臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2244號原 告 陳麗琦
陳烱泰共 同訴訟代理人 周村來律師
周元培律師洪郁婷律師被 告 世紀星鑽大樓管理委員會法定代理人 江玲如訴訟代理人 黃振銘律師複 代理人 葉幸真律師上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，經本院於民國105 年7 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文世紀星鑽大樓民國一○四年四月十八日第十九屆區分所有權人會議所修訂管理規約附件㈠住戶管理公約如附表二所示部分，均應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告之法定代理人已變更為江玲如，有區分所有權人會議紀錄在卷可稽（見本院卷㈡第97至99頁），茲據其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告主張：原告陳麗琦、陳烱泰乃分別為門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號1 、2 樓建物（建號：高雄市○鎮區○○段○○○○○○○○○○號）之所有權人，而均為世紀星鑽大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，系爭大樓民國104 年度區分所有權人會議（系爭區分所有權人會議）決議（下稱系爭決議）通過將如附表一所示之事項納入系爭大樓管理規約附件㈠住戶管理公約（下合稱系爭公約），嗣系爭大樓乃將上開決議事項列入系爭公約而增訂如附表二所示之規約（下稱系爭規約），惟：㈠系爭大樓第1 至3 樓本即每月繳付管理費，且與過去相較被告並無增加任何負擔，然系爭決議關於案由二部分竟以廣告租金或外牆使用費之名目，對系爭大樓
1 至3 樓各收取新臺幣（下同）15,000元、12,000元、5,00
0 元之費用，顯係巧立名目對伊等收取高額費用，且系爭大樓交屋約定書第4 條約定4 樓以上住戶不得於外牆張掛招牌，而僅就系爭大樓約定為集合住宅之4 樓以上住戶限制不得於外牆張掛招牌，可知系爭大樓建商與原始承購戶業約定系爭大樓登記為商場之1 至3 樓得於外牆張掛招牌，以標示、彰顯其為營業場所，是應認全體區分所有權人已就系爭大樓
1 至3 樓外牆成立分管契約，供1 至3 樓住戶張掛招牌使用，且至被告另案就此請求返還不當得利止之長達18年期間，被告均未曾加以制止，亦無其他系爭大樓區分所有權人為反對之表示，是若認無明示成立分管契約，亦存有默示分管契約，此分管契約未經全體共有人同意終止，自不因區分所有權人會議另訂規約而失其效力，則系爭決議關於案由二部分業違反分管契約之約定，況該等決議內容並未說明外牆使用費計算之依據，且與目前使用面積毫無關連，復無因應日後外牆招牌面積變動而調整金額之內容，致日後系爭大樓1 至
3 樓外牆使用面積減少時，仍需繳納相同之費用，是該等決議侵害伊等之權益以圖利被告及其他區分所有權人，實屬顯失公平，且為權利濫用，並違反誠信原則。㈡又系爭決議關於案由一、三竟於系爭大樓1 、2 樓未增加被告支出之情況下，變更系爭規約第15條原約定按所住坪數計算之標準，而改以所有權狀登記之坪數計算管理費，使區分所有權人無法居住使用之騎樓、露臺面積均需計入計算管理費之面積，而具騎樓者僅有原告陳麗琦所有之系爭大樓1 樓，具露臺者僅訴外人同揚建設股份有限公司（下稱同揚公司）所有之4 樓之19號，該案由一之增修僅對伊等不利，再系爭大樓1 、2樓為店面，各有單獨支出入口與外界相通，而未使用系爭大樓公共出入口及管理室，其之清潔維護、安全管理及郵件收受均自行負責，是其等因系爭大樓使用管理費之受益程度遠低於其他住戶，然案由三部分將系爭大樓1 、2 樓之管理費由原本每坪30元調漲為每坪40元，對其他樓層仍維持每坪50元之管理費計算標準，致系爭大樓1 、2 樓之管理費因此分別由每月6,000 元、8,920 元調漲為10,840元、11,640元，是系爭決議關於案由一、三部分實係多數區分所有權人任意形成對自己較為有利，而對少數區分所有權人不利之決議，無理由調漲系爭大樓1 、2 樓之管理費，使之負擔不符比例原則之費用，而圖利其他多數之區分所有權人，實屬顯失公平，且為權利濫用，並違反誠信原則。是伊應得依民法第79
9 條之1 第3 項之規定請求撤銷系爭規約，又如認伊請求撤銷規約為無理由，系爭決議違反民法第148 條，依同法第56條第2 項之規定應屬無效，為此爰依民法第799 條之1 第3項、第56條第2 項之規定提起本訴等語。並先位聲明：系爭規約應予撤銷。另備位聲明：確認系爭決議無效。
三、被告則以：系爭決議內容固為伊所提出之建議，然均經出席系爭區分所有權人會議之住戶同意，並依法做成決議，並非可由伊自為決議，伊於此不過行使就住戶共同事項提出建議之法定職權，並無行使享受特定利益之法律上權利之情，且原告雖主張伊該等決議之作成有權利濫用之情，卻未就伊究竟行使何等權利、取得何等利益、原告所受損失金額與伊取得利益金額之比較等事項提出說明，並盡其舉證責任，更未能證明伊行使權利主觀上係以加害原告二人為主要目的，因此原告逕指系爭決議之作成乃屬權利濫用、違反誠信原則云云，均屬無據。又系爭大樓1 、2 樓之外牆乃屬共用部分，本不得由任何區分所有權人逕自占用，原告卻未經系爭大樓區分所有權人會議決議之情況下，擅自出租予他人架設廣告招牌，而無權占用之，並因此受有相當於租金之不當得利，是系爭決議關於案由二部分不過係依公寓大廈管理條例第8條第1 項、第10條第2 項之規定，明文限制於系爭大樓1 、
2 樓外牆架設廣告物之行為，並重申由伊管理維護該部分外牆之意旨，而若原告不願意繳納外牆使用費，亦可將該外牆返還予系爭大樓全體區分所有權人，況系爭決議關於案由二第2 項部分更係經由伊與原告協商訂定，是原告逕指系爭決議、規約此部分顯失公平、屬權利濫用及違反誠信原則，並無理由。另系爭大樓1 、2 樓管理費之原收費方式乃係伊依循系爭大樓之建商即同揚公司所留下之作法而來，伊實不知悉原之計算方式為何，而系爭大樓除於管理規約第15條約定：「本大樓管理經費由各住戶按所住坪數計算負擔」以外，其餘事項一概付之闕如，始會有系爭決議關於案由一、三部分之決議，且依其內容乃係全體住戶一併調整，並未針對1、2 樓，1 、2 樓之管理費計算標準甚且低於其他樓層，而
1 、2 樓所繳納之管理費係納入系爭大樓之公共基金，作為系爭大樓共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，增益含原告在內之全體住戶，而非伊自行取得，於伊並無何等利益可言，實無理由逕指系爭決議關於案由一、三部分有何違反公平之處，原告逕指系爭決議、規約此部分顯失公平、屬權利濫用及違反誠信原則，亦無理由。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠原告陳麗琦為門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號1 樓（
建號：高雄市○鎮區○○段○○○○號）建物所有權人；原告陳烱泰為門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○○○ 號2 、3 樓（建號：高雄市○鎮區○○段○○○○○○○○○號）建物所有權人，而均為系爭大樓之區分所有權人。
㈡系爭公約第一項第四款規定：「一、二樓招牌應統一設計懸
掛外，其餘嚴禁私設招牌或標示牌於本大廈大樓內外，以維本大樓之格調及外觀美（違反者得由管理委員會強制拆除，不得異議）」。
㈢系爭區分所有權人會議於104 年4 月18日召開，決議將如附表一所示事項納入系爭大樓公約（即系爭決議）。
㈣系爭公約嗣依系爭決議增列104 年度4 月18日區分所有權人
會議決議增修條文，增修訂事項如附表二所示（即系爭規約）。
㈤系爭區分所有權人會議決議增修系爭規約後，系爭大樓1 樓
之管理費自每月6,000 元調漲為每月10,840元，而系爭大樓
2 樓管理費則自每月8,920 元調漲為每月11,640元。
四、本件之爭點㈠系爭規約是否按其情形顯失公平，而依民法第799 條之1 第
3 項之規定應予撤銷？㈡系爭決議是否違反民法第148 條之規定，依同法第56條第2
項之規定無效？
五、得心證之理由按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限；前項規定，於專有部分經依前條第三項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之；規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799 條之1 第1 項、第2 項、第3 項定有明文。又民法第799 條之1 第3 項之立法理由乃為規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，爰增訂第三項。再規約之約定是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據。至所謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。次按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項亦定有明文。是依上開說明，共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，上開民法、公寓大廈管理條例就管理費用之負擔標準例外特為此規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，亦因其居住情形、使用狀況，致實際獲益程度有所差別，故授權區分所有權人得以規約視區分所有權人就共用部分之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平；此項立法之授權，不僅係權利，且係授權區分所有權人於訂定負擔標準時，應依授權目的以正當手段行使之，絕非可任所欲為，否則，法律上無異允許區分所有權人會議得藉由多數決之法律手段，由多數區分所有權人任意形成對自己較為有利、對絕對少數之區分所有權人明顯不利之決議或約定，使少數區分所有權人負擔不應由其負擔之費用，以圖利其他多數之全體區分所有權人，此顯與法律秩序之公平、比例原則有違，殊非法之所許，是不同意之區分所有人自得依上開規定請求法院撤銷之。
經查：
㈠系爭規約中關於如附表二編號2、3部分：
⒈被告固抗辯原告乃無權占用系爭大樓外牆面，蓋不能逕以系
爭大樓交屋約定書第4 條約定內容推認系爭大樓1 至3 樓之區分所有權人得使用外牆懸掛招牌，且系爭大樓之區分所有權人未對1 至3 樓區分所有權人使用外牆表示意見僅係單純沈默，並非與1 至3 樓區分所有權人成立默示分管契約云云，惟系爭大樓係屬住商混合大樓，該大樓1 至3 樓建物登記主要用途為商業使用，並供作商場，4 樓以上建物用途則為住家使用，且系爭大樓1 至2 樓乃分別出租予地球村語文資訊有限公司等供作商場使用，又系爭大樓由同揚公司於84年12月5 日興建完成後，與原始承購戶間約定系爭大樓4 樓以上住戶不得於外牆張掛招牌，並於系爭大樓交屋約定書第4條記載明確，此有建物登記第一類謄本（見本院卷㈠第129至131 頁）、建物所有權狀（見本院卷㈡第17頁）、高雄市政府工務局使用執照（見本院卷㈡第71頁）、交屋約定書（見本院卷㈠第107 至108 頁）附卷可參，且為兩造所不爭執，則系爭大樓之原始承購戶既知悉所購買之大樓為住商混合大樓，且由系爭大樓交屋約定書上開約定文義內容可反面推知系爭大樓3 樓以下外牆乃得張掛招牌，並衡以國內一般商業習慣，營業場所均會在其建物外觀設置招牌廣告，以彰顯其所在位置，應無容許於自己商場建物外牆懸掛或設置其他廣告，而造成消費者混淆之餘地，系爭大樓之原始承購戶應知悉系爭大樓1 至3 樓外牆將供各該層經營商場懸掛招牌之用。再佐以系爭公約第一項第四款規定：「一、二樓招牌應統一設計懸掛外，其餘嚴禁私設招牌或標示牌於本大廈大樓內外，以維本大樓之格調及外觀美（違反者得由管理委員會強制拆除，不得異議）」等語，已如前述，而迄至被告提起本院103 年度重訴字第9 號返還不當得利事件前，被告或其他區分所有權人並無反對1 至3 樓之建物使用人使用外牆懸掛招牌乙節，亦為兩造所不爭執，則系爭大樓各該區分所有權人於知悉系爭大樓1 至3 樓外牆將供各該層經營商場懸掛招牌之用之情下，並未表示反對之意思，反而於系爭公約制訂招牌懸掛之規範，此自應解系爭大樓之區分所有權人已就該大樓1 至3 樓外牆默示同意成立分管契約，而同意由1 至
3 樓之區分所有權人懸掛招牌無訛。⒉被告復抗辯系爭大樓外牆乃屬系爭大樓之承重牆壁，為系爭
大樓全體區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，不得作為專有部分或約定專用部分，且系爭大樓之各區分所有權人於承購之際並未取得系爭大樓之使用執照副本，原告又無舉證證明區分所有權人承購之際均取得廣告書，原始承購戶應無從得知系爭大樓1 至3 樓為供商場使用云云。惟公寓大廈管理條例第7 條第3 款固規定公寓大廈之承重牆壁不得約定為專用部分，然外牆面與承重牆壁尚非屬相同，應不受公寓大廈管理條例第7 條第3 款之限制。又系爭大樓1 至3樓與其他樓層格局不同，且登載於銷售時之廣告書內，有系爭大樓銷售時之廣告書附卷可參（見本院卷㈡第75至86頁），且為兩造所不爭執，而銷售文宣之廣告書乃需資金設計印刷，復為售屋利器，殊難想像印製後竟未交付予購屋者，且大樓主要用途、格局乃攸關未來居住生活環境，衡情應為購屋者所注重，原始承購戶於未取得建物用途、格局等相關資訊即予以購買，顯與常情有悖，而足認系爭大樓之原始承購戶應無不知悉該大樓之用途者，是被告上開抗辯均不足採。⒊系爭大樓之區分所有權人就系爭大樓1 至3 樓外牆面乃訂有
分管之約定，已如前述，又分管契約倘未經全體共有人之同意終止，並不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院102 年度台上字第1279號裁判要旨可供參照），則被告既不得透過區分所有權人會議另訂規約而使原告取得使用其等所有樓層之外牆面之分管契約失效，其透過規約之制訂而使原告需就使用外牆面支付對價，等同欲以規約使原分管契約失效，況被告增加原告之負擔，並未指出原告依其等原有之使用方式懸掛招牌，現在有何增加系爭大樓修繕費等負擔之處，並參諸系爭大樓1 至
3 樓屬於商場而得使用外牆面乙節對於建商估量該等樓層價值應有相當之影響，並就此計入該等樓層之售價或價值，是當時取得者應已就此付出相當之對價，縱為建商自行取得，亦已就此於全體銷售金額上有所影響，現再使該等樓層之所有人因此支付費用，自有不公平之處，足見此部分規約之內容按上開情形已顯失公平。
⒋至被告固另抗辯系爭規約中關於附表二編號3 所示金額部分
，乃係其與原告協商而定，是應無顯失公平之情云云，並提出103 年7 月至11月之繳費收據為證（見本院卷㈠第69頁），惟原告則主張此乃係因系爭大樓103 年度區分所有權人會議決議要求繳納廣告看板清潔費，其因上開決議形式上仍然存在，而於訴請撤銷該決議勝訴前暫先繳納等語，以兩造確曾因103 年度區分所有權人會議增修關於1 、2 樓外牆看板收取清潔費乙事而爭訟，有該判決附卷可參（見本院卷㈠第27至32頁），上開收費日期又恰為103 年度區分所有權人會議之後，被告上開抗辯是否屬實即有可疑，況被告自陳此乃係因兩造間另案審理中，原告為促成和解而支付者，而兩造嗣未成立和解乙節，乃為兩造所不爭執，則以其等並未成立和解，應難認原告已就日後依如附表二編號3 所示金額支付外牆使用費與被告達成協商，此外，被告就其抗辯兩造間確有成立協商乙節又無其他舉證以實其說，是其上開抗辯亦非可採。
⒌綜上所述，系爭規約中關於如附表二編號2 、3 部分，按上開情形實已顯失公平。
㈡系爭規約中關於如附表二編號1、4部分：
⒈被告固抗辯系爭大樓1 、2 樓管理費之原收費方式乃係伊依
循系爭大樓之建商同揚公司所留下之作法而來，伊實不知悉原之計算方式為何云云，惟系爭大廈管理規約第15條原即明文規定管理經費由各住戶按所住坪數計算，又系爭大樓管理費本即係依每坪50元計算，且系爭大樓1 、2 樓之管理費乃係於91年第5 屆第10次管理委員會會議中，經管理委員會通過以6 折計算，有該管理規約（見本院卷㈠第143 至154 頁）、系爭區分所有權人會議會議紀錄（見本院卷㈠第22至24頁）、91年第5 屆第10次管理委員會會議會議紀錄（見本院卷㈠第162 頁），且為兩造所不爭執，則系爭大樓管理規約既已明文規定管理費係以各住戶所住坪數計算，而系爭大樓
1 、2 樓改依每坪50元之6 折計算即每坪30元乃經系爭大樓管理委員會會議通過，並非建商所留之計算方式，是被告抗辯系爭大樓1 、2 樓之管理費乃依循建商所留下之作法，伊並不知悉計算方式云云，顯非可採，而原告主張系爭大樓1、2 樓原乃係以所住坪數按每坪30元計算，其餘樓層則以所住坪數按每坪50元計算等節應可採信。
⒉被告復抗辯系爭大樓除於管理規約第15條約定：「本大樓管
理經費由各住戶按所住坪數計算負擔」以外，其餘事項一概付之闕如，始會有系爭決議關於案由一、三部分之決議，且依其內容乃係全體住戶一併調整，並無針對性，而無顯失公平之處云云，惟系爭大樓原明文約定管理費按所住坪數計算，系爭規約中關於如附表二編號1 部分則改以所有權狀之登記坪數計算等節，已如前述，又系爭大樓1 樓騎樓乃係供大眾通行之用，應非屬系爭大樓原計算管理費之所住坪數，且該騎樓面積多達202.49平方公尺，有建物登記第二類謄本附卷可參（見本院卷㈠第16頁），是於系爭規約成立後，系爭大樓1 樓之所有權人所需支出之管理費應會大幅增加，而觀諸被告所提系爭規約成立前後系爭大樓4 樓以上管理費金額對照表（見本院卷㈡第9 至16頁）所示，除4 樓之19號乃由
800 元大幅調漲為3,450 元以外，其餘多數均未變動，且有變動者其變動均僅在50至150 元之間，則系爭規約此部分之修訂僅影響少數區分所有權人，且對於系爭大樓1 樓、4 樓之19號以外之區分所有權人影響甚微，即系爭大樓所有權人所有權狀上具非所住坪數者並非多數，而具大坪數之非所住坪數者實僅有1 樓及4 樓之19號之區分所有權人。又衡以非所住坪數之騎樓實乃供系爭大樓所有區分所有權人及社會大眾通行使用，尚與區分所有權人所具之專有部分、依共有比例計算之共用部分面積乃均得認僅有益於該區分所有權人不同，是於其他區分所有權人之所有權狀鮮具此種含大坪數之非所住坪數之情下，獨將騎樓面積均納入1 樓區分所有權人管理費之計算，實已為由多數區分所有權人任意形成對自己較為有利、對絕對少數之區分所有權人明顯不利之決議或約定，而使少數區分所有權人負擔不應由其負擔之費用，以圖利其他多數之全體區分所有權人，此自足認如附表二編號1所示規約按上開情形顯失公平，被告上開抗辯自非可採。
⒊被告另抗辯其所聘請之管理公司所提供之保全服務以及多項
支出，系爭大樓1 、2 樓住戶同有受益，且更高度使用地下室馬達、消防中央控制系統及消防設備等公用設備，而系爭大樓1 、2 樓之管理費於增修訂系爭規約後仍低於其他樓層，系爭規約關於如附表二編號4 所示部分並無不公平之處云云，惟系爭大樓1 、2 樓原乃係以所住坪數按每坪30元計算，其餘樓層則以所住坪數按每坪50元計算，已如前述，則增修訂系爭規約後，顯僅針對系爭大樓1 、2 樓調漲每坪計算管理費之基礎，而非如被告抗辯之未針對系爭大樓1 、2 樓，又系爭大樓1 至2 樓並未使用管理室及電梯，乃為91年第
5 屆第10次管理委員會會議中，管理委員會討論前述調降管理費議案中所提及，此有該次會議紀錄在卷可佐（見本院卷㈠第162 頁），而衡以該次會議紀錄乃係在討論系爭大樓1、2 樓之管理費是否不符合使用者付費及依受益程度分攤收費標準之原則，若1 、2 樓之住戶確有使用管理室、電梯之情，管理委員會應無違背大樓利益而為上開表示之情，又前述會議紀錄固提及乃係因近來經濟不景氣，考量為維持長期良好合作關係，在評估外面收費標準後，同意降低管理費用等語，然若非系爭大樓1 、2 樓住戶確有前述未使用管理室及電梯之情，管理委員會應不致危及其他住戶利益而無所憑據即有上開調降管理費之情，再參諸系爭大樓104 年2 月至
105 年1 月間之支出於扣除應由車位使用人自行負擔部分之相關車位維修、保養費用後，除4 月因區大會出席費高達326,000 元以外，每月超過半數之支出均為協記保全及清潔費用之支出，此有世紀星鑽二期其他收入支出表及收據影本附卷可參（見本院卷㈡第197 至232 頁），上開管理委員會會議中所提及之管理室費用實乃管理費支出之大宗，是該次會議顯係基於系爭大樓1 、2 樓住戶就管理費支出大宗之管理室所提供服務受益甚低，始有該調降管理費之舉，以符公平，則嗣被告若無充分理由說明其調漲之計算基礎而僅就1 、
2 樓部分率予調漲即難認無顯失公平之處，然被告就其此次僅調漲系爭大樓1 、2 樓管理費並無法提出合理之調漲理由，是其於系爭規約關於附表二編號4 所示部分僅調漲系爭大樓1 、2 樓之管理費即有顯失公平之處，被告上開抗辯仍非可採。
⒋至被告抗辯系爭大樓1 、2 樓區分所有權人就系爭大樓之共
有部分顯然高於其他住戶，又係經營商場，其出入成員繁多、複雜，就公共區域之使用程度顯較一般住戶為高，並導致其他住戶安全方面之疑慮，系爭規約關於附表二編號4 所示部分並無顯失公平云云，惟依系爭大樓4 樓以上管理費金額對照表（見本院卷㈡第9 至16頁）、系爭大樓8 樓之3 號建物所有權狀所示（見本院卷㈡第17頁），系爭大樓之管理費乃係按坪數計算，且該坪數就共有部分（即以就共有部分之應有部分乘以共有部分面積計算）亦計算在內，則依其計算方式即已將共有部分坪數考量在內，自難以系爭大樓1 、2樓區分所有權人就系爭大樓之共有部分高於其他住戶再要求加計管理費。又原告所有之系爭大樓1 、2 樓具獨立之出入口，為被告所不爭執，且系爭大樓1 、2 樓未使用系爭大樓之公共出入口、電梯乙節，乃為被告所自認（見本院卷㈠第
134 頁反面），則系爭大樓1 、2 樓既具獨立出入口，且未使用系爭大樓電梯，應不致影響系爭大樓之出入管制而造成安全疑慮，再者，系爭大樓1 、2 樓商場於具獨立出入口之情下，而與系爭大樓4 樓以上區隔，其出入人員應無使用系爭大樓公共區域之可能，而被告就其主張系爭大樓1 、2 樓之出入者得使用之公共區域為何又無指明，自難認系爭大樓
1 、2 樓有何使用公共區域程度較高之情，是被告上開抗辯均非可採。
⒌綜上所述，系爭規約中關於如附表二編號1 、4 部分，按前述情形實亦顯失公平。
六、綜上所述，系爭規約按上開所述情形均顯失公平，又原告陳麗琦乃委由其承租人代理出席系爭區分所有權人會議，並於會議中表示不同意系爭決議，原告陳烱泰則未出席系爭區分所有權人會議等情，為兩造所不爭執，則依諸上開說明，原告均為不同意之區分所有人，其等自得於規約成立後三個月內即104 年7 月14日（見民事起訴狀上本院收文章）請求法院撤銷系爭規約，從而，原告依民法第799 條之1 第3 項之規定請求撤銷系爭規約，為有理由，應予准許。又原告先位請求既為有理由，則其備位之請求自無庸再予審究，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 28 日
書記官 陳鈺甯附表一：
┌─┬─────┬────────────────────────┐│編│區分所有權│內容 ││號│會議案由 │ │├─┼─────┼────────────────────────┤│1 │案由一 │明訂管理費每坪$50 元，並以所有權狀之登記坪數計算││ │ │之。 │├─┼─────┼────────────────────────┤│2 │案由二、1 │一、二樓招牌統一設計懸掛外，其餘嚴禁私設招牌或標││ │ │示牌於本大廈大樓內外，以為本大樓之格調及外觀，設││ │ │置之廣告物亦需依工務局所規範之規定（格）放置，由││ │ │管理委員會監督管理並酌收廣告租金或外牆使用費，違││ │ │反者得由管理委員會強制拆除，拆除費用由區分所有權││ │ │人支付，不得異議。 │├─┼─────┼────────────────────────┤│3 │案由二、2 │1、2 、3 樓每月廣告牆租金（外牆使用費），經與1、││ │ │2 、3 樓區分所有權人協商為1 樓15,000元、2樓12,00││ │ │0元、3 樓5,000 元此金額約定將納入公約，日後並視 ││ │ │物價波動來調整。爾後有關廣告租金異動部分，金額如││ │ │有增減，委請住戶大會決議，授權由管理委員會全權處││ │ │理。 │├─┼─────┼────────────────────────┤│4 │案由三 │1、2F管理費收費方式：1 樓$40 元/ 坪、2 樓$40 元/││ │ │坪。 │└─┴─────┴────────────────────────┘附表二：
┌─┬────────┬────────────────────────┐│編│104 年度4 月18日│內容 ││號│區分所有權人會議│ ││ │決議增修條文 │ │├─┼────────┼────────────────────────┤│1 │增修訂事項一 │明訂管理費每坪$50 元，並以所有權狀之登記坪數計算││ │ │之。 │├─┼────────┼────────────────────────┤│2 │增修訂事項二、㈠│一、二樓招牌統一設計懸掛外，其餘嚴禁私設招牌或標││ │ │示牌於本大廈大樓內外，以為本大樓之格調及外觀，設││ │ │置之廣告物亦需依工務局所規範之規定（格）放置，由││ │ │管理委員會監督管理並酌收廣告租金或外牆使用費，違││ │ │反者得由管理委員會強制拆除，拆除費用由區分所有權││ │ │人支付，不得異議。 │├─┼────────┼────────────────────────┤│3 │增修訂事項二、㈡│一、二、三樓每月廣告牆租金（外牆使用費），經與一││ │ │、二、三樓區分所有權人協商為一樓壹萬伍仟元、二樓││ │ │壹萬貳仟元、三樓伍仟元此金額約定將納入公約，日後││ │ │並視物價波動來調整。爾後有關廣告租金異動部分，金││ │ │額如有增減，委請住戶大會決議，授權由管理委員會全││ │ │權處理。 │├─┼────────┼────────────────────────┤│4 │增修訂事項三 │一、二樓管理費收費方式：每坪計算方式：一樓$40 元││ │ │/ 坪、二樓$40 元/ 坪。 │└─┴────────┴────────────────────────┘