臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2627號原 告 陳閃訴訟代理人 朱立人律師被 告 張明琴訴訟代理人 林石猛律師
戴敬哲律師複 代理人 毛鈺棻律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理時予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院99年度台抗字第818號裁判意旨參照）。原告起訴依據兩造於民國101年7月30日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第3條、第15條及第17條等約定，及民法第179條、第455條、第767條第1項等規定，主張系爭租約已終止，聲明請求：（一）被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓騰空返還原告，並自104年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）32萬1,000元。（二）被告應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴狀送達後，原告主張系爭租約縱未終止，依系爭租約第3條約定，追加備位聲明請求：（一）被告應給付原告72萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）被告應自104年11月1日起至106年7月31日止，於每月1日按月給付原告24萬。核原告本件所主張之事實理由，主要係兩造間就系爭租約是否合法終止等相關原因，堪認基礎事實同一，合於首揭規定，此部分訴之追加，應予准許。
二、原告主張：伊於90年5月14日在系爭房屋申請設立「新ＯＯ養護中心（下稱系爭養護中心）」經營老弱婦孺之安養、照護等事業。嗣伊與被告及訴外人即被告之配偶謝ＯＯ於97年8月1日約定以每3年為1租期（即97年8月1日至100年7月31日、100年8月1日至103年7月31日），系爭房屋月租24萬元，並包含使用系爭養護中心之執照證書及承受伊舊有之安養照料客源30餘位之權利，出租盤讓予被告及謝ＯＯ，雙方自97年8月1日起依約履行多年均無異議。其後，兩造於101年7月30日簽訂系爭租約（租期為103年8月1日至106年7月31日）。詎訴外人即原告之子阮ＯＯ於104年7月31日寄發LINE電子通話訊息請被告依約開票給付104年8月份之租金24萬元，被告竟無端要求原告再簽5年租約，始願給付，屢經催討，均拒絕給付，迄至104年10月1日，被告已積欠104年8、9月共2期之租金，伊乃委請律師以104年10月1日本院郵局存證號碼1644號存證信函（下稱1644號信函）送達為終止系爭租約之意思表示；若認該終止租約之意思表示不合法，以本件起訴狀送達作為終止租約之意思表示。而系爭租約既經伊終止，被告自屬無權占用系爭房屋，且依系爭租約第17條約定，每逾期1日即應給付違約金2,700元，則被告除應將系爭房屋騰空返還外，並應給付系爭租約終止前之租金72萬元，及系爭租約終止後之相當於租金之不當得利，暨賠償違約金。若認伊未合法終止系爭租約，被告依系爭租約仍須支付每月租金24萬元。爰依系爭租約第3條、第15條及第17條等約定，及民法第179條、第455條、第767條第1項等規定，提起本訴等語，並請求擇一為勝訴判決。並為同上之先位及備位聲明內容所示。
三、被告則以：原告與謝ＯＯ、伊間就系爭房屋共簽立3份租賃契約，租金均為4萬元，並非24萬元，亦無權利金之約定。原告已將系爭養護中心經營權讓與謝ＯＯ，嗣兩造於100年間始約定盤讓金為1,000萬元。又高雄市政府社會局（下稱社會局）對系爭養護中心所提供之「補助住宿式照顧費用（下稱補助費用）」，應屬實際經營者謝ＯＯ之權利，而104年4至6月之補助費用40萬9,381元（下爭系爭補助費），已於104年8月4日匯入原告所管領之系爭養護中心帳號為000000000000之帳戶（下稱系爭帳戶），因雙方係約定每3個月結算1次補助費用，再由阮ＯＯ開票支付被告，即原告應於104年7月底支付40萬9,381元予謝ＯＯ，惟原告並未給付，而謝ＯＯ已將系爭補助費債權讓與伊，伊並以104年9月15日本院郵局存證號碼1541號存證信函（下稱1541信函）通知原告抵銷104年8、9月租金共8萬元，自無原告所稱積欠租金達2個月之情形，是原告主張終止系爭租約，並請求遷讓系爭房屋及給付相當於租金之不當得利、違約金等情，均無理由。再者，社會局自104年12月起至105年6月2日止陸續將補助費用匯款共計119萬8,291元至系爭帳戶，加上系爭補助費共計160萬7,672元，原告依約應給付謝ＯＯ，而謝ＯＯ業既將上開補助費款項全數債權讓與伊，伊自得於抵銷上開租金8萬元後，再就自104年10月起至105年7月1日止共計10個月租金40萬元為抵銷等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
（一）原告於90年5月14日在系爭房屋申請設立系爭養護中心，經營老弱婦孺之安養、照護等事業。
（二）原告與謝ＯＯ於97年7月16日簽立房屋租賃契約書（下稱97年租約），約定謝ＯＯ就承租系爭房屋限於養護中心使用，租賃期間自97年8月1日起至100年7月31日止，每月租金4萬元，雙方並簽立讓渡契約書（下稱系爭讓渡書），約定原告將系爭養護中心之經營權全部讓渡予謝ＯＯ，及將系爭房屋之生財器具及電話設備全部歸謝ＯＯ所有；嗣兩造於99年10月29日就系爭房屋簽立房屋租賃契約書（下稱99年租約），約定租賃期間自100年8月1日起至103年7月31日止，每月租金4萬元；兩造復於101年7月3日簽立系爭租約，約定租賃期間自103年8月1日起至106年7月31日止，每月租金4萬元；上開租約及讓渡書均經公證。
（三）社會局有補助系爭養護中心，並按月將補助費用匯款至系爭帳戶，原告與謝ＯＯ簽立97年租約時即約定原告應將該每月所獲補助費用給付謝ＯＯ，因原告勞健保費用亦掛在系爭養護中心名下，且社會局每月匯款時間不固定，故原告先前即與謝ＯＯ、被告約定，補助費用由謝ＯＯ、被告每3個月結算一次，包含原告勞健保費用及補助費用由阮ＯＯ簽發支票交付兌現。
（四）原告均委託阮ＯＯ處理上開租約及收取租金相關事宜（包括補助費用），謝ＯＯ亦有委託被告或被告委託謝ＯＯ處理上開租約及給付租金相關事宜（包括補助費用）。
（五）謝ＯＯ將系爭補助費債權讓與被告，被告並以此就104年
8、9月之2期租金共計8萬元表示抵銷之情，業以本院一卷第55、56頁所附之104年9月15日1541信函通知原告（原告於104年9月15日收受）；後社會局自104年12月起至105年6月2日止陸續將補助費用匯款共計119萬8,291元至系爭帳戶，謝ＯＯ業將上開款項債權讓與被告，原告迄今仍未將上開補助費全數給付予謝ＯＯ或被告。
（六）若認原告先位主張有理由，被告對於原告請求終止系爭租約後每月相當租金之不當得利4萬元、終止租約後每日2,700元違約金（每月計算為8萬1,000元），並不爭執。
（七）被告或謝ＯＯ自97年8月1日起至104年7月31日止，共給付原告1,548萬元（其中租金共336萬元、補償金共1,212萬元，其中就補償金之性質究屬租金或盤讓金，兩造互有爭執）。
五、本件之爭點：
（一）兩造就系爭租約所約定之每月租金數額之真意為何？
（二）兩造就系爭養護中心經營權之讓渡，有無盤讓金之約定？數額為何？
（三）原告是否合法終止系爭租約？原告請求被告遷讓系爭房屋，是否有據？
（四）原告請求被告給付終止系爭租約前租金共計72萬元，是否有據？
（五）原告請求被告自終止系爭租約後每月給付相當於租金之不當得利24萬元及違約金8萬1000元共計32萬1,000元，是否有據？
（六）若原告未合法終止租約，原告請求被告給付104年8至10月租金共計72萬元，及自104 年11月1 日起至106 年7 月31日止，按月給付租金24萬元，是否有據？
六、本院得心證之理由：
（一）兩造就系爭租約所約定之每月租金數額之真意為何？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，業經最高法院17年上字第917號判例意旨闡釋明確。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。本節規定，於權利之租賃準用之，民法第421條第1項、第463條之1分別定有明文。
97年租約、99年租約及系爭租約均僅就系爭房屋租賃事宜為約定，且均僅記載約定租約為每月4萬元，有97年租約、99年租約及系爭租約在卷可稽（本院一卷第13至20頁），復為兩造所不爭執。原告主張兩造就系爭租約實際約定租金為每月24萬元，使用對價包含系爭房屋及所坐落高雄市○○區○○○段○○○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之使用、被告使用系爭養護中心之牌照，及被告承受原告舊有系爭養護中心之客源等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，揆諸前揭意旨，自應由原告就此利己之事實，負舉證責任。
２、關於系爭租約每月租金之約定，原告起訴後迄至本院105年4月28日言詞辯論期日前，均一再主張系爭租約之租金為4萬元，另主張被告每月支付20萬元部分，係被告使用系爭養護中心之執照，及承受原告舊有客源之權利，屬權利金之性質；嗣於本院105年4月28日言詞辯論期日時改稱：因當時有租金稅額扣繳的問題，故兩造於系爭租約僅記載4萬元，但實際上兩造就系爭租約所約定租金之真意為每月24萬元，且使用對價包含系爭房屋及土地使用、被告使用系爭養護中心之牌照，及被告承受原告舊有系爭養護中心之客源等語（本院一卷第125、126頁）。原告對系爭租約之租金約定，前後明顯不一、反覆不定，憑信性自堪質疑。
３、證人阮ＯＯ雖於本院審理時結證稱：伊於97年與謝ＯＯ簽約時就談好每個月租金18萬元，包括謝ＯＯ使用系爭養護中心之執照，當時謝ＯＯ談到租金寫低一點，伊問謝ＯＯ是否考量到稅金問題，謝ＯＯ說是，才決定租金寫4萬元，後續租約之租金也都是寫4萬元，且都沒有提到盤讓金的問題等語（本院一卷第132、133頁）。然為被告所否認，且此經證人謝ＯＯ於本院審理時結證後當庭所否認，證人謝ＯＯ並證陳：當時並沒有談到權利金，只有談到讓渡的問題，而租金就是4萬元，其餘支付部分則為盤讓的費用，而讓渡的內容就如同讓渡契約書所示，且當時並沒有談到未支付讓渡金原告可終止租約，而真正談到讓渡總價是在100年簽約時才談到的等語（本院一卷第128、129頁）。原告為97年租約之出租人、謝ＯＯ為承租人，倘當時雙方約定租約之租金為18萬元，謝ＯＯ自可將租金費用列為扣抵稅額，對其並無不利，則謝ＯＯ當時是否有談到租約租金記載較低等語，顯非無疑。又依原告前以104年9月23日高雄新興郵局存證號碼1685號存證信函（下稱1685信函），催告被告應依系爭租約給付租金，復以1644信函表示依系爭租約終止租約，均未提及原告所指就系爭租約另為口頭約定租金數額部分，有1685信函及1644信函附卷可參（本院一卷第25至28頁），兩造就系爭租約之租金數額是否反於文字記載「4萬元」而另有約定，殊屬可疑。
４、再者，原告與謝ＯＯ於97年7月16日同時簽立97年租約及系爭讓渡書，約定原告將系爭養護中心之經營權全部讓渡予謝ＯＯ，及將系爭房屋之生財器具及電話設備全部歸謝ＯＯ所有，為兩造所不爭執，並有97年租約及系爭讓渡書在卷可稽（本院一卷第13、14、53頁正反面）。依系爭讓渡書第3條：「乙方（即謝ＯＯ）應向主管機關辦理負責人變更或申請新名稱。」、第4條：「該養護中心於97年8月1日起所發生之一切業務及帳務概與甲方（即原告）無關。」，可見當時原告確實將系爭養護中心之「經營權全部」讓與謝ＯＯ，自包含承受系爭養護中心原有之客源，謝ＯＯ並有權辦理系爭養護中心之負責人變更而繼續使用系爭養護中心之名稱，或辦理系爭養護中心名稱之變更。亦即，依系爭讓渡書所示，原告已將系爭養護中心之經營權及名稱之使用權均讓與謝ＯＯ，並非一定期間內權利租賃之使用，並日後將租賃物（或權利租賃）予以返還之約定，謝ＯＯ於系爭租約中當毋須以「使用」系爭養護中心執照為名目支付費用（至是否另就原告擔任負責人名義之父使用對價成立契約，容後述）。衡以原告與阮ＯＯ為母子關係，上開租約之簽立及相關處理均為阮ＯＯ辦理，就本件具有緊密利害關係，故阮ＯＯ所為上開證述，顯係迴護原告之詞，自難單憑阮ＯＯ之證述，逕採信為有利原告之認定。
５、至原告主張系爭房屋面積為640.89平方公尺、課稅現值為168萬7,200元，系爭土地105年1月份之公告現值為每平方公尺7萬0,739元，依土地法第97條第1項以年息10％計算每月租金為39萬1,859元等節，並提出104年房屋稅繳款書、建物及土地登記謄本為證（本院一卷第116至121頁）。
惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，為土地法第97條第1項所明文。系爭土地105年1月份當期申報地價為每平方公尺1萬5,943.2元（本院一卷第118頁），原告以公告現值為計算，顯有違誤。且據證人謝ＯＯ證稱：當時原告經營系爭養護中心，已經被社會局列為丙等，經營狀況不佳，伊透過他人介紹後才認識原告及阮ＯＯ，我們才談好要讓渡等語明確（本院一卷第128頁），核與證人阮ＯＯ證稱：謝ＯＯ要簽立租約時，系爭養護中心好像被列為乙等或丙等，當時經營狀況不是很好等語相符（本院一卷第135、136頁）。顯見當時雙方確實有考量系爭養護中心經營狀況後，始簽立97年租約及系爭讓渡書，約定系爭租約之租金為每月4萬元，嗣兩造並據以簽立99年租約及系爭租約。而原告復未就系爭租約實際約定租金每月24萬元等情，更為舉證，難認原告此情所指為真，原告此部分主張，當屬無據。是認兩造就系爭租約所約定之每月租金數額之真意確實為4萬元，堪可認定
（二）兩造就系爭養護中心經營權之讓渡，有無盤讓金之約定？數額為何？
１、依系爭讓渡書所示，原告確實將系爭養護中心之經營權全部讓與謝ＯＯ，且核兩造所主張之內容，系爭養護中心經營權顯非無償讓渡。依證人謝ＯＯ證稱：當時只有談到讓渡問題，第一年即97年每月給付18萬元、第二年即98年每月給付21萬元，租金為4萬元，其餘則作為盤讓費用，而97年簽立系爭讓渡書並沒有想到盤讓金，當時只想說慢慢給付，後來簽立99年租約時雙方有談好盤讓金為1,000萬元，並自100年8月1日起算支付，而因系爭養護中心後來經營狀況很好，若系爭租約租期屆滿原告願意續約，我們願意再與原告洽談盤讓金，但原告不願意等語甚詳（本院一卷第128、130、280頁）。就上開租約歷年支付款項部分，謝ＯＯ或被告均以簽發支票支付如下：⑴自97年8月1日起至98年7月31日止，每月支付18萬元；⑵自98年8月1日起至99年7月31日止，每月支付21萬元；⑶自99年8月1日起至100年7月31日止，每月支付22萬元；⑷自100年8月1日起至104年7月31日止，每月支付24萬元等，共給付原告1,548萬元，業據被告提出支存往來明細查詢為證（本院一卷第146至154頁），復為兩造所不爭執。佐以系爭讓渡書簽立後，因變更系爭養護中心之負責人程序繁瑣、曠日廢時，當時雙方同意仍以原告名義為負責人，而由謝ＯＯ實際經營，為兩造所是認（本院二卷第21頁、26頁反面）。
２、經互相勾稽結果，本院審酌原告於97年簽立系爭租約及讓渡書時，就系爭養護中心經營權之讓渡本可要求謝ＯＯ依照一般經營權買賣之方式一次給付讓渡金，卻捨此未為，反而同意謝ＯＯ按月給付款項，顯見當時雙方確實已考量到當時系爭養護中心之評等及經營狀況不佳，讓渡之價值不高，且變更負責人不易，而97年租約之租期僅有3年，原告於租期屆滿後仍可決定不續租收回系爭房屋，及其仍為系爭養護中心之名義負責人之情況下，雙方同意謝ＯＯ在97年租約之租期3年間經營系爭養護中心時，除按月給付租金外，於簽立97年租約及系爭讓渡書後，另就讓渡金之給付約定成立以給付原告擔任名義負責人之對價契約內容，並視系爭養護中心獲利情況調升使用名義之對價，已非一般經營權買賣之價金一次性給付之性質，並俟97年租約租期屆滿後，雙方再行決定是否續約。復衡以證人謝ＯＯ固與被告為配偶關係，且其就上開租約之簽立及相關處理亦具有緊密利害關係，然其就盤讓金之約定部分，大可以一般買賣交易方式證稱於簽立97年簽立系爭讓渡書時即有盤讓金總額（即經營權買賣價金）之約定，卻證稱於簽立97年租約並未談及此部分，於簽立99年租約時始為談及等語，而為不利於被告之證述，是謝ＯＯ所為證述，並非不能採信。進依謝ＯＯ之上開證述，顯見97年租約租期屆滿前，雙方因認系爭養護中心未來仍有獲利可能，於兩造簽立99年租約時，另以系爭房屋租賃期間內為條件，成立以使用原告擔任名義負責人之對價總額為1,000萬元之契約，並以99年租約始期即100年8月1日起按月給付款項20萬元，是被告主張該1,000萬元屬經營權買賣價金性質之盤讓金之約定，容有誤認。嗣兩造簽立系爭租約後迄至104年7月31日止，被告已支付對價共計960萬元（給付期間為100年8月1日起至104年7月31日，計算式：20萬元×12月×4年＝960萬元）。而被告於僅剩2個月即給付1,000萬元總額完畢之情況下，在距離系爭租約屆滿日即106年7月31日尚有約2年時，為求繼續經營系爭養護中心，始以原告提出本院一卷第22、23頁對話內容所示104年7、8月之時間要求續約。
（三）原告是否合法終止系爭租約？原告請求被告遷讓系爭房屋，是否有據？
１、依系爭租約第15條所示，被告積欠租金達2個月以上，原告得終止租約收回系爭房屋（本院一卷第20頁反面）。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第455條、第767條第1項及第334條第1項分別定有明文。次按債務之抵銷須彼此互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期為要件；民法第334條但書所謂，依債務之性質不能抵銷者，係指互相抵銷即反於成立債務之本旨者而言（最高法院19年上第1048號及26年渝上字第450號等判例意旨參照）。
２、原告主張被告已積欠104年8、9月共計8萬元租金，被告就系爭補助款已受領遲延，系爭補助費與系爭房屋之租金並非對價給付關係，且兩造約定由阮ＯＯ開立支票給付系爭補助費，被告不得主張抵銷，原告已合法終止系爭租約，被告自屬無權占用系爭房屋等語，然為被告所否認。查原告依其先前與謝ＯＯ約定，就系爭補助費本即有給付謝ＯＯ之義務，為原告所是認（本院一卷第106頁），而系爭補助費與租金均屬金錢債務，給付種類相同，並均屆清償期。原告以104年9月23日1685信函催告被告領取系爭補助費，被告有受領遲延云云，然被告前以104年9月15日1541信函通知原告系爭補助費已為債權讓與，並就8萬元租金為抵銷，復為原告所不爭執，當無原告所指受領遲延之情。況在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失，負其責任（民法第237條），故原告並不當然免除給付義務，系爭補助費當仍為抵銷之標的。且依上揭意旨所示，二人互負債務，僅須給付種類相同，並均屆清償，即能抵銷，並非須以互負債務係對價關係為要件。又原告與謝ＯＯ或被告固約定每3個月結算一次，包含原告勞健保費用及補助費用由阮ＯＯ簽發支票交付兌現，惟此亦僅屬雙方約定給付款項之方式問題，被告以此與租金為抵銷，並無違反系爭補助費成立債務之本旨。復查無卷內有依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之相關事證，是原告上開所陳，顯難憑採。被告據以主張抵銷，當屬有據。
３、被告既以104年9月15日1541信函通知原告以系爭補助費就8萬元租金為抵銷，被告斯時起自無原告所指積欠2期租金之情，原告據此主張已合法終止系爭租約云云，洵屬無據。系爭租約未予終止而仍繼續存在，被告占用系爭房屋自屬有權占用，原告主張被告遷讓系爭房屋，亦屬無據。
（四）原告請求被告給付終止系爭租約前即104年8、9、10月租金共計72萬元，是否有據？繼前所論，兩造就系爭租約所約定之每月租金數額之真意為4萬元，並非24萬元，原告以每月租金24萬元為請求基準，自不可採。社會局自104年12月起至105年6月2日止陸續將補助費用匯款共計119萬8,291元至系爭帳戶，謝ＯＯ業將該補助費及系爭補助費共計160萬7,672元債權讓與被告，為兩造所不爭執。關於原告請求104年8、9、10月計3個月租金部分，其中8、9月共計8萬元租金業經被告以104年9月15日1541信函通知原告抵銷，經抵銷後被告就系爭補助費債權尚有餘額，則被告再就104年10月租金4萬元據以主張抵銷，亦屬有據，此3個月租金共計12萬元經抵銷後，已無餘額。是原告主張此部分租金72萬元部分，為無理由，不應准許。
（五）原告請求被告自終止系爭租約後每月給付相當於租金之不當得利24萬元及違約金8萬1,000元共計32萬1,000元，是否有據？被告主張抵銷後並未積欠原告租金2個月，系爭租約未經原告合法終止，業經本院審認如前，是被告本於系爭租約占用系爭房屋，即有法律上之原因，亦不該當系爭租約第17條所指違約之情，是原告此部分主張，亦不足取。
（六）若原告未合法終止租約，原告請求被告給付104年8至10月租金共計72萬元，及自104年11月1日起至106年7月31日止，按月給付租金24萬元，是否有據（備位聲明）？
１、關於原告請求自104年8月1日起至105年7月31日止租金部分：
依系爭租約2條及第3條所示（本院一卷第20頁），租賃期間自103年8月1日起至106年7月31日止，被告應於每月1日前給付租金4萬元，可見被告於105年7月1日支付租金4萬元部分，係屬105年7月1日起至7月31日止租金內容。兩造就系爭租約所約定之每月租金數額之真意為4萬元，原告不得以每月租金24萬元為請求基準，且原告未合法終止系爭租約，系爭租約仍繼續存在，被告已就104年8月至10月之租金共計12萬元為抵銷，均為前所論。而被告就上開補助費共計160萬7,672元抵銷該12萬元租金後，尚有餘額148萬7,672元（計算式：160萬7,672元－12萬元＝148萬7,672元），則被告據以就自104年10月起至105年7月1日（即7月1日起至7月31日止租金內容）止共計10個月租金40萬元為抵銷，自屬有據。經抵銷後原告就此部分租金債權已無餘額，是原告此部分租金之請求，不足採取。
２、按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。而將來給付之訴，以債權已確定存在，僅請求權尚未到期，因到期有不履行之虞，為其要件（最高法院86年度台上第1385號判決意旨參照）。本件言詞辯論終結日期為105年7月21日，故原告請求自105年8月1日止起至106年7月31日止，按月給付租金24萬元部分，為將來給付之訴。而原告不得以每月租金24萬元為請求基準，已為前所論，卷查亦無被告就系爭租約之於租金4萬元到期不為履行之虞之相關事證（況被告尚有補償費餘額可供主張抵銷），本件自無預為請求之必要，原告此部分主張，顯屬無據。
七、綜上所述，原告依據系爭租約第3條、第15條及第17條等約定，及民法第179條、第455條、第767條第1項等規定，先位請求被告將系爭房屋遷讓騰空返還，並自104年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付32萬1,000元，及被告應給付租金72萬元暨法定遲延利息；備位請求被告應給付租金72萬元暨法定遲延利息，及被告應自104年11月1日起至106年7月31日止，於每月1日按月給付原告租金24萬，均無理由，應予駁回。原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
八、兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐予一一論列，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
民事第五庭法 官 饒志民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
書記官 許白梅