臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2193號原 告 曾景鴻訴訟代理人 陳魁元律師被 告 劉春嬌上列當事人間請求返還車位事件，本院於中華民國105 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○號地下一樓編號四十五號之停車位返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項所命給付，於原告以新臺幣貳拾萬元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、訴外人曾孝宗於民國103 年4 月30日經由鈞院101 年度司執字第44447 號強制執行拍賣程序，應買拍定執行債務人黃淑英所有、位在「大唐天廈華廈」( 址設：高雄市○○區○○街○ 號) （下稱系爭大樓）社區內之高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地（權利範圍：應有部分113/10000 ，下稱系爭坐落土地）、坐落其上同區段3217建號建物（門牌號碼：
高雄市○○區○○街○ 號5 樓之2 ，權利範圍：全部，下稱系爭區分所有建物）暨共有公用設施部分即同區段3250號建物（權利範圍：應有部分138/10000 ，下稱系爭共有公設建物）（以下合稱系爭不動產）。又依上開拍賣公告所示，系爭不動產尚有編號45號停車位1 個（即門牌號碼高雄市○○區○○街○ 號地下一樓編號45號停車位，下稱系爭停車位）之使用權；其次，系爭大樓地下一樓現雖設有49個停車位，然該大樓係於81年3 月18日興建竣工，依該大樓起造人即「儷城建設有限公司」（下稱儷城建設公司）申請核發使用執照所檢附竣工圖說所示，可知，系爭大樓地下一樓係作為法定防空避難室兼停車空間用途，僅規劃設計有40個平面停車位，其餘9 個停車位則為該公司取得使用執照後私設出售予住戶，再經對照系爭共有公設建物之各區分所有權人持份比例後，持份比例超逾應有部分100/10,000之區分所有權人亦為40位，足見最初建設公司即規劃購買停車位之區分所有權人就系爭共有公設建物應有部分之持份比例較高；此外，由儷城建設公司與最初購買系爭大樓區分所有建物之住戶間簽訂之停車位使用權人切結書名冊所示內容，對比上開系爭共有公設建物之區分所有權人持份比例後，益可證明最初購買停車位之區分所有權人持份比例均高於其餘區分所有權人之事實。基此，足見系爭停車位與系爭區分所有建物具有密切不可分之主從關係，不得單獨出售予他人。故曾孝宗經由拍賣取得系爭不動產時，自已同時取得系爭共有公設建物所屬之系爭停車位使用權。
㈡、又曾孝宗於取得系爭不動產所有權後，旋於同年7 月間將系爭不動產以贈與為原因移轉登記予原告，依上開說明，原告自併同取得系爭停車位使用權。然經原告請求後，被告竟以系爭不動產之前手黃淑英已將系爭車位讓與被告抵債為由，拒絕返還該車位，惟被告與黃淑英間就系爭停車位所為買賣契約，僅具債權效力，本不得對抗原告。為此，爰依系爭不動產所有權請求被告返還系爭停車位。
㈢、並聲明：⒈被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○ 號地下1 樓編號45號之停車位返還原告。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭不動產由訴外人即原區分所有權人俞雅君向儷城建設公司購入後，嗣轉讓予黃淑英，後因黃淑英無力清償積欠被告借款，遂於94年間將系爭停車位獨立轉讓予被告，藉以抵償上開債務，且經被告向系爭大樓管委會辦理登記完畢，故被告業已取得系爭停車位使用權，非屬無權占用。再者，原告雖經由法院拍賣公告輾轉取得系爭不動產，然該拍賣公告既未載明包含系爭停車位使用權，足見該拍賣執行效力不及於系爭停車位，原告並未能取得系爭停車位使用權；此外，依系爭大樓各停車位目前使用現況，各區分所有權人持有系爭共有公設建物之應有部分高於100/10,000者，均未必擁有停車位使用權，更可證明車位使用權本得透過獨立轉讓方式讓與他人，故原告僅憑系爭共有公設建物持份比例較高，據以主張有系爭停車位使用權，為無理由。
㈡、並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭不動產係由俞雅君向起造人儷城建設公司購入，並同時取得地下一樓編號45號平面停車位使用權。嗣俞雅君復將系爭不動產所有權、停車位使用權轉讓予黃淑英。
㈡、於103 年4 月30日，曾孝宗經由本院101 年度司執字第4444
7 號拍賣執行程序，應買拍定執行債務人黃淑英所有、位在「大唐天廈華廈( 址設：高雄市○○區○○街○ 號；整編前門牌高雄縣○○鄉○○路○○巷○○號) 」社區內之系爭坐落土地（權利範圍：應有部分113/10,000）、系爭區分所有建物（門牌號碼：高雄市○○區○○街○ 號5 樓之2 ；整編前門牌高雄縣○○鄉○○路○○巷○○號5 樓之2 ；權利範圍：全部）暨系爭共有公設建物（權利範圍：應有部分138/10,000）；嗣於同年7 月間將系爭不動產贈與原告。
㈢、被告為坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○號土地（權利範圍：應有部分98/10,000 ）及其上同段3219建號建物（整編前門牌：高雄市○○區○○路○○巷○○號5 樓之1 ，整編後門牌號碼高雄市○○區○○街○ 號5 樓之1 ；含共同使用部分同區段3250建號，權利範圍89/10,000 ）之區分所有權人。
㈣、系爭大樓係由儷城建設公司起造，共計84戶，其中就系爭共有公設建物應有部分持份比例超過100/10000 之區分所有權人戶數共計為40戶；另系爭大樓於81年3 月18日竣工、81年
4 月15日取得使用執照，申領使用執照時所檢附之地下室一樓竣工圖說，係規劃為防空避難室兼停車空間使用，並設有40個平面停車位；儷城建設公司於取得使用執照後，另於上開停車位以外，自行增設停車位、出售予其他區分所有權人。
㈤、儷城建設公司出售上開大樓各戶予區分所有權人時，分別與各該區分所有權人簽訂有停車位個別使用權人切結書，並定有住戶管理公約與管理規則。
四、本院得心證理由：原告主張其基於系爭區分所有權而取得系爭停車位使用權，且被告係屬無權占用，並據此請求被告返還該車位等情，業為被告所否認，並以前揭情詞置辯。因之，本院所應審酌者，厥為：㈠原告是否基於系爭區分所有權而取得系爭停車位使用權；㈡被告占用系爭停車位是否係屬無權占用。茲就本院得心證理由析述如下：
㈠、關於原告是否基於系爭區分所有權而取得系爭停車位使用權部分：
⒈按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第5 款分別定有明文。是建築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，僅須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者即可。又「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有權人不需用該共同部分者，得予除外。」84年7 月12日修正前土地登記規則第72條第1 款定有明文（現行規則修正後改列為第81條第1 款）。
故此種以共用部分方式登記之大樓地下層停車空間，係與大樓其他共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備、防空避難室等）合併另編建號，或由全體區分所有人所共有，或合意將不需使用該停車空間共用部分之區分所有權人予以除外。又以共用部分方式登記，原則上各區分所有權人若其向建商買得之專有部分面積相同，則對此共用部分之應有部分比例亦均相同，故有購買停車位之區分所有權人，其對此共有部分之應有部分比例，通常會較未向建商購買停車位者為多，且於登記簿僅建立標示部，並加附區分所有建物共用部分附表，而不另發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各區分所有建物之所有權狀中記明。經查：
⑴系爭大樓係由起造人儷城建設公司於81年3 月18日興建竣工
完成，並經核發使用執照，依儷城建設公司申請核發上開使用執照所檢附系爭大樓地下一樓平面圖所示，該地下一樓係供作防空避難室兼停車空間使用，僅設有編號1 至40號等共計40個平面停車位等情，有卷附高雄市政府工務局於104 年12月31日補發之（81）高縣建局建管字第04148 號使用執照暨附件、地下室層平面圖乙紙等件可稽（見院卷第62至64頁、證物存放袋）；其次，起造人儷城建設公司於系爭大樓管委會成立時所移交之停車位使用權人切結書名冊中，於地下一樓則劃設有49個平面停車位一節，固有卷附系爭大樓管理委員會105 年3 月2 日民事陳報狀所附住戶管理公約與管理規則內之停車位個別使用權人切結書乙份可參（見院卷第20
7 頁），惟本件申領使用執照時所檢附之地下室層平面圖記載內容，既僅劃設40個平面停車位，顯見上開停車位個別使用權人切結書名冊中所示其餘停車位，應係儷城建設公司於申領使用執照完畢後，於上開使用執照所規劃停車位外，自行額外增設。此外，於本院審理時，兩造對於上開各情復均不爭執，是此部分事實，自均堪認定。
⑵其次，系爭大樓為地上7 層、地下1 層之建築，該大樓區分
所有權人戶數共計為84戶，系爭共有公設建物為全體區分所有權人所共有，各區分所有權人就系爭共有公設建物應有部分之持份比例，並非一致，有卷附上開使用執照附件、系爭共有公設部分建物標示部查詢列印資料等件可參（見院卷第63至64頁、第67至69頁）；又細繹各區分所有權人持份比例內容，其中高於104/10,000者共計為40戶（持份比例介於104/10,000至384/10,000），此與上述申領使用執照時所規劃之平面停車位數量相同，至屬明確；再者，經勾稽前揭儷城建設公司於系爭大樓管委會成立時所移交之停車位個別使用權人切結書名冊所示49個停車位（編號1 至49號），其中除編號1 、2 、3 、7 、28、34、37、42、46、48、49等11個停車位，或因系爭大樓區分所有建物尚未完全銷售完畢而未經登記使用權人外，經與卷附各區分所有建物登記謄本所載整編後門牌號碼（整編前分屬高雄縣○○鄉○○路○○巷○○號各樓；整編後分屬高雄市○○區○○街○ 號各樓）相互勾稽後（見院卷第106 至190 頁），經登記使用權人之38個停車位中，包含登記編號45號停車位使用權人即系爭不動產原區分所有權人俞雅君在內，共計有34位登記使用權人就系爭共有公設部分建物之應有部分持份比例高於100/ 10,000 ，參諸此情，益可佐證原告主張系爭大樓區分所有權人最初若購得停車位者，均經由系爭共有公設建物應有部分持份比例表徵一節，應屬可信；此外，依上開勾稽結果，停車位個別使用權人切結書名冊所示其餘編號9 、27、36、39號等4 個停車位登記使用權人，就系爭共有公設建物之應有部分持份比例雖未達100/ 10,000 ，然參酌前述儷城建設公司於使用執照申請後，尚另行私設9 個停車位出售一節，可知，此本可能導致停車位登記使用權人包含就系爭共有公設建物應有部分持份比例未達100/10,000之區分所有權人在內之結果，故僅憑此節，實仍不足以推翻前揭認定，併予敘明。
⒉次按地下室停車位屬公寓大廈之共同使用部分，僅係建商將
之列為約定專用部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區分所有權人專有使用，本質上仍然是共同使用部分，不因約定作為專用而變為非共同使用部分。又公寓大廈管理條例第4 條第2 項亦規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉。是法院拍賣上訴人所有公寓大廈之專有部分，效力自及於其共同使用部分之應有部分，被上訴人取得上訴人原有公寓大廈專有部分之所有權，當然取得共同使用部分之應有部分，上訴人原有之地下室停車位所屬共同使用部分之應有部分，應已歸被上訴人所有（參見最高法院89年度臺上字第2119號判決意旨）。經查，本件系爭不動產暨停車位最初係由俞雅君購得，並經由建商儷城建設公司透過將俞雅君之系爭共有公設建物應有部分比例調昇至100/10,000以上，藉以表彰系爭停車位之約定專用使用權一節，俱如前述。基此，應可認定系爭停車位使用權應屬系爭共有公設應有部分之積極權能表彰，揆諸前揭說明，自不得與所屬系爭區分所有建物所有權分離而為移轉，職是，縱原告係經由法院拍賣方式輾轉取得系爭區分所有建物、系爭共有公設建物，自已同時取得享有表彰應有部分權能之系爭停車位使用權，當無疑義。故被告辯稱原告並未經由拍賣程序輾轉取得系爭停車位使用權云云，當非可採。此外，被告雖復辯稱：依系爭大樓停車位目前實際使用現況，系爭共有公設部分建物應有部分持份比例高於100/10,000以上之區分所有權人，均未必享有停車位使用權云云，然系爭大樓興建完成後迄今，期間不乏區分所有權人透過獨立讓與方式將自身停車位讓與他人使用，始造成上開實際使用現況一節，為被告所不爭執，然此等行為既已違反公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定而不生效力，自無從援引作為有利於被告之認定，併予敘明。
㈡、關於被告是否係屬無權占用系爭停車位部分：按公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（參見最高法院96年度臺上字第1152號判決意旨）。經查，觀諸前述儷城建設公司與系爭大樓最初各區分所有權人所簽訂之停車位個別使用權人切結書所示內容，除明確記載各已購得地下一樓各編號停車位使用權人外，復同時載明：「由儷城建設起造之坐落高雄縣○○鄉○○村○○路○○巷○○○○○號B1停車空間及避難室經起造人同意提供為大廈全體住戶按附圖說明使用，其汽車停車位個別使用權人及其戶別如左表：…右列使用權人可隨同房屋一併轉讓或出租。本切結書對本棟大廈各房屋之使用人、承租人、承買人或繼承人同具有法定效力。」等語，此有前揭停車位個別使用權人切結書在卷可按。基此，上開切結書既已揭明系爭大樓各停車位使用權人、該等停車位應隨同專有部分讓與、切結書效力及於受讓人等內容，並於各該區分所有權人於購入區分所有建物時簽署同意後，經儷城建設公司移交予系爭大樓管委會保管，而置於系爭大樓區分所有權人或受讓人得藉由隨時調閱方式知悉切結書內容之狀態，自應認系爭大樓全體區分所有權人間業已就系爭共有公設部分成立分管契約，並得拘束各區分所有權人及受讓人。因之，被告既屬系爭大樓區分所有權人之一，自應同受該等分管契約拘束，縱令被告係向系爭不動產之區分所有權人黃淑英購得系爭停車位，然此等系爭停車位買賣契約既已違反上開分管契約內容，自不得據以對抗原告，故被告據此主張係屬有權占用云云，當屬無據，並非可採。
五、綜上所述，本件原告於取得系爭不動產所有權時，既已同時取得系爭停車位使用權，且基於上開切結書分管契約約定內容，被告與黃淑英間就系爭停車位所成立之買賣契約不得執以對抗原告，則原告主張被告無權占用系爭停車位，並基於所有物返還請求權請求被告返還該停車位，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 3 日
民事第五庭法 官 鄭子文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 6 月 3 日
書 記 官 鄭淑臻