臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2071號原 告 張棋傑訴訟代理人 凌進源律師被 告 簡榜辰兼訴訟代理人厲彥萍上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國105年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告簡榜辰應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○號土地暨其上同段一三八建號建物所有權移轉登記予原告。
被告厲彥萍應給付原告新臺幣伍萬元，及自民國一○四年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告簡榜辰負擔十分之五、被告厲彥萍負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告依序以新臺幣叁拾柒萬元、新臺幣貳萬元，分別為被告簡榜辰、厲彥萍供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告厲彥萍於民國103 年4 月22日簽訂不動產買賣契約書（以下稱「系爭買賣契約」），約定原告將其所有坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○號土地及其上同段
138 建號建物（以下合稱「系爭房地」）出售予被告厲彥萍，買賣價金為新臺幣（下同）110 萬元。被告厲彥萍依系爭買賣契約，給付第1 期款10萬元及第2 期款7 萬元後，本應依系爭買賣契約第2 條約定，以銀行貸款代償原告貸款之方式給付尾款，然因被告厲彥萍遲未能辦妥貸款，故原告與被告厲彥萍再於同年10月17日簽立協議書（下稱「系爭協議書」），約定被告厲彥萍應於同年11月5 日前清償原告原貸銀行債務，被告厲彥萍並指定被告簡榜辰為系爭房地之登記名義人，原告則依被告厲彥萍之要求於同年10月27日將系爭房地之所有權移轉登記至被告簡榜辰名下。詎被告厲彥萍仍未依系爭協議書約定於同年11月5 日前清償原貸銀行債務，原告於104 年1 月30日以存證信函催告被告厲彥萍依約履行，惟被告厲彥萍置之不理，原告遂於104 年3 月13日以存證信函向被告厲彥萍為解除系爭買賣契約之意思表示。原告自得本於回復原狀及不當得利之法律關係，請求被告簡榜辰移轉系爭房地之所有權登記。又本件係因被告厲彥萍違約，原告除得沒收被告厲彥萍已繳交之17萬元作為懲罰性違約金外，尚得依系爭協議書約定，請求被告厲彥萍支付違約金49,500元，及依系爭買賣契約第14條第5 項約定，自103 年10月18日起至104 年3 月13日即解約生效日止，按日依總價款1/1000，計算請求違約罰金161,700 元，合計211,200 元。為此，爰依系爭買賣契約、協議書約定及民法第259 條、第179條、第180 條規定提起本件訴訟，求為判命：㈠被告簡榜辰應將系爭房地所有權移轉登記予原告。㈡被告厲彥萍應給付原告211,200 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：本件無法辦理貸款之原因乃系爭房地屬於銀行核貸標準之Ｃ區，且有限制登記，貸款條件嚴苛，而未能申請足以清償尾款848,316元之貸款金額。原告以被告厲彥萍未依約於期限內付款而解除系爭買賣契約，被告簡榜辰同意將系爭房地所有權返還登記予原告。又系爭房地遭原告於103年12月4日為限制登記，致不符合銀行貸款規定，是原告請求被告厲彥萍支付違約金並無理由。況故原告主張沒收被告厲彥萍已付價金17萬元，再請求被告厲彥萍給付211,20 0元之違約金，顯屬過高等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠原告與被告厲彥萍簽訂系爭買賣契約，約定原告將其所有系爭房地出售予被告厲彥萍，買賣價金為110 萬元。
㈡被告厲彥萍已依系爭買賣契約，給付第1 期款10萬元及第2期款7 萬元，合計17萬元。
㈢被告厲彥萍與原告於103 年10月17日簽訂系爭協議書，約定
被告厲彥萍應於同年11月5 日前清償原告原貸銀行債務，被告厲彥萍並指定被告簡榜辰為系爭房地之登記名義人，原告則依被告厲彥萍之要求於同年10月27日將系爭房地之所有權移轉登記至被告簡榜辰名下。
㈣被告厲彥萍未依系爭協議書約定於103年11月5日前清償原貸銀行債務。
㈤系爭買賣契約業經原告解除。
㈥被告簡榜辰同意將系爭房地所有權返還登記予原告。
㈦原告未返還被告厲彥萍已給付之17萬元價金。
四、本件爭點為：㈠原告得否請求被告簡榜辰移轉系爭房地所有權登記？㈡原告得否請求被告厲彥萍給付違約金？金額應以若干為當？
五、經查：㈠原告得否請求被告簡榜辰移轉系爭房地所有權登記？
本件原告與被告厲彥萍簽訂系爭買賣契約，約定原告將其所有系爭房地出售予被告厲彥萍，買賣價金為110 萬元，被告厲彥萍已依系爭買賣契約，給付第1 期款10萬元及第2 期款
7 萬元，合計17萬元。嗣被告厲彥萍與原告於103 年10月17日簽訂系爭協議書，約定被告厲彥萍應於同年11月5 日前清償原告原貸銀行債務，被告厲彥萍並指定被告簡榜辰為系爭房地之登記名義人，原告則依被告厲彥萍之要求於同年10月27日將系爭房地之所有權移轉登記至被告簡榜辰名下，惟被告厲彥萍未依系爭協議書約定於103 年11月5 日前清償原貸銀行債務，原告遂於催告後，於104 年3 月13日以存證信函解除系爭買賣契約等節，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書影本、系爭協議書影本、系爭房地土地暨建物登記謄本及存證信函影本等在卷可稽，自堪信為真實。而系爭買賣契約既經合法解除，被告簡榜辰亦同意將系爭房地所有權返還登記予原告，則原告民法第259 條、第179 條及同法第180條規定，提起本件訴訟，求為判命被告簡榜辰將系爭房地所有權移轉登記予原告，自有所據。
㈡原告得否請求被告厲彥萍給付違約金？金額應以若干為當？①本件兩造於簽訂系爭買賣契約書時，即於第13條約定：甲、
乙雙方任一方違反本契約各條之一者，他方得以既付之全部金額為基準，請求懲罰性違約金。嗣因被告厲彥萍未能辦妥貸款，原告與被告厲彥萍再於103 年10月17日簽立系爭協議書，並於其中第2 條約定：本案前衍生之違約賠償金至103年10月17日雙方合意為49,500元，逾上載展期期限（即103年11月5 日），乙方（即被告厲彥萍）應支付甲方（即原告）總價金按月息3%以日計息之遲延賠償金至結案日止等節，有上開系爭買賣契約影本及系爭協議書影本可佐，並為兩造所不爭。而本件被告厲彥萍確未能依約清償原告原貸銀行債務，雖被告厲彥萍抗辯稱系爭房地貸款條件嚴苛，其無法取得貸款係不可歸責等云云，惟此與原告無涉，另原告對系爭房屋聲請限制登記，係屬其正當權利之行使，被告厲彥萍執之為做為遲延清償買賣價金之理由，並無所據，故原告依上開約定，請求被告厲彥萍給付違約金，自有所據。
②按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條復有明定。而違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。惟在訴訟中若當事人抗辯其所約定之違約金過高，而所提出之訴訟資料不能使法院明暸該約定之違約金是否過高時，法院除運用訴訟指揮權與闡明權，令當事人為必要之陳述及聲明證據外，再經由調查證據之程序將調查證據之結果，命兩造為充分完全之辯論，再參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以確定當事人間所約定之違約金是否過高，最高法院102 年度台上字1606號判決意旨可供參酌。又契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害即可享受之預期利益及積極損害，均應加以審酌。約定之違約金額過高者，不論係懲罰性或損害賠償總額預定性質之違約金，法院均得依民法第252 條規定，予以酌減至相當之數額，最高法院10
3 年度台上字第2527號判決意旨亦可資參照。本件原告與被告厲彥萍雖有如上之違約金約定，惟被告厲彥萍既抗辯違約金過高，本院審酌原告已沒收被告厲彥萍所繳付之第1 、2期款項合計17萬元，兩造並不爭執原告尚未將系爭房地點交予被告（見本院卷第80頁），且系爭房地總買賣價金僅為11
0 萬元，然被告簡榜辰於系爭買賣契約解除迄今，始終未將系爭房地所有權移轉登記返還原告，暨兩造為本件買賣各已支出相當之費用等節，認原告請求被告厲彥萍除上開已沒收亦屬違約金之17萬元外，再給付違約金211,200 元，顯然過高，應以系爭房地買賣總價金20％即22萬元做為違約金總額為適當。因而，原告請求被告厲彥萍再給付違約金5 萬元，核屬有據。
六、綜上所述，原告請求被告簡榜辰移轉系爭房地所有權登記；請求被告厲彥萍給付5 萬元及自起訴狀送達翌日即104 年8月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍所為請求，尚屬無據，為無理由，應予駁回。
七、本件原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
民事鳳山分庭 法 官 劉傑民以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
書記官 劉法萱