數未達規約規定之比例，故未做成決議；林昌洲遂於103年12月30日以召集人身分通知並公告於104年1月2日召開區分所有權人會議，該次會議出席人數9人，出席之區分所有權比例為萬分之1,768，依系爭大樓規約第三條第11款以出席人全體無異議通過，做成假決議，而再次變更系爭大樓規約中之區分所有權人會議之代表權利比例限制，並以輪流排序方式選出104年度管理委員為黃翠娥、黃秉榮、白聰仁（內容詳如附表編號5之「決議內容」欄）。
(七)於上開會議期間，系爭大樓之區分所有權人數合計均為35人。原告於上開決議之3個月內均無請求法院撤銷該等決議。
(八)各次會議當時，系爭大樓之區分所有權人即如被告所提各次名冊所載（本院卷二第52至53頁、68至69頁、87至88頁、99至100、104至105頁）。
(九)就附表編號5所示之103年2月10日決議部分，被告就區分所有權人李練松、李茂亮、黃秉榮、黃翠娥、林昌培、王興富、蔡明珠、白聰仁、羅貴榮、莊凌權（1F之共有人）、莊陳淑麗（1F之共有人）、張文榮（2F之共有人）、張文鑫（2F之共有人）、黃正仁（9F-3之共有人）部分無送達回證。
四、兩造爭點及本院得心證之理由：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年臺上字第1031號、52年臺上字第1237號判例意旨參照）。查附表編號2、3、5所示之決議內容乃成立管理委員會、變更規約等，此為兩造所不爭執，而此已事涉區分所有權人共同事務之決定及其權利義務，又本件原告為系爭大樓之區分所有權人，有其所提之建物登記謄本在卷可查（本院卷一第6頁），其主張上開決議無效，既為被告所否認，則上開決議內容是否得作為日後依循之事項即屬不明，將使原告本於區分所有權人地位所生之權利義務處於不明確狀態，又該不安狀態得以本件確認訴訟除去，則原告自有提起本訴之確認利益，合先指明。
(二)區分所有權人白聰仁是否為系爭大樓區分所有權人會議之合法召集人？
1.按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次；但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次，公寓大廈管理條例第25條第3項定有明文。又本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效；前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算，公寓大廈管理條例施行細則第7條第1、2項亦有明文。
2.經查，系爭大樓因前所選任之主任委員施永禹不具備系爭大樓之區分所有權人身分，其於102年12月8日晚間7時30分以召集人身分召開區分所有權人會議之決議已經本院103年度訴字第1292號及臺灣高等法院高雄分院103年度上字第284號判決確認無效，故於103年1月時，系爭大樓並無適法選出之管理委員；嗣區分所有權人白聰仁、林昌洲即於103年1月6日與12位區分所有權人連署推選白聰仁擔任系爭大樓103年度區分所有權人會議召集人，推選後公告10日，期間並無其他區分所有權人被推選為召集人等節，業據兩造所不爭執，則系爭大樓因斯時並無管理委員，故由區分所有權人二人以上連署推舉白聰仁為召集人，推舉後亦已依前揭規定公告，自屬適法。至原告雖主張：白聰仁並未於推舉前公告，故該次推舉白聰仁為召集人應屬無效云云，惟公寓大廈管理條例本無區分所有權人於推舉前尚須公告之規定，原告上開主張當屬無理。
(三)如附表編號2、3、5所示之會議決議是否有效？
1.按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議（最高法院92年台上字第2517號判決意旨參照）。次按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」、「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」公寓大廈管理條例第31條及第32條分別定有明文。又公寓大廈區分所有權人會議乃類似於社團法人之總會，其決議乃多數區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，故若區分所有權人會議之出席人數若不足法定人數，則此應屬決議成立要件之欠缺，而非單純之決議方法違法。再區分所有權人會議得依前揭第32條規定進行決議者，乃以區分所有權人會議前已合法召開，且未能依前揭第31條規定獲致決議為前提，若前次區分所有權人會議係屬未合法召開，自非屬得再依該第32條規定進行決議之情形；至已合法召開之區分所有權人會議若未能依前揭第31條之規定成立決議，然為俾利公共事務之推行，乃於前揭第32條規定降低出席及同意人數之限制，以期順利進行表決，惟該決議僅屬假決議，蓋此既係由全體區分所有權人中之少數人（即5分之1）參與即可進行決議，為兼顧各區分所有權人之權益，乃規範於決議後尚須將該決議內容送達區分所有權人及公告之，使其知悉決議內容及表示意見，故須待於7日內以書面表示反對意見者未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該假決議始得視為成立並生效，是倘於決議後未將會議紀錄送達各區分所有權人供其表示意見，該假決議亦無從視為適法有效。末按事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴，即係由原告就其存在負舉證之責任（最高法院98年度台上字第1219號判決意旨參照）。
2.就附表編號2所示之決議部分：經查，白聰仁於103年1月當時為合法召集人固如前述，則其擔任召集人而於103年1月28日召開區分所有權人會議，因出席人數未達規約規定之比例故未做成決議，遂再於103年2月10日召開區分所有權人會議，該次會議出席人數9人，出席之區分所有權比例為萬分之2,209，依系爭大樓規約第三條第11款以出席人全體無異議通過做成假決議，而變更系爭大樓規約中之區分所有權人會議之代理人資格、代表權利比例限制，暨管理委員之選出方式等（內容詳如附表編號2之「決議內容」欄），且系爭大樓當時區分所有權人數為35人等節，此為兩造所不爭執，則如附表編號2所示之決議之效力即應視是否符合前揭第32項規定之要件而定，但查該次會議固有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席（詳見附表編號2之「出席之區分所有權人數與區分所有權比例」欄），惟被告就區分所有權人李練松、李茂亮、黃秉榮、黃翠娥、林昌培、王興富、蔡明珠、白聰仁、羅貴榮、莊凌權（1F之共有人）、莊陳淑麗（1F之共有人）、張文榮（2F之共有人）、張文鑫（2F之共有人）、黃正仁（9F-3之共有人）等14人之區分所有權人部分無法提出送達回證乙節，亦為兩造所不爭執，其中就李練松、黃秉榮、黃翠娥、林昌培、王興富、蔡明珠、白聰仁等7人部分因有出席103年2月10日會議，有該次會議出席人員名冊在卷可查（本院卷二第68至69頁），就此被告抗辯：該7位區分所有權人乃經親自遞送決議內容等語尚可憑信，惟就其餘7位區分所有權人部分，被告即未能提出任何其確已踐行送達假決議內容之證明文件，自難認為被告已將系爭會議紀錄送達全體區分所有權人，而不能認為附表編號2之決議已符合前揭第32條規定之成立生效要件。
3.附表編號3所示之決議部分：查該次決議乃由白聰仁於103年3月1日以召集人身分通知並公告於103年3月3日召開區分所有權人會議，該次會議出席人數9人，出席之區分所有權比例為萬分之1,864，決議以抽籤方式選出103年度至105年度之管理委員，其中103年度主任委員為林昌洲，財務委員林為林昌培，監察委員為王興富（內容詳如附表編號3之「決議內容」欄），此亦為兩造所不爭，則該次決議顯然未足前揭第31條規定之「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席」之要件，則揆諸前揭說明，此已非單純決議方法之違法，而應認該次決議亦未成立生效。
4.附表編號5所示之決議部分：查林昌洲以召集人身分於103年12月30日召開區分所有權人會議，因出席人數未達規約規定之比例，故未做成決議，林昌洲遂於於104年1月2日再次召開區分所有權人會議，該次會議出席人數9人，出席之區分所有權比例為萬分之1,768，依系爭大樓規約第三條第11款以出席人全體無異議通過，做成假決議，而再次變更系爭大樓規約中之區分所有權人會議之代表權利比例限制，並以輪流排序方式選出104年度管理委員為黃翠娥、黃秉榮、白聰仁（內容詳如附表編號5之「決議內容」欄），此亦為兩造所不爭執，但附表編號3所示之決議既屬無效，則林昌洲即未經合法選任為主任委員，而為無召集權人，故附表編號4、5所示之會議即係由無召集權人所召集而召開，而已不能為有效之決議；況附表編號5所示之決議亦未達前揭第32條規定之「應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席」之出席人數，揆諸上開說明，亦不能認為已成立生效。綜上，附表編號2、3、5之決議應均屬無效。
五、綜上所述，原告請求確認附表編號2、3、5所示之決議均無效，為有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 呂佩珊法 官 洪韻婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
書記官 蔡蓓雅附表：
┌──┬───────┬────┬───────┬───────────┐│編號│決議日期 │召集人 │出席之區分所有│決議內容 ││ │ │ │權人數與區分所│ ││ │ │ │有權比例 │ │├──┼───────┼────┼───────┼───────────┤│1 │103年1月28日 │白聰仁 │8人（實際在場 │因出席人數不足而未做成││ │ │ │6人）； │決議 ││ │ │ │2,017/10,000 │ ││ │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼───────┼───────────┤│2 │103年2月10日 │白聰仁 │9人（實際在場 │⒈增加「為增進共同利益││ │（假決議） │ │7人）； │ ，確保良好生活環境，││ │ │ │2,209/10,000 │ 經區分所有權人會議決││ │ │ │ │ 議為規約宗旨內容。 ││ │ │ │ │⒉於規約第一條首次出現││ │ │ │ │ 「區分所有權人」之後││ │ │ │ │ 註明（以下簡稱區權人││ │ │ │ │ ）；於第二條首次出現││ │ │ │ │ 「管理委員會」之後註││ │ │ │ │ 明（以下簡稱管委會）││ │ │ │ │ ；於第二條第二項增列││ │ │ │ │ 住戶定義。 ││ │ │ │ │⒊修訂第三條第一款明定││ │ │ │ │ 每年11月至12月間舉辦││ │ │ │ │ 區權人會議；同條第八││ │ │ │ │ 款修訂，限於具備管理││ │ │ │ │ 條例第27條規定之身分││ │ │ │ │ 之人使得為代理人，其││ │ │ │ │ 代理權比例最高只得代││ │ │ │ │ 理出席人數與權利比率││ │ │ │ │ 之十分之一，超過部分││ │ │ │ │ 不算。 ││ │ │ │ │⒋修訂限制區權人行使權││ │ │ │ │ 利範圍，以不超過出席││ │ │ │ │ 人數十分之一，併所代││ │ │ │ │ 表權力比例不得超過代││ │ │ │ │ 表出席比例十分之一。││ │ │ │ │⒌增訂第四條第二項，保││ │ │ │ │ 管文件資料應購置保管││ │ │ │ │ 箱，置於大樓內妥善地││ │ │ │ │ 點，保持乾燥清潔，並││ │ │ │ │ 購置電腦設備，全部文││ │ │ │ │ 件資料應掃描存檔，以││ │ │ │ │ 電子圖檔供給全體區權││ │ │ │ │ 人，每戶一份。區權人││ │ │ │ │ 請求影印未保有之文件││ │ │ │ │ 資料，管委會應將請求││ │ │ │ │ 影印圖檔文件資料傳送││ │ │ │ │ 到申請人指定之email ││ │ │ │ │ 信箱，由申請人自行列││ │ │ │ │ 印。管委會應設置文件││ │ │ │ │ 資料交接紀錄冊，列入││ │ │ │ │ 交接保管財產之一（立││ │ │ │ │ 冊保管）。管委會給付││ │ │ │ │ 電子圖檔及傳送影印資││ │ │ │ │ 料均不得藉口索取費用││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │ 規約第十六條之規定，││ │ │ │ │ 管委會對於大樓會計憑││ │ │ │ │ 證資料的管理與運用，││ │ │ │ │ 為使財務對區權人公開││ │ │ │ │ ，以保障區權人的權益││ │ │ │ │ ，提議準用第四條之規││ │ │ │ │ 定。 ││ │ │ │ │⒍(1)修訂第五條管理委 ││ │ │ │ │ 員會之組織、人數及任││ │ │ │ │ 期； ││ │ │ │ │ 為處理區分所有及共有││ │ │ │ │ 部分關係所生事物，本││ │ │ │ │ 大樓由區權人擔任管理││ │ │ │ │ 委員，並組成管委會，││ │ │ │ │ 負責處理之。 ││ │ │ │ │ 管委會組成如下：一、││ │ │ │ │ 主任委員一名（限由事││ │ │ │ │ 實上住於大樓之區分所││ │ │ │ │ 有權人擔任之）。二、││ │ │ │ │ 財務委員一名。三、監││ │ │ │ │ 察委員一名。 ││ │ │ │ │ 前項委員名額，合計為││ │ │ │ │ 三名。委員就任時，應││ │ │ │ │ 予公告，解任時，亦同││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │ 委員之任期為壹年，採││ │ │ │ │ 曆年制，每年自元月一││ │ │ │ │ 日起至十二月三十一日││ │ │ │ │ 止。 ││ │ │ │ │ (2)修訂第六條管委會 ││ │ │ │ │ 委員之產生、解任及責││ │ │ │ │ 任。 ││ │ │ │ │ 管委會委員由區權人輪││ │ │ │ │ 流擔任。除本規約另有││ │ │ │ │ 規定外，其擔任順序，││ │ │ │ │ 由全體區權人按抽籤序││ │ │ │ │ 號定之。每位區權人僅││ │ │ │ │ 得擔任一項委員之職務││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │ 區分所有權人得委託其││ │ │ │ │ 法定代理人代為參與抽││ │ │ │ │ 籤，但應由區權人本人││ │ │ │ │ 擔任管委會委員。區權││ │ │ │ │ 人未出席又無法定之代││ │ │ │ │ 理人代理出席，而未參││ │ │ │ │ 與抽籤者，按樓層及門││ │ │ │ │ 牌順序，由下層樓往上││ │ │ │ │ 層樓依序參與輪流擔任││ │ │ │ │ 管委會委員。 ││ │ │ │ │ 管委會委員輪流順序表││ │ │ │ │ 於確定後，由召集人公││ │ │ │ │ 佈之。 ││ │ │ │ │ 區權人有二單位區分所││ │ │ │ │ 有權以上者，應按其區││ │ │ │ │ 分所有權之數量參與抽││ │ │ │ │ 籤，並依其順序輪流擔││ │ │ │ │ 任管委會委員之職務。││ │ │ │ │ 如依其抽籤順序，須同││ │ │ │ │ 一屆擔任二項管委會委││ │ │ │ │ 員之職務時，其在後之││ │ │ │ │ 序號往後延，間隔一年││ │ │ │ │ ，至下下一屆管委會履││ │ │ │ │ 行其擔任委員之職務。││ │ │ │ │ 數人共有一區分所有權││ │ │ │ │ 者，應推舉其中一人代││ │ │ │ │ 表參予抽籤，並按其順││ │ │ │ │ 序參與輪流擔任管委會││ │ │ │ │ 委員之職務。 ││ │ │ │ │ 管委會主任委員、監察││ │ │ │ │ 委員及財務委員，由委││ │ │ │ │ 員互選之。 ││ │ │ │ │ 管委會於任期任期屆滿││ │ │ │ │ 辦理移交時，得舉辦茶││ │ │ │ │ 會邀請全體區權人觀禮││ │ │ │ │ 。管委會代理全體區權││ │ │ │ │ 人與第三人簽訂契約時││ │ │ │ │ ，得比照辦理。 ││ │ │ │ │ 委員解任者，應由管委││ │ │ │ │ 會公告之，並通知次順││ │ │ │ │ 序之遞補人，於就任時││ │ │ │ │ 公告之。 ││ │ │ │ │ 管委會委員未按月繳清││ │ │ │ │ 管理維護費用者，當然││ │ │ │ │ 解任。即將上任者，應││ │ │ │ │ 於就任七日前，繳清欠││ │ │ │ │ 費，逾期未繳清者，視││ │ │ │ │ 為解任。 ││ │ │ │ │ 管委會委員自任期屆滿││ │ │ │ │ 日起，當然解任。其因││ │ │ │ │ 臨時發生重大事故，無││ │ │ │ │ 法於任期屆滿時辦理移││ │ │ │ │ 交者，應於一個月內訂││ │ │ │ │ 日補辦之。新任管委會││ │ │ │ │ 委員之任期以曆年計算││ │ │ │ │ ，於同年度12月31日任││ │ │ │ │ 滿。 ││ │ │ │ │ 管委會委員無故遲延辦││ │ │ │ │ 理移交其職務上所掌管││ │ │ │ │ 之大樓財務、會計文件││ │ │ │ │ 、資料或其他代為保管││ │ │ │ │ 之文件資料或因未完成││ │ │ │ │ 必要之移交手續，引致││ │ │ │ │ 本大樓財物損失或保管││ │ │ │ │ 文件資料遺失或增加費││ │ │ │ │ 用支出者，應負擔因此││ │ │ │ │ 所發生之損害賠償責任││ │ │ │ │ ，由接任之管委會代表││ │ │ │ │ 全體區權人，請求賠償││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │⒎規約第九條第七款，管││ │ │ │ │ 委會委員得為工作之需││ │ │ │ │ 要按月支領辦公服務車││ │ │ │ │ 馬費，其給付金額上限││ │ │ │ │ 及方法，應依區分所有││ │ │ │ │ 權人會議之決議定之，││ │ │ │ │ 除本款費用外，管理委││ │ │ │ │ 員不得再藉開會之便報││ │ │ │ │ 銷公款、支領工作津貼││ │ │ │ │ 或收取回扣等其他費用││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │⒏增訂規約第十條第四款││ │ │ │ │ ：四、區權人、住戶當││ │ │ │ │ 年度每月按時繳納應分││ │ │ │ │ 擔之管理費者，得免負││ │ │ │ │ 擔當年度12月份之管理││ │ │ │ │ 費。 ││ │ │ │ │⒐修訂第十一條第二款第││ │ │ │ │ 七目：每年定期舉辦一││ │ │ │ │ 次區權人聯誼會之費用││ │ │ │ │ ，及增訂同條第四款：││ │ │ │ │ 區權人會議出席費之支││ │ │ │ │ 領，如係區權人本人或││ │ │ │ │ 其配偶、直系血親代理││ │ │ │ │ 出席者，會後可支領貳││ │ │ │ │ 仟元整，如係委託承租││ │ │ │ │ 人或其他區權人代理出││ │ │ │ │ 席者，會後可支領壹仟││ │ │ │ │ 元整。 ││ │ │ │ │⒑(1)修訂第十七條第一 ││ │ │ │ │ 款糾紛之協調程序； ││ │ │ │ │ 公寓大廈區權人或住戶││ │ │ │ │ 間發生糾紛時，任一方││ │ │ │ │ 得依申訴程序向申訴委││ │ │ │ │ 員會申請協調或由申訴││ │ │ │ │ 委員會邀集雙方當事人││ │ │ │ │ 進行協調。 ││ │ │ │ │ 有關區權人、管委會或││ │ │ │ │ 利害關係人間發生訴訟││ │ │ │ │ 時，應以管轄本公寓大││ │ │ │ │ 廈所在地之高雄地方法││ │ │ │ │ 院為第一審法院。 ││ │ │ │ │ (2)增訂第十七條之一 ││ │ │ │ │ 糾紛申訴協調委員會之││ │ │ │ │ 組織及申訴程序。 ││ │ │ │ │ 為促區權人、住戶間和││ │ │ │ │ 睦相處，解決彼此之紛││ │ │ │ │ 爭，特設糾紛申訴協調││ │ │ │ │ 委員會，其組織及申訴││ │ │ │ │ 程序如下： ││ │ │ │ │ 管委會接受申訴後，三││ │ │ │ │ 日內指派一名委員並通││ │ │ │ │ 知他方，另由雙方各推││ │ │ │ │ 薦一人，共三人組織協││ │ │ │ │ 調委員會，由協調委員││ │ │ │ │ 會安排時間、地點。申││ │ │ │ │ 訴委員利益衝突時，應││ │ │ │ │ 主動迴避，如委員為當││ │ │ │ │ 事人之一或雙方經協調││ │ │ │ │ 不成立，則無條件同意││ │ │ │ │ 同時向管轄區公所聲請││ │ │ │ │ 調解。 ││ │ │ │ │ 申訴人應以申訴書表明││ │ │ │ │ 申訴對象、糾紛事項、││ │ │ │ │ 訴求主旨、說明、理由││ │ │ │ │ 、依據附件。申訴人身││ │ │ │ │ 分、日期、時間。 ││ │ │ │ │⒒增訂第十九條之一公告││ │ │ │ │ 欄之使用辦法。 ││ │ │ │ │ 本大樓公告欄設於一樓││ │ │ │ │ 北側牆面經劃定之區塊││ │ │ │ │ ，公告內容限與大樓公││ │ │ │ │ 共事務之管理且直接關││ │ │ │ │ 係全體住戶及區權人權││ │ │ │ │ 益的事項。張貼公告位││ │ │ │ │ 置、紙張規格、字體大││ │ │ │ │ 小，應醒目、適中、清││ │ │ │ │ 晰易閱讀，遣詞用語應││ │ │ │ │ 理性，注意禮貌，內容││ │ │ │ │ 及用語不可恐嚇、威脅││ │ │ │ │ 、侮辱、毀謗或影射，││ │ │ │ │ 混淆聽聞之不當言論。││ │ │ │ │ 無關大樓公共事務，或││ │ │ │ │ 與住戶、區權人權益無││ │ │ │ │ 關之事項，不得張貼。││ │ │ │ │ 有違反公告使用辦法者││ │ │ │ │ ，管理委員會應負責即││ │ │ │ │ 時清除。 ││ │ │ │ │ ││ │ │ │ │臨時動議及決議： ││ │ │ │ │⒈號召區分所有權人共同││ │ │ │ │ 具名，向法院起訴，以││ │ │ │ │ 確定林昌堯、張育維、││ │ │ │ │ 張玉泉、施永禹等五人││ │ │ │ │ 之身分資格。 ││ │ │ │ │⒉管委會無法律上相當理││ │ │ │ │ 由，不得拒絕住戶之繳││ │ │ │ │ 交管理費之分擔費用，││ │ │ │ │ 如有爭議，應申請協調││ │ │ │ │ 委員會處理，或向地方││ │ │ │ │ 政府調解委員會申請調││ │ │ │ │ 解，仍有爭議，可循法││ │ │ │ │ 律訴訟途徑解決。 ││ │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼───────┼───────────┤│3 │103年3月3日 │白聰仁 │9人（實際在場4│⒈出席會議具合法身分之││ │ │ │人）； │ 區分所有權人及代理人││ │ │ │1,864/10,000 │ 依序抽籤，各區分所有││ │ │ │ │ 權人依籤號序排定輪流││ │ │ │ │ 擔任管理委員順序。 ││ │ │ │ │ 103年度管理委員會由 ││ │ │ │ │ 林昌洲擔任主任委員，││ │ │ │ │ 對外代表管理委員會，││ │ │ │ │ 林昌培擔任財務委員，││ │ │ │ │ 王興富擔任監察委員。││ │ │ │ │ 104年度管理委員：李 ││ │ │ │ │ 鍊松、黃翠娥、黃秉榮││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │ 105年管理委員：白聰 ││ │ │ │ │ 仁。 ││ │ │ │ │ 未出席參與抽籤又未委││ │ │ │ │ 託合法代理人代理之區││ │ │ │ │ 分所有權人，依新規約││ │ │ │ │ 第六條規定，按其所有││ │ │ │ │ 權樓層順序由下層往上││ │ │ │ │ 層排定其擔任管理委員││ │ │ │ │ 會之序號，如公告所示││ │ │ │ │ 之排定表（卷一第91頁││ │ │ │ │ 至第93頁；卷二第84頁││ │ │ │ │ 至第86頁）。各區分所││ │ │ │ │ 有權人對於擔任管理委││ │ │ │ │ 員順序認有調整之必要││ │ │ │ │ 者，得於告後六個月內││ │ │ │ │ ，以書面向管理委員會││ │ │ │ │ 申訴，請求調整擔任管││ │ │ │ │ 理委員順序。未以書面││ │ │ │ │ 提出申訴者，請依管理││ │ │ │ │ 規約之規定，及管理委││ │ │ │ │ 員順序排定表擔任管理││ │ │ │ │ 委員。 ││ │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼───────┼───────────┤│4 │103年12月30日 │林昌洲 │9人（實際在場4│⒈大樓管理規約第三條第││ │ │ │人）； │ 八款但書修訂為：但受││ │ │ │1,864/10,000 │ 託人於受託之區分所有││ │ │ │ │ 權占全部區分所有權五││ │ │ │ │ 分之一以上者，或以單││ │ │ │ │ 一區分所有權計算之個││ │ │ │ │ 數超過區分所有權人數││ │ │ │ │ 五分之一者，其超過部││ │ │ │ │ 分不予計算。 ││ │ │ │ │⒉大樓管理規約第三條第││ │ │ │ │ 十二款修訂為：區權人││ │ │ │ │ 會議之出席人數與表決││ │ │ │ │ 權之計算，於任一區權││ │ │ │ │ 人之區分所有權比例占││ │ │ │ │ 全部區分所有權五分之││ │ │ │ │ 一以上者，或任一區權││ │ │ │ │ 人所有之專有部分之個││ │ │ │ │ 數超過全部專有部分各││ │ │ │ │ 數總和之五分之一以上││ │ │ │ │ 者，其超過部分不予計││ │ │ │ │ 算。 ││ │ │ │ │⒊修改管理規約第五條第││ │ │ │ │ 四項規定，管理委員之││ │ │ │ │ 任期為二年。追認103 ││ │ │ │ │ 年管理委員會決議先行││ │ │ │ │ 刻製章文「昇隆商業大││ │ │ │ │ 樓管理委員」印章壹顆││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │⒋104年度管理委員依管 ││ │ │ │ │ 理規約第六條及管理委││ │ │ │ │ 員輪流排序表由黃翠娥││ │ │ │ │ 、黃秉榮、白聰仁接任││ │ │ │ │ 。103年度管理委員任 ││ │ │ │ │ 期依法延任至取得管理││ │ │ │ │ 委員會印信及財務，並││ │ │ │ │ 完成製作移交清冊後，││ │ │ │ │ 再行辦理移交給接任管││ │ │ │ │ 理委員。 ││ │ │ │ │ │├──┼───────┼────┼───────┼───────────┤│5 │104年1月2日 │林昌洲 │9人（實際在場4│⒈大樓管理規約第三條第││ │ │ │人）； │ 八款但書修訂為：但受││ │ │ │1,768/10,000 │ 託人於受託之區分所有││ │ │ │ │ 權占全部區分所有權五││ │ │ │ │ 分之一以上者，或以單││ │ │ │ │ 一區分所有權計算之個││ │ │ │ │ 數超過區分所有權人數││ │ │ │ │ 五分之一者，其超過部││ │ │ │ │ 分不予計算。 ││ │ │ │ │⒉大樓管理規約第三條第││ │ │ │ │ 十二款修訂為：區權人││ │ │ │ │ 會議之出席人數與表決││ │ │ │ │ 權之計算，於任一區權││ │ │ │ │ 人之區分所有權比例占││ │ │ │ │ 全部區分所有權五分之││ │ │ │ │ 一以上者，或任一區權││ │ │ │ │ 人所有之專有部分之個││ │ │ │ │ 數超過全部專有部分各││ │ │ │ │ 數總和之五分之一以上││ │ │ │ │ 者，其超過部分不予計││ │ │ │ │ 算。 ││ │ │ │ │⒊修改管理規約第五條第││ │ │ │ │ 四項規定，管理委員之││ │ │ │ │ 任期為二年。追認103 ││ │ │ │ │ 年管理委員會決議先行││ │ │ │ │ 刻製章文「昇隆商業大││ │ │ │ │ 樓管理委員」印章壹顆││ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │⒋104年度管理委員之產 ││ │ │ │ │ 生，依管理規約第六條││ │ │ │ │ 及管理委員輪流排序表││ │ │ │ │ 規定，由黃翠娥、黃秉││ │ │ │ │ 榮、白聰仁出任。103 ││ │ │ │ │ 年度管理委員任期，因││ │ │ │ │ 負有辦理移交管理委員││ │ │ │ │ 會管理之財務及印信、││ │ │ │ │ 會計簿冊之法定職責，││ │ │ │ │ 故依法延任至取回原管││ │ │ │ │ 理委員會方型木製圖章││ │ │ │ │ 及管委會財務，並完成││ │ │ │ │ 103 年度會計簿冊製作││ │ │ │ │ 後，再行辦理給104年 ││ │ │ │ │ 度之管理委員會。 ││ │ │ │ │ │└──┴───────┴────┴───────┴───────────┘