臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2221號原 告 華信鑫股份有限公司法定代理人 林昱馨訴訟代理人 李茂增律師
張睿方律師陳安安律師被 告 林致光訴訟代理人 李文禎律師訴訟代理人 黃君介律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國105年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前將所有坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）先共同委託訴外人永慶房屋農16加盟店即大賦房屋仲介有限公司（下稱永慶房屋農16店）及有巢氏房屋美術之星加盟店大美房屋仲介有限公司（下稱美術有巢氏房屋）居間出售未果，因被告急於出售，復於民國104年3月間協同永慶房屋農16店業務李玉龍、美術有巢氏房屋業務張洛萍再委由原告即台灣房屋高雄神農店居間，口頭約定若原告短時間內居間完成系爭土地交易，願額外給付原告仲介費新臺幣（下同）500萬元。嗣原告於104年4月26日媒介訴外人石育源與被告買賣系爭土地並簽立買賣契約書，同日被告為履行給付原告500萬元仲介費隨即簽立服務費確認單予原告，確認原告對被告確有500萬元仲介服務費請求權存在，嗣原告請求被告付款，被告竟拒絕給付。為此，爰依民法第568條第1項居間之法律關係規定提起本訴，並聲明：㈠、被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊僅委託永慶房屋農16店居間出售系爭土地，並由李玉龍負責此業務，伊未委託美術有巢氏房屋，係因兩公司主要股東為同一人，故美術有巢氏房屋張洛萍亦參與居間出售系爭土地，於104年4月26日前數日，李玉龍及張洛萍向伊詢問有無意願與原告總經理林緄森所知買主會談？伊自當同意。於同年4月25日張洛萍再告知伊，買主已提出斡旋金150萬元支票，伊遂與李玉龍、張洛萍、林緄森於同年月26日上午在原告營業所會談，當時伊同意林緄森帶同買主進一步洽談後，林緄森則出示服務費確認單，未做說明即要求伊簽署，而在場之李玉龍及張洛萍亦未表示意見，伊當認李玉龍、張洛萍、林緄森於事先已商定並同意「自原仲介費340萬元提高至500萬元」之舉，遂而於服務費確認單付款人欄簽署。同日下午，林緄森則帶同買主即石育源至永慶房屋農16店營業所與伊洽議成功，完成系爭土地買賣，伊並無急於出售系爭土地，亦未曾於永慶房屋農16店外，另行與原告簽定書面契約或口頭約定，委託原告居間系爭土地，所簽立上開服務費確認單，僅係同意自原仲介費340萬元提高至500萬元，非另給付原告500萬元仲介費用，且成功出售系爭土地亦非僅原告及林緄森單方面為媒介、居間，伊自無庸給付原告500萬元。又出售系爭土地後，除伊已給付永慶房屋農16店仲介費339萬6,132元外，尚有石育源支付服務費66萬元，合計405萬6,132元，而本件係由永慶房屋農16店與原告共同開發銷售之跨店案件，依永慶房屋農16店跨店案件流通確認單所載永慶房屋農16店獲配3分之2，原告獲配3分之1，故與原告就本件應收之服務費業已收訖。況104年7月25日兩造再度就服務費確認單洽談，因代表原告之林緄森表示其曾代石育源支付服務費66萬元，伊遂同意補貼林緄森66萬元，而林緄森則不再持服務費確認單向伊請求，伊於同日即匯款66萬元至李玉龍帳戶，再由李玉龍交付予林緄森之女林昱芝，且由林緄森於簽立載明「就系爭土地居間交易不再有任何要求」之協議書及收款收據後寄予伊，故兩造既以66萬元達成協議，合意解除服務費確認單給付約定，原告再為本件請求，自無理由。縱原告主張未合法授權林緄森簽立協議書解除服務費確認單約定行為，惟林緄森為原告之總經理自可代表公司，實難認為個人行為認效力不及於原告等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、被告原為系爭土地之所有人，並授權永慶房屋農16加盟店仲介出售，並由該店業務李玉龍負責，李玉龍並商請具有同一負責人關係之美術有巢式房屋業務張洛萍一同協助，嗣李玉龍、張洛萍向原告詢問是否有買家，故經由原告之總經理林緄森介紹，於104年4月26日將系爭土地以1億3,861萬7, 500元出售予石育源，並簽訂買賣契約書，嗣被告、石育源分別給付永慶房屋農16店服務費用339萬6,132元、66萬元，嗣永慶房屋農16店將其中3分之1即135萬2,044元分予原告，此業經證人李玉龍、張洛萍、林緄森於本院審理中證述在卷，並有系爭土地登記第二類謄本、宜蘭縣宜蘭地政事務所、土地買賣契約書、永慶不動產跨店案件流通確認單、統一發票2張、林緄森名片在卷可佐，此部分事實應堪認定。故被告並無授權原告仲介出售系爭土地至明。
㈡、次查，被告前於出售系爭土地前，因林緄森表示需補貼買家石育源將來出租空窗期，故同意給付林緄森500萬元，並簽立服務費確認單作為確認乙情，業據證人李玉龍於本院審理中證稱：本件被告並無委託原告仲介，是委託永慶房屋農16加盟店，是因系爭土地買方是林緄森的朋友，當時林緄森說他朋友有委託他出租或銷售，如果租不出去，可能要補貼朋友租金，希望被告能提供1,000萬元作為此部分預備之金額，後來有談到降低為500萬元，並隨便拿一張單子給被告簽500萬元的事情，我沒有注意是用服務費確認單，後來被告有問林緄森有沒有要給這些租金，林緄森說不是等語（本院卷第85反、86正反頁）；證人張洛萍於本院審理中證稱：服務費確認單500萬元是於系爭土地快要成交之時，林緄森算是買方之介紹人，說要協助買方出租系爭土地，要多要500多萬元等語（本院卷第88反頁）；證人林緄森於本院審理中證稱：當初在討論這500萬元，是因為地主（應為買家）認為買了這土地還要閒置在那邊，我想說總金額這麼大，地主應該要3年才能把土地處理出去，我就跟被告說3年承租費用大約1000多萬元，被告就答應要給500萬元等語（本院卷第91反、92反頁），互核相符，此部分事實，亦堪認定。
㈢、原告雖主張上開500萬元係給予原告之仲介服務費等語，證人林緄森亦證稱：本來是說租金補貼，是被告說不管這麼多，我就給500萬元當服務費，所以就沒有租金的事情了等語（本院卷第91反頁）。惟證人林緄森為原告之總經理，可對外代表公司，本即有利害關係，其所證即難遽採；況其自證：被告沒有給付500萬元時，有問我付租金的事（本院卷第91反頁），顯見上開500萬元，並非如其所述僅為仲介服務費。再者，依一般仲介常態簽訂委託銷售契約是開發方，其他仲介均可當銷售方協助販賣，銷售方如果有買家就會找開發方談仲介費如何拆帳，委託方並不會知道如何拆帳，此經證人李玉龍於本院審理中證述在卷（本院卷第85反、86頁），並由永慶房屋農16店分予原告仲介費用135萬2,044元可資佐證而足認定。故土地所有人而言，僅認知係委由開發方居間銷售，契約成立具有給付開發方居間報酬之義務，如開發方藉由其他仲介覓得買主，係開發方為達契約成立取得居間報酬之方法，均與委託人無涉。而本件被告係委託永慶房屋農16仲介銷售為其覓得買主，契約成立後支付仲介報酬，永慶房屋農16店如何覓得買主，則非其所問，被告依約定已需支付永慶房屋農16店仲介費用339萬6,132元，斷無因永慶房屋農16店獲得買家消息來源為原告，另會支付較原仲介費用高出160餘萬元之500萬元仲介費予銷售方原告，而共需支付原仲介費用2倍以上，並超出出售金額百分之6，高達839萬6,132元（5,000,000＋3,396,132＝8,396,132）之仲介費用之理，原告之主張非但與現今仲介實務不同，亦與常理悖謬，難以採信；又參之該服務費確認單上所載之匯款帳戶係林昱馨之個人帳戶，而非原告公司帳戶，顯見上開500萬元應非給付原告之仲介服務費，而係如前所述係為補貼林緄森給付地主租金之用，殆可認定。
㈣、原告另提出104年1月1日合約書（下稱系爭合約書）、林緄森與張洛萍、李玉龍之line對話紀錄證明雙方有仲介銷售關係。查系爭合約書內容雖載被告於104年1月1日委託林昱馨出售系爭土地，並同意支付服務報酬500萬元，然並未經被告簽名，且依原告主張之事實自認無於104年1月1日受被告委託銷售系爭土地，且依前所述被告自始係委由永慶房屋農16店仲介出售系爭土地，故其內容難認為真。又李玉龍、張洛萍於104年7月7日至同年月10日line對話紀錄中雖提及聯繫雙方合約書修改過程，然證人李玉龍於本院審理中證稱：被告有要給付這500萬元，是因為無法開立單據，造成資金流向不明，所以沒付，我傳林緄森擬好的合約書給被告，被告有加入4點，後來因為被告問會計師這合約書不能作為資金流向的證明，所以不簽名（本院卷第87正反頁），且張洛萍確於104年6月25日line對話紀錄「張洛萍：剛剛陳代書來電說，她向賣方請款時，賣方她說他會計師說他的資金被國稅局盯上，會計師建議要匯入臺灣房屋的帳號，300多萬元為服務費，100多萬為工程費，開2張發票。…林緄森：開發票，白白又給國稅局拿走25萬元發票稅」，足見系爭合約書乃因被告欲給付500萬元時，因稅務問題而欲建立資金流向所用，並非確有其事。又由證人李玉龍所證及line對話紀錄所示，原告就上開500萬元始終無且不願開立發票，如兩造間確有給付仲介服務費之居間法律關係，原告自應開立發票，由此更見上開500萬元乃被告與林緄森之間就租金補貼之協議。原告主張其對於被告具有居間之法律關係自無理由。
㈤、末查，被告與林緄森曾就上開500萬元之事，於104年7月25日與李玉龍、張洛萍在高雄忠義堂咖啡協調，被告與林緄森於104年7月27日簽訂協議書，約定「甲方（被告）同意支付乙方（林緄森）中人費用66萬元整，乙方不得再有任何要求，雙方從此無任何爭議」，被告並匯款66萬元至李玉龍郵局帳戶後，由李玉龍轉交林緄森收受無訛，為被告所自認，並經證人李玉龍、張洛萍、林緄森證述屬實，另有新光銀行匯款申請書、李玉龍郵政存簿儲金簿影本、協議書、收據在卷可佐（本院卷第51至54頁），應堪認定。又該協議書簽訂之過程，業經證人李玉龍於本院審理中證稱：當初土地順利成交後，被告有問林緄森到底有沒有要給付這些租金，因為沒有很確定，被告就認為是林緄森自己要把錢拿走，不願意給付，後來雙方就於104年7月25日到高雄忠義堂咖啡談，當場沒有談成，林緄森要100多萬元，被告只要給50萬元，後來我跟被告建議66萬元，並簽訂協議書（本院卷第86頁）；證人張洛萍於本院審理中證稱：就是為了這500萬元，被告下來時要我約林緄森到忠義堂咖啡館，他就問林緄森有沒有承租的事情，林緄森說沒有，被告就說500萬元沒有用到了…林緄森有拿出買方的仲介費66萬元是由他出，協調過程中林緄森希望被告再補貼100多萬元，被告只願意補貼66萬元，林緄森不願意就離開了，後來被告有請李玉龍再打電話給林緄森，我不知道他們電話中怎麼講等語（本院卷第89頁），可見被告因知悉林緄森毋需給付租金後，拒絕給付50 0萬元，雙方產生爭執，而專程就此南下協調此事，李玉龍、張洛萍為此事作雙方協調人，提出66萬元之數額，並居中聯繫雙方，被告給付66萬元後，雙方簽訂協議書，故協議書顯係對上開500萬元爭議所達成之和解。證人林緄森雖證稱：此66萬元係被告認為我仲介很辛苦，所以同意給我的，與原告500萬元仲介費無關云云（本院卷第92反頁），然被告南下目的為解決500萬元之爭議，並認無給付林緄森或原告500萬元之必要，而林緄森業因索討此500萬元與被告發生不快，被告豈有平白再行給付林緄森66萬元予作為中人費用之理？故林緄森此部分所述不足憑採。又被告與林緄森既已簽訂協議書替代原本給付補貼租金之500萬元法律關係，並已履行完成，自無得再就上開500萬元為請求。
四、綜上所述，兩造間並無就系爭土地具有500萬元之居間報酬約定，故原告依居間之法律關係，請求被告應給付500萬元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述、攻擊防禦方法暨所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 鄭 瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 25 日
書記官 郭素蓉